¿Dónde puedo consultar el índice de precios de la tierra inmobiliaria en Chongqing?
Existen muchos métodos para compilar el índice de precios inmobiliarios en el extranjero, a juzgar por la literatura existente, se pueden resumir a grandes rasgos en los siguientes tipos clave: método de transacción repetida, método de precio característico y método de modelo mixto. Entre ellos, el método de transacciones repetidas y el método de precios hedónicos son mejores métodos para resolver la desviación del índice causada por la diferencia en la estructura y calidad de los bienes inmuebles en la compilación del índice de precios inmobiliarios. En particular, el método de precios hedónicos es el más adecuado. ampliamente utilizado en los índices de precios de la vivienda en el extranjero. Sin embargo, debido a las condiciones nacionales y de mercado especiales de mi país, la mayoría de los diez índices inmobiliarios nacionales se compilan utilizando el método de promedio ponderado, que es simple en teoría pero aproximado en la práctica, o una combinación del método de promedio ponderado y el método repetido. método de transacción. Existen algunos problemas en la teoría y la práctica de los índices, como métodos imperfectos de cálculo de índices, falta de representatividad de los datos de muestra y grandes limitaciones en la aplicación de índices.
Sin embargo, con la profundización de la reforma económica de mercado de China y el crecimiento constante y rápido de la economía nacional, el mercado inmobiliario en toda China ha experimentado cambios y desarrollos sin precedentes en unos pocos años. En las regiones y ciudades con un rápido desarrollo económico y sistemas de mercado completos, el mercado inmobiliario continúa estandarizado y maduro, el número de transacciones de mercado aumenta gradualmente y el sistema de registro y archivo de transacciones inmobiliarias se implementa y mejora gradualmente. De esta manera, entre los métodos teóricos básicos para compilar índices inmobiliarios urbanos en mi país, algunas áreas urbanas han logrado inicialmente la viabilidad práctica de aplicar el método de precios hedónicos. Una gran cantidad de casos de transacciones y datos de precios reales hacen posible el cálculo. la relación entre los atributos inmobiliarios y los precios inmobiliarios. Al mismo tiempo, debido a que el mercado inmobiliario de mi país todavía está dominado por el mercado primario (es decir, nuevas transacciones), el mercado de viviendas de segunda mano en la mayoría de las ciudades está lejos de estar liberalizado y la información sobre las transacciones del mercado es relativamente cerrada y no divulgada. lo que limita en gran medida la aplicación de transacciones repetidas. Por supuesto, en algunas zonas con mercados de vivienda de segunda mano desarrollados y buenas bases de mercado, como Shanghai, se puede considerar este método para compilar índices inmobiliarios. Además, dado que el mercado inmobiliario en la mayoría de las regiones y ciudades se ha desarrollado relativamente tarde, ha tardado en regularse y tiene pocas transacciones, es posible que no sea posible cumplir las condiciones para aplicar únicamente el método del precio dentro de un cierto período de tiempo. . De esta manera, utilizar la segmentación del mercado, el método del promedio ponderado y el método del precio característico puede ser una idea factible para muchas ciudades nacionales que necesitan compilar urgentemente índices de precios inmobiliarios.
En resumen, a juzgar por la tendencia futura de la compilación del índice de precios inmobiliarios en mi país, el método de precios hedónicos tiene amplias perspectivas de aplicación debido a su método científico y su teoría perfecta. Se debe fortalecer la investigación teórica en esta área. . Además, se deben seleccionar métodos de compilación de índices de precios inmobiliarios apropiados y viables en función de las diferentes condiciones de las diferentes regiones. Las regiones y ciudades donde las condiciones lo permitan pueden utilizar dos o más métodos para compilar índices inmobiliarios y realizar estudios comparativos.
Modelo de precios hedónicos
La base teórica para compilar el índice de precios inmobiliarios utilizando el método de precios hedónicos inmobiliarios proviene de la "teoría de los precios hedónicos" creada por primera vez por el economista estadounidense Lancaster en 1966. Su significado es el costo marginal que cada consumidor unitario está dispuesto a pagar por cada unidad adicional de consumo de un determinado atributo en el proceso de búsqueda de una gran utilidad. Este método aplica la teoría y los modelos de precios hedónicos para determinar los precios implícitos en los factores de calidad que afectan los precios de las materias primas inmobiliarias y puede determinar el grado de impacto de los cambios en cada factor de calidad sobre los precios de las materias primas. De esta manera, incluso los bienes no homogéneos pueden compararse entre el período base y el período del informe. Sea p el precio de los bienes inmuebles; Rj es el cambio de precio de los bienes inmuebles vendidos en el período J; es un término de error aleatorio.
Según la teoría de precios hedónicos, se puede establecer un modelo de precios de materias primas inmobiliarias;
LnP=∑βiLnXi+∑rjTj+e (1)
Los valores para cada período pueden ser obtenidos mediante análisis de regresión. Utilizando estos datos se puede compilar un índice de precios inmobiliarios. Aunque este método tiene una buena base teórica, se debe prestar atención a las siguientes cuestiones al aplicarlo: ¿Cuáles son los factores característicos que afectan los precios inmobiliarios? ¿Cuál es la relación entre los precios inmobiliarios y estos factores característicos? Por lo tanto, al implementar este método, se necesita una gran cantidad de datos sobre precios inmobiliarios y una gran cantidad de datos estadísticos correspondientes para ayudar a descubrir patrones. En la actualidad, la teoría de precios hedónicos se utiliza generalmente en países extranjeros para compilar índices inmobiliarios, de modo que el índice inmobiliario calculado pueda reflejar los cambios de oferta y demanda en el mercado inmobiliario tanto como sea posible. La investigación empírica y la aplicación del modelo de precios hedónico se divide en dos aspectos:
La preparación del índice de precios. El uso original de los modelos de precios hedónicos era compilar índices de precios. Incluso ahora, el primer y muy importante uso de los modelos de precios hedónicos es mejorar integralmente el método de compilación de índices de precios según la naturaleza de los datos (datos de series temporales, datos transversales y datos de panel). El objetivo básico del estudio es mejorar la precisión de los precios de referencia de la vivienda. Algunos estudios también han elaborado índices de precios de la vivienda adecuados para fines especiales, como mejorar las medidas de los límites de pobreza.
Inferir el precio implícito de la característica y estimar la demanda del mercado para la característica. La mayoría de las investigaciones tienden a centrarse en cómo utilizar modelos para obtener precios de características científicos y razonables. Muchos académicos en los Estados Unidos han estudiado el impacto de diferentes razas, condiciones socioeconómicas y otros factores en los precios de la vivienda. Además, muchos estudiosos utilizan coeficientes de edad característicos para medir la depreciación. Aunque existen algunas dificultades para estimar la demanda de características del mercado, todavía hay muchos estudios que intentan obtener parámetros de demanda (y a veces parámetros de oferta y demanda) para características residenciales individuales o grupos de características.
Construcción del índice de precios inmobiliarios de China
La premisa teórica para aplicar el modelo de precios hedónicos es el equilibrio del mercado, y el equilibrio del mercado no existe en el mundo real. Sin embargo, el desarrollo de la economía de mercado interno ha creado las condiciones para la aplicación del modelo de precios hedónico. El punto de partida de la aplicación puede ser la industria inmobiliaria, porque aproximadamente la mitad de los estudios de precios inmobiliarios en el extranjero utilizan investigaciones empíricas sobre modelos de precios hedónicos, lo que proporciona una gran cantidad de literatura y experiencia de referencia para este artículo. Además, las condiciones de recopilación de datos en la industria inmobiliaria nacional son básicamente maduras y los datos del mercado se pueden obtener a través de diversos canales, como departamentos gubernamentales e intermediarios. Por lo tanto, podemos centrarnos en los siguientes tres aspectos: primero, la compilación del índice de precios inmobiliarios; segundo, la mejora de los métodos de evaluación inmobiliaria; tercero, es factible e importante estudiar el impacto de factores específicos como el medio ambiente y el transporte; sobre los precios inmobiliarios. Dado que el método del índice de características de precios inmobiliarios requiere la recopilación de una gran cantidad de datos, generalmente es difícil compilar directamente un índice nacional de características de precios inmobiliarios. Tomando como ejemplo el sector inmobiliario de Chengdu, se discutió el plan de implementación del índice mejorado de características inmobiliarias.
(1) Dividir y clasificar el mercado inmobiliario urbano.
Esto se refiere principalmente a la clasificación de las casas, que se pueden dividir en residencias ordinarias, apartamentos, villas o edificios de varios pisos y rascacielos, etc. , principalmente para acercar la calidad de varios tipos y ampliar las diferencias entre varios tipos. La zonificación consiste en dividir las áreas urbanas en distritos. El principio de la zonificación es garantizar que la calidad ambiental de cada distrito sea aproximadamente la misma, como escuelas circundantes, centros comerciales, hospitales, carreteras circundantes, contaminación del aire, entorno de seguridad pública, etc. En la práctica, se debería invitar a expertos del mercado inmobiliario local a utilizar el método Delphi para determinar los factores de calidad que afectan los precios de los productos inmobiliarios.
(B) Encuesta por muestreo para obtención de datos.
Este método puede precalcular y controlar errores al tiempo que reduce el costo de compilación del índice. En primer lugar, una vez clasificado el mercado inmobiliario por región, se debe adoptar un muestreo estratificado al realizar el muestreo. De acuerdo con el principio de muestreo, el número de muestras se determina teniendo en cuenta el error, y luego el número de muestras en cada región se determina en función del tamaño de cada región y el volumen de transacciones de cada región en los últimos años.
En una misma zona, los productos inmobiliarios sólo se diferencian en la calidad del edificio en sí, como pisos, área de construcción, grado de decoración, orientación, etc. Por lo tanto, es más fácil aplicar la teoría de precios hedónicos. construir modelos y evaluar el impacto de estos cambios en la calidad en los precios de las propiedades. De esta manera, si el mismo producto inmobiliario no se comercializa durante el período del informe, el precio corregido de los productos inmobiliarios comercializados en la misma área se puede utilizar como reemplazo, lo que resuelve el problema de la identidad de las muestras antes y después. . Al mismo tiempo, dado que la calidad ambiental en la misma zona es básicamente la misma, también se puede eliminar el impacto de la calidad temprana y tardía.
Esto resuelve en gran medida los problemas de comparabilidad de muestras y evaluación de precios mencionados anteriormente.
(3) Construcción del índice de precios
1. Precios medios inmobiliarios en cada región. Los precios inmobiliarios de la misma categoría en cada región aseguran homogeneidad y comparabilidad, por lo que el precio promedio en cada región se puede calcular calculando la clasificación:
pij'=∑p'ijsq'ijs/∑q' ijs (2)
Donde: I representa la región, J representa la categoría residencial, S representa la muestra de bienes raíces, T representa el período del informe, p'ijs los precios inmobiliarios de las casas de muestra se utilizan para compilar el índice inmobiliario, q'ijs representa bienes raíces El área comercial, T representa el período del informe y 0 representa el período base.
2. Índice inmobiliario en diversas regiones. Dado que los inmuebles de la misma categoría en cada zona pueden considerarse como una muestra homogénea, el índice inmobiliario regional equivale a un índice único y su fórmula de cálculo es la siguiente:
Iij=p'ij /q0ijs(3)
3. A continuación, debemos utilizar un método ponderado para combinar los indicadores de clasificación y partición en un indicador integral. Según sea necesario, se puede sintetizar un determinado indicador de región administrativa, un determinado indicador de categoría o un indicador integral general. Es muy importante seleccionar ponderaciones de los indicadores de clasificación de particiones para sintetizar los indicadores integrales. Hay dos aspectos a considerar en la selección del peso: primero, el área de la transacción o el monto de la transacción. En la actualidad, el índice inmobiliario nacional utiliza más áreas de transacciones, lo que es ligeramente insuficiente. Aunque el área de transacción de algunas propiedades residenciales de alto nivel es pequeña, el monto de la transacción es grande y ocupan una posición relativamente importante en todo el mercado inmobiliario. Esto debería reflejarse en el peso. En segundo lugar, considerar solo las transacciones inmobiliarias o considerar todas las áreas de transacciones inmobiliarias cambiará, lo que significa que el peso real cambiará en cada período de cálculo. Por lo tanto, los resultados recalculados basados en las opciones básicas se desviarán de la situación real. Algunos distritos pueden salir del cálculo del índice después de un período de tiempo debido a diversas razones, y algunos distritos recientemente establecidos pueden convertirse en muestras para el cálculo del índice. Además, la ponderación de cada distrito se ajustará después de un período de tiempo en función de las condiciones del mercado inmobiliario local. Estos ajustes deben realizarse cada uno o dos años. Después del ajuste de muestra o ponderación, el indicador actual debe ajustarse para garantizar la convergencia de los indicadores anteriores y posteriores.