Cómo reconocer ingresos de vivienda en preventa
1. Disposiciones relevantes sobre el reconocimiento de costos imponibles en Guoshuifa [2009] No. 365438 +0
1. por empresas inmobiliarias están sujetos a impuestos El momento en el que se reconoce el costo (el costo se deduce antes del impuesto sobre la renta corporativo): el momento en que se completa el producto desarrollado.
De acuerdo con lo establecido en el artículo 9 de las “Medidas de la Administración Estatal de Impuestos de la República Popular China sobre la Emisión del “Impuesto sobre la Renta de las Sociedades sobre Negocios de Desarrollo Inmobiliario” (Guo Shui Fa [2009] No. 365438 + 0), una vez que la empresa completa el desarrollo del producto, el costo del impuesto debe liquidarse de manera oportuna, se debe calcular la ganancia bruta real de los ingresos por ventas anteriores y la diferencia entre la ganancia bruta real y la estimación correspondiente. La ganancia bruta debe incluirse en la renta imponible de este proyecto y de los demás proyectos de la empresa para el año.
Siempre que los productos desarrollados por la empresa cumplan cualquiera de las tres condiciones de presentación de finalización, puesta en uso u obtención del certificado de derechos de propiedad inicial, cumplirán con las condiciones de finalización de los productos desarrollados y construidos por; la empresa de desarrollo inmobiliario, independientemente de si la calidad del proyecto pasa o no la Aceptación, independientemente de si se han completado los procedimientos de presentación (finalización) y los procedimientos contables finales, cuando la empresa comienza a manejar los procedimientos de entrega de los productos de desarrollo (incluidos procedimientos de registro) o se ha puesto realmente en uso, los productos de desarrollo se considerarán completados y las empresas de desarrollo inmobiliario deberán cumplir con las regulaciones. Liquidación de los costos imponibles para el desarrollo de productos de manera oportuna. Y calcule la base imponible de la empresa para el año. La empresa debe calcular el beneficio bruto real en el año de finalización y ajustar la diferencia entre el beneficio bruto real y el beneficio bruto estimado. Para calcular con precisión la ganancia bruta real, es necesario trasladar el costo de los ingresos de los productos de desarrollo calificados.
2. La fecha de finalización del arrastre de costes fiscales de los productos desarrollados: antes de la liquidación definitiva del Impuesto sobre Sociedades en el año de finalización del producto desarrollado (antes del 31 de mayo).
Una vez completado el desarrollo del producto, la empresa puede optar por determinar la fecha final de la contabilidad de costos imponibles antes de la liquidación final del impuesto sobre la renta corporativa en el año de finalización, sin ningún retraso. Si los costos imponibles de los productos desarrollados dentro del año de finalización no se liquidan como se requiere, las autoridades fiscales competentes tienen el derecho de determinar o verificar los costos imponibles, realizar los ajustes fiscales correspondientes y tratar el asunto de acuerdo con las disposiciones pertinentes de la Ley de Recaudación y Administración de Impuestos.
En tercer lugar, formular requisitos de comprobantes para la contabilidad de costos fiscales de los productos terminados.
Al liquidar los costos imponibles de los productos desarrollados terminados, las empresas de bienes raíces deben seguir los siguientes requisitos contables antes de la deducción de impuestos:
(1) Productos terminados que deben obtenerse pero no certificados legales obtenidos. Los costos reales de desarrollo no se incluirán en los costos imponibles. Cuando efectivamente se obtengan los certificados legales, se incluirán los costos imponibles de acuerdo con la reglamentación.
(2) Excepto por los siguientes gastos acumulados (pagadores), el costo real será el costo imponible.
En primer lugar, si aún no se ha liquidado definitivamente el proyecto de subcontratación y no se ha obtenido la factura completa, se podrá acumular el importe insuficiente de la factura siempre que existan justificantes suficientes, pero se deberá respetar el importe máximo. no excederá el 10% del monto total del contrato.
El cálido recordatorio del Dr. Xiao Taishoucai: el 10% del monto total del contrato solo se puede acumular en un solo contrato, no en el contrato total.
Por ejemplo, una empresa de bienes raíces firmó un contrato de subcontratación con dos empresas de construcción. El monto total del contrato firmado con la Compañía A fue de 6,5438 millones de yuanes (sin incluir el impuesto al valor agregado). el monto del contrato fue de 365,438 millones de yuanes (sin incluir el impuesto al valor agregado). El día 0, se obtuvieron facturas por valor de 8 millones de RMB y se retuvieron honorarios por valor de 2 millones de RMB. El monto total del contrato firmado con la Empresa B es de 50 millones de RMB (). excluyendo el valor agregado). Al 31 de febrero de 2020, se han emitido facturas por valor de 4.900 RMB (10.000 yuanes), con una tarifa de tramitación de 10.000 yuanes. El monto del ajuste de impuestos se puede calcular de las dos maneras siguientes:
El primer método:
Para el contrato de la Empresa A, el índice de gastos acumulados es 200÷1000=20%, y el aumentos de impuestos a pagar La cantidad es 1000×10%=100 (diez mil yuanes).
Para el contrato de la empresa B, el índice de gastos acumulados es 100÷5000=2% y no se requiere ningún aumento de impuestos.
Segundo método: para los contratos entre las empresas A y B, el índice de gastos devengados es: (20100)÷(1005000)= 5% y no se requiere ningún aumento de impuestos.
Evidentemente, el primer método es correcto.
En segundo lugar, si las * * * instalaciones públicas de apoyo aún no se han construido o completado, los costos de construcción pueden acumularse razonablemente de acuerdo con el costo presupuestado. Dichas instalaciones públicas deben cumplir con las condiciones clara e irrevocablemente comprometidas para la construcción en el contrato, acuerdo, anuncio o modelo de compraventa de la casa, o deben construirse de acuerdo con las leyes y reglamentos.
Finalmente, las tarifas de construcción y mejoras de propiedad que deben presentarse al gobierno pero que aún no se han presentado se pueden acumular de acuerdo con las regulaciones. Los costos de mejora de propiedades se refieren a fondos de administración de propiedades, fondos de mantenimiento de edificios públicos u otros fondos especiales que deben ser asumidos por las empresas de acuerdo con las regulaciones.
2. Guoshuifa [2009] N° 31 disposiciones pertinentes sobre el reconocimiento del impuesto sobre la renta de las sociedades sobre viviendas pre-vendidas.
1. El momento del reconocimiento del ingreso por Impuesto sobre Sociedades procedente de la venta de productos de promoción inacabados: el momento en el que se firma el contrato de compraventa de inmuebles o el contrato de preventa de inmuebles para obtener la renta.
De acuerdo con el artículo 6 de Guoshuifa [2009] No. 31, los ingresos obtenidos por una empresa al firmar un contrato de compraventa de bienes raíces o un contrato de preventa de bienes raíces se reconocerán como la realización de los ingresos por ventas. . Sin embargo, dado que los costos imponibles no se pueden calcular con precisión antes de que la empresa complete la liquidación, la ganancia bruta estimada debe calcularse trimestralmente (o mensualmente) con base en el margen de ganancia bruta imponible estimado, incluido en los ingresos imponibles actuales y calculado después de que se complete el desarrollo del producto. Monto de ganancia bruta real.
2. El momento en que la ley tributaria transfiere los ingresos del impuesto sobre la renta corporativo de los productos desarrollados terminados: el momento en que la empresa de bienes raíces entrega los productos desarrollados a los compradores de viviendas.
De acuerdo con las instrucciones de llenado del Anexo A105010 de la “Declaración Anual del Impuesto sobre la Renta de las Sociedades (Edición 2017)” revisada en 2019, el tiempo de realización de los ingresos del negocio principal se confirma con base en el tiempo de entrega del empresa inmobiliaria. Los puntos de operación específicos son: organizar los materiales de ventas y confirmar los ingresos por ventas. Es decir, verifique la factura de ventas y el monto del recibo en el libro para ver si el monto en la factura de ventas coincide con el monto en libros de las "cuentas recibidas por adelantado". La lista de ventas debe incluir el área de la casa, la ubicación de la casa, el precio unitario de venta, el precio total de venta, el dinero recibido, el monto adeudado, etc. Después de la verificación, se confirman los ingresos por ventas y el área vendida, se calcula el precio unitario promedio y se preparan comprobantes contables en función de los ingresos por ventas confirmados. El tratamiento contable es el siguiente:
Débito: cobros anticipados
Préstamo: ingresos del negocio principal
3. En la práctica, cuando las empresas inmobiliarias trasladan por error sociedades punto de ingreso del impuesto sobre la renta: el momento en que se cobra el pago y se emite una factura formal es el momento en que se transfieren los ingresos.
En la práctica, muchas empresas de desarrollo han cumplido con los requisitos de que los productos desarrollados se pondrán en uso pronto, pero todavía utilizan diversos medios para retrasar la transferencia de ingresos. Por ejemplo, aunque manejaron los procedimientos de traspaso de la empresa, utilizaron la liquidación final como momento para el traspaso de ingresos y retrasaron el tiempo para el traspaso de ingresos al retrasar la liquidación final cuando se emitió una factura formal después de todo; Se recaudó el dinero, el control empresarial reconoció los ingresos y se pospuso el tiempo de reconocimiento de ingresos.
3. El momento en el que se reconocen los ingresos según el nuevo estándar de ingresos.
La nueva norma de ingresos estipula que las empresas deben cumplir con sus obligaciones contractuales, es decir, reconocer los ingresos cuando el cliente obtiene el control de los bienes relevantes. Obtener control sobre los bienes relevantes significa poder controlar el uso de los bienes y obtener casi todos los beneficios económicos de ellos. Cuando una empresa determina si un cliente ha obtenido el control del producto, debe considerar los siguientes signos: (1) La empresa tiene derecho a recibir el pago por el producto en el período actual, es decir, el cliente tiene la obligación de pagar para el producto en el período actual; (2) la empresa ha transferido la propiedad legal del producto al cliente, es decir, el cliente tiene la propiedad legal de los bienes; cliente en forma física, es decir, el cliente posee los bienes en forma física (4) la empresa ha transferido los principales riesgos y recompensas de la propiedad de los bienes al cliente, es decir, el cliente ha obtenido los principales riesgos y recompensas; de propiedad de los bienes; (5) el cliente ha aceptado los bienes; (6) otros signos de que el cliente ha obtenido el control de los bienes.
Partiendo de que las nuevas normas ponen más énfasis en la transferencia de control como condición clave para el reconocimiento de rentas, a juzgar por las condiciones de operación de las empresas inmobiliarias, el momento de reconocimiento del impuesto a la renta en Los productos de desarrollo pre-vendidos por empresas inmobiliarias es el momento en que la empresa inmobiliaria entrega la casa.
II.Conclusión resumida del calendario de transferencia de ingresos y costos del impuesto sobre la renta de las empresas de casas pre-vendidas por empresas inmobiliarias
A través del análisis de la política fiscal anterior, el resumen es el siguiente :
1. Si el certificado de finalización de la empresa inmobiliaria se ha presentado al departamento de administración de bienes raíces para su presentación después del tiempo de entrega de la empresa inmobiliaria, el costo fiscal de los productos desarrollados vendidos será arrastre antes de la liquidación definitiva del Impuesto sobre Sociedades en el año de entrega (antes del 31 de mayo del segundo año del año de entrega).
2. Si los materiales de certificación de finalización de la empresa de bienes raíces se han enviado al departamento de administración de bienes raíces para su presentación antes de que la empresa de bienes raíces se entregue para su uso, los materiales de certificación de finalización se han enviado al departamento de gestión inmobiliaria para la presentación en el año (31 de mayo del segundo año del año de presentación) antes de la liquidación final del impuesto sobre la renta de las sociedades, se trasladarán los costos de cálculo de impuestos de los productos desarrollados vendidos.
Los gastos reales para el desarrollo completo del producto que deben obtenerse pero no se obtienen comprobantes legales no se incluirán en los costos imponibles. Sin embargo, según el artículo 34 del Guoshuifa No. 200931, se excluye la disposición que permite que los costos acumulados se incluyan en los costos antes del impuesto sobre la renta de las empresas.
3. Cuando una empresa de bienes raíces obtenga ingresos por la celebración de un "Contrato de Venta de Bienes Raíces" o "Contrato de Preventa de Bienes Raíces", deberá confirmar la realización de los ingresos por ventas y trasladar los ingresos corporativos. Impuesto sobre la renta cuando la casa se entrega al comprador.
4. Por los certificados legales y válidos que la empresa inmobiliaria debería haber obtenido antes de la liquidación definitiva del Impuesto sobre Sociedades en el año de finalización, después de obtener los certificados válidos en el futuro, si la empresa lo encuentra. que la ocurrencia real en el año anterior pero de acuerdo con las normas tributarias debe ser en Si los gastos deducidos antes del impuesto sobre la renta corporativo no se deducen o están subdeducidos, o la empresa debe haber obtenido facturas y otros comprobantes externos en el año anterior, y los gastos correspondientes no fueron deducidos antes de impuestos en el año en curso, puede obtener facturas y otros documentos externos que cumplan con los requisitos en el próximo año, los honorarios correspondientes se pueden recuperar a gastos.
3. Estrategias de planificación fiscal para la entrega de la casa antes del momento de finalización y liquidación.
Según la lógica normal, las empresas inmobiliarias deben primero liquidar, luego aceptar por completo y finalmente. entregar la casa. Con base en este modelo de negocio, no existe riesgo fiscal en el reconocimiento del costo de venta de los productos desarrollados. Sin embargo, en la práctica, un gran número de pequeñas y medianas empresas inmobiliarias se retrasan en las cuentas finales y la aceptación de finalización por diversos motivos, pero el tiempo de entrega no se puede posponer a voluntad y el resultado es que se invierte el orden de entrega. . Como resultado, las empresas inmobiliarias darán prioridad al reconocimiento de ingresos, lo que generará mayores riesgos fiscales. Debido a que las cuentas finales aún no se han completado, es posible que el costo final no se haya determinado. Además, las deducciones de dinero son comunes en la industria, lo que da como resultado que las empresas de bienes raíces paguen menos a los contratistas generales y que los contratistas generales también emitan facturas insuficientes a las empresas de bienes raíces. El personal financiero no se atreve a transferir ingresos y costos a voluntad, lo que definitivamente conducirá al riesgo de una auditoría fiscal.
¿Cómo solucionar los potenciales riesgos fiscales del fenómeno anterior? El autor recomienda la siguiente planificación fiscal:
1. La fecha de entrega se puede planificar con antelación, intentar no hacerlo a finales de año, sino a principios de año, para ganar. un año más para las cuentas finales de la empresa y la aceptación de finalización.
2. En el año de finalización, si el coste de los ingresos no se traslada debido a cuentas finales, facturas, etc., y las autoridades fiscales plantean dudas, podrá consultar el "Aviso del Estado". Administración de Impuestos de la República Popular China sobre varias cuestiones relativas al reconocimiento de los ingresos del impuesto sobre la renta de las empresas" (Guo 2008 [2008] No. 875) documento para comunicarse con el personal encargado de hacer cumplir la ley de las autoridades tributarias: Si una empresa vende bienes que cumplen con los siguientes condiciones al mismo tiempo, se debe reconocer la realización del ingreso: 1. Se ha firmado el contrato de compraventa de bienes y la empresa 2. La empresa no retiene los derechos de gestión continua normalmente asociados con la propiedad ni ejerce control efectivo sobre los bienes vendidos; 3. El monto de los ingresos puede medirse de manera confiable; 4. Los costos incurridos o por incurrir por el vendedor pueden registrarse de manera confiable.
Si no se completan las cuentas finales y no se obtienen las facturas, los costos significan que no se pueden medir de manera confiable. Aunque la casa está entregada, no hay forma de cumplir con las condiciones para el reconocimiento del impuesto sobre la renta de las sociedades estipuladas en Guoshuifa [2008] No. 875: los costos en los que ha incurrido o incurrirá el vendedor se pueden calcular de manera confiable.
Por ejemplo, la empresa inmobiliaria A entregó la casa en junio de 2020 + febrero de 2020. Sin embargo, a finales de 2020, debido a disputas entre la Parte A y la Parte B sobre la cantidad de la obra, la La liquidación final aún no se ha completado y la empresa inmobiliaria ha pagado al contratista general. El pago del proyecto fue de 400 millones de yuanes y se obtuvo una factura de 400 millones de yuanes. Sin embargo, según la previsión financiera de la empresa inmobiliaria, en. No se han pagado al menos 200 millones de yuanes y no se ha obtenido la factura. Según la legislación fiscal, la empresa inmobiliaria A debe trasladar ingresos y costes antes de la liquidación definitiva del impuesto sobre la renta de las sociedades en 2020.
En este caso, si los ingresos de la empresa inmobiliaria A se trasladan hasta finales de 2020, el costo no se puede medir con precisión. Si es un presupuesto, no todas las facturas estarán disponibles. Si no obtiene 200 millones de yuanes en facturas antes de que finalice la liquidación final del próximo año, se enfrentará a un pago de impuesto sobre la renta del 25%, ¡lo cual es inaceptable para la empresa! Sin embargo, si no se traslada, habrá riesgo de auditoría fiscal. Por lo tanto, para evitar el riesgo de auditoría fiscal, el tiempo de entrega debe fijarse en 2021 y 1. Entonces, el tiempo para que la empresa inmobiliaria A transfiera el costo de los ingresos es 2021 y la fecha límite para calcular los costos fiscales es antes de mayo. 31 de febrero de 2022, que es mejor que febrero de 2020. El plazo de entrega es un año más.
Análisis de caso
1. Situación básica
Un funcionario fiscal de la oficina de impuestos de una determinada ciudad estaba realizando una inspección fiscal a una empresa inmobiliaria (en adelante (conocida como Compañía A), se descubrió que la vivienda comercial en una comunidad desarrollada por la Compañía A se había entregado en octubre de 2016, y el tiempo de entrega fue antes de que los materiales de certificación de finalización del proyecto se hubieran presentado al departamento de administración de bienes raíces para su aprobación. presentación.
Sin embargo, en la liquidación final del impuesto sobre la renta empresarial del año, la Empresa A no transfirió los ingresos por ventas ni los costos fiscales según lo requerido. El monto real de la factura de gastos obtenida después del 31 de mayo de 2017 fue de 1.000.000 de yuanes. El funcionario fiscal cree que la empresa A no puede deducir 1.000 antes de la liquidación definitiva del impuesto sobre la renta de sociedades en 2016. ¿Analizar si el dictamen de sanción emitido por la agencia tributaria es correcto?
2. Análisis fiscal
1. Determinación del tiempo de finalización del desarrollo del producto de la empresa A.
La vivienda comercial en la Comunidad A desarrollada por la Compañía A se entregó en junio de 2016+00. El tiempo de entrega fue antes de que los materiales de certificación de finalización del proyecto se enviaran al departamento de administración de bienes raíces para su presentación. De acuerdo con las tres regulaciones de Guo Shui Fa [2009] No. 31 y las regulaciones de Guo Shui Fa [2009] No. 2010201, el tiempo de finalización de la Compañía A es octubre de 2016.
El segundo es la fecha límite para calcular el costo imponible de los productos terminados vendidos.
De acuerdo con el artículo 35 del "Aviso de la Administración Estatal de Impuestos sobre la Emisión de Medidas para el Tratamiento del Impuesto sobre la Renta de las Empresas en las Empresas de Desarrollo Inmobiliario" (Guo Shui Fa [2009] No. 31), Una vez completado el desarrollo del producto, las empresas pueden elegir. La fecha de finalización de la contabilidad de costos fiscales se determinará antes de que se complete sin demora la liquidación final anual del impuesto sobre la renta corporativa. De acuerdo con lo dispuesto en esta política fiscal, la fecha límite para calcular el costo fiscal de los productos terminados vendidos por la Empresa A es mayo de 2007 2065438+31.
En tercer lugar, el tratamiento fiscal de las facturas obtenidas con posterioridad al 31 de mayo de 2017.
De acuerdo con el artículo 34 del "Aviso de la Administración Estatal de Impuestos de la República Popular China sobre la emisión de medidas para el tratamiento del Impuesto sobre la Renta de las Sociedades en las empresas de desarrollo inmobiliario" (Guo Shui Fa [2009 ] N° 365438 + 0), desarrollo de empresas inmobiliarias. No se incluirán en el costo imponible los gastos reales incurridos por el producto, que deberán obtenerse pero sin prueba legal. Cuando efectivamente se obtengan los certificados legales, se incluirán los costos imponibles de acuerdo con la reglamentación.
De acuerdo con el artículo 6 del "Anuncio de la Administración Estatal de Impuestos de la República Popular de China sobre Ciertas Cuestiones de Tratamiento Fiscal sobre la Renta Imponible del Impuesto sobre la Renta de las Sociedades" (Administración Estatal de Impuestos de la República Popular de Anuncio de China N° 15, 2012) y el “Impuesto sobre la Renta de las Sociedades según el Artículo 17 de las Medidas para la Administración de Comprobantes de Deducción Antes de Impuestos (Anuncio N° 28 de la Administración Estatal de Impuestos de la República Popular China, 2018) , si una empresa ha obtenido comprobantes externos, como facturas, en años anteriores y no ha deducido los gastos correspondientes antes de impuestos en el año en curso. Si se obtienen comprobantes externos, como facturas que cumplen con los requisitos, en años posteriores, los gastos correspondientes se pueden recuperar hasta Los gastos se deducen antes de impuestos en el año en que se realizan, pero el período de recuperación no excederá de cinco años.
Con base en las disposiciones de las leyes y políticas tributarias anteriores, las facturas obtenidas por la Compañía A después del 31 de mayo de 2017 deben rastrearse hasta la deducción antes de impuestos del impuesto sobre la renta corporativo en el año en que se produjo el gasto. . Por lo tanto, la opinión de la oficina de impuestos sobre la sanción en este caso es errónea.