Para la primera MA, los billetes se gastaron en atraer inversiones en Shekou. ¿Por qué causó controversia "romper el hielo"?
65438 El 12 de octubre, China Merchants Shekou (001979) anunció que se había registrado el primer tramo de la compañía de 3 mil millones de yuanes en notas a mediano plazo (MA) en 2022. Sin embargo, la mitad de los fondos se utilizará para reembolsar los préstamos bancarios de la empresa. Desde la perspectiva de los objetivos de fusiones y adquisiciones, la primera fase de 654.382,9 millones de yuanes se utilizará para la adquisición de un antiguo proyecto de renovación el año pasado.
Desde 202112, la supervisión ha expresado repetidamente su apoyo a las fusiones, adquisiciones y reorganización de proyectos empresariales inmobiliarios de alta calidad a gran escala, y ha alentado a las instituciones financieras a proporcionar servicios relevantes. Como la primera empresa de bienes raíces en completar el registro de notas MA, China Merchants Shekou ha atraído mucha atención. Sin embargo, los analistas creen que, aunque el mercado tiene actualmente grandes expectativas para la financiación MA de empresas inmobiliarias, todavía enfrenta muchas dificultades en su implementación. El requisito previo para la recuperación del mercado de MA sigue siendo la recuperación de los mercados de ventas y de tierras, y varios tipos especiales de MA pueden ser los primeros en recuperarse.
El billete ganador de 3.000 millones de yuanes se utilizará para fusiones y adquisiciones y para el pago de deudas.
Según el folleto de notas MA emitido por China Merchants Shekou, de los 3.000 millones de yuanes en notas a medio plazo, se prevé utilizar 65.438 millones de yuanes para apoyar a empresas con fuertes sinergias en la industria para aliviar la liquidez. presión, incluida, entre otras, la etapa inicial de reemplazo Inversión y posterior inversión y adquisición de activos, etc. En la actualidad, se ha determinado que se utilizarán 654.3829 millones de yuanes para MA, y los 2.654.380 millones de yuanes restantes se utilizarán para proyectos futuros que cumplan con los requisitos de MA; 654.3805 millones de yuanes se utilizarán para pagar los préstamos bancarios de la empresa. El primer tramo de 2.580 millones de yuanes en bonos a mediano plazo incluye bonos a tres y cinco años, ambos por un valor de 654.380 millones de yuanes.
China Merchants Shekou no especificó el objetivo de la fusión y adquisición, pero debe ser un "proyecto de renovación urbana": el proyecto de la empresa A es un proyecto de renovación urbana centrado en la vivienda, y el accionista de la empresa A, la empresa B. lo vendió el 9 de agosto de 2021. La subsidiaria del emisor finalmente ganó el 80% del capital social y la deuda de la Compañía A. En ese momento, China Merchants Shekou, la empresa C y la empresa B finalmente poseían 40,8, 39,2 y 20 acciones de la empresa A, respectivamente. Después de esta fusión, el emisor se convirtió en el mayor accionista. Se informa que la contraprestación por la adquisición de China Merchants Shekou es de aproximadamente 265.438,54 mil millones de yuanes. El monto recaudado para la fusión y adquisición mediante esta emisión de bonos no excederá el 60% del precio total de la fusión y adquisición, principalmente mediante el reemplazo anticipado. inversión y posterior inversión en activos.
El reportero de China Business News notó que China Merchants Shekou mencionó en su explicación de compra de terrenos en agosto del año pasado que aproximadamente un mes después de que se revelara la reunión de explicación de ventas y compra de terrenos en julio, la compañía tenía ventas en Foshan. Guangzhou, Nantong, Se agregaron seis nuevos proyectos en Kunshan, Shanghai y otros lugares. Entre ellos, el precio total de transacción del proyecto de renovación nuevo y antiguo en el distrito de Hongkou, Shanghai fue de 42,18 millones de yuanes.
La información pública muestra que el proyecto está gestionado por Shanghai Hongkou Urban Renewal Construction and Development Co., Ltd. (en lo sucesivo, "Hongkou Urban Construction"), y está gestionado conjuntamente por Shanghai Urban Renewal and Development. Company y Shanghai Hongfang (Group) Co., Ltd. (en lo sucesivo, "Hongkou Urban Construction") "Hongfang Group") fue financiado y establecido conjuntamente en 2065438 y marzo de 2009. Según el sitio web oficial del gobierno del distrito de Hongkou, este proyecto es el primer proyecto de renovación urbana de la ciudad que inicia la firma de los residentes. Es también el más grande. parcela única de tierra en el distrito de Hongkou en los últimos años.
Sin embargo, el capital del proyecto continuó transfiriéndose posteriormente. En septiembre de 2020, Hongfang Group transfirió 20 acciones de Hongkou Urban Construction a Shanghai North Bund (Group) Co., Ltd. (en lo sucesivo, "North Bund Group"; en agosto de 2021, Hongkou Urban Construction cotizó y transfirió a Shanghai Li); Hongan Enterprise Development Co., Ltd. (en lo sucesivo, "North Bund Group") (denominado "Li Hongan") 80 acciones y 40,61 mil millones de yuanes en deuda, Suzhou Zhaokai Real Estate Co., Ltd., una empresa conjunta empresa de China Merchants Shekou y Greenland Group, ganó la licitación y aprovechó esta oportunidad para participar en el proyecto. El anuncio de la transacción de Shanghai United Equity Exchange muestra que el precio base de esta transacción es de 42,17 mil millones de yuanes y el precio de la transacción es de 4,223 mil millones de yuanes.
En cuanto al motivo de MA para el proyecto de la Compañía A, China Merchants Shekou también mencionó en este prospecto de nota de MA que, debido al enorme tamaño del proyecto residencial, es necesario presentar desarrolladores con fuerte capital y capacidades operativas. con el fin de garantizar el buen progreso del proyecto y evitar que el proyecto quede varado a mitad de camino. Esto también significa que China Merchants Shekou no invirtió en varias compañías de seguros a las que el mercado prestaba atención, sino en empresas inmobiliarias posicionadas como empresas estatales con funciones gubernamentales para proporcionar transfusiones de sangre a grandes empresas antiguas.
Las fusiones y adquisiciones de empresas inmobiliarias están llenas de dificultades.
En junio de 2018, el Banco Central y la Comisión Reguladora Bancaria de China emitieron conjuntamente el "Aviso sobre la prestación de servicios financieros para proyectos de eliminación de riesgos de empresas inmobiliarias clave". Desde entonces, Zou Lan, director del Departamento de Mercados Financieros del Banco Central, dijo que las fusiones y adquisiciones de proyectos entre empresas inmobiliarias son el medio más eficaz basado en el mercado para que la industria inmobiliaria resuelva los riesgos y realice su realización. Antes de esto, el banco central, la Comisión Reguladora Bancaria de China y la Comisión de Administración y Supervisión de Activos Estatales habían convocado un simposio con algunas empresas inmobiliarias privadas y estatales y bancos importantes para alentar a las empresas de alta calidad a aumentar su esfuerzos en fusiones y adquisiciones de proyectos inmobiliarios de acuerdo con principios orientados al mercado, y alentar a las instituciones financieras a proporcionar servicios financieros para fusiones y adquisiciones para ayudar a resolver riesgos y promover la compensación de la industria. El simposio de empresas inmobiliarias organizado por la Asociación de Concesionarios también dejó claro que se dará prioridad al apoyo a fusiones, adquisiciones, reestructuraciones y registro de construcción de proyectos y emisión de bonos.
Después de convertirse en la primera empresa inmobiliaria en registrar con éxito bonos MA, según los datos del informe del tercer trimestre del año pasado, tras la finalización de esta emisión de bonos y la implementación del plan de recaudación de fondos antes mencionado, la El ratio activo-pasivo de los estados financieros consolidados de China Merchants Shekou aumentará en 0,05, el ratio circulante y el ratio rápido permanecerán sin cambios. China Merchants Shekou recordó que la empresa tiene un mayor riesgo de sufrir presiones de pago de deuda a corto plazo. A finales de 2020, la deuda total con intereses de China Merchants Shekou era de 65.438 millones de yuanes, de los cuales 60.048 millones de yuanes vencían en un año, lo que representa el 3,743%.
Algunas personas de la industria inmobiliaria dijeron a los periodistas que el costo de financiación de las letras MA en el mercado interbancario es relativamente bajo y los requisitos de calificación del emisor son altos. Si los fondos no se utilizan para proyectos de compañías de seguros y parte de ellos se utilizan para pagar deudas, inevitablemente surgirá controversia. Pero también enfatizó: "No importa qué tipo de fusión y adquisición, existe una alta probabilidad de que las empresas estatales tomen la iniciativa, porque de hecho es más confiable en términos de calificaciones. En cuanto al objetivo de MA, todavía Esperamos con ansias la "rompimiento del hielo" oficial del proyecto de la compañía de seguros".
Anteriormente, un informe de investigación de Huatai Securities (601688) señaló que se espera que la implementación de la política "afloje" moderadamente el lado de la responsabilidad. de empresas centrales y estatales de alta calidad y aliviar los riesgos de liquidez de las compañías de seguros. Sin embargo, la implementación requiere que los bancos tengan cuotas, las empresas inmobiliarias tengan voluntad y apoyo regulatorio. Actualmente se enfrentan cuatro dificultades principales: en primer lugar, hay escasez de proyectos de maestría de alta calidad; en segundo lugar, es difícil para las compañías de seguros hacer lo mejor que pueden y las empresas estatales deben equilibrar las ganancias y las responsabilidades sociales. La clave es cómo llegar a un acuerdo sobre la consideración; en tercer lugar, la escala de la divulgación de información es difícil de comprender; en cuarto lugar, las políticas de apoyo aún deben mantenerse al día;
El equipo de CITIC Securities Chen Cong también dijo que, aunque actualmente las empresas inmobiliarias con bajo crédito están cifrando sus esperanzas en el "agua viva" del mercado de proyectos MA, teniendo en cuenta la situación real, los proyectos a gran escala MA sólo se puede encontrar en el mercado de venta de viviendas y en el mercado de terrenos. Sólo sucederá después de que se caliente. Chen Cong cree que cuando los proyectos de acciones son complejos y las expectativas de la industria no han mejorado por completo, tanto los adquirentes potenciales como los adquiridos no están dispuestos. En la actualidad, las principales entidades que pueden iniciar fusiones y adquisiciones son empresas de propiedad estatal. Teniendo en cuenta el principio de mantener e incrementar el valor de los activos estatales, se espera que después de finales de marzo de 2022, con la recuperación gradual de las ventas, el mercado de proyectos inmobiliarios MA se recupere en la segunda mitad del año. .
El equipo de Chen Cong también señaló que, en realidad, primero se pueden iniciar varios tipos especiales de fusiones y adquisiciones: en primer lugar, las empresas con alto crédito tienen más incentivos para adquirir preferencialmente el capital de empresas conjuntas con bajo crédito. en segundo lugar, los bancos y las instituciones financieras que enfrentan el riesgo de insolvencia pueden buscar iniciadores de fusiones y adquisiciones para algunos proyectos que sean fáciles de vender y tengan buena calidad de activos, pero los desarrolladores tienen problemas y brindan apoyo financiero directamente al adquirente; Gestión de propiedades ligeras de activos y fusiones y adquisiciones de plataformas de gestión empresarial.