¿Qué significa préstamo anticipado?
Con un certificado de preventa, puedes utilizar un préstamo hipotecario bancario para comprar una casa. La "Licencia de preventa de viviendas comerciales" es un documento de aprobación emitido por el departamento administrativo de bienes raíces de los gobiernos populares municipales y de condado para permitir que las empresas de desarrollo inmobiliario vendan viviendas comerciales. La autoridad competente es la Oficina Municipal de Gestión de Tierras y Vivienda, y los certificados son impresos, registrados, aprobados y emitidos de manera uniforme por la Oficina Municipal de Gestión de Tierras y Vivienda. Sólo después de obtener un certificado de preventa el promotor puede vender las casas y cobrar los pagos de la vivienda a los compradores. Es ilegal cobrar dinero sin un certificado de preventa y la ley no protege los derechos de compradores y vendedores. Ya sea que compren una casa o un proyecto comercial, es muy importante que los compradores de viviendas verifiquen si han obtenido un "Permiso de preventa de vivienda comercial" antes de comprar una casa. Debes comprobar cuidadosamente si la casa que deseas precomprar se encuentra dentro del rango de preventa.
Base Legal
Artículo 45 de la "Ley de Gestión de Bienes Raíces Urbanos de la República Popular China" La preventa de viviendas comerciales deberá cumplir las siguientes condiciones: (1) Todas se han pagado las tarifas de transferencia de derechos de uso de la tierra, Obtener un certificado de derecho de uso de la tierra (2) Tener una licencia de planificación de proyecto de construcción (3) De acuerdo con la situación de preventa de viviendas comerciales, la inversión en desarrollo y construcción ha alcanzado más de 25; Se ha determinado el porcentaje de la inversión total en construcción del proyecto y el progreso de la construcción y la fecha de finalización de la entrega (4) Solicitar el registro de preventa ante el departamento de gestión de bienes raíces del gobierno popular a nivel de condado o superior y obtener una vivienda comercial; Licencia de preventa. Para la preventa de viviendas comerciales, el contrato de preventa se informará al departamento de administración de bienes raíces y al departamento de administración de tierras del gobierno popular a nivel de condado o superior para su registro y presentación de acuerdo con las regulaciones nacionales pertinentes. Los ingresos de la preventa de viviendas comerciales deben utilizarse para la construcción del proyecto relacionado.
¿Quién es responsable de los préstamos de preventa para viviendas comerciales?
Las propiedades sobre plano representan una proporción muy alta en el mercado de viviendas nuevas, y todavía existen ciertos riesgos para los compradores de viviendas al comprar propiedades sobre plano. Entonces, ¿qué departamento gestiona la preventa de viviendas nuevas?
Si la preventa de casas nuevas es administrada por la Autoridad de Vivienda, la empresa desarrolladora deberá solicitar al departamento de administración de bienes raíces una licencia de preventa y obtener una "Licencia de preventa de casas comerciales". " Quienes no hayan obtenido la "Licencia de Preventa de Vivienda Comercial" no podrán realizar preventas de viviendas comerciales. Los desarrolladores deben cumplir ciertas condiciones para obtener un certificado de preventa, como que los fondos invertidos en el desarrollo y la construcción representen una cierta proporción de la inversión total en la construcción del proyecto, y un plan claro de preventa para viviendas nuevas.
¿Qué condiciones se deben cumplir para una hipoteca sobre vivienda comercial en preventa?
Hoy en día, ya sea que estén comprando una casa sobre plano o una casa existente, si no tienen fondos suficientes, pueden solicitarlo al banco. Sin embargo, si compras en preventa, las condiciones pueden ser más estrictas. ¿Qué condiciones se deben cumplir para una hipoteca sobre una casa comercial en preventa?
Hoy en día, ya sea que estén comprando una casa sobre plano o una casa existente, si no tienen fondos suficientes, pueden solicitarlo al banco. Sin embargo, si compras en preventa, las condiciones pueden ser más estrictas. ¿Qué condiciones se deben cumplir para obtener una hipoteca sobre una casa comercial en preventa?
1. ¿Qué condiciones se deben cumplir para una hipoteca sobre vivienda comercial en preventa?
La preventa de vivienda comercial se promueve mediante hipoteca, lo que beneficia a todas las partes involucradas en la preventa. Sin embargo, dado que las preventas son casas sin terminar, existe el riesgo de que el preventor no pueda entregar la casa a tiempo o que el deudor hipotecario no pueda pagar según el contrato. Por lo tanto, deberían imponerse restricciones más estrictas a la práctica de la preventa de viviendas comerciales con hipotecas. Las hipotecas de preventa de viviendas comerciales suelen tener los siguientes cuatro elementos:
1. El contrato de hipoteca es un contrato importante y debe ser válido después de completar varios procedimientos de acuerdo con los requisitos legales para contratos importantes. El contrato debe aclarar los derechos y obligaciones del deudor hipotecario, del acreedor hipotecario y de los terceros pertinentes, regular el comportamiento hipotecario y evitar y reducir la aparición de comportamientos hipotecarios. Al mismo tiempo, debe pasar por los procedimientos de registro y aceptar la supervisión de los departamentos gubernamentales pertinentes.
2. El contrato de preventa de bienes raíces adjunto a la hipoteca debe ser legal y válido. Desde la perspectiva de la garantía, la hipoteca es una forma especial de garantía, pero aún tiene su propia subordinación. Surte efectos a partir del establecimiento y efectividad del contrato principal. Por lo tanto, el contrato de propietario de la vivienda sobre bienes prevendidos es válido y el contrato de hipoteca puede ser válido. Si el contrato principal viola los intereses del Estado y del colectivo y se considera inválido, entonces el contrato subordinado como hipoteca debe ser inválido.
3. La hipoteca debe constar por escrito. Dado que el contrato hipotecario implica muchos contenidos específicos y relaciones jurídicas complejas, si no hay un registro escrito, no sólo será difícil implementar estrictamente el acuerdo, sino también manejarlo correctamente debido a la falta de base contractual. Las formas orales no tienen efecto legal.
4. El objeto de la hipoteca, es decir, la preventa de vivienda comercial, debe implementar un estricto sistema de registro. El deudor hipotecario debe entregar los documentos originales al acreedor hipotecario para su custodia y acudir al departamento de administración de bienes raíces para gestionar los trámites de registro de hipoteca de preventa para viviendas comerciales. Una vez terminada la casa, la casa se utilizará como hipoteca y el acreedor hipotecario recibirá el certificado inmobiliario en su nombre y se encargará de los trámites de registro de la hipoteca inmobiliaria.
2. Hipoteca para preventa de vivienda comercial
La hipoteca es una forma de garantía, que se refiere al contrato firmado por el preventor de vivienda comercial con el promotor (pre-venta). vendedor) durante el período de construcción, todos los derechos e intereses del precomprador están hipotecados al banco como garantía del préstamo, y el prevendedor de la vivienda comercial es el beneficiario. Si el precomprador o garante no cumple con la obligación de pago o la obligación de garantía según lo acordado, el banco puede obtener todos los derechos e intereses del precomprador en el contrato de preventa de vivienda comercial para pagar todas sus deudas con el banco. .
Pasos para comprar una casa con hipoteca: 1. Antes de solicitar un préstamo, el prestatario debe averiguar si el edificio que se va a comprar cuenta con una carta de compromiso del banco para otorgar un préstamo hipotecario para vivienda personal. Luego, el prestatario solicita un préstamo hipotecario para vivienda personal, completa el formulario de aprobación de solicitud de préstamo y envía los materiales pertinentes (originales y copias del certificado de pago inicial, contrato de compraventa, documento de identidad, certificado de fuente de ingresos económicos, etc.) al banco prestamista. 2. Desarrollador: Como garante del préstamo, firme y selle la columna "Opiniones del Garante" en el formulario de aprobación de la solicitud de préstamo. 3. Banco de préstamos: el oficial de préstamos revisará todos los materiales y documentos presentados por el solicitante del préstamo y los aprobará paso a paso. 4. El banco prestamista recuperará los materiales terminados y concederá el préstamo según el contrato de préstamo legalmente válido. 5. Registro de Derechos de Propiedad Notaría del Negociado de Tierras y Recursos: Tramita los trámites de registro de hipotecas de propiedad. 6. Notificar al promotor la rescisión del contrato de préstamo, y el promotor expedirá al banco prestamista el comprobante de pago de la cuota de la vivienda. 7. Notificar al prestatario que retire el contrato de préstamo, el pagaré y la póliza de seguro. 8. El oficial de préstamos del banco prestamista presenta el préstamo.
Al solicitar un préstamo hipotecario, debe proporcionar información relevante al banco: prueba de identidad, prueba de ingresos, contrato de compra de la vivienda, contrato de préstamo (si está comprando una casa con una hipoteca y Si no es local, también deberá presentar un documento de identidad que acredite que el garante tiene un registro de hogar local (certificado de ingresos). El banco debe revisar paso a paso los procedimientos pertinentes del promotor y todos los materiales y documentos presentados por el solicitante del préstamo. Después de la aprobación, el banco prestamista recuperará los materiales terminados y concederá el préstamo de conformidad con el contrato de préstamo legalmente vigente. Una vez desembolsado el préstamo, el promotor devolverá el contrato al comprador de la vivienda. Gestiona tú mismo los trámites hipotecarios.
Debe cumplir las condiciones anteriores; de lo contrario, no será elegible para solicitar un préstamo hipotecario. Incluso si solicita una hipoteca al banco, al final no obtendrá la aprobación del préstamo.
Proceso de préstamo hipotecario para vivienda en preventa
1. El promotor selecciona un banco y firma un acuerdo de cooperación para el préstamo hipotecario con el banco. 2. El comprador de la casa selecciona la casa comercial a comprar y firma un contrato de preventa o compraventa con el desarrollador. 3. El banco revisa el contrato de compra de la vivienda y las calificaciones del préstamo del prestatario. 4. El prestatario y el promotor firman con el banco un contrato de préstamo con garantía hipotecaria. 5. El banco toma posesión del contrato de preventa o compraventa de vivienda comercial y se encarga de la presentación de la hipoteca. 6. El banco paga el préstamo del prestatario al promotor en un solo pago. Artículo 32 de las "Medidas para la Administración de la Hipoteca Inmobiliaria Urbana" Al registrar una hipoteca inmobiliaria, se presentarán a la autoridad de registro los siguientes documentos: (1) Certificado de identidad o certificado de calificación de persona jurídica del deudor hipotecario (2); Solicitud de registro de hipoteca; (3) Contrato de formulario de registro de hipoteca; (4) Certificado de derecho de uso de la tierra de propiedad estatal, certificado de propiedad de la vivienda o certificado de propiedad inmobiliaria, * * * algunas casas también deben presentar el certificado de propiedad de la vivienda y otra * * * prueba de que la persona acepta la hipoteca; (5) Puede acreditar que el deudor hipotecario tiene derecho a constituir Documentos y pruebas del derecho hipotecario; (6) Materiales que puedan acreditar el valor del inmueble hipotecado; (7) Otros documentos que se estimen; necesario por la autoridad de registro.
¿Puedo obtener un préstamo si tengo un certificado de preventa de vivienda comercial?
En teoría, los promotores pueden vender casas después de obtener los certificados de preventa, cobrar el dinero y solicitar hipotecas bancarias. Sin embargo, muchos desarrolladores retirarán dinero de los bancos en las primeras etapas de desarrollo en forma de hipotecas sobre proyectos en construcción. Por lo tanto, no pueden solicitar préstamos hipotecarios cuando obtengan certificados de preventa más adelante. en construcción antes de que puedan solicitar préstamos hipotecarios para compradores de vivienda.
La licencia de preventa de vivienda comercial y la licencia de preventa de vivienda comercial son diferentes y no se pueden confundir.
La diferencia entre una licencia de preventa de vivienda comercial y una licencia de preventa de vivienda comercial radica en las diferentes condiciones, las cuales se reflejan principalmente en los siguientes aspectos:
1 La empresa promotora tiene una persona jurídica corporativa. licencia comercial y un certificado de calificación de empresa de desarrollo inmobiliario;
2. Obtener el certificado de derecho de uso de la tierra y el documento de aprobación de uso de la tierra;
3. Tener el permiso de planificación del proyecto de construcción y el permiso de construcción. permiso de inicio del proyecto;
4. Ha pasado la aceptación de finalización;
5 la infraestructura de apoyo, como el suministro de agua, el suministro de energía, la calefacción, el gas y las comunicaciones, están listas para su uso, y otras. la infraestructura de apoyo y las instalaciones públicas están listas para su entrega o se ha determinado el progreso y la fecha de entrega;
6. La ventaja de comprar una casa existente es que puede comprender claramente la situación actual de la casa y obtener el certificado de título de propiedad lo antes posible.
Datos ampliados:
1. Bases para la concesión de licencias administrativas
Artículo 44 de la “Ley de Gestión de Bienes Raíces Urbanos de la República Popular China”
Si el derecho de uso del suelo se obtiene mediante transferencia, después de la transferencia del inmueble, si el cesionario cambia el uso del suelo especificado en el contrato de transferencia del derecho de uso del suelo original, debe obtener el consentimiento del cedente original y del urbanismo. departamento administrativo del gobierno popular municipal o del condado y firmar un Cambiar el contrato de transferencia de derechos de uso de la tierra o volver a firmar el contrato de transferencia de derechos de uso de la tierra y ajustar la tarifa de transferencia de derechos de uso de la tierra en consecuencia.
2. Condiciones para el otorgamiento de licencias administrativas
Cumplir con los requisitos del artículo 5 de las “Medidas para la Administración de la Preventa de Vivienda Comercial Urbana”.
1. Se han pagado todas las tarifas de transferencia de derechos de uso de la tierra y se ha obtenido el certificado de derecho de uso de la tierra;
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3. Calculado con base en viviendas comerciales en preventa, los fondos invertidos en desarrollo y construcción ascienden a más del 25% de la inversión total en construcción del proyecto, y se ha determinado el avance de la construcción y la fecha de entrega.
Tres. Catálogo de materiales de solicitud
1. Formulario de solicitud de licencia de preventa de vivienda comercial - formato estándar de la autoridad competente
2. Licencia comercial - se requiere original
3. Certificado de calificación de empresa de desarrollo inmobiliario – se requiere original.
4. Permiso de planificación del proyecto: se requiere original.
5. Certificado de derecho de uso de la tierra: se requiere copia original.
6. Permiso de construcción: se requiere copia original.
7. Si la inversión en el proyecto de construcción supera los 25 RMB, se requiere prueba de que se ha completado el proyecto básico y fotografías en el sitio de la imagen y el progreso del proyecto para cumplir con los requisitos. Los requisitos varían de un lugar a otro. Mi ubicación requiere un edificio de varios pisos con más de 2 pisos y un edificio alto con más de 5 pisos. Por favor consulte a sus autoridades locales.
8. Plan de preventa de vivienda comercial - se debe registrar una habitación por precio.
9. Acuerdo de supervisión de pagos anticipados y certificado de apertura de cuenta especial.
10 Declaración de que no hay casa en el terreno o que hay casa pero no el certificado de propiedad inmobiliaria original; El registro de propiedad de la vivienda requiere un certificado de cancelación.
11. Contrato de construcción y descripción de avance
12. Si los derechos de uso del suelo y los proyectos en construcción están hipotecados, el acreedor hipotecario se compromete a gestionar la preventa y la cancelación de la hipoteca. antes del registro inicial.
13. Informe de dibujo de previsión
14. Acuerdo temporal con los propietarios
15. Contrato previo de servicios inmobiliarios
16. Instrucciones de configuración
IV. Procedimientos de licencia administrativa
1. El solicitante presenta la solicitud a la Oficina de Gestión de Transacciones Inmobiliarias y presenta los materiales pertinentes.
2. La Oficina de Gestión de Transacciones de Bienes Raíces llevará a cabo una revisión preliminar de los materiales de la solicitud, proporcionará opiniones preliminares y presentará las opiniones preliminares y todos los materiales a la Oficina de Construcción del Condado.
3. La Oficina de Construcción realiza revisiones e investigaciones en el sitio y toma una decisión administrativa sobre la licencia. Si se concede el permiso, se expedirá al solicitante un certificado de licencia de servicio dentro del plazo legal.
Término del verbo (abreviatura de verbo) de la licencia administrativa
1. Se han pagado todas las tarifas de transferencia de derechos de uso de la tierra y se ha obtenido el certificado de derecho de uso de la tierra;
2. Tener una licencia de planificación de proyecto de construcción y una licencia de construcción;
3. Basado en viviendas comerciales en preventa, los fondos invertidos en desarrollo y construcción alcanzan más del 25% de la inversión total en construcción del proyecto. , y se ha determinado el avance y finalización de la construcción. Fecha de entrega.
6. Número de licencias administrativas
Ilimitado