La Comisión Reguladora Bancaria de China respondió al incidente de la suspensión de préstamos. Xi'an emitió una nueva política para retrasar la entrega de viviendas.
Recientemente, los incidentes de “suspensión de préstamos” en muchos lugares han llamado la atención. Según CCTV Finance, el 14 de julio, el jefe de los departamentos pertinentes de la Comisión Reguladora Bancaria de China respondió que recientemente han prestado atención al problema de los retrasos en la entrega de propiedades por parte de algunas empresas de bienes raíces. La clave de este asunto es ". entrega garantizada de propiedades", y la Comisión Reguladora Bancaria de China concede gran importancia a esto. En el próximo paso, la Comisión Reguladora Bancaria de China guiará a las instituciones financieras para que participen en la eliminación de riesgos de manera orientada al mercado, fortalecerá la cooperación con el departamento de vivienda y construcción y el Banco Popular de China, y apoyará a los gobiernos locales en la promoción activa del trabajo. de "garantizar la producción, proteger los medios de vida de las personas y garantizar la estabilidad".
El 14 de julio, muchos bancos anunciaron que investigarían propiedades inmobiliarias con mayores riesgos. Según estadísticas incompletas, hasta la tarde de ese día, 16 bancos, entre ellos el Banco Industrial y Comercial de China, el Banco Agrícola de China, el Banco de China, el Banco de Construcción de China, el Banco Industrial y el Banco de Comerciantes de China, habían anunciado que estaban bajo investigación.
Al mismo tiempo, los gobiernos locales también tomaron medidas. En julio de 2014, para prevenir eficazmente el problema de los retrasos en la entrega de viviendas comerciales, cinco departamentos, incluida la Oficina Municipal de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de la provincia de Shaanxi, emitieron conjuntamente 13 medidas, entre ellas garantizar el cumplimiento de los fondos para la compra de tierras, supervisar la todo el proceso de construcción del proyecto, registrar íntegramente los fondos de preventa y asignarlos estrictamente según los estándares, consolidar las responsabilidades bancarias, mejorar la gestión del crédito inmobiliario, etc.
Además, la ciudad de Cangzhou, provincia de Hebei, emitió recientemente las "Medidas de supervisión del fondo de preventa de viviendas comerciales de la ciudad de Cangzhou (borrador para comentarios)", que establece claramente que todos los fondos de preventa de viviendas comerciales deben depositarse en la cuenta de supervisión. Una vez establecida la cuenta de supervisión, el contrato de venta de vivienda comercial debe indicar las palabras "Si el dinero de la compra no ingresa a la cuenta de supervisión, este contrato no es válido y el comprador y el vendedor pueden rescindirlo en cualquier momento".
Los expertos de la industria creen que la política de Xi'an es la primera política de China que retrasa la entrega de viviendas, y envía una señal muy fuerte. Su contenido principal es fortalecer la supervisión de los fondos de preventa y, al mismo tiempo, controlar estrictamente el comportamiento radical de las empresas inmobiliarias en el proceso de compra de terrenos para evitar que las empresas inmobiliarias adquieran tierras ilegalmente y causen riesgos en el establecimiento de las mismas; El sistema "un proyecto, un expediente" tiene un efecto restrictivo en las operaciones inmobiliarias; la regulación y gestión de las preventas ayudará a evitar que la construcción ilegal entre en el mercado inmobiliario, lo que provocará que el riesgo se transfiera a los compradores.
Medidas para evitar el aumento de retrasos en las entregas en Xi'an 13
El 14 de julio, Oficina de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Xi'an, Oficina Municipal de Planificación y Recursos Naturales, Municipal La Oficina Integral de Aplicación de la Ley de Gestión Urbana y la Oficina de Finanzas Municipales, el Departamento de Gestión Empresarial de la sucursal Xi del Banco Popular de China y otros cinco departamentos emitieron conjuntamente el "Aviso sobre la emisión de medidas para evitar retrasos en la entrega de incrementos de viviendas comerciales". incluyendo garantizar el cumplimiento de los fondos para la compra de terrenos, supervisión de todo el proceso de construcción del proyecto, registros completos de los fondos de preventa, estándares de distribución estrictos, consolidación de responsabilidades bancarias, mejora de la gestión del crédito inmobiliario, etc.
En términos de fortalecer la supervisión de los fondos de preventa de viviendas comerciales, primero, los fondos deben contabilizarse en su totalidad. Los fondos de preventa de viviendas comerciales (incluidos todos los pagos de viviendas en forma de depósitos, pagos iniciales, préstamos para viviendas, etc.) deben depositarse directamente en cuentas de supervisión especiales para que las empresas de desarrollo no puedan cobrar directamente ni establecer cuentas separadas. para almacenar los pagos de vivienda de los compradores de viviendas.
El segundo son los estrictos estándares de distribución. Antes de la finalización y aceptación de la estructura principal de un proyecto de vivienda comercial, el uso acumulativo de los fondos clave de supervisión no excederá el 50% del monto total antes de la finalización y aceptación; no excederá el 95% antes de la finalización y aceptación; se presenta, no excederá del 99% después de la primera inscripción del inmueble, el 1% restante podrá retirarse; Entre ellos, para edificios con más de siete pisos, antes de que el número total de pisos alcance 1/3 y 2/3, el uso acumulativo de los fondos clave de supervisión no excederá el 20% y el 35% del monto total, respectivamente.
El tercero es fortalecer el soporte técnico. Apoyar a los bancos reguladores en el seguimiento del registro de préstamos para compra de vivienda y garantizar que los préstamos para compra de vivienda se depositen en cuentas regulatorias especiales.
El cuarto es fortalecer la contabilidad. Los departamentos de vivienda y construcción de cada jurisdicción deben consultar con el banco regulador al menos una vez al mes. Si se descubre que una empresa de desarrollo ha malversado fondos clave de supervisión en violación de las regulaciones, la asignación debe detenerse inmediatamente e investigarse y tratarse de conformidad con la ley.
El quinto es consolidar las responsabilidades bancarias. Si un banco comercial viola el acuerdo de supervisión de fondos de preventa y asigna fondos de supervisión sin la verificación y el consentimiento del departamento de vivienda y construcción bajo su jurisdicción, será responsable de recuperar los fondos, si no se pueden recuperar, asumirá la responsabilidad correspondiente; para obtener una indemnización conforme a la ley.
En términos de garantizar el cumplimiento de los fondos para la compra de terrenos, el New Deal exige que las empresas desarrolladoras que participan en licitaciones de terrenos para viviendas comerciales deben utilizar sus propios fondos de cumplimiento, y los accionistas de las empresas postoras no deben otorgarles préstamos. empréstitos, garantías u otros asuntos relacionados en violación de las normas de financiación. Los fondos para la compra de terrenos no pueden utilizar directa o indirectamente diversos fondos de financiación de instituciones financieras, préstamos o anticipos de empresas afiliadas upstream y downstream en la cadena de la industria inmobiliaria, préstamos de otras personas físicas, personas jurídicas y organizaciones no constituidas en sociedad, ni financiación de empresas no inmobiliarias. empresas inmobiliarias controladas por empresas licitadoras.
Después de la revisión, si hay ofertas de terrenos para viviendas comerciales sin fondos propios, se cancelará la calificación de la oferta y no se reembolsará el depósito de oferta pagado.
Además, el New Deal también propone establecer un sistema de "un proyecto, un expediente" en todo el proceso de supervisión de la construcción del proyecto; fortalecer la gestión de las licencias de preventa de viviendas comerciales y aclarar los estándares de avance de la imagen; ; en términos de mejorar la gestión del crédito inmobiliario, las empresas promotoras aún no lo han hecho. Si la casa se entrega a tiempo, lo que provoca incidentes masivos y provoca un grave impacto social, será registrada como una empresa con mala calificación crediticia, anunció al público. y tratados de acuerdo con las normas pertinentes.
La primera política de entrega a domicilio retrasada en China.
Respecto a la nueva política de Xi, Yan Yuejin, director de investigación del Centro Think Tank del Instituto de Investigación E-House, cree que se trata de la primera política del país destinada a retrasar la entrega de viviendas, y envía un mensaje señal muy fuerte.
Yan Yuejin señaló que el núcleo de esta política es fortalecer la supervisión de los fondos de preventa y mencionó una supervisión más integral, como la contabilidad completa de los fondos, estándares estrictos de asignación, fortalecimiento del soporte técnico, fortalecimiento financiero. verificación y consolidación de responsabilidades bancarias. Entre ellos, el pago total de los fondos, estrictas normas de desembolso y una sólida responsabilidad bancaria son los requisitos planteados por los compradores de viviendas, por lo que esta vez también se incluyen en el documento. El fortalecimiento del apoyo técnico y la verificación financiera son contenidos innovadores que ayudarán a implementar mejor el trabajo de supervisión de fondos.
Yan Yuejin cree que la importancia de "implementar estrictamente las regulaciones de transferencia de tierras y garantizar el cumplimiento de los fondos para la compra de tierras" propuesto por el New Deal es que el reciente retraso en la entrega de viviendas está relacionado con la adquisición activa previa de tierras. . En otras palabras, algunas empresas que adquirieron tierras en el pasado utilizaron préstamos violentos e ilegales y adquirieron tierras con un alto apalancamiento, lo que llevó al uso excesivo de la fuerza en la adquisición de tierras. Durante el actual proceso de desarrollo del proyecto corporativo, estarán perdidos, lo que objetivamente hace que la casa sea propensa a problemas como la suspensión de la construcción y desencadena diversos problemas de protección de derechos. Entonces, desde esta perspectiva, las regulaciones de Xi'an sobre la tierra en realidad tienen como objetivo estandarizar las operaciones de las empresas inmobiliarias en el proceso de adquisición de tierras y evitar que las empresas inmobiliarias adquieran tierras ilegalmente y causen riesgos.
Además, la política es clara, se supervisa todo el proceso de construcción del proyecto y se establece un sistema de "un proyecto, un archivo". Yan Yuejin cree que esta es la idea de "comprensión". inmobiliario", y es importante seguir de cerca las tendencias en la construcción de inmuebles y detectarlas lo antes posible. Los problemas y dificultades tienen un efecto positivo. También tiene un efecto restrictivo en la operación de diversos tipos de inmuebles, promoviendo la transparencia y formalización del proceso de construcción de inmuebles. Además, esta política tiene un efecto positivo en la normalización y gestión de los trabajos de preventa, ayudando a evitar que algunas propiedades ilegales entren en el mercado inmobiliario, provocando que los riesgos se transmitan a los compradores de vivienda.
La ciudad de Cangzhou solicita opiniones sobre las medidas de supervisión del fondo de preventa
El 12 de julio, la ciudad de Cangzhou emitió las "Medidas de supervisión del fondo de preventa de viviendas comerciales de la ciudad de Cangzhou (borrador para comentarios)". , proponiendo claramente que viviendas comerciales Todos los fondos de preventa deben depositarse en la cuenta de supervisión. Una vez establecida la cuenta de supervisión, el contrato de venta de vivienda comercial debe indicar las palabras "Si el dinero de la compra no ingresa a la cuenta de supervisión, este contrato no es válido y el comprador y el vendedor pueden rescindirlo en cualquier momento".
Según el borrador para comentarios, todos los fondos de preventa de viviendas comerciales deben depositarse en la cuenta de supervisión, y el banco de supervisión debe centrarse en supervisar la cantidad de fondos de la cuenta de supervisión utilizados para la construcción. instalación de equipos, adquisición de materiales y proyectos de construcción de apoyo (en adelante, “el monto de los fondos regulatorios clave”). La cantidad de fondos de supervisión clave debe determinarse en función de la situación real del proyecto. El método de cálculo es: área total de construcción planificada del proyecto × 4000-4500 yuanes/_.
Al mismo tiempo, a las empresas de desarrollo inmobiliario les lleva mucho tiempo vender nuevos edificios comerciales, y los fondos de preventa recaudados por las cuentas regulatorias no alcanzan las cuotas clave de los fondos regulatorios. Un banco comercial calificado o una institución financiera distinta del banco que supervisa puede emitir una garantía de efectivo a la vista irrevocable, eximiendo la misma cantidad de fondos clave de supervisión. Las empresas promotoras inmobiliarias deben prometer que no habrá incumplimiento de contrato antes de que expire el período de garantía. Cuando una garantía incumpla, las autoridades reguladoras iniciarán un reclamo contra el banco o institución que emitió la garantía de conformidad con las regulaciones, y el monto de los fondos del reclamo serán los fondos regulatorios clave que se hayan asignado a través de la garantía del banco o institución.
Además, se ha establecido un mecanismo de recaudación directa de fondos de preventa para viviendas comerciales. Los compradores de viviendas depositarán directamente el dinero de la compra (incluidas diversas formas de dinero de compra, como depósitos) en la cuenta de supervisión especial. instalación creada por la oficina de ventas del proyecto de supervisión. Cuando un comprador de vivienda solicita un préstamo hipotecario, el banco prestamista o el centro de gestión del fondo de previsión para la vivienda emitirá directamente el préstamo hipotecario o el préstamo del fondo de previsión para la vivienda a la cuenta de supervisión.
Además, si el banco regulador viola las disposiciones de estas Medidas y se niega a aceptar, se niega a pagar o asignar fondos de preventa para viviendas comerciales sin autorización, o utiliza fondos de preventa en violación de las regulaciones. , lo que resulta en la malversación de fondos de preventa y el hecho de que el proyecto no se complete a tiempo, las autoridades superiores manejarán el asunto de acuerdo con la ley y no serán responsables de la supervisión de los fondos de preventa de viviendas comerciales. ; si se constituye delito, la responsabilidad penal se perseguirá conforme a la ley.
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