Controversia sobre la aprobación de precios de viviendas comerciales en Changsha: los precios de aprobación de algunas propiedades son un 40% más altos que los precios de las viviendas circundantes.
Los analistas de la industria señalaron que la emisión del "Aviso" es una continuación y una explicación detallada de las políticas relevantes anteriores de Changsha. Este enfoque, que es similar a limitar las ganancias, por un lado ayuda a evitar que las empresas inmobiliarias inflen las cotizaciones a voluntad y busquen ganancias excesivas, por otro lado, la implementación de la política es controvertida y difícil de implementar;
A principios de este año, una propiedad en Changsha fue constantemente criticada por los compradores porque su precio de aprobación era un 40% más alto que el de las propiedades circundantes de la misma calidad. Independientemente de la capacidad del desarrollador para gestionar proyectos por sí solo, si establecer un rango de beneficio estricto del 6% al 8% reducirá efectivamente el precio de la vivienda comercial o promoverá aumentos de precios, y si está en consonancia con las leyes de desarrollo y las condiciones reales del mercado inmobiliario, siempre ha sido una controversia.
Con esto, los precios de la vivienda en Changsha son tan estables como el Monte Tai. Esta vez, el PIB en 2018 alcanzó los 11.003,4 mil millones de yuanes, y el agregado económico ocupó el puesto 12 entre 34 ciudades clave (municipios, ciudades subprovinciales y capitales de provincia, excluidas Nanning y Lhasa). El precio unitario medio de las viviendas comerciales de nueva construcción es de unos 10.000 yuanes. Si hay casas en buenos distritos escolares, el precio medio de las casas de segunda mano es de casi 20.000 yuanes por metro cuadrado. En comparación con los precios de la vivienda en Wuhan, Guiyang, Guangzhou, Nanchang y otras capitales provinciales circundantes, se puede llamar una depresión de precios.
"Para las empresas con altos gastos financieros y de marketing, es difícil obtener altas ganancias."
El aviso detalla la composición de los gastos, incluidos los precios mínimos y del terreno, la ingeniería preliminar gastos (planificación y diseño, tres enlaces y un nivel), costo del proyecto de construcción e instalación de viviendas (costo del proyecto de ingeniería civil residencial (incluidos los cimientos), costo del proyecto de instalación, etc.), infraestructura pública * * * y público de apoyo * * * costos de instalaciones en la comunidad, costos de gestión, costos de ventas, costos financieros, cargos administrativos y fondos.
La ganancia se refiere a la ganancia acumulada por las empresas de desarrollo y operación de viviendas comerciales de acuerdo con las regulaciones. El retiro de ganancias se basa en la suma de los primeros cuatro elementos de los gastos anteriores multiplicada por la tasa de ganancia promedio (6% ~ 8%).
Adjunto al aviso sobre la aclaración de cuestiones relacionadas con la composición de precios de viviendas comerciales bajo la supervisión de la Ley de Costos de Changsha.
Yan Yuejin, director de investigación del Centro Think Tank del Instituto de Investigación E-House, cree que la política de Changsha fija las ganancias desde la perspectiva del control de costos, lo que supone un retorno al método de fijación de precios de costos de los proyectos de ingeniería. Algunos proyectos de ingeniería gestionados científicamente pueden lograr mayores ganancias, pero para algunas empresas con mayores costos financieros y de marketing, es difícil obtener altas ganancias, lo que alentará a las empresas inmobiliarias a realizar inversiones y transacciones en proyectos científicos.
“El precio de las viviendas comerciales se desvía de la economía de mercado”
El "Aviso" muestra que se trata del "Aviso sobre nuevas mejoras en la supervisión de las ventas de viviendas comerciales de nueva construcción". in our City" (Changfa Price Change Tiao [2018] No. 241) proporciona explicaciones específicas sobre la composición de precios de las viviendas comerciales supervisadas por el método del costo.
2065 438+08 18 El Documento N° 241, que entró en vigor el 23 de octubre, aclaró el alcance aplicable y el área de implementación de la supervisión de precios.
Cualquier vivienda comercial nueva en la ciudad de Changsha (excluyendo viviendas asequibles, viviendas asequibles, desarrollo específico, viviendas autoconstruidas por unidades y viviendas de reasentamiento) debe pasar por los procedimientos de supervisión para viviendas comerciales nuevas de acuerdo con las regulaciones. .
El precio de venta de viviendas comerciales de "precio de tierra competitivo y precio limitado" será determinado por el departamento de tierras y reportado a la Comisión Municipal de Tierras y Recursos, y el precio será supervisado de acuerdo con los procedimientos. Las personas no pueden controlar el precio de venta mediante los métodos anteriores y pueden determinar el precio de venta mediante la negociación de precios.
Al respecto, Zhang Dawei, analista jefe de Centaline Real Estate, señaló que esta política no es nueva. Changsha introdujo el mismo tipo de política en 2017. En ese momento, el objetivo principal era la vivienda comercial de precio limitado, que era la vivienda comercial de precio limitado en la "competencia limitada de precio de la vivienda y del suelo" antes mencionada. También era un tipo de vivienda comercial con una gran oferta en ". Changsha, en lugar de viviendas subsidiadas por políticas.
2065 438+07165438 El 30 de octubre, la Comisión de Reforma y Desarrollo Municipal de Changsha emitió las "Medidas provisionales para la gestión de precios de viviendas de productos básicos de precio limitado en Changsha", que explican que las viviendas de productos básicos de precio limitado debe construirse de acuerdo con estándares razonables y estar limitado por el gobierno. El precio de venta de viviendas comerciales no incluye viviendas asequibles construidas y proporcionadas por el departamento de seguridad de vivienda.
El reportero del Herald vio que el "Artículo 6, Cálculo de precios de referencia para viviendas de productos básicos de precio limitado" es básicamente consistente con este aviso, incluyendo un rango de margen de beneficio del 6% al 8%.
En ese momento, la Comisión de Reforma y Desarrollo Municipal de Changsha enumeró el período de validez de las "Medidas" del 11 de febrero de 2017 al 11 de febrero de 2019.
El método de cálculo del precio de referencia de las viviendas de productos básicos de precio limitado en las "Medidas provisionales de Changsha para la gestión de precios de viviendas de productos básicos de precio limitado" emitidas por la Comisión de Reforma y Desarrollo Municipal de Changsha el 30 de octubre de 2011 Es exactamente igual que esta vez.
Zhang Dawei analizó que las políticas de restricción de ganancias son difíciles de implementar. Dijo que la ganancia neta del 6% al 8% no es baja, pero según el proyecto, no es la inversión del desarrollador. Sólo los desarrolladores que obtienen el terreno temprano pueden lograr esta ganancia. A medida que aumentan los precios de la tierra, a muchas empresas les resulta difícil lograr beneficios en este rango. Además, el costo de cada empresa es diferente. El costo de una construcción e instalación simples puede ser de varios miles de yuanes, y el costo de capital se asigna entre el 3% y el 20%. Según esta sencilla fórmula de precios, el precio de las viviendas comerciales en la misma zona se desviará de las leyes de la economía de mercado.
¿Fomentar las “cuclillas”? Hay edificios de alto precio con una superficie circundante del 40%.
En marzo de este año, el parque de viviendas (casa tosca) de la mansión Pearl River Yide (también conocida como Pearl River Park Hyatt Bay) en Yanghu New Town en la orilla occidental del río Xiangjiang en Changsha fue aprobado por un precio unitario de 14.500 yuanes después de un retraso de un año en su entrada al mercado, aproximadamente un 40% más alto que los precios de la vivienda circundante. Después de que los precios de la vivienda en Changsha fueran verificados según el método del costo, el mercado consideró que contribuía a la "sobreventa".
Anteriormente, de acuerdo con el espíritu de las "Reglas operativas para la supervisión de los precios de venta de viviendas comerciales en la ciudad de Changsha" (Changfa Gai [2065 438+07] No. 236) emitidas conjuntamente por la ciudad de Changsha el El 29 de junio de 2017, el proyecto solicitó una licencia de preventa. No hubo registros de ventas en junio de 2016, pero el precio promedio de aprobación de preventa se determinó después de la regulación inmobiliaria de la ciudad de Changsha.
Según el informe "China Real Estate News", en julio y agosto de 2018, Changsha Commercial Housing necesitaba con urgencia el proyecto Xiangxi Shuijun de China Power Construction Real Estate, que se encuentra más cerca del centro de la ciudad. Departamento de Revisión y Supervisión de Precios de Venta, y sus ventas fueron todas El precio es de 9.540 yuanes / metro cuadrado y el precio de venta promedio es de más de 144 metros cuadrados.
En ese momento, no había una diferencia obvia en el formato de la solicitud y la calidad entre el proyecto de la Mansión Zhujiang Yide y el proyecto del Condado de Agua de Xiangxi. El precio unitario de la consulta (en blanco) solo podía ser de alrededor de 12.000 yuanes.
El precio unitario de 14.500 yuanes sigue siendo el precio de los bienes inmuebles de alta gama.
Como miembro del club del PIB del billón de dólares, antes Changsha sólo tenía 11 ciudades. Pero en términos de precios de la vivienda, sólo la ciudad de Guiyang, en la provincia de Guizhou, es ligeramente más baja alrededor de Changsha, y los precios de las casas nuevas en tres de los cuatro vecinos son mucho más altos que en Changsha.
Los datos del Instituto de Investigación Inmobiliaria E-House muestran que en los primeros diez meses de este año, el precio medio de transacción de viviendas comerciales nuevas en Changsha fue de 9.462,2 yuanes/metro cuadrado. El precio medio de transacción de viviendas comerciales nuevas en Wuhan, Hubei, capital de las provincias vecinas, en los diez primeros meses fue de 12.623 yuanes/metro cuadrado; en Guiyang, Guizhou, que se ha desarrollado con fuerza en los últimos años, el dato fue de 8.571 yuanes/metro cuadrado; el metro cuadrado; en las ciudades de primer nivel de Guangzhou, Guangdong, fue de aproximadamente 26.195 yuanes/metro cuadrado; en los primeros 10 meses, el precio promedio de transacción de viviendas comerciales nuevas en Nanchang, Jiangxi fue de 12.768 yuanes/metro cuadrado.
Wang Xiaoyu, analista del Centro de Investigación de Datos de Vivienda de Zhuge, señaló que desde que Changsha implementó la política de control del mercado inmobiliario el 25 de junio de 2065438+2008, las transacciones en el mercado de viviendas de segunda mano han disminuido. y los propietarios han tomado la iniciativa de bajar los precios para atraer compradores. Los precios de cotización en Changsha continuaron cayendo durante el año, pero la caída no fue significativa. En los primeros nueve meses de este año, Changsha tuvo 526.865 unidades recién cotizadas, un aumento interanual del 4,1%, y el precio de cotización fue de 12.458 yuanes/metro cuadrado, una disminución interanual del 6,8%. El mercado inmobiliario de Changsha actualmente funciona sin problemas en el fondo. En el severo contexto actual del mercado en general, será difícil subir en el corto plazo.
De hecho, desde 2065438 + 25 de junio de 2008, Changsha ha introducido políticas de control del mercado inmobiliario muy estrictas: no solo restricciones de compra y venta, sino también compradores calificados que hayan obtenido el primer certificado de propiedad. Sólo después de cuatro años se puede comprar una segunda vivienda. Los valiosos billetes de habitación y la demanda limitada han hecho que los precios de la vivienda en Changsha sean muy estables, o incluso hayan disminuido. Aunque la feria inmobiliaria celebrada en Changsha en los últimos dos meses ofreció algunas actividades preferenciales, el volumen de transacciones en Changsha se mantuvo tranquilo.
La controversia continúa
Otras provincias y ciudades tienen precedentes de restricción de ganancias de la vivienda comercial.
El 24 de mayo de 2012, la ciudad de Haikou, provincia de Hainan, emitió las "Medidas provisionales para la gestión de viviendas de productos básicos de precio limitado" estableciendo que el precio de venta específico de las viviendas de productos básicos de precio limitado debe basarse en el Se determinan el precio de transferencia del terreno, el costo de desarrollo, la construcción y la instalación. Se determinan los factores de costo completos, como costos, impuestos y ganancias (que no excedan el 6%).
El 29 de septiembre del mismo año, la ciudad de Sanya, provincia de Hainan, emitió las "Medidas provisionales de la ciudad de Sanya para la gestión de viviendas comerciales con precios restringidos", que también exigen que las ganancias de las viviendas comerciales con precios limitados No excederá el 6% del costo de construcción.
El precio de venta de viviendas comerciales de precio limitado (incluido el precio máximo) debe proponerse antes de la transferencia del terreno y servir como requisito previo para la transferencia del terreno correspondiente. El precio de venta específico se determina en función del precio de transferencia del terreno y de todos los factores de costo, como los costos de desarrollo, los costos de construcción e instalación, los impuestos y las ganancias.
El 19 de octubre de 2012, el Departamento Provincial de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Shaanxi y la Oficina Provincial de Precios de Shaanxi emitieron conjuntamente el "Aviso sobre el fortalecimiento de la contabilidad de precios, costos y ganancias de las viviendas comerciales para avanzar Promover el Desarrollo Estable y Sano del Mercado Inmobiliario en nuestra Provincia”, exigiendo “de acuerdo a los costos de terreno, costos de desarrollo, costos de administración, gastos de venta, gastos financieros, impuestos a las ventas, la tasa de ganancia razonable de los proyectos inmobiliarios en nuestra provincia es controlado en 65438+,
Vale la pena señalar que en 2012, se introdujeron sucesivamente políticas de restricción de ganancias. Después de eso, la controversia en el mercado no se detuvo. Algunas personas creían que la era de las altas ganancias en la industria inmobiliaria. estaba llegando a su fin. Otros expresaron su preocupación de que los desarrolladores tomaran atajos para obtener ganancias, lo que daría como resultado "casas frágiles".
El entonces subdirector de la Asociación de Bienes Raíces de China, Gu Yunchang, cree que para hacerlo. Para controlar los precios de la vivienda, primero debemos controlar los precios del suelo en lugar de limitar los márgenes de beneficio de las empresas promotoras. Los promotores adquieren terrenos en diferentes momentos y a diferentes precios. Incluso si existen algunas diferencias entre parcelas adyacentes, simplemente utilizar el método del costo no funcionará. Es irrazonable y difícil de operar.
Gu Yunchang dio un ejemplo, por ejemplo, algunas propiedades inmobiliarias tienen altos precios de la tierra y altos precios de la vivienda. diferente si el costo está bien controlado, la calidad es buena al mismo precio, pero es injusto venderlo más barato.
Aunque esta vez es diferente, excepto en el condado de Changsha, que ha introducido parcelas ilimitadas. , la mayoría de las otras parcelas bajo la jurisdicción de Changsha son parcelas de doble límite. Sin embargo, continúa la controversia sobre cómo implementar de manera justa métodos de contabilidad de costos para diferentes proyectos.