¡Última noticia: Shenzhen anunció oficialmente la promoción de la política de "hipoteca en cualquier momento" para viviendas de segunda mano! El proceso está aquí.
El plan señala que en el proceso de transmisión de vivienda de segunda mano hipotecada se optimizará el proceso de negocio mediante la implementación de múltiples modelos (como "hipoteca secuencial", transmisión de vivienda de segunda mano, hipoteca "doble aviso de alta") para lograr mayor eficiencia y comodidad en las transacciones de vivienda de segunda mano. En el proceso de transacciones de viviendas de segunda mano, los compradores y vendedores pueden optar por aplicar el modelo de hipoteca para la transmisión de viviendas de segunda mano. La transacción inmobiliaria debe cumplir las condiciones de no constituir otras hipotecas excepto la hipoteca del préstamo bancario original.
Desde 2022, el modelo de “transmisión hipotecaria” de viviendas de segunda mano ha llamado mucho la atención. En la actualidad, más de diez ciudades populares de primer y segundo nivel, como Guangzhou, Shenzhen, Dongguan, Zhuhai, Kunming y Nanjing, han introducido o probado la nueva política de "transferencia con hipoteca".
En Shenzhen, el 1 de septiembre de 2022, la Notaria de Pingshan de Shenzhen anunció que recientemente completó el primer servicio de transacción de viviendas de segunda mano de Shenzhen de “depósito notariado, transferencia de edificio embargado con hipoteca”. Sin embargo, este negocio es sólo para activos dudosos y bienes inmuebles embargados.
Más tarde salió el modelo de “transferencia con hipoteca” de la Caja de Ahorros Postal. Se entiende que está limitado únicamente a nuestros clientes.
La hipoteca "Rehipoteca" es un nuevo modelo de aceptación de préstamos hipotecarios personales. Bajo la premisa de que el préstamo no se ha liquidado, los clientes hipotecarios existentes, con el consentimiento del banco, transferirán el préstamo a un tercero que tiene la intención de manejar el negocio de pagos de vivienda con nuestro banco y manejar los procedimientos de cambio de derechos de propiedad, como la propiedad. transmisión de derechos y registro de hipoteca. El prestatario original puede solicitar el registro de transferencia sin liquidar la hipoteca original; parte del préstamo solicitado por el nuevo prestatario se utilizará para pagar la hipoteca del prestatario original.
"Transferencia de seguridad" en realidad significa "transferencia de hipoteca y sin reembolso", lo que ahorra tiempo y dinero. Los fondos de la transacción son supervisados por el banco durante todo el proceso y también se garantiza la seguridad de la transacción.
En comparación con las transacciones tradicionales de vivienda de segunda mano, el modelo de transferencia de hipoteca simplifica los procesos de liquidación, liberación de hipoteca y transferencia, y la eficiencia de la transacción es mayor en el modelo de transferencia de hipoteca, los fondos del préstamo del comprador se utilizan para; pagar el préstamo del vendedor, y el vendedor no necesita hacerlo. La refinanciación del pago ahorra efectivamente al vendedor los costos de capital necesarios para el pago anticipado.
En las operaciones actuales de vivienda de segunda mano es necesario amortizar los atrasos de la vivienda de segunda mano, liquidar el principal e intereses de la hipoteca del inmueble del vendedor, cancelar la inscripción de la hipoteca y rescatar la primera. -certificado de mano. La ejecución hipotecaria se considera consumada cuando se amortiza el título primario y se cancela la inscripción de la hipoteca.
Hay dos formas principales de negocio de ejecución hipotecaria de viviendas de segunda mano: una es la ejecución hipotecaria en efectivo y la otra es la ejecución hipotecaria de crédito.
En el rescate en efectivo, la compañía de garantía adelanta el dinero al propietario para rescatar el edificio y cobrar los intereses del préstamo. En la actualidad, la tasa de interés puede ser tan baja como cuatro diezmilésimas;
La compañía de garantía necesita rescatar una cierta cantidad de edificios al emitir una carta de garantía y solicitar un préstamo a corto plazo. banco, debe pagar una tarifa de garantía y un interés del préstamo a corto plazo. La tarifa mínima de garantía es generalmente del 0,8% del monto del préstamo. Generalmente, el costo total es de más de 30.000.
La "Transferencia con hipoteca" puede ahorrarle esta tarifa de ejecución hipotecaria y lograr el efecto de ahorrar dinero rápidamente.
Adjunto a la política original:
Plan de trabajo de Shenzhen para impulsar el modelo de “transferencia de hipoteca” para viviendas de segunda mano
Con el fin de explorar y promover el Modelo de “transferencia de hipoteca” para viviendas de segunda mano. Con el fin de mejorar la eficiencia y conveniencia de las transacciones de viviendas de segunda mano en nuestra ciudad y reducir el costo de las transacciones de viviendas de segunda mano, este plan de trabajo está especialmente formulado.
1. Contenido del trabajo
El modelo de “transmisión hipotecaria” para viviendas de segunda mano se refiere a la transmisión, rehipoteca y concesión de nuevos préstamos sobre inmuebles hipotecados sin amortizar anticipadamente el préstamo. Utilice el dinero de la compra para pagar el préstamo anterior (use el dinero de la compra del comprador para pagar el préstamo bancario del vendedor). Durante el proceso de transmisión de viviendas de segunda mano hipotecadas, se implementan diversas modalidades como "hipoteca secuencial", transmisión de viviendas de segunda mano y "registro de doble aviso" para optimizar el proceso comercial y lograr transacciones de viviendas de segunda mano más eficientes y convenientes. . En el proceso de transacciones de viviendas de segunda mano, los compradores y vendedores pueden optar por aplicar el modelo de "transmisión de hipoteca" de viviendas de segunda mano. La propiedad de la transacción debe cumplir las condiciones de no establecer otras hipotecas excepto la hipoteca del préstamo bancario original.
2. Flujo de trabajo
En las transacciones de vivienda de segunda mano, cuando el vendedor no ha reembolsado el préstamo y la hipoteca no ha sido liberada, el comprador aún necesita utilizar el préstamo para comprar. una vivienda. El comprador y el vendedor eligen la vivienda de segunda mano modelo "Transmisión con hipoteca", el proceso concreto es el siguiente:
(1) Proceso de tramitación "Hipoteca secuencial"
El comprador y el vendedor llegan a una intención de transacción y firman un contrato de compraventa de vivienda de segunda mano.
2. El comprador y el vendedor siguen los procedimientos de supervisión del fondo en la institución de supervisión de capital seleccionada (como un banco, una notaría) y supervisan el pago de la compra del comprador (incluido el pago inicial y el préstamo bancario). Al mismo tiempo, el comprador solicita un préstamo al banco.
3. Una vez aprobado el préstamo del comprador, el comprador y el banco prestamista del vendedor * * * solicitan el "registro de transferencia de hipoteca, registro de cambio de hipoteca y registro de establecimiento de hipoteca" en el mismo orden, en orden. nueva hipoteca.
4. Con base en la solicitud del banco de préstamos del comprador y del vendedor, el departamento de registro de bienes raíces completa tres elementos de registro al mismo tiempo, registra el libro de registro de bienes raíces y envía el certificado de registro de hipoteca electrónico. al banco de préstamos del comprador.
5. El banco de préstamos del comprador emite préstamos basándose en el certificado de registro de hipoteca emitido por el departamento de registro de bienes raíces. Si se trata de un préstamo del fondo de previsión, será confirmado por el departamento de gestión del fondo de previsión y el préstamo se realizará de conformidad con los procedimientos operativos. La agencia de supervisión de capital utiliza el dinero de la compra en la cuenta de supervisión para pagar el principal y los intereses del préstamo bancario del vendedor y liquidar el préstamo.
6. Una vez que el banco prestamista del vendedor liquida el préstamo, presenta una solicitud de cancelación de hipoteca en línea y los derechos hipotecarios del banco prestamista del comprador se transfieren, es decir, de la segunda hipoteca a la primera hipoteca.
7. La agencia de supervisión de capital transferirá el saldo de la cuenta de supervisión de capital al vendedor.
(2) Proceso de "Registro de doble aviso"
Después de que el comprador y el vendedor llegan a una intención de transacción y firman un contrato de venta de casa de segunda mano, el comprador solicita un préstamo al banco.
2. Una vez aprobado el préstamo del comprador, el banco de préstamos del comprador trabajará con el comprador y el vendedor para solicitar en línea el prerregistro de transferencia de vivienda de segunda mano y el prerregistro de hipoteca.
3. El departamento de registro de bienes raíces completa la revisión comercial del "registro de doble aviso" basado en la solicitud del banco de préstamos del comprador y del comprador y vendedor, registra el libro de registro de bienes raíces y envía el formulario electrónico. comprobante de registro de aviso de hipoteca al banco de préstamos del comprador.
4. El banco de préstamos del comprador prestará el monto total en función del resultado del registro del aviso de hipoteca. Si se trata de un préstamo del fondo de previsión, el departamento de gestión del fondo de previsión lo confirmará y el préstamo se realizará de acuerdo con los procedimientos operativos. El pago inicial y el préstamo bancario del comprador se depositan directamente en la cuenta de depósito de fondos acordada entre el comprador y el vendedor en el "Acuerdo de depósito" para su supervisión. La notaría emite los materiales pertinentes y los envía al banco de préstamos del comprador, al comprador y al vendedor.
5. Después de que el dinero de la compra se deposite en la cuenta de depósito en garantía, el comprador, el vendedor y el banco prestamista del comprador deben solicitar al departamento de registro de bienes raíces el registro con doble notificación y transferir el capital para el registro de manera oportuna. .
6. Una vez completado el registro de transferencia de bienes raíces, la agencia de depósito en garantía utilizará el dinero de la compra en la cuenta de depósito en garantía para pagar el capital y los intereses del préstamo bancario del vendedor y liquidar el préstamo. El banco de préstamos del vendedor envía la solicitud de cancelación de la hipoteca en línea y el departamento de registro de bienes raíces la revisa en línea. También puede ser presentado por el propio vendedor y el banco confirma la solicitud online. Si no se puede completar el registro de transferencia de propiedad, la institución depositaria devolverá el dinero de la compra en la cuenta de depósito en garantía al banco de préstamos del comprador y al propio comprador.
Si el comprador realiza un pago único y el pago inicial del comprador excede la deuda original del vendedor, el proceso de "hipoteca secuencial" y "registro de doble aviso" también se puede aplicar a la transferencia de hipoteca de la casa de segunda mano.
Tercero, división del trabajo
(1) La Oficina de Planificación Municipal y Recursos Naturales ha instruido al Centro Municipal de Registro de Bienes Raíces para promover activamente la cooperación entre el registro de bienes raíces y el negocio de préstamos bancarios. Sobre la base de la fusión del "registro de cambio de hipoteca y el registro de establecimiento de hipoteca", agregaremos el registro de establecimiento de hipoteca (es decir, el registro de hipoteca del banco de préstamos del comprador) y promoveremos la fusión del "registro de transferencia y el registro de cambio de hipoteca"; , potenciar el negocio de preinscripción de vivienda de segunda mano y optimizar la preinscripción, la transferencia de preinscripción y otros procesos operativos están conectados con el libro de registro para realizar la "transmisión de propiedad con hipoteca" de vivienda de segunda mano.
(2) La sucursal central de Shenzhen del Banco Popular de China, la Oficina Reguladora de Banca y Seguros de Shenzhen y la Oficina de Supervisión Financiera Local Municipal guían a los bancos para llevar a cabo el negocio de "transferencia de hipotecas" de segunda casas de mano y proporcionar materiales relevantes de acuerdo con las necesidades del comprador y el vendedor (como aceptar la transferencia de la hipoteca, materiales escritos, materiales relevantes requeridos por el departamento de registro de bienes raíces, etc.), ayudar a completar la "hipoteca secuencial" o " registro con doble aviso", y proporcionar préstamos oportunos; al mismo tiempo, fortalecer la coordinación y el acoplamiento con el centro de registro de bienes raíces, la notaría y otros departamentos para determinar negocios específicos. Los estándares de proceso, al tiempo que garantizan la seguridad de los fondos, promueven la implementación de el modelo de "transmisión con hipoteca" para viviendas de segunda mano.
(3) La Oficina Municipal de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural orienta al Centro de Gestión del Fondo de Previsión de Vivienda Municipal para optimizar y ajustar el proceso de préstamo del fondo de previsión, y diseñar y manejar el negocio de préstamo del fondo de previsión de acuerdo con el proceso de "hipoteca secuencial" y "inscripción con doble aviso".
(4) Con base en las funciones notariales como los depósitos notariales, la Dirección de Justicia Municipal orienta a las instituciones notariales para llevar a cabo el contrato de depósito notarial (incluyendo una carta compromiso) firmado por las partes de conformidad con el Ley o un acuerdo y una carta de compromiso reconocida por todas las partes. Registrar ante notario el negocio de depósito y pagar los montos correspondientes al banco prestamista del vendedor y al vendedor de manera oportuna de acuerdo con el proceso comercial.
Cuarto, mecanismo de garantía
(1) Fortalecer la conciencia de responsabilidad e implementar la responsabilidad principal. Todos los departamentos deben darle gran importancia, fortalecer la coordinación y el acoplamiento entre departamentos y compartir información. Con base en el proceso comercial y la división de responsabilidades de la "transferencia de hipoteca" para viviendas de segunda mano, deben optimizar continuamente el proceso de manejo, determinar procedimientos operativos específicos y pautas comerciales, fortalecer la conexión entre varios negocios y brindar servicios seguros, eficientes y Servicios de transacciones convenientes para compradores y vendedores.
(2) Optimice el proceso de procesamiento y reduzca el límite de tiempo de procesamiento. Los departamentos de registro de bienes raíces deberían promover activamente las solicitudes en línea. Los compradores, vendedores y bancos deben solicitar en línea el registro de cambio de hipoteca, el registro de establecimiento de hipoteca, el registro de vista previa de vivienda de segunda mano, el registro de vista previa y el registro de transferencia, enviar materiales en línea y utilizar tecnología de reconocimiento facial y autenticación en vivo para lograr la confirmación en línea. El departamento de registro de bienes raíces revisará y manejará los negocios relevantes en línea. Las empresas que cumplan con las condiciones de fusión se fusionarán según la solicitud, lo que simplificará los materiales de solicitud, acortará el tiempo de procesamiento y brindará servicios convenientes a todas las partes de la transacción. Acelere el intercambio de datos, intercambie información de manera efectiva entre departamentos de registro de bienes raíces, bancos, agencias notariales y otros departamentos, y promueva el intercambio de datos requeridos, como depósitos notariados, pagos de liquidación y consultas y verificaciones en línea.
(3) Promover constantemente proyectos piloto y fomentar la exploración integral. En cuanto al alcance del piloto, primero promoveremos el negocio de "transferencia de hipotecas" para casas de segunda mano donde el comprador realiza un pago único o está en el mismo banco que el banco prestamista del comprador y del vendedor, y luego gradualmente expandirse al negocio de "transferencia de hipotecas" donde el banco prestamista del comprador y del vendedor no están en el mismo banco. Al mismo tiempo, se anima a los bancos a tratar de gestionar el negocio de las "rehipotecas" cuando el banco que presta el préstamo al comprador y al vendedor no es el mismo. En términos de práctica de modelos, además de los modelos de "hipoteca secuencial" y "registro con doble aviso", se nos anima a explorar activamente otros modelos para acumular experiencia y promover de forma integral la "transmisión de hipoteca" de viviendas de segunda mano.
Oficina Municipal de Vivienda y Construcción de Shenzhen
Oficina Municipal de Justicia de Shenzhen
Oficina de Planificación Municipal y Recursos Naturales de Shenzhen
Supervisión Financiera Local de Shenzhen y Oficina de Gestión
Sucursal Central de Shenzhen del Banco Popular de China
Oficina de Supervisión de Shenzhen de la Comisión Reguladora de Banca y Seguros de China
65438 5 de octubre de 2023