Lang Xianping: La caída de los precios de la vivienda es definitivamente una tontería.
En el pasado, muchos expertos señalaron que el sector inmobiliario se enfrentaba a un grave exceso de capacidad, por lo que concluyeron que los precios de la vivienda definitivamente caerían en picado. Creo que esto es una tontería. A juzgar por la situación real de los últimos días, los precios de la vivienda han caído ligeramente, pero no se han desplomado. El volumen de transacciones ha aumentado rápidamente, superando las expectativas de todos. ¿Por qué?
La razón es realmente muy sencilla. Me gustaría preguntarles a todas las amigas: ¿cuándo van a comprar ropa y cuándo caen en picado los precios de la ropa? Debes saber que el exceso de capacidad en la industria de la confección es mucho más grave. Los últimos datos de Textile Network muestran que en 2014, la producción de prendas de vestir de China fue de 29,9 mil millones de piezas y el consumo real fue de solo 9 mil millones de piezas. Además de las exportaciones, cada año el 20% de la ropa está en inventario y no se puede digerir. Si se detiene la producción, el inventario acumulado será suficiente para cinco años y el exceso de capacidad será de varios cientos por ciento, mientras que el exceso de capacidad inmobiliaria es sólo del 23%. ¿Por qué no caen los precios de la ropa? Siempre que esté dispuesto a gastar dinero para comprar ropa, debe cumplir con las condiciones de buena calidad, buena marca y estilo moderno; de lo contrario, no la comprará. Ropa como esta debe cumplir con principios económicos. Mientras el precio baje, la demanda se disparará.
Lo mismo ocurre con el sector inmobiliario. En 2014, la industria inmobiliaria comenzó a desarrollarse con normalidad. Mientras se trate de bienes inmuebles normalizados, deben cumplir con las leyes de la economía. Los precios suben, la demanda baja, los precios bajan, la demanda aumenta, no hay un aumento o una caída constante. Entonces, ¿qué es el sector inmobiliario normalizado? Tomemos como ejemplo la vivienda. En primer lugar, si tiene características locales, como estar cerca del centro de la ciudad, de la estación de tren, de lagos y mares, etc. En segundo lugar, ¿es una habitación en un distrito escolar? En tercer lugar, ¿es una sala de metro? Cuarto, ¿solo necesitas una casa? Cuanto más se cumplan estas cuatro condiciones, más normalizado estará, y cuanto más normalizado esté, más se ajustará a las leyes de la economía. Las propiedades anormales, como algunas "ciudades fantasma", no tienen escuelas, ni metro, y no son sólo viviendas en demanda. Al igual que la ropa en stock, nadie la quiere.
Permítanme explicarles en detalle usando los mercados inmobiliarios de Shenzhen y Shanghai como ejemplos. El 8 de mayo de 2015, la Oficina Nacional de Estadísticas publicó cambios en los precios de venta residencial en 70 ciudades grandes y medianas. El precio de los nuevos edificios residenciales en Shenzhen aumentó un 0,7% interanual y un 1,8% mes a mes. Ya sea mes a mes o año a año, el mercado inmobiliario de Shenzhen ocupa el primer lugar en el país. "Today Morning Post" informó el 2 de junio de 2015 que "el mercado inmobiliario de Shenzhen está en auge y es difícil encontrar el centro de registro de bienes raíces número uno". Cai Yi. com informó el 4 de marzo que "el mercado inmobiliario de Shenzhen ha dejado a Beijing, Shanghai y Guangzhou fuera de la calle". Viendo estos titulares, podríamos pensar que el boom del mercado inmobiliario de 2008 ha comenzado de nuevo. Pero a través del análisis, descubrirá que esta no es la inflación integral que imaginamos. Sólo unas pocas áreas muestran una tendencia al alza, pero la mayoría ha experimentado aumentos modestos. En mayo, el precio total de la vivienda aumentó un 1,67% intermensual y la vivienda de segunda mano también cayó un 10,71% interanual, lo que es completamente diferente de los precios diarios durante la última ronda de aumento del mercado inmobiliario.
Primero, analicemos las tasas de crecimiento de varias regiones de Shenzhen. El nuevo distrito de Longhua, el distrito de Baoan, el distrito de Nanshan y el distrito de Dapeng han impulsado el auge del mercado inmobiliario de Shenzhen. Otros lugares se mantuvieron estables, pero también hubo regiones que experimentaron caídas, como el Nuevo Distrito de Guangming. El distrito de Dapeng tiene el mayor aumento. En enero de 2015, el Comité del Partido Municipal de Shenzhen aprobó el "Plan General para la Reforma del Sistema y Mecanismo de Civilización Ecológica del Nuevo Distrito de Dapeng (2014-2020)" y cinco planes especiales de reforma, que estimularon el crecimiento. aumento de los precios de la vivienda en la región. El aumento de precios en el distrito de Nanshan se debe a la inclusión en la lista de la zona de libre comercio de Qianhai Shekou. La razón del aumento en el nuevo distrito de Longhua y el distrito de Baoan es más directa. El puerto del tren de alta velocidad Guangzhou-Shenzhen-Hong Kong se diseñará aquí y llegará a West Kowloon de Hong Kong en 30 minutos, por lo que los precios de la vivienda aumentarán. Del análisis específico se puede ver que mientras las áreas que cumplan las cuatro condiciones para los bienes raíces normalizados que mencioné aumenten rápidamente, aquellas que no cumplan las condiciones, como el Nuevo Distrito de Guangming, caerán.
Mira de nuevo a Shanghai. Descubrimos que las áreas de aumento de precios se concentran principalmente en el metro y en las áreas donde el metro está a punto de abrirse, lo que cumple la tercera condición que mencioné, el concepto de vivienda subterránea. La Línea 14 del Metro comenzó a construirse a finales de 2014, por lo que los precios de las viviendas a lo largo de la línea están aumentando. La zona con mayor crecimiento es la futura estación del centro de transferencia del metro.
Por ejemplo, Jiading New Town en el distrito de Jiading aumentó un 2,47% en mayo en comparación con abril, Wuning Road en el distrito de Changning aumentó un 4,99%, Caojiadu en el distrito de Jing'an aumentó un 2,86%, Dongjiadu en el distrito de Huangpu aumentó un 3,06% y Yuyuan en el distrito de Huangpu aumentó un 3,95%, todo gracias a la Línea 14 del Metro. y el distrito de Chongming. Debido a que antes el transporte era inconveniente, el precio de las casas de segunda mano era de menos de 8.000 yuanes por metro cuadrado. Luego de que se dio a conocer el plan de planificación de las Líneas 19, 20 y 21 del Metro, las tres islas estarán conectadas al metro, por lo que los precios de las viviendas comenzaron a subir. Los precios de la vivienda en el distrito de Jinshan también comenzaron a aumentar a finales de 2014, porque el 5 de febrero de 2014, se comenzaron a solicitar planes de diseño urbano del distrito de Jinshan Binhai de todo el mundo para transformar esta zona contaminada por petroquímicos en una ciudad costera con un hermoso entorno.
Así que le sugiero que compre bienes inmuebles normalizados en función de las cuatro condiciones que mencioné. No hay grandes ganancias después de comprarlo. A largo plazo, los aumentos de precios deberían ser aproximadamente iguales a la inflación y aproximadamente un punto porcentual superiores a la inflación. Este ha sido el caso en los Estados Unidos durante los últimos 100 años. Entonces, si desea invertir de manera conservadora, compre una propiedad normal, que preservará su valor a largo plazo.
Hemos calculado el inventario inmobiliario promedio y la tasa de crecimiento de la inversión en desarrollo en las principales ciudades del país y encontramos un patrón, es decir, el mercado inmobiliario está volviendo gradualmente a la racionalidad y las casas están volviendo a la normalidad. sus propiedades originales. Por favor vea la imagen a continuación. Si el inventario en junio de 2014 es 1, entonces el inventario en junio de 2015 es 1,38, lo que significa que el inventario ha aumentado en un 38% y el retraso en el inventario es grave. Debido al elevado inventario, la tasa de crecimiento de la inversión en desarrollo inmobiliario cayó del 20% en junio de 2014 al 6% en marzo de 2015, entrando en un período de desarrollo estable. Se puede ver aquí que el inventario ha aumentado, la inversión ha comenzado a desacelerarse y el mercado inmobiliario ha vuelto gradualmente al sentido común económico. Debido a los recortes generalizados de precios, el inventario había caído a 1,32 en mayo de 2015, lo que indica que era eficaz deshacerse del inventario mediante recortes de precios.
Al mismo tiempo, hemos visto que incluso si la política se relaja, el apalancamiento de comprar una casa ya es alto y los precios de la vivienda no se han disparado. 2065438 + El 30 de marzo de 2005, el banco central emitió el "Aviso sobre cuestiones relativas a las políticas de préstamos para vivienda personal", que estipulaba que el porcentaje de pago inicial de un préstamo de fondo de previsión para comprar una primera vivienda es sólo del 20% para una segunda vivienda; , el índice de pago inicial para un préstamo de primera vivienda es del 30%, el índice de pago inicial pendiente es del 40%. En comparación con el anterior porcentaje de pago inicial del 60% para una segunda vivienda, se ha reducido significativamente. Sin embargo, los precios de la vivienda en todo el país no se han disparado como antes y el mercado inmobiliario ha vuelto gradualmente a la racionalidad.
A nuestro juicio, es difícil que se produzca la ronda de aumentos de precios de la vivienda posterior a 2008. El crecimiento de la población urbana se está desacelerando drásticamente. En 2010, hubo 8,02 millones de nuevos trabajadores inmigrantes en las ciudades. En 2010, la cifra se redujo a 4,73 millones, con sólo 21.100 personas, sólo una cuarta parte del número de 2010. La fuerza laboral resultante es seriamente insuficiente. Por supuesto, las ciudades de primer nivel como Beijing, Shanghai, Guangzhou y Shenzhen siguen siendo muy atractivas, mientras que la escasez de mano de obra se produce principalmente en las ciudades de tercer nivel e inferiores. El último informe de investigación de Founder Securities también muestra que después de 2015, la fuerza laboral de China entre 20 y 64 años comenzará a crecer a una tasa negativa, y la tasa de disminución superará a la de Japón.
(La respuesta anterior se publicó el 4 de mayo de 2016. Consulte la situación real de la política actual de compra de viviendas).
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