¿Existen REIT hipotecarios en Hong Kong?
Los fondos fiduciarios de inversión inmobiliaria (REIT) son un medio importante de titulización inmobiliaria. La titulización de bienes raíces es un proceso de transacción financiera que convierte directamente inversiones inmobiliarias no relacionadas con valores de baja liquidez en activos de valores en el mercado de capitales. La titulización de bienes inmuebles incluye dos formas básicas: la titulización de financiación de proyectos inmobiliarios y la titulización de préstamos hipotecarios inmobiliarios.
2. Clasificación de los fondos fiduciarios de inversión inmobiliaria
Los REIT son un tipo de fondos fiduciarios, por lo que los REIT son de dos tipos: de tipo accionario y de tipo hipotecario.
Los REIT de acciones invierten directamente en bienes raíces y obtienen ganancias a través de ingresos por alquileres y transacciones. La mayoría de los REIT del mundo actualmente entran en esta categoría.
Los REIT hipotecarios utilizan los fondos recaudados como intermediarios financieros para obtener ingresos por intereses otorgando préstamos a promotores y operadores inmobiliarios, a veces comprando préstamos inmobiliarios o valores respaldados por hipotecas de otros bancos, y colocándolos en una cartera. para prestar a operadores de promoción inmobiliaria.
En tercer lugar, los fondos fiduciarios de inversión inmobiliaria existentes en China
1. Fondos fiduciarios de bienes raíces cuasi privados: inversiones en etapa tardía provenientes de fondos de capital existentes.
Cuando surgieron los REIT, las empresas fiduciarias y los promotores inmobiliarios lanzaron algunos productos fiduciarios inmobiliarios tipo fondo. Tener primero un fondo común de capital y luego invertir en proyectos específicos es un producto similar a un REIT en el que las empresas fiduciarias han innovado en los últimos años.
Ping An Trust lanzó recientemente un "Fondo (fiduciario) de inversión en bienes raíces rico en Ping An Fortune". Su ámbito de inversión cubrirá el mercado inmobiliario y los mercados financieros en áreas relacionadas con el sector inmobiliario.
Análisis estructural: el gerente de producto del departamento de banca privada de un banco por acciones dijo a los periodistas que existe una gran diferencia entre los fondos de inversión fiduciarios inmobiliarios existentes y los REIT reales. Si debemos compararlo con los REIT, sólo puede ser parcialmente similar. Este tipo de fideicomiso es esencialmente similar a un fondo de capital privado que invierte principalmente en la industria inmobiliaria.
Riesgo: Wei Ke, investigador de Puyi Wealth, dijo a los periodistas que estos productos generalmente adoptan diseños jerárquicos y productos de confianza en el diseño jerárquico. Para los beneficiarios preferentes, el diseño estructural del producto equivale a que el fiduciario pueda disponer del capital de la empresa objetivo a una tasa de descuento mayor, lo que reduce la dificultad de enajenar el capital. Sin embargo, la enajenación del capital impedirá que los beneficiarios reciban los ingresos del fideicomiso a tiempo. Además, si el comprador incumple, los intereses de los beneficiarios sólo pueden protegerse mediante la enajenación del capital, que es un método único y también aumenta el riesgo de inversión en el producto.
Ingresos: Fuentes de empresas fiduciarias revelaron que la mayoría de estos productos fiduciarios inmobiliarios, que son similares a los fondos de capital privado, son productos de compromiso. La sociedad fiduciaria promete a los inversores encontrar proyectos adecuados para invertir. Los inversores no necesitan entregar dinero a la sociedad fiduciaria inmediatamente, pero primero deben pagar una parte del depósito. Una vez determinado el proyecto específico, se recibirá todo el dinero invertido por los inversores. Si la sociedad fiduciaria adopta este enfoque, los inversores también pueden utilizar los fondos para otras inversiones flexibles a corto plazo durante el período de espera del proyecto, reduciendo los riesgos de liquidez del capital. Actualmente, el rendimiento anual de los productos fiduciarios inmobiliarios se sitúa entre el 7% y el 10%.
Adecuado para personas: los productos fiduciarios inmobiliarios tienen altos rendimientos. El desarrollo, las condiciones operativas y los cambios estables en los ingresos comerciales en el área objetivo de la inversión pueden afectar el fondo y el reembolso de los ingresos del plan fiduciario. Adecuado para personas con fuerte tolerancia al riesgo.
2. REIT hipotecarios de la Comisión Reguladora Bancaria de China: no cotizan ni están abiertos a inversores institucionales.
En agosto del año pasado, las "Medidas piloto de gestión empresarial del Fideicomiso de Inversión Colectiva en Bienes Raíces" redactadas e interpretadas por la Comisión Reguladora Bancaria de China y el Banco Central básicamente esbozaron el prototipo de este estilo de REIT. La información pública muestra que la versión de REIT de la Comisión Reguladora Bancaria de China pertenece a la categoría de hipotecas.
Tomemos como ejemplo el plan de REIT informado por la Nueva Área de Pudong. Los patrocinadores son cuatro empresas estatales de Pudong, entre ellas el Grupo Lujiazui (600663), el Grupo Zhangjiang, el Grupo Waigaoqiao (600648) y el Grupo Jinqiao. Estas cuatro empresas proporcionarán ingresos anuales por alquiler de 470 millones de yuanes para bienes raíces industriales. Empaquetarán los derechos de ingresos por alquiler de estas propiedades durante los próximos 10 años para establecer un fideicomiso. Luego, el emisor confiará al asegurador principal la emisión del fideicomiso. inversores institucionales cualificados en el mercado interbancario.
Análisis estructural: Li Yang, analista jefe de Yiyi Trust Studio, dijo que las cuatro empresas inmobiliarias, como patrocinadores del fideicomiso, confiaron a los principales suscriptores la recaudación de fondos en función de los ingresos por alquiler y los intereses hipotecarios de estos comerciales. propiedades. . Los inversores que invierten en este fondo reciben certificados de los ingresos anuales por alquileres, intereses hipotecarios y otros ingresos del fideicomiso, y comparten los ingresos por intereses de alquileres y préstamos de acuerdo con su participación cada año. La empresa de bienes raíces puede seguir siendo titular de la propiedad. Una vez vencido, la empresa inmobiliaria recomprará la propiedad.
Riesgo: Zhang Jian, socio del Zongheng Management Consulting Group de la Universidad de Pekín y experto en bienes raíces, dijo que a juzgar por los planes públicos actuales de REIT, estos productos están casi libres de riesgos. La razón es que estas propiedades han sido compradas durante mucho tiempo por promotores inmobiliarios y el alquiler ha aumentado muchas veces en comparación con el momento en que se compraron.
Beneficios: dado que los REIT nacionales aún no han surgido, no existe ningún precedente nacional como referencia. Debido a que parte de sus ingresos son intereses de préstamos, los cambios en las tasas de interés tienen un impacto significativo en ellos. Los ingresos por alquileres de proyectos de inversión dependen del entorno económico y de la calidad de los proyectos individuales. Los inversores pueden investigar la brecha entre el alquiler actual de las propiedades de la empresa y el nivel del mercado, y si la calidad del proyecto (como la ubicación y los antecedentes del inquilino) es buena.
Grupo de inversores: según un análisis de la industria, la versión CBRC de los REIT puede seleccionar inversores individuales con baja tolerancia al riesgo, apuntando principalmente a instituciones financieras nacionales, y también pueden incluirse fondos de seguros.
3. REIT de acciones de la Bolsa de Valores de Shanghai: las transacciones cotizadas se centran en el valor de tasación de los activos.
Los REIT de acciones que está estudiando la Bolsa de Valores de Shanghai son productos cotizados. Las personas relevantes esperan que el plan preliminar tome forma en la segunda mitad de este año, y se ha determinado que el lugar de negociación para los REIT de acciones será básicamente la Bolsa de Valores de Shanghai.
Esta versión de REIT puede referirse a productos emitidos y cotizados en el extranjero por empresas nacionales. Por ejemplo, los REIT de Wells Fargo, iniciados por Cheung Kong Holdings y cotizados en Singapur, son los primeros REIT multinacionales de Asia (el primer fideicomiso de inversión inmobiliaria de Singapur que posee activos en Hong Kong), recaudando un total de 654.3899 millones de dólares de Hong Kong.
Análisis estructural: los emisores de acciones recaudan fondos de los inversores y luego los utilizan para comprar edificios de oficinas, centros comerciales, etc. El flujo de caja generado por estas propiedades operativas se distribuirá a los inversores en proporción a su inversión. Los REIT pueden poseer propiedades directamente o mediante vehículos de propósito especial (SPV).
Riesgo: Zhang Jian dijo que al invertir en REIT, los inversores deben prestar atención a los indicadores macroeconómicos. Cuando la tasa de desempleo aumenta, el crecimiento del PIB se desacelera y los ingresos por alquiler caen, es necesario estar atento. Si el ciclo económico a largo plazo es descendente, existen riesgos potenciales al invertir en REITS.
Dado que los REIT pueden cotizar en bolsa, los precios de compra y venta de los REIT en el mercado secundario pueden desviarse del valor tasado. Los inversores deben protegerse de los riesgos del mercado cuando el precio de compra y venta es mucho mayor o menor que el valor de tasación.
Ingresos: la tasa de retorno de dividendos de los REIT es generalmente de 7-8. Los retornos son principalmente alquileres y apreciación de activos. Sin embargo, en el mercado secundario, debido a la oferta y la demanda, las fluctuaciones de precios de los REIT se desviarán del valor tasado. Esto no es diferente de comprar y vender acciones. A juzgar por los rendimientos de los REIT desde bienes raíces nacionales hasta emisiones y cotizaciones en el extranjero en los últimos tres años, la tasa de rendimiento de dividendos se ha mantenido básicamente entre 6,5 y 7,5. Según las regulaciones pertinentes, los REIT deben distribuir al menos el 90% de sus ingresos imponibles a los accionistas cada año.
Adecuado para la multitud: en el extranjero, los REIT se emiten para el público, principalmente inversores prudentes que entienden los REIT.