Consejos antifraude: Cosas a tener en cuenta en las cuatro etapas del proceso de compra de una vivienda según la experiencia real de alguien que ha pasado por ella.
Entonces, ¿a qué debes prestar atención a la hora de comprar una casa? ¿Cómo elegir una casa adecuada entre los numerosos proyectos inmobiliarios en Beijing?
Más importante aún, en el actual mercado inmobiliario no regulado, ¿cómo prevenir el fraude y hacer que comprar una casa sea un verdadero placer?
Debido a las enormes sumas involucradas, comprar una casa debería ser un acto profesional. En algunos países desarrollados, existen agentes inmobiliarios maduros y profesionales que pueden brindar asesoramiento y servicios profesionales a compradores de viviendas individuales. Los compradores individuales ya tienen un modelo maduro y las leyes, regulaciones y procedimientos operativos están relativamente estandarizados. En términos relativos, es más fácil para los particulares comprar una casa. Pero en esta etapa, nuestro comportamiento personal de compra de viviendas no puede ser tan relajado, porque el mercado inmobiliario de Beijing es una industria emergente en desarrollo y gradualmente madura, y la gente común y corriente que compra sus propias casas es algo nuevo en los últimos años. En la actualidad, el mercado inmobiliario aún no ha desarrollado agentes de vivienda profesionales para compradores de viviendas individuales, por lo que todo comprador de vivienda debe aprender algo de sentido común a la hora de comprar una casa. Con este fin, el periodista visitó especialmente a algunas "personas experimentadas" que han tenido experiencia en la compra de una vivienda. Su experiencia real en la compra de una vivienda puede ser útil para usted que se está preparando para comprar una casa.
La primera etapa: preparación
——Pregúntate innumerables veces: ¿Por qué quieres comprar una casa?
——Pregúntate innumerables veces: ¿Qué tipo de casa necesitas?
1. Preparación financiera para comprar una casa - ¿Cuánto dinero estás dispuesto a gastar en la compra de una casa?
Debe haber una suma de dinero que respalde su decisión de comprar una casa. El importe de este capital determina todos los movimientos importantes que haces a la hora de comprar una vivienda. 200.000 yuanes, 500.000 yuanes u 800.000 yuanes, millones de yuanes o incluso más. Las diferentes preparaciones de estos fondos afectan directamente la calidad de la propiedad que desea comprar.
Debe estimar cuánto dinero puede gastar en función de los ahorros de su familia, la cantidad de diversos préstamos que puede obtener, el apoyo monetario que puede obtener de familiares y amigos u otras fuentes de inversión. Al comprar una casa, es un comportamiento de inversión que determina su capacidad real de compra de una casa. No importa cuánto dinero prepares, puedes encontrar tu propia propiedad entre más de 500 proyectos residenciales en Beijing.
2. El propósito de comprar una casa: ¿para ocupación propia o para inversión?
A la hora de decidir cuánto dinero invertir, ya debes tener claro el propósito de comprar una casa: esta vez, ¿es para autoocupación o para inversión?
Estos dos tipos de casas tienen algunas similitudes, pero son esencialmente diferentes. La casa en la que viva debe satisfacer sus necesidades y las de su familia, y la comodidad es la primera consideración. Las propiedades de inversión deben ser rentables y las perspectivas de alquiler son muy importantes.
3. ¿Qué tipo de vivienda debo comprar: vivienda comercial o vivienda asequible?
Después de decidir si vivir o invertir, es necesario decidir qué tipo de propiedad comprar. A juzgar por el mercado inmobiliario actual en Beijing, se divide principalmente en dos categorías: viviendas comerciales y viviendas asequibles.
Existen muchos tipos de vivienda comercial, principalmente divididas en residencias ordinarias, apartamentos, adosados, etc.
La vivienda económica es un tipo de vivienda construida especialmente para la gente común en Beijing por el gobierno municipal de Beijing con el fin de cuidar a los grupos de ingresos bajos y medios y mejorar sus condiciones de vida. En comparación con las viviendas comerciales, el precio es más bajo.
Hay dos diferencias entre vivienda comercial y vivienda asequible: una es el precio. La determinación del precio de la vivienda comercial es un comportamiento del mercado. El precio de cada conjunto de viviendas comerciales lo determina el promotor, y el precio de las viviendas asequibles lo determina el Gobierno Municipal de Beijing. La segunda diferencia es la propiedad de la vivienda. El propietario de una casa comercial posee todos los derechos de propiedad de la casa y puede ponerla en el mercado en cualquier momento. El propietario de una vivienda asequible tiene derechos de propiedad parciales y debe pagar un determinado precio del terreno cuando se pone a la venta.
4. Determine la dirección general: este, oeste, norte, sur, ¿dónde desea ubicar su casa?
Determine más detalles operativos en función de su propia solidez financiera y el propósito real de comprar una casa. Los compradores de viviendas en Beijing generalmente tienen preferencias regionales y tienen preferencias en diferentes direcciones de este a oeste, norte y sur de Beijing.
La elección de esta orientación residencial se basa principalmente en varias consideraciones. Para los compradores de vivienda, la elección del lugar debe basarse en las principales necesidades de los miembros de la familia, dónde trabaja la principal fuerza laboral, dónde es más conveniente para los niños ir a la escuela y dónde viven los ancianos. Todo depende de sus hábitos de vida. y tu familia. Para los compradores de viviendas de inversión, la elección de la ubicación debe basarse en la situación de la propiedad y los empleados circundantes. Puede que no sea adecuada para sus hábitos de vida y los de su familia, siempre que la situación de alquiler de la propiedad sea relativamente optimista. Todo depende de si la casa se puede alquilar.
5. Fije el precio: ¿debería comprar dos o tres mil metros cuadrados o siete u ocho mil metros cuadrados?
Determine la cantidad de fondos, determine el propósito de comprar una casa, determine el tipo de casa, determine la ubicación de la casa y luego determine el precio aproximado de la casa. Esto es muy importante porque diferentes precios determinan diferentes calidades de cualquier producto, especialmente de las casas. Hoy en día, en el mercado inmobiliario de Beijing hay propiedades de casi cualquier rango de precios.
6. Decida cuándo mudarse: ¿antes o a su casa actual?
¿Cuál es mejor, la casa de subastas o la casa existente? Los expertos creen que esto se debe principalmente a la propia situación económica de los compradores de vivienda y a la urgencia de mejorar sus condiciones de vida. La ventaja de las subastas sobre plano es que el precio de apertura es más bajo y los compradores pueden obtener algunos descuentos. Y algunos desarrolladores pueden cambiar el diseño del apartamento según sus requisitos específicos. La desventaja es que si el juicio es incorrecto y el desarrollador no tiene la fuerza suficiente para entregar la casa a tiempo, el área real entregada puede ser seriamente inconsistente con la original. También es posible que las instalaciones de apoyo prometidas no se puedan cumplir de inmediato o que incluso queden sin terminar.
La ventaja de una casa existente es que puedes mudarte a ella inmediatamente después de la compra y puedes realizar una inspección in situ del estado actual de la propiedad durante el proceso de compra. La desventaja es que el precio puede ser más alto que el de la casa de subastas y hay menos espacio para elegir en cuanto al tipo de apartamento, orientación, etc.
Ya sea que compres una casa de subastas o una casa existente, la clave depende de tus propias necesidades.
Al presentar a algunas personas experimentadas, el periodista descubrió que las decisiones importantes antes mencionadas se tomaron casi al mismo tiempo, y todas estaban agrupadas y eran indispensables.
Una vez determinados estos grandes marcos, básicamente quedará fijado el esquema general de la casa que planeas comprar. Con base en esta descripción de la casa, usted puede acudir al mercado inmobiliario para "encontrar" su propio nido.
Fase 2: Investigación de Mercado
Desde ahora hasta que selecciones una propiedad, esta será una experiencia muy especial para ti, el comprador. Puede experimentar una variedad de emociones complejas, como excitación, ansiedad, repetición, alegría, etc. Por eso, antes de iniciar nuestra etapa, debes convertirte en un comprador racional, objetivo y crítico de corazón, y no debes ser impulsivo ni emocional. Después de todo, comprar una casa no es un asunto menor.
Solo lanzando una red amplia podrás captar los puntos clave.
Echa un vistazo: Lo primero es recopilar información que te sea útil. Mire los anuncios en los medios: periódicos, revistas, transmisiones de televisión, señales de tráfico exteriores, etc. A partir de estas presentaciones, podrá determinar aproximadamente qué artículos desea comprar.
Escucha 2: Recomendado por amigos y presentado por expertos. Además, también podrás chatear con los propietarios de edificios seleccionados. Cuanta más información conozca, más importante será para usted emitir juicios racionales.
Tres Aprendizajes: Este es un “proceso” complejo y muy importante, porque hay que aprender mucho, y todo lo que aprendes es muy importante para que puedas comprar una casa satisfactoria.
Según la experiencia de las "personas experimentadas", hay aproximadamente cuatro partes que quieres aprender.
——Primero, conocimientos básicos sobre la casa.
Ya sea para autoocupación o inversión, comprar una casa es en realidad un comportamiento de inversión. Todos esperan que la casa que compran pueda mantenerse y aumentar su valor. Sin embargo, juzgar el valor del capital de los bienes inmuebles es una cuestión muy compleja y muchos factores afectarán la precisión del juicio, creando así riesgos de inversión. Si la casa que compra no mantiene o aumenta su valor después de un período de tiempo, es fácil decir que usted mismo vive en ella, pero si es una casa de inversión, puede "perderla". Por lo tanto, antes de comprar una casa, hay que aprender un poco sobre inversión. No sólo debe comprender las tendencias generales del mercado inmobiliario, sino también comprender el valor real de propiedades específicas.
La tercera etapa: implementación específica
Después de varios preparativos y estudios que pueden casi hacerte desistir, puedes entrar en la etapa real de comprar una casa. Puede idear su propia preparación y estudio para cada una de las etapas y ejercicios anteriores.
Después de una cuidadosa consideración, debes haber preseleccionado varias propiedades preseleccionadas, y ahora es el momento de que elijas una de ellas.
1. ¿Cómo juzgar la solidez del promotor y la legalidad de la construcción?
Los expertos de la industria dijeron que la industria inmobiliaria nacional acaba de comenzar y que muchos desarrolladores pueden tener fuerza y experiencia limitadas. Al comprar una casa, no sólo debe examinar la solidez del desarrollador, sino también determinar la legalidad del proyecto que desea comprar. Para resumir, necesita mirar siete certificados: (1) es la licencia comercial del desarrollador, (2) es el certificado de uso de suelo de propiedad estatal, (3) es el permiso de planificación de construcción, (4) es el permiso de inicio de construcción, (5) es licencia de preventa, (6) es licencia de venta, (7) es contrato de hipoteca bancaria.
Al mirar estos documentos, en primer lugar, se debe comprender la legalidad del proyecto, y también prestar atención al precio del terreno pagado por el desarrollador, que se puede ver en la cantidad de área aprobada. para planificación y preventa. El área de las zonas residenciales oscila entre cientos de miles y cientos de miles de metros cuadrados. La mayoría de los desarrolladores adoptan el desarrollo continuo, comenzando con la primera fase y luego desarrollando proyectos posteriores en etapas después de que los fondos se retiran gradualmente. Algunos promotores pagan el pago del terreno en un solo pago, mientras que otros lo hacen a plazos. A partir de esto, podemos juzgar la solidez financiera y la determinación del desarrollador para hacer un buen trabajo en el proyecto.
Entre estos siete certificados, los certificados segundo a sexto se denominan "cinco certificados". Preste atención a si el alcance del uso del suelo, la unidad de construcción y la unidad de venta de estos cinco certificados son consistentes con la unidad de venta real, y si el alcance del uso del suelo y el alcance de las ventas incluyen la casa que compró. En la actualidad, algunos desarrolladores han recibido certificados temporales de uso de la tierra, lo que significa que no han pagado todas las tarifas de transferencia de la tierra. Por lo tanto, el alcance de ventas de la licencia de preventa (venta) de viviendas comerciales que obtuvieron solo incluye parte de los números de edificio del proyecto planificado, y algunos incluso solo incluyen parte de los pisos de un edificio. Por lo tanto, debes concentrarte en comprobar si la casa que compras está incluida en el rango de preventa (venta).
Además, también debes solicitar "dos libros" al promotor, a saber: "Garantía de Calidad Residencial" y "Manual de Usuario Residencial".
2. ¿Cómo elegir una casa que se adapte a ti?
Asegúrate de pensarlo bien a la hora de elegir tu propia vivienda. Después de elegir vivir en una torre o una casa de losa, o un adosado o una villa, el siguiente paso es elegir una casa concreta.
En primer lugar debemos comenzar con la planificación general de la comunidad y tener una consideración integral de todo el proyecto. En términos generales, el edificio que puede ocupar la mayor cantidad de vegetación en la comunidad es la mejor ubicación, porque la vegetación no sólo es una vista agradable, sino también muy eficaz para aislar el ruido y el polvo y crear un buen microclima, como humedad y temperatura. En Beijing, el viento del noroeste sopla con más frecuencia en la estación fría y el viento del sureste sopla más en la estación cálida. Por lo tanto, los expertos sugieren que si el edificio que elija tiene edificios en el noroeste y un gran paisaje en el sureste, es lo más ideal. Debido a que Beijing es seco en invierno y primavera, el viento y el flujo de aire de arena se debilitarán, mientras que en verano lo es. fresco y ventoso, por lo que no se sentirá congestionado. Puede permanecer en un edificio pequeño. Se forma una buena microcirculación dentro del rango, lo que mejora el confort de vida. Desde este punto de vista, el tipo de apartamento más "dorado" de un edificio que ocupa la ubicación antes mencionada también debería ubicarse en la esquina sureste, que no sólo ocupa sol y vistas, sino que también disfruta de un excelente microclima. La segunda dirección es puramente sur, seguida por suroeste, noreste, puramente este, puramente oeste, noroeste y puramente norte.
3. ¿Cómo inspeccionar el sitio de construcción?
Según la experiencia de algunas "personas experimentadas", después de tomar una decisión de compra, si se trata de una casa de subastas, es necesario acudir ocasionalmente al sitio.
Al mirar dentro de la casa, se debe examinar cuidadosamente el área de construcción, el área útil, la calidad de la construcción, los estándares de decoración, la calidad de la decoración, si las instalaciones auxiliares de la casa están completas, qué tan insonorizada está la habitación, si el techo, las paredes, los pisos, las puertas y las ventanas están dañadas y si el diseño interno es razonable.
Además, a la hora de mirar el exterior de la vivienda, prestar atención a la ubicación, orientación, aspecto, escaleras, ascensores, pasillos, etc.
Quienes tienen experiencia en la compra de una casa también deben comprender el paisaje exterior, el entorno circundante, las condiciones del tráfico y la configuración de diversas instalaciones públicas. Para algunas situaciones en las que las visitas in situ no son posibles, debe solicitar información al personal de ventas y también consultar información relevante de múltiples fuentes.
La cuarta etapa: transacción
1. ¿Cómo pagar el depósito o margen? ¿Cuanto pagas?
Después de seleccionar una casa y negociar el precio, ahora hay que firmar una carta de suscripción y pagar un depósito determinado, que suele oscilar entre 2.000 y 20.000 yuanes. No existe un estándar determinado para el monto adecuado del depósito. Depende de cada proyecto y ambas partes también pueden negociar específicamente.
A veces puede suceder que después de firmar la carta de suscripción, no quieras comprar la casa por tu culpa o la del promotor. Luego, usted y el desarrollador deben aclarar en la carta de suscripción las circunstancias bajo las cuales tienen derecho a solicitar la rescisión del acuerdo y reclamar la devolución del depósito. Además, los principales contenidos que deben incluirse en el contrato son: (1) Suscripción de inmuebles (2) Precio de la vivienda, tipo de unidad, área, precio unitario, precio total, etc. (3) Forma de pago: única, a plazos, hipoteca; (4) Condiciones de suscripción: incluidas precauciones, depósito, tiempo para firmar el contrato formal, lugar de pago, cuenta, lugar de firma, etc.
2. ¿Cómo firmar un contrato de compraventa de vivienda?
Ésta es la parte más importante a la hora de comprar una vivienda. ¿Cómo proteger sus derechos legales al firmar un contrato? Debe buscar el asesoramiento de un abogado profesional. Le sugiero que contrate a un abogado profesional y responsable para que lo ayude a firmar el texto del contrato uno por uno y firmar los términos complementarios con el desarrollador uno por uno. Si no contratas a un abogado, debes tener cuidado al firmar un contrato con tu familia.
Primero debe asegurarse de que el texto del contrato que firmó con el desarrollador haya sido impreso por la Oficina de Administración de Vivienda y Recursos Terrestres Municipales de Beijing. Debe averiguar si la persona que firma en nombre del desarrollador lo es. su persona jurídica. De lo contrario, ya sea con el "poder", también debe pedirle al desarrollador que selle el sello oficial en el contrato.
Al firmar un contrato, asegúrese de leer atentamente el texto del contrato y confirmar todo su contenido. Si muchas de sus inquietudes no están reflejadas en el contrato, deberá firmar un acuerdo complementario o un acuerdo especial con el desarrollador.
En el contrato de venta de vivienda comercial, se deben establecer claramente al menos los siguientes diez elementos:
(1) Base de uso del suelo, ubicación de la vivienda comercial, tiempo de entrega de la vivienda comercial (2; ) Precio total, método de pago y tiempo de pago; (3) Marcar el área de construcción, área del departamento, área común y partes comunes respectivamente (4) Método de venta de casas comerciales (preventa o ventas de casas existentes); de los derechos de propiedad de la casa comercial y el período especificado en el registro de derechos de propiedad y las responsabilidades relacionadas (6) Acuerdo de cambio de diseño (7) Compromiso y responsabilidad por la decoración de la vivienda comercial, los estándares de equipamiento y la calidad de la vivienda; métodos y responsabilidades de mantenimiento y garantía posventa (9) Cómo tratar el área contratada y Diferencia en el área medida real (10) Responsabilidad por incumplimiento del contrato;