Texto completo del Reglamento de gestión de propiedades de Changsha
La administración de propiedades debe adherirse al principio orientado a las personas e implementar el principio de combinar la autonomía del propietario, los servicios profesionales y la gestión comunitaria. Permítame aclararle las regulaciones de administración de propiedades de Changsha. Bienvenido a leer y consultar:
Capítulo 1 Principios Generales
El artículo 1 es fortalecer la gestión inmobiliaria de las comunidades residenciales urbanas en nuestra ciudad, promover el uso racional de las comunidades residenciales y crear un buen ambiente de vida. Estas medidas se formulan de acuerdo con las "Medidas para la administración de barrios residenciales urbanos de nueva construcción" del Ministerio de Construcción y las leyes y reglamentos pertinentes, así como la situación real de esta ciudad.
Artículo 2: Estas Medidas se aplican a la gestión inmobiliaria de las comunidades residenciales urbanas dentro de la región administrativa de esta ciudad.
Artículo 3 El significado de los siguientes términos en estas Medidas:
(1) Zona residencial se refiere a una zona residencial compuesta principalmente por casas residenciales y las correspondientes instalaciones públicas de apoyo y no residenciales. casas.
(2) Propiedades se refiere a varios tipos de casas y sus instalaciones auxiliares, instalaciones públicas y sitios que han sido terminados y entregados para su uso en áreas residenciales.
(3) Propietarios se refiere a los propietarios de diversos tipos de casas en zonas residenciales.
(4) Usuarios se refiere a los arrendatarios de viviendas y otros usuarios no propietarios.
(5) La administración de propiedades se refiere a las actividades de mantenimiento, reparación y administración de propiedades en áreas residenciales, y la prestación de servicios pagos a propietarios y usuarios.
Artículo 4 La Dirección Municipal de Administración de Bienes Raíces es el departamento administrativo encargado de la gestión inmobiliaria de las comunidades residenciales de esta ciudad. Las oficinas de bienes raíces de distrito, condado (ciudad) son responsables del trabajo administrativo de gestión de propiedades residenciales dentro de su jurisdicción.
Artículo 5 Los gobiernos populares de todos los niveles fortalecerán el liderazgo en la gestión de la propiedad en zonas residenciales y harán un buen trabajo de organización y coordinación. Departamentos como los de construcción, planificación, seguridad pública, asuntos civiles, administración industrial y comercial, precios, administración municipal, saneamiento ambiental, jardinería, electricidad, telecomunicaciones, servicios públicos y otros departamentos deben cooperar en el trabajo relacionado con la gestión de la propiedad de las comunidades residenciales en de conformidad con sus respectivas responsabilidades.
Capítulo 2 Organización de administración de propiedades
Artículo 6: Cuando la tasa de ocupación de un área residencial alcance más del 50%, el departamento administrativo de administración de propiedades local, junto con el desarrollo y la construcción unidad o la oficina del subdistrito, celebrar una primera reunión con los propietarios. La asamblea general elige un comité de administración de la propiedad comunitaria residencial (en adelante, el comité de administración). Los métodos para convocar la primera junta de propietarios serán formulados por separado por el departamento administrativo de gestión de la propiedad municipal. Una vez establecido el comité de gestión, es responsable de convocar una reunión de propietarios cada año. Si es necesario, se podrá renunciar al límite anual previa solicitud de más de 20 representantes de los propietarios. Las decisiones de la asamblea de propietarios deben ser aprobadas por más de la mitad de los representantes presentes en la asamblea para que sean efectivas.
Artículo 7 La conferencia de propietarios ejercerá las siguientes facultades:
(1) Elegir y destituir a los miembros de la Comisión Militar Central.
(2) Revisar; o modificar los estatutos del Comité de Gestión y la convención de administración de propiedades;
(3) Escuchar y revisar el informe de trabajo del Comité de Gestión;
(4) Cambiar o revocar decisiones inapropiadas realizado por el Comité de Gestión;
(5) Determinar los asuntos más importantes de la administración de la propiedad en esta zona residencial.
Artículo 8 Los miembros del comité directivo son elegidos principalmente por los propietarios, pero también pueden ser contratados por el personal de las oficinas subdistritoles, juntas vecinales y comisarías de seguridad pública. Entre ellos, deben estar los miembros propietarios. no menos de dos tercios del total de miembros. El Comité de Dirección está formado por más de cinco personas, siendo el director y el subdirector elegidos por los miembros del Comité de Dirección. La duración del comité directivo es de tres años, pudiendo sus miembros ser reelegidos.
Artículo 9 Responsabilidades del Comité Gestor:
(1) Escuchar y reflejar las opiniones y requerimientos de los propietarios y usuarios de comunidades residenciales, y representar y salvaguardar sus derechos e intereses legítimos; ?
(2) Convocar y presidir la junta de propietarios e informar sobre el trabajo, y ejecutar las resoluciones de la junta de propietarios.
(3) Formular el estatuto de gestión; comité y la convención de administración de propiedades
(4) Seleccionar una empresa de administración de propiedades y firmar un contrato de servicio de administración de propiedades;
(5) Revisar el plan anual de administración de propiedades y la administración de propiedades principales; medidas formuladas por la sociedad administradora de la propiedad, y supervisar su implementación;?
(6) Inspeccionar y supervisar la implementación de diversas tareas de gestión y normas y reglamentos en comunidades residenciales, y ayudar a la empresa de gestión de propiedades en la implementación de diversas tareas de gestión.
(7) Asistir; y cooperar con los comités vecinales Hacer un buen trabajo en el trabajo de gestión relevante;
(8) Otras responsabilidades asignadas por las leyes, reglamentos, reglas y la junta de propietarios.
Artículo 10: Una vez establecido el comité de gestión, acudirá al departamento de asuntos civiles para realizar los trámites de registro como persona jurídica dentro de los 30 días siguientes a la firma del dictamen por parte del departamento administrativo de gestión de propiedades local.
Artículo 11 Las empresas de administración de propiedades deben obtener una licencia comercial y un certificado de calificación de administración de propiedades de acuerdo con las regulaciones antes de poder participar en negocios de administración de propiedades.
Artículo 12 La empresa de administración de propiedades actuará de acuerdo con el contrato de servicio de administración de propiedades de la zona residencial firmado con el comité de administración. ? El contrato de servicio de administración de propiedad incluirá el siguiente contenido: conceptos del servicio de administración, autoridad, normas, honorarios, plazos, responsabilidad por incumplimiento de contrato y demás derechos y obligaciones pactados por ambas partes. Una vez firmado el contrato de servicio de administración de propiedades, se debe informar al departamento administrativo de administración de propiedades local para su presentación dentro de los 30 días.
Artículo 13 Antes del establecimiento del comité de gestión de una nueva zona residencial, la unidad de desarrollo y construcción implementará la gestión de la propiedad de la zona residencial por sí misma o confiará a una empresa de gestión de la propiedad, y los costos serán asumidos por la unidad de desarrollo y construcción. Una vez establecido el comité de gestión, invitará a las empresas de gestión de propiedades a realizar la gestión de la propiedad de la comunidad residencial de conformidad con las disposiciones de estas Medidas.
Artículo 14 Derechos de las empresas de administración de propiedades:
(1) De acuerdo con las leyes, reglamentos, normas y estas medidas pertinentes, formular regulaciones específicas para la administración de propiedades en esta zona residencial y organizar sus implementación;
(2) Detener las violaciones de estas Medidas y las disposiciones pertinentes del Convenio sobre Gestión de Propiedades en Áreas Residenciales;
(3) Seleccionar empresas o personal profesional para llevar a cabo negocios especiales de administración de propiedades ;
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(4) Solicitar al comité de administración que ayude en la administración;
(5) Cobrar los honorarios del servicio de administración de acuerdo con el contrato de servicio de administración de la propiedad y las regulaciones pertinentes.
(6) Realizar diversas actividades de acuerdo con el tipo de operación legal, utilizando sus ingresos para complementar los fondos de administración de propiedades;
(7) Otros derechos que le confieren las leyes y reglamentos. , normas y contratos de servicios de administración de propiedades.
Artículo 15 Obligaciones de las sociedades administradoras de propiedades:
(1) Realizar los contratos de servicios de administración de propiedades, servicios de administración y actividades comerciales de conformidad con la ley;
( 2) Aceptar la supervisión del comité de gestión y de los propietarios y usuarios;
(3) Formular planes anuales de gestión de la propiedad y medidas importantes de gestión de la propiedad y presentarlos al comité de gestión para su revisión o aprobación;
( 4) Aceptar la orientación, inspección y supervisión de los departamentos administrativos pertinentes y del gobierno popular donde se encuentran las áreas residenciales.
(5) Otras obligaciones previstas en leyes, reglamentos, normas y contratos de servicios de administración de propiedades.
Capítulo 3 Administración de Propiedades en Zonas Residenciales
Artículo 16 La administración de propiedades residenciales incluye principalmente los siguientes contenidos:
(a) Mantenimiento de edificios y equipos, Mantenimiento y gestión;
(2) Mantenimiento, mantenimiento y gestión de instalaciones públicas;
(3) Operación, mantenimiento y gestión de lugares públicos e instalaciones de servicios;
(4) Gestionar los espacios verdes públicos y hacer un buen trabajo en materia de saneamiento ambiental y precauciones de seguridad;
(5) Otros asuntos encomendados por propietarios y usuarios.
Artículo 17 Al entregar una nueva comunidad residencial, la unidad de desarrollo y construcción entregará los siguientes materiales de construcción de la comunidad residencial al comité de gestión:
(1) Planificación y plan maestro completo;
(2) Planos construidos y planos de distribución de equipos de edificios individuales;
(3) Planos construidos de zonas verdes comunitarias, suministro de agua y sistemas de drenaje; redes de tuberías subterráneas;
(4)Otra información necesaria.
Artículo 18 Dentro del año siguiente a la finalización, aceptación y entrega de un solo edificio en una zona residencial para su uso, la unidad de desarrollo y construcción será responsable del mantenimiento de acuerdo con las normas pertinentes, o podrá encomendar una empresa de administración de propiedades para realizar el mantenimiento, y los costos serán pagados por la unidad de desarrollo y construcción.
Artículo 19 Están prohibidos los siguientes comportamientos en zonas residenciales:
(1) Ocupar espacios verdes, dañar árboles, flores, césped e instalaciones paisajísticas;
( 2) Ocupar carreteras, estacionamientos y otros lugares públicos, demoler o dañar instalaciones públicas;
(3) Quienes construyen al azar, instalan puestos, operan fuera de tiendas en terrenos * * * públicos y afectan la apariencia de la ciudad será suspendido;
(4) Almacenar artículos inflamables, explosivos, altamente tóxicos, radiactivos y otros artículos peligrosos, y emitir sustancias tóxicas y nocivas;
(5) Reunir personas; hacer ruido y hacer ruido que exceda los estándares prescritos;
(6) Tirar basura y otros comportamientos que contaminen el medio ambiente;
(7) Otros comportamientos prohibidos por leyes, regulaciones, reglas y convenciones de administración de propiedades.
Artículo 20 Los usuarios de la casa tienen prohibidos los siguientes comportamientos:
(1) Cambiar la estructura, apariencia y uso de la casa sin autorización, desmantelar y modificar las instalaciones auxiliares de la casa. sin autorización y decorar la casa violando las normas.
(2) Destruir estructuras de edificios, apilar con sobrepeso, ocupar * * * espacios como pasillos y escaleras.
(3) Otras conductas que lesionen los intereses públicos y atenten contra los derechos legítimos; e intereses de otros.
Artículo 21. La remodelación o decoración de una casa o el cambio de estructura y uso de la casa deben ser aprobados primero por el comité de gestión y luego informados a los departamentos pertinentes para su aprobación. Si afecta a hogares vecinos, se deberá obtener primero el consentimiento por escrito de los hogares vecinos. ?
Artículo 22 Los propietarios y usuarios vecinos deberán manejar correctamente el uso, mantenimiento, abastecimiento y drenaje de agua, transporte, ventilación e iluminación de los equipos del edificio de acuerdo con los principios de ser beneficioso para la vida, conveniente para la vida, solidaridad y asistencia mutua, y relaciones de adyacencia justas y razonables en otros aspectos. Al reparar una casa, los vecinos relevantes deben cooperar y no obstaculizarla injustificadamente. Si la reparación causa pérdidas a los vecinos, el responsable deberá reparar o compensar.
Artículo 23 Las responsabilidades de mantenimiento de la casa se implementarán de acuerdo con las siguientes disposiciones:
(1) El propietario es responsable del mantenimiento de las piezas y equipos de uso propio dentro del sub- puerta por su propia cuenta;
(2) Las paredes exteriores, escaleras, pasillos, techos, etc. * * * partes usadas de la casa y el * * * equipo usado de la casa, como tuberías de agua , tanques públicos de agua, bombas de agua a presión, equipos mecánicos y eléctricos, equipos contra incendios, etc. La empresa administradora de la propiedad se encarga de las reparaciones y mantenimiento.
Artículo 24 Las instalaciones públicas en zonas residenciales serán gestionadas y mantenidas por empresas de gestión de propiedades.
Artículo 25: El agua, la electricidad, el gas, las comunicaciones, la televisión por cable y otras tuberías y las instalaciones civiles de defensa aérea y protección contra incendios fuera de la casa serán mantenidas por las unidades operativas y de gestión pertinentes de acuerdo con la normativa.
Artículo 26 Si las partes y equipos de uso propio de la casa están dañados, el propietario o usuario deberá solicitar la reparación a la empresa administradora de la propiedad u otra unidad de reparación si las partes y equipos de la casa están dañados; dañado, el comité de administración deberá informar que la empresa administradora de la propiedad realiza las reparaciones. Después de recibir el informe de mantenimiento, la empresa de administración de propiedades deberá registrarse en el lugar, determinar el tiempo de mantenimiento y realizar el mantenimiento oportuno de acuerdo con los estándares de calidad prescritos.
Artículo 27 Al entregar una nueva comunidad residencial, la unidad de desarrollo y construcción proporcionará al comité de administración un edificio de administración de la propiedad con un área de construcción de no menos de 30 metros cuadrados al precio de costo. y al mismo tiempo proporcionar al comité de gestión El área total de construcción no es inferior a 2? En el caso de viviendas comerciales, los derechos de propiedad pertenecen al comité de gestión. Los edificios comerciales y las instalaciones de apoyo a los servicios que generan ingresos económicos en zonas residenciales pueden ser operados directamente por el comité de gestión o confiarse a una empresa de administración de propiedades de acuerdo con el contrato, y se pueden cobrar las tarifas de uso pagadas.
Capítulo 4 Fondos de administración de propiedades
Artículo 28 Los fondos de administración de propiedades residenciales consisten en fondos especiales para la administración de propiedades, fondos de mantenimiento de viviendas, honorarios por servicios de administración de propiedades y otros ingresos operativos.
Artículo 29 Los fondos para la administración de la propiedad se recaudarán a través de los siguientes canales:
(1) La unidad de desarrollo y construcción asignará fondos especiales para la administración de la propiedad de acuerdo con el costo de construcción de del edificio de viviendas en el momento de la entrega de la comunidad residencial de nueva construcción. Una parte del coste del proyecto de instalación 2 se asignará al comité de gestión en un solo pago.
(2) Fondo de mantenimiento de la vivienda: para las casas residenciales, el propietario pagará la primera cuota a razón de 5 yuanes por metro cuadrado de área de construcción; para las viviendas públicas vendidas mediante reforma de vivienda, la primera cuota de; el fondo de mantenimiento lo pagará la unidad vendedora a razón del 15% del precio de la vivienda. El propietario paga el 1% del precio real de la vivienda. A partir de ahora, los propietarios pagarán según el estándar acordado por más de la mitad de los propietarios del edificio. Las casas no residenciales están sujetas a 150 RMB del estándar para casas residenciales.
(3) Los honorarios del servicio de administración de la propiedad serán pagados por el propietario o usuario de acuerdo con las normas o acuerdos.
Artículo 30 El uso de los fondos de administración de propiedades:
(1) Fondos especiales para la administración de propiedades, utilizados para resolver proyectos importantes de mantenimiento de edificios de administración e instalaciones públicas en áreas residenciales;
(2) Fondos de mantenimiento de la casa, utilizados para el mantenimiento de * * * partes de la casa y * * * equipos.
(3) Honorarios por servicios de administración de propiedades, utilizados para fines ambientales; saneamiento, limpieza, Seguridad y otros servicios.
Artículo 31 Gestión de los fondos de administración de propiedades
(1) Los fondos especiales para la administración de propiedades serán administrados por el departamento administrativo de administración de propiedades local y utilizados por el comité de administración de acuerdo con los procedimientos prescritos. ;
(2) Los fondos de mantenimiento de la casa serán administrados por una cuenta especial creada por el departamento administrativo de administración de propiedades local y administrada por el comité de administración de acuerdo con los procedimientos prescritos
( 3) Los honorarios del servicio de administración de la propiedad serán administrados por la administración de la propiedad. La empresa los recauda, administra y utiliza de acuerdo con las regulaciones, y los ingresos y gastos son presentados por el comité de administración mensualmente;
( 4) Los ingresos operativos de los edificios comerciales y otras instalaciones de servicios propiedad del comité de gestión se utilizan para complementar los fondos de gestión de propiedades comunitarias de los edificios residenciales. El comité de administración establecerá una cuenta especial para la administración e informará mensualmente los ingresos y gastos al departamento administrativo de administración de propiedades local. Los fondos especiales para la administración de propiedades residenciales, los fondos de mantenimiento de viviendas, los honorarios por servicios de administración de propiedades y las cuentas de ingresos operativos del comité de administración deben publicarse al menos cada tres meses y estar sujetos a la supervisión de los propietarios y usuarios.
Artículo 32: Los departamentos administrativos de precios municipales y del condado (ciudad) junto con los departamentos administrativos de administración de propiedades formularán y anunciarán los estándares de cobro de administración de propiedad y los estándares de cobro, y se ajustarán a su debido tiempo.
Artículo 33 En las zonas residenciales donde se haya implementado la administración de propiedades, otras unidades o departamentos podrán encomendar a las empresas de administración de propiedades el cobro de las tarifas pertinentes a los propietarios y usuarios de acuerdo con la ley.
Capítulo 5 Responsabilidades Legales
Artículo 34 Si la unidad de desarrollo y construcción comete cualquiera de los siguientes actos, el departamento administrativo de administración de propiedad local le ordenará que los realice dentro de un plazo. aún no cumple con el plazo, el comité de administración no aceptará la transferencia de la casa y el departamento de administración de bienes raíces no se encargará de los procedimientos de propiedad y transferencia de la casa:
(1) No cumplir con el plazo entregar los materiales de construcción de la comunidad residencial;
( 2) No proporcionar mantenimiento de acuerdo con las regulaciones pertinentes dentro de un año después de la finalización y aceptación de un solo edificio en una zona residencial
(3) No asignar fondos especiales para la administración de la propiedad al comité de administración en una cantidad completa y oportuna.
(4) No proporcionar la administración de la propiedad y los derechos de propiedad comercial al comité de administración según se requiere; .
Artículo 35 Si una empresa administradora de inmuebles comete cualquiera de los siguientes actos, los propietarios y usuarios tienen derecho a reclamar; el comité administrador tiene el derecho de detenerlo y exigir la corrección del inmueble local en un plazo; El departamento administrativo de gestión puede dar una advertencia, ordenar hacer correcciones dentro de un plazo, compensar pérdidas, reducir el nivel de calificación o revocar el certificado de calificación de administración de la propiedad, y puede imponer una multa de 1.000 yuanes:
( 1) Casas y * * * equipos, instalaciones públicas * * * que no sean reparadas oportunamente y de calidad no calificada;
(2) Ocupar espacios públicos o cambiar el uso de instalaciones públicas;
(3) Incumplimiento de las obligaciones estipuladas en el contrato de servicio de administración de propiedades y estas Medidas.
Artículo 36 Si el comité de gestión comete cualquiera de los siguientes actos, el departamento administrativo de gestión de la propiedad local le dará una advertencia y le ordenará que haga las correcciones dentro de un plazo.
(1) No establecer una cuenta especial para administrar los ingresos operativos de todos los edificios comerciales y otras instalaciones de servicios de apoyo y usarla para complementar los fondos de administración de propiedades de las comunidades residenciales, o no declarar los ingresos a el departamento administrativo de administración de propiedades local mensualmente (2) No publicar las cuentas del fondo de administración de propiedades dentro del tiempo prescrito. Si los intereses de una comunidad residencial se ven gravemente dañados debido a la responsabilidad del comité de gestión, el departamento administrativo de gestión de la propiedad local podrá solicitar a la junta de propietarios que reemplace al responsable principal y a la persona directamente responsable del comité de gestión.
Artículo 37 Si el propietario o usuario comete cualquiera de los actos siguientes, la junta directiva y la sociedad administradora de inmuebles tienen derecho a detenerlo y exigir su corrección en un plazo si se causan pérdidas, a la administración; El comité y la sociedad gestora de la propiedad tienen derecho a exigir una indemnización. Si la restricción es ineficaz, puede solicitar una sanción ante la agencia administrativa correspondiente o presentar una demanda ante el Tribunal Popular:
(1) Existe una de las conductas prohibidas estipuladas en leyes, reglamentos, normas o estas Medidas;
(2) Renovar, renovar o cambiar la estructura y naturaleza de la casa sin el consentimiento del comité de gestión e informar a los departamentos pertinentes para su aprobación;
(3) Renovar, renovar o cambiar la estructura y naturaleza de la casa, etc. Afectar a los hogares vecinos sin obtener el consentimiento por escrito de los hogares vecinos por adelantado;
(4) Falta de pago de los fondos de mantenimiento del edificio y las tarifas del servicio de administración de la propiedad de acuerdo con la normativa.
Artículo 38 Si las unidades de desarrollo y construcción, las empresas de administración de propiedades, los comités de administración, los propietarios y usuarios violan otras normas administrativas y requieren sanción de acuerdo con la ley, los organismos administrativos pertinentes impondrán sanciones.
Artículo 39 Si el interesado no está conforme con la sanción administrativa, podrá solicitar la reconsideración e iniciar el litigio administrativo de conformidad con el "Reglamento de Reconsideración Administrativa" y la "Ley de Procedimiento Administrativo". Si la parte interesada no solicita una reconsideración o no presenta una demanda ante el Tribunal Popular dentro del plazo y no implementa la decisión de sanción, la agencia que tomó la decisión de sanción solicitará al Tribunal Popular su ejecución.
Capítulo 6 Disposiciones complementarias
Artículo 40 La gestión inmobiliaria de villas, apartamentos de lujo, edificios de oficinas de gran altura y edificios comerciales y residenciales podrá implementarse con referencia a estas medidas.
Artículo 41 Las presentes Medidas entrarán en vigor a partir de la fecha de su promulgación.
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