¡Pesado! La provincia de Shanxi ha emitido nuevas "Medidas para la supervisión de los fondos de preventa de viviendas comerciales", que entrarán en vigor el 5 de junio.
Medidas de preparación de viviendas comerciales de la provincia de Shanxi para la supervisión de los fondos de ventas
Capítulo 1 Principios generales
Artículo 1 Con el fin de estandarizar la supervisión y administración de los fondos de preventa de viviendas comerciales, mantener el orden de las transacciones en el mercado inmobiliario y proteger los derechos e intereses legítimos de ambas partes en las transacciones de viviendas comerciales, de acuerdo con la "Ley de Gestión de Bienes Raíces Urbanos de la República Popular China", el "Reglamento de Gestión de Operaciones y Desarrollo de Bienes Raíces Urbanos" y las "Medidas de Gestión de Preventa de Vivienda Comercial Urbana". "Reglamento sobre la gestión de transacciones de bienes raíces urbanos en la provincia de Shanxi" y "Opiniones de la Comisión Reguladora Bancaria de China y el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural del Banco Popular de China sobre la regulación de la supervisión de los fondos de preventa para empresas comerciales". Alojamiento".
Artículo 2: Cuando se apruebe la preventa de proyectos de construcción de viviendas comerciales dentro de la región administrativa de esta provincia, estas Medidas se aplicarán a la recaudación, retiro, uso y supervisión de los fondos de preventa.
Artículo 3 El término “pago de preventa de viviendas comerciales” tal como se menciona en estas Medidas se refiere a todo el pago pagado por el comprador de conformidad con el contrato cuando una empresa de desarrollo inmobiliario pre-vende viviendas comerciales. , incluidos depósitos, pagos iniciales, pagos a plazos y pagos únicos por sexo, préstamos hipotecarios bancarios y préstamos del fondo de previsión para la vivienda.
Artículo 4 Corresponde a la Dirección Provincial de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural orientar y supervisar la supervisión de los fondos de preventa de viviendas comerciales en la provincia. Los departamentos de vivienda y desarrollo urbano-rural o de gestión de bienes raíces de las ciudades y condados (ciudades) de distrito (en lo sucesivo, "departamentos de supervisión") son específicamente responsables de la supervisión de los fondos de preventa de viviendas comerciales dentro de sus respectivas regiones administrativas.
Las sucursales del Banco Popular de China son responsables de guiar a los bancos comerciales para supervisar la gestión de cuentas de acuerdo con las normas pertinentes sobre gestión de cuentas; el Departamento de Supervisión Bancaria y de Seguros es responsable de supervisar e inspeccionar los riesgos operativos. y cumplimiento de la supervisión del fondo de preventa de los bancos comerciales.
Artículo 5: La supervisión de los fondos de preventa de viviendas comerciales sigue el principio de “cuentas dedicadas, fondos dedicados, supervisión de todo el proceso y control de nodos”.
Artículo 6 Las autoridades reguladoras establecerán y mejorarán el sistema de información de gestión de preventa de viviendas comerciales indexado por la lista de viviendas y trabajarán con las autoridades reguladoras bancarias y de seguros para promover la conexión entre el sistema de registro de viviendas en línea y el sistema de gestión empresarial de banca comercial Fortalecer el intercambio de datos e información como registro de vivienda en línea, fondos de cuentas de supervisión y préstamos hipotecarios bancarios.
Capítulo 2 Supervisión bancaria y de cuentas
Artículo 7 Las autoridades reguladoras, junto con el Banco Popular de China y las autoridades reguladoras de banca y seguros, considerarán de manera integral las capacidades y servicios regulatorios. La eficiencia de los bancos comerciales, el nivel de RD y las condiciones operativas y otros factores, los bancos comerciales que pueden realizar la supervisión de los fondos de preventa de viviendas comerciales se determinarán mediante licitación pública. El departamento regulador firmará un acuerdo de supervisión de servicios financieros para fondos de preventa de viviendas comerciales con el banco ganador, establecerá una lista de bancos supervisados y publicará la lista de bancos supervisados en el sitio web del portal del departamento regulador.
Las autoridades reguladoras deberían ajustar dinámicamente la lista de bancos supervisados, organizar evaluaciones en un ciclo de dos años en principio y eliminar a los bancos que no cumplan con sus responsabilidades de supervisión de fondos de preventa y no puedan asumir la supervisión de los fondos de preventa.
Artículo 8 Antes de solicitar una licencia de preventa de viviendas comerciales, una empresa de desarrollo inmobiliario deberá, de acuerdo con el principio de "una licencia, un hogar", seleccionar un banco comercial de la lista de supervisores. bancos determinados por el departamento regulador donde se ubica el proyecto para abrir una licencia de preventa de viviendas comerciales. Se establecerá una cuenta especial para la supervisión de los fondos de ventas (en adelante, la "cuenta de supervisión") en la preventa de viviendas comerciales. -licencia de venta y contrato de compraventa de vivienda comercial.
Artículo 9 Las autoridades reguladoras, los bancos reguladores y las empresas de desarrollo inmobiliario firmarán un acuerdo de supervisión del fondo de preventa de viviendas comerciales (en adelante, el "acuerdo de supervisión"). El acuerdo de supervisión debe aclarar los derechos, obligaciones y responsabilidades de todas las partes, así como los métodos de recaudación y uso de los fondos de preventa, el monto de la supervisión y la responsabilidad por incumplimiento del contrato.
Artículo 10 Cuando una empresa de desarrollo inmobiliario solicite una licencia de preventa de viviendas comerciales, deberá indicar el plan de supervisión del fondo de preventa en el plan de preventa y presentar un acuerdo de supervisión del fondo de preventa. .
El contenido principal del acuerdo debe indicarse en el plan de preventa y reflejarse en el contrato de compraventa de viviendas comerciales en forma de anexo.
El plan de supervisión del fondo de preventa deberá incluir el siguiente contenido:
(1) Cuotas de supervisión clave para el proyecto, incluidos detalles de las cuotas de supervisión clave para proyectos individuales;
( 2) Plan del proyecto;
(3) Nombre y número de cuenta del banco supervisor;
(4) Otras circunstancias que deben explicarse.
Después de obtener una licencia de preventa para viviendas comerciales, una empresa de desarrollo inmobiliario deberá divulgar el banco supervisor, la cuenta supervisora y otra información en un lugar visible en el lugar de venta de viviendas comerciales y en el sitio web del portal de el departamento regulatorio.
Artículo 11 Si una empresa de desarrollo inmobiliario necesita cambiar el banco regulador, el número de cuenta reguladora, el alcance de apertura de la cuenta, el nombre de la empresa, el nombre del proyecto y otra información relevante, deberá acudir al banco regulador para hacerlo. los procedimientos de cambio pertinentes con el consentimiento del departamento regulador.
Capítulo 3 Recaudación, depósito, retiro y uso de fondos de preventa
Artículo 12 Los fondos de preventa de viviendas comerciales se depositarán directamente en la cuenta de supervisión y no se depositarán en otras cuentas.
Después de que una empresa de desarrollo inmobiliario firma un contrato de preventa de vivienda comercial con un comprador de vivienda, deberá emitir una nota de pago de cuenta de supervisión al comprador de vivienda.
El comprador deberá depositar todo el pago directamente en la cuenta de depósito en garantía según la orden de pago. Cuando un comprador de vivienda solicita un préstamo hipotecario y un préstamo del fondo de previsión de vivienda de un banco comercial, la cuenta de supervisión es la única cuenta para el préstamo.
Artículo 13 Cuando los departamentos pertinentes se encarguen de la firma y presentación en línea de contratos de preventa de viviendas comerciales, deberán verificar si los fondos de preventa se han depositado en la cuenta de supervisión. Si los fondos de preventa no se depositan en la cuenta de supervisión como se requiere, no se procesará la firma y presentación en línea del contrato de preventa de vivienda comercial.
Artículo 14 Los fondos de supervisión se dividen en fondos de supervisión clave y fondos de supervisión no clave. El departamento de supervisión donde se ubica el proyecto puede determinar de manera integral el monto total de los fondos clave de supervisión según las condiciones del proyecto, pero no deberá ser inferior al 110 % del presupuesto total de construcción del proyecto (incluida la instalación del edificio y la construcción de apoyo en el área). . Si el proyecto de vivienda comercial está completamente decorado, los costos de decoración deben incluirse en el presupuesto general.
Los fondos regulatorios clave deben destinarse a propósitos específicos y deben usarse para la construcción de proyectos relevantes. No deben usarse para pagar el principal ni los intereses de ningún préstamo (préstamo), pago de tierras, multas, los gastos de comercialización y los salarios de los empleados de las empresas de desarrollo inmobiliario durante la duración de la cuenta de supervisión, los bancos comerciales no pueden deducir sin autorización las empresas del grupo de empresas de desarrollo inmobiliario que han establecido filiales;
Los fondos de supervisión no clave se refieren a los fondos en la cuenta de supervisión que exceden el límite de supervisión clave. Los fondos regulatorios no clave pueden ser retirados y utilizados por las empresas de desarrollo inmobiliario, con prioridad para la construcción de proyectos de preventa y el pago de préstamos.
Artículo 15 Los fondos clave de supervisión se pueden ajustar dinámicamente de acuerdo con el progreso de la construcción de un solo proyecto:
(1) Si el progreso de la construcción alcanza más de 0,00 y menos de un tercio del proyecto principal sobre el suelo, el saldo retenido en la cuenta de supervisión no será inferior al 85% del monto total de los fondos clave de supervisión;
(2) Si el progreso de la construcción alcanza más de un tercio pero menos de dos tercios del proyecto principal sobre el suelo, el saldo restante en la cuenta de supervisión no será inferior al 70% del monto total de los fondos clave de supervisión;
(3) La construcción el progreso ha alcanzado más de dos tercios de la estructura principal del proyecto terrestre principal, y el saldo retenido en la cuenta de supervisión no será inferior al 55% del monto total de los fondos clave de supervisión;
( 4) Si el progreso de la construcción llega a la parte superior del proyecto principal, el saldo retenido en la cuenta de supervisión no será inferior al 40% del total de los fondos clave de supervisión.
(5) El proyecto es básicamente; terminado, y la empresa de desarrollo inmobiliario organiza la unidad de construcción. Si los documentos son calificados mediante una inspección y aceptación de tres partes por parte de la unidad de supervisión, el saldo restante en la cuenta de supervisión no será inferior al 20% del total de los fondos clave de supervisión. ;
(6) Para los proyectos que hayan obtenido la aceptación y presentación de finalización integral, el saldo restante en la cuenta de supervisión no será inferior al 20% del total de los fondos de supervisión clave 5 del monto total de la clave; fondos de supervisión;
(7) Si se completa el primer registro del inmueble y se cumplen las condiciones para el registro unilateral del comprador de la transferencia de inmueble, en ausencia de otras disposiciones en el contrato de supervisión, el Los fondos de supervisión restantes se pueden desembolsar en su totalidad.
Artículo 16 El departamento regulador puede reducir o aumentar adecuadamente la cantidad de fondos regulatorios clave retenidos por sus nodos en función de la evaluación dinámica, la evaluación crediticia y la situación de activos y pasivos de las empresas de desarrollo inmobiliario, pero la cantidad de Los fondos regulatorios clave retenidos en cada nodo se reducirán o aumentarán. La proporción no debe exceder 5.
Artículo 17 El departamento regulador puede determinar el nodo clave de asignación de fondos regulatorios en función de la situación de preventa y el progreso de la construcción de proyectos individuales en la región, pero el primer nodo de asignación no será antes de las 0.00 horas. del proyecto principal.
Artículo 18 Cuando una empresa de desarrollo inmobiliario solicite el uso de fondos regulatorios clave, deberá solicitar fondos de acuerdo con los nodos de asignación determinados por el departamento regulatorio. Se deben enviar los siguientes materiales al presentar la solicitud:
(1) Formulario de solicitud de fondo empresarial;
(2) Materiales de certificación relevantes y materiales de video sobre el progreso de la construcción del proyecto;
(3) Estado de cuenta de supervisión;
(4) Carta de autorización del fiduciario y copia de cédula de identidad;
(5) La empresa promotora inmobiliaria tiene la intención de proporcionar la construcción del proyecto. unidad, materiales Si una unidad de suministro de equipos o una unidad de negocio profesional como suministro de agua, suministro de energía, suministro de gas o suministro de calor realiza un pago, deberá proporcionar el contrato y la cuenta bancaria designada por la otra parte si el bien inmueble; empresa de desarrollo ha pagado cantidades relevantes a las unidades mencionadas por adelantado, deberá proporcionar comprobante de pago;
(6) Otros materiales que deben proporcionarse.
Artículo 19: Después de aceptar la solicitud para el uso de fondos de supervisión clave de empresas de desarrollo inmobiliario, el departamento regulador realizará las inspecciones in situ necesarias y completará la revisión dentro de los 3 días hábiles. Si la solicitud cumple con las condiciones de uso, se emitirá un aviso de asignación de fondos regulatorios para la preventa de viviendas comerciales, para aquellas que no cumplan con las condiciones de uso, el departamento regulatorio emitirá un aviso de desaprobación al; empresa de desarrollo y explicar las razones por escrito.
El "Aviso de asignación de fondos para la supervisión de preventa de viviendas comerciales" debe especificar el monto y la dirección de la asignación de fondos. Si una empresa de desarrollo inmobiliario proporciona prueba de pago de conformidad con el artículo 18 de estas Medidas, asignará la cantidad correspondiente de fondos a su cuenta bancaria designada; si se proporciona un certificado de pago previsto, se asignará la cantidad correspondiente de fondos; a construcción, materiales y equipos Cuenta bancaria designada por el proveedor o unidad relacionada.
Artículo 20 El banco regulador asignará los fondos correspondientes dentro de los 2 días hábiles siguientes a la recepción del "Aviso sobre el desembolso de fondos de supervisión para viviendas comerciales en preventa".
Artículo 21 Cuando existan riesgos importantes en un proyecto de preventa, el departamento regulador se hará cargo por completo de la cuenta de supervisión de preventa o establecerá una cuenta de supervisión gubernamental, implementará una gestión cerrada y garantizará la seguridad de la cuenta. fondos y priorizar la supervisión de la construcción de proyectos. Los bancos deben cooperar activamente.
Capítulo 4 Liberación de fondos de preventa
Artículo 22 Si no hay otras disposiciones en el acuerdo de supervisión, podrá solicitar el levantamiento de la supervisión de fondos de preventa después de completar el primera inscripción del inmueble.
Artículo 23 Si una empresa de desarrollo inmobiliario solicita levantar la supervisión de los fondos de preventa, el departamento regulador deberá completar la revisión dentro de los 0 días hábiles a partir de la fecha de aceptación. Para aquellos que cumplan con las condiciones para la desregulación, el departamento regulador emitirá un "Aviso sobre la desregulación de los fondos de preventa de viviendas comerciales", y el banco regulador levantará los controles de capital con base en el "Aviso sobre la desregulación de los fondos de preventa de viviendas comerciales". ".
Artículo 24 Si una empresa de desarrollo inmobiliario rescinde un contrato de preventa de vivienda comercial con un comprador de vivienda, deberá solicitar en línea al departamento correspondiente la presentación de la rescisión del contrato de preventa. Si el departamento correspondiente aprueba la cancelación, el departamento regulador emitirá un "Aviso de Reembolso del Pago de Preventa de Vivienda Comercial".
El banco supervisor devolverá los fondos de supervisión a la cuenta personal del fondo de transacción y a la cuenta bancaria del préstamo designada por el comprador de la vivienda de acuerdo con el "Aviso de devolución del Fondo de Preventa de Vivienda Comercial".
Capítulo 5 Supervisión y Gestión
Artículo 25 Las autoridades reguladoras desempeñarán concienzudamente sus funciones regulatorias, harán un buen trabajo en la orientación y supervisión diaria y establecerán un sistema de inspección para la preventa. proyectos.
Artículo 26 Los bancos supervisores seguirán estrictamente el acuerdo de supervisión tripartita sobre los fondos de preventa, designarán una persona dedicada para que sea responsable de la supervisión de los fondos de preventa, supervisarán las cuentas de supervisión y realizarán conciliaciones periódicas con las autoridades supervisoras. al mismo nivel y cooperar con las autoridades supervisoras. Llevar a cabo la supervisión del fondo de preventa y las inspecciones de aplicación de la ley. Si se descubre que una empresa de desarrollo inmobiliario ha malversado ilegalmente fondos dentro de los límites regulatorios clave, deberá dejar de asignar fondos inmediatamente y notificar a las autoridades reguladoras del mismo nivel, y las autoridades reguladoras lo manejarán de manera oportuna.
Si el tribunal popular implementa la preservación de los fondos de preventa de viviendas comerciales, el banco regulador deberá notificar al departamento regulador por escrito dentro de un día hábil e implementar estrictamente las regulaciones del Banco Popular de China, el Ministerio. de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural y el Tribunal Popular Supremo Aviso del Tribunal Popular sobre medidas de preservación y aplicación para garantizar que los fondos de preventa de viviendas comerciales se utilicen para la construcción del proyecto (2022) No. 12.
Artículo 27 Si una empresa promotora inmobiliaria comete cualquiera de los siguientes actos, el departamento de supervisión le ordenará rectificar en un plazo determinado, pudiendo suspender la asignación de sus fondos de supervisión y registrarlos en el expedientes crediticios de la empresa. Si no se realizan las correcciones dentro del plazo, se podrá suspender la preventa de vivienda comercial y la firma y presentación del contrato en línea. Si se causan consecuencias graves, se perseguirán las responsabilidades legales de acuerdo con la ley:
(1) No depositar todos los fondos de preventa de viviendas comerciales en la cuenta de supervisión según lo requerido
(2) Evitar la supervisión de los fondos de preventa de viviendas comerciales disfrazada
(3) No utilizar los fondos de preventa de viviendas comerciales de acuerdo con las regulaciones
(4) Proporcionar materiales falsos;
(5) Otras conductas que violen estas Medidas o el contrato de supervisión.
Artículo 28 Si un banco regulador asigna fondos dentro de los límites regulatorios clave sin verificación y consentimiento del departamento regulador, será responsable de recuperar los fondos, si no se pueden recuperar, asumirá la responsabilidad correspondiente; indemnización conforme a la ley.
Artículo 29 Si la unidad de construcción o la unidad de supervisión proporciona certificados falsos o ayuda a las empresas de desarrollo inmobiliario a retirar ilegalmente fondos de preventa mediante "boletos de proveedor", los departamentos pertinentes se ocuparán de las unidades responsables pertinentes y responsabilidades de acuerdo con la ley La infracción de la persona se registrará en el sistema de informes crediticios de la empresa y se divulgará al público.
Artículo 30 Si el personal de los departamentos reguladores y los bancos reguladores descuidan sus deberes o abusan de sus poderes en la supervisión de los fondos de preventa, serán sancionados de conformidad con la ley si se constituye un delito; la responsabilidad penal se perseguirá conforme a la ley.
Capítulo 6 Disposiciones complementarias
Artículo 31: Las ciudades divididas en distritos podrán formular o revisar medidas para la supervisión de los fondos de preventa de viviendas comerciales dentro de sus propias regiones administrativas de conformidad con estas Medidas y a la luz de las realidades locales. La letra pequeña.
Artículo 32 Las presentes Medidas entrarán en vigor el 5 de junio de 2022, y tendrán una vigencia de 5 años. 2011, "Medidas de supervisión del fondo de preventa de viviendas comerciales de la provincia de Shanxi" (Jin Jian Fa Zi [2011] No. 318) y "Oficina de Supervisión de Shanxi de la Comisión Reguladora Bancaria de China, Sucursal Central de Taiyuan del Banco Popular de China, Departamento Provincial de Vivienda y Aviso de desarrollo urbano-rural sobre un mayor fortalecimiento de la supervisión de los fondos de preventa de viviendas comerciales" (j