Nuevas regulaciones de la Comisión Reguladora Bancaria de China: las empresas no cotizadas con inversiones en seguros tienen prohibido participar directamente en el desarrollo inmobiliario.
En opinión de expertos del sector, las nuevas regulaciones sobre la inversión de fondos de seguros en bienes raíces están en línea con los objetivos regulatorios generales de la supervisión de riesgos financieros en el mercado inmobiliario. Un impacto más importante es que los fondos de seguros pueden entrar en el ámbito del desarrollo y la construcción de bienes raíces en forma de "acciones claras y deuda real". Dibuja una línea roja clara.
Se mejorará de nuevo la supervisión de los fondos inmobiliarios
En general, la inversión directa de los fondos de seguros en el capital de empresas que no cotizan en bolsa generará importantes beneficios. El "Aviso" aclara que los fondos de seguros pueden realizar inversiones financieras de capital y, en condiciones de seguridad, liquidez, rentabilidad y otros factores, considerar de manera integral factores como la solvencia, la preferencia de riesgo, el presupuesto de inversión, los activos y pasivos, y seleccionar de forma independiente las inversiones. empresas de acuerdo con las leyes y regulaciones del ámbito de la industria. Antes de esto, la industria de inversión de capital financiero se limitaba a compañías de seguros, compañías financieras no aseguradoras y compañías específicas relacionadas con el negocio de seguros, como pensiones y atención médica, que tenían ciertas limitaciones.
Sin embargo, la nueva normativa sigue teniendo normas estrictas sobre la entrada de fondos de seguros en el ámbito inmobiliario. Según el "Aviso", cuando los fondos de seguros realicen inversiones financieras de capital, las empresas objetivo en las que se invierta no deberán participar directamente en el desarrollo y la construcción de bienes raíces, incluido el desarrollo o la venta de viviendas comerciales.
La inversión de capital financiero se refiere a grupos de seguros (sociedades holding), compañías de seguros y compañías de gestión de activos de seguros que invierten y mantienen acciones en empresas que no cotizan en bolsa en nombre de inversores de acuerdo con las disposiciones pertinentes de las Normas de Contabilidad. Empresas comerciales, instituciones de seguros y sus afiliadas. La otra parte no controla ni controla conjuntamente el comportamiento de inversión directa de capital de la empresa.
De hecho, según las "Medidas provisionales para la gestión de la utilización de fondos de seguros" y las "Medidas provisionales para la inversión de fondos de seguros en bienes raíces" emitidas por las autoridades reguladoras, las compañías de seguros están No se les permite participar directamente en el desarrollo y la construcción de bienes raíces, ni tampoco se les permite invertir en el desarrollo o venta de viviendas comerciales. Sin embargo, usted puede involucrarse en bienes raíces como inversionista, por ejemplo a través de inversiones de capital, levantamiento de carteles, propiedades. compra, operaciones con partes vinculadas, etc.
En opinión de los expertos del sector, en comparación con las compañías de seguros, esta nueva normativa no permite la promoción y construcción inmobiliaria directa, que ha sido mejorada. Cuando los fondos de seguros se utilizan para inversiones financieras de capital, la empresa objetivo invertida no deberá participar directamente en el desarrollo y la construcción de bienes raíces, lo que significa que los fondos de seguros tienen prohibido invertir en compañías de desarrollo inmobiliario o proyectos de desarrollo inmobiliario que no cotizan en bolsa. Se trata de una mejora en la supervisión de los riesgos financieros inmobiliarios siguiendo las "tres líneas rojas".
Las nuevas regulaciones anteriores de las "tres líneas rojas" apuntaban directamente a la alta deuda de los bienes raíces y reducían el riesgo crediticio de la industria inmobiliaria. Desde entonces, el Departamento de Fideicomisos de la Comisión Reguladora Bancaria de China emitió el "Aviso sobre la realización de una nueva ronda de investigaciones especiales sobre negocios de fideicomisos inmobiliarios" a todas las oficinas reguladoras bancarias locales, exigiendo un control estricto de la escala de los fideicomisos inmobiliarios, fortaleciendo la supervisión exhaustiva de los fideicomisos inmobiliarios y la prohibición estricta de cualquier violación encubierta de los requisitos reglamentarios. Proporcionar canales para las entradas ilegales de capital al mercado inmobiliario y fortalecer eficazmente la prevención y el control de los riesgos de los fideicomisos inmobiliarios.
Bajo la presión de las "tres líneas rojas", la demanda de financiación para "canjes de deuda por acciones" ha aumentado. Zhang Bo, presidente de la sucursal del 58 Anjuke Real Estate Research Institute, dijo que las regulaciones prohibitivas actuales impuestas por las autoridades reguladoras se deben principalmente al control general de la financiación de bonos de las empresas inmobiliarias, lo que ha llevado a un aumento en la financiación de acciones. de las empresas inmobiliarias. La financiación mediante acciones conlleva ciertos riesgos, como la claridad, las reclamaciones verdaderas, etc. Los fondos de seguros tienen altos requisitos de gestión y control de riesgos. Si ingresan directamente al campo del desarrollo inmobiliario, no favorecerá su estabilidad y seguridad.
En términos generales, las acciones abiertas y la deuda real se refieren a la apariencia de comprar acciones pero en realidad a pedir dinero prestado. La deuda real de acciones públicas no aumentará el ratio de endeudamiento de la empresa, pero sí generará pasivos ocultos.
Ma Hong, investigador principal del Confidence Investment Research Institute, dijo que recientemente, algunos préstamos para vivienda, fideicomisos y otras empresas financieras han endurecido sus políticas, y los riesgos financieros en el mercado inmobiliario se concentran principalmente en el nivel de las empresas promotoras inmobiliarias. Por lo tanto, las agencias reguladoras han endurecido los requisitos de inversión para los fondos de seguros en el sector inmobiliario, lo que está en consonancia con los objetivos regulatorios generales.
Se restringirá la entrada de fondos de seguros al sector inmobiliario.
Según la divulgación del Instituto de Investigación Evergrande, entre las direcciones de inversión actuales de los fondos de seguros, los depósitos bancarios, bonos y otros activos de renta fija representan alrededor del 50%, que es la mayor inversión de los fondos de seguros. mientras que las inversiones alternativas están representadas por Otras inversiones siguen siendo altas y son la segunda dirección de asignación más importante después de la renta fija. La inversión inmobiliaria es uno de los objetivos importantes de las inversiones alternativas en seguros. Según los requisitos regulatorios anteriores, las inversiones en seguros inmobiliarios se concentraban en bienes raíces comerciales, bienes raíces de oficinas, atención a personas mayores, atención médica, bienes raíces de uso propio y otros campos.
En los últimos años, los fondos de seguros también han invertido en inmuebles a través de diversos métodos. Además de levantar carteles en el mercado secundario o invertir estratégicamente en empresas inmobiliarias cotizadas, también ha comprado directamente grandes cantidades de inmuebles para desarrollar el negocio de atención a personas mayores. Sin embargo, también existen flujos ilegales de fondos de seguros hacia el sector inmobiliario.
En septiembre de este año, algunos medios financieros informaron que la Oficina General de la Comisión Reguladora Bancaria de China emitió recientemente la "Sobre el uso ilegal de fondos de seguros y la autoinspección de riesgos" para todos los grupos de seguros (holdings). , compañías de seguros y sociedades de gestión de activos de seguros". Entre ellos, cuando la Comisión Reguladora Bancaria de China investigó el uso de fondos de seguros por parte de las compañías de seguros, descubrió que algunas compañías de seguros todavía tienen seis problemas importantes, incluidos sistemas imperfectos de gestión del uso de fondos y altos riesgos potenciales en el campo de las inversiones alternativas. Al mismo tiempo, los fondos de seguros de cinco compañías de seguros fluyeron ilegalmente al sector inmobiliario a través de inversiones directas o de productos financieros, por un importe de 24.437 millones de yuanes.
Según se informa, en la notificación también se indica que el siguiente paso será centrarse en la supervisión, ya sea la entrada ilegal de fondos de seguros en bienes inmuebles u otras irregularidades en el ámbito del uso de los fondos de seguros.
Zhang Bingwen, investigador senior del Confidence Investment Research Institute, analizó que los tipos de inversión prohibidos por esta regulación incluyen principalmente los siguientes dos puntos clave: primero, no cotizada y, segundo, inversión financiera en lugar de holding. Por lo tanto, el impacto más importante de las nuevas regulaciones es que puede haber una línea roja clara para que los fondos de seguros ingresen al campo del desarrollo y la construcción de bienes raíces en forma de "acciones claras y deuda real".
Sin embargo, Zhang Bingwen señaló que prohibir la inversión en empresas que no cotizan en bolsa también significa permitir que los fondos de seguros inviertan en empresas inmobiliarias que cotizan en bolsa o realicen inversiones estratégicas.
Este año se ha producido un aumento en el número de empresas inmobiliarias cotizadas que introducen fondos de seguros como inversores estratégicos. El 9 de septiembre de 2020, Sunshine City anunció que Taikang Life Insurance, Taikang Pension y el segundo mayor accionista de la compañía, Shanghai Wenjia, firmaron un "Acuerdo de transferencia de acciones". Taikang Life y Taikang Pension compraron 65.438 03,53 acciones de Shanghai Wenjia, por un total de 550 millones de acciones, por un importe aproximado de 3.378 millones de yuanes (impuestos incluidos). Anteriormente, el "mano a mano" de China Merchants Shekou con Ping An Asset Management terminó en una "ruptura". Taiping Life suscribió aproximadamente 283 millones de acciones de Joy City en junio de 5438, con un precio total de aproximadamente 190,7 millones de yuanes.
Yan Yuejin, director del E-House Real Estate Research Institute, dijo que la introducción de fondos de seguros como inversión estratégica a largo plazo ayudará a las empresas inmobiliarias a aumentar el flujo de caja neto operativo y reducir la presión de la deuda a corto plazo. .
¿Duan Wenping, reportero de Beijing News?
El editor Wu Xin corrigió a Liu Baoqing.