Un poco de información legal sobre el proceso de compra de una casa en Malasia
En el corazón de la legislación territorial de Malasia se encuentra el sistema Torrens, según el cual el registro lo es todo.
En el caso de 1977 Tehbee v Maruthamuthu [1977] 2mlj7, el juez dijo: "Bajo el sistema de Torrance, el registro lo es todo y sería incorrecto que la autoridad de registro investigara a una persona que posee un certificado de título" .
Para la compra de terrenos residenciales, el comprador sólo se convierte en el verdadero propietario cuando su nombre está registrado en el certificado de título. La realidad es que el comprador no está dispuesto a pagarle al vendedor la totalidad antes de la transferencia de los derechos de propiedad, y el vendedor tampoco está dispuesto a gestionar la transferencia de los derechos de propiedad antes de recibir el pago completo.
Malasia adopta un sistema sistemático de transferencia de propiedad, es decir, transferencia de propiedad. Hay muchos trámites que realizar y que requieren de abogados especializados para manejarlos. Los extranjeros también necesitan obtener el consentimiento nacional del departamento gubernamental. Kuala Lumpur está gobernada por Pejabat Pengarah Tanah y Galian Wilayah Persekutuan. En la casa de segunda mano que compré, desde la firma de la oferta hasta la compra y el pago de la fianza, pasó casi medio año, lo que demuestra lo largos que son los trámites.
Comprar una casa en Malasia incluye principalmente los siguientes pasos y algunas cuestiones legales que necesitan atención:
1 Investigación del título de propiedad
Hay dos tipos de propiedad. certificados de título, uno es el certificado de título de propiedad y el otro está en manos del departamento de registro de derechos de propiedad (RDT, documento de registro de derechos de propiedad). Generalmente, al comprar una casa, el vendedor presentará su IDT. Sin embargo, dado que el IDT no está actualizado y no contiene toda la información, el comprador debe investigar el RDT para asegurarse de que el vendedor sea el verdadero propietario de la casa y el terreno.
Los compradores deben investigar el IDT, el RDT, así como el contrato de compra de vivienda anterior del vendedor (acuerdo S&P), el contrato de préstamo (si corresponde), el recibo de exención de impuestos (declaración de alquiler), el recibo de tasación de la vivienda y la factura de servicios públicos. esperar.
Los compradores deben investigar si existen tarifas por el terreno de la casa. Si el vendedor solicita un préstamo para comprar una casa, el banco generalmente registrará la casa como hipoteca y la casa no podrá comercializarse hasta que se publique el registro de la hipoteca.
Al mismo tiempo, también debe comprobar si hay una carta de advertencia en la casa. Si hay una carta de advertencia, es necesario retirarla antes de comercializar.
? Todas las investigaciones anteriores requieren un abogado, y el abogado es responsable de la autenticidad de la información de la investigación. En el litigio de 1984, Nge Oh Soo Oh; en ORS v g. Rethinasamy (1984) 1 MLJ en la página 126, los abogados dijeron a los compradores que el terreno que querían comprar estaba libre de gravámenes, pero que en realidad el terreno había sido adquirido por El gobierno y los compradores no pudieron. Después de comprar un terreno para construir una fábrica, el abogado fue declarado culpable de incumplimiento negligente de contrato.
2. Opción (reserva formal)
Si el comprador no se ha decidido a comprar un activo por el momento, puede activar la opción y pagar un depósito determinado a el vendedor. El vendedor le dará al comprador una cierta cantidad de tiempo para considerarlo. Antes de que se acabe el tiempo, los compradores y vendedores decidirán si compran y los vendedores no negociarán el activo durante este período.
La preparación de la cita en sí es un contrato completo, que tiene tres elementos de contrato: oferta, aceptación y contraprestación. En Malasia occidental, los contratos orales todavía están reconocidos por ley (Malasia Oriental no reconoce los contratos orales).
? En la Acción del Tribunal Federal No. 1978, Daiman Development Co., Ltd. BHD Division contra Matthew Lüchentek y otro? En apelación [1978] 2 MLJ 239, FC, el tribunal reconoció una reserva formal como un contrato válido. 1983 Litigio de Lin Keng Song; Arnold contra Yang Atai [1983] 2 MLJ 39? El tribunal señaló que antes de firmar un contrato formal, las partes estaban obligadas por una reserva formal.
3. Estar obligado por un contrato basado en un contrato
Antes de firmar un contrato formal, a veces aparecen términos contractuales en el acuerdo de precompra firmado por el comprador y el vendedor. En la demanda de 1963, Low Kar Yit contra Mohamed Isa? [1963] En MLJ 165, el tribunal sostuvo que una cláusula "sujeta al contrato" otorgaba al comprador y al vendedor el derecho a cambiar de opinión, mientras que en 1983, Lim Kengsong: Anor v Yeo Ah Tee? [1983] En MLJ No. 39, el Tribunal Federal sostuvo que el comprador y el vendedor estaban obligados por un acuerdo de precompra antes de firmar un contrato formal.
El acuerdo de precompra es un acuerdo amparado por la ley Independientemente de que posteriormente se firme un contrato formal de compra de vivienda, ambas partes están obligadas por el acuerdo de precompra.
4. Avisos de viviendas y terrenos.
Los compradores deben registrar previamente la casa y el terreno que compran, lo que puede proteger los intereses de los compradores. Los activos que han sido registrados previamente no se pueden comercializar.
El artículo 323(1) de la Ley de Tierras estipula las entidades que pueden registrarse como advertencias:
(a) Cualquier entidad que demuestre cualquier interés registrable en un activo;
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(b) Cualquier entidad que demuestre que se beneficia de un activo;
El tutor o apoderado ad litem del beneficiario.
En el caso de 1974 Singapore Express SDN BHD v SOH KIM TEE [1974] 2MLJ 24, el juez Syed Othman J. afirmó que una opción otorga al comprador el derecho a decidir si compra un activo dentro de un plazo determinado. período de tiempo, esta opción también le da al comprador el derecho de registrar el activo con salvedades.
? Todavía hay mucha discusión sobre la jurisprudencia cautelar y podré compartir más cuando tenga tiempo en el futuro.
5. Contrato de Compra Venta y Acuerdo de Compra
Por lo general, el abogado del vendedor se levanta temprano y los abogados del comprador y del vendedor lo revisan con sus clientes para negociar términos específicos. Al redactar un contrato, el abogado debe investigar si la otra parte está en quiebra y liquidada, y si la información de su documento de identidad/empresa es verdadera y válida. Esto requiere muchos intercambios antes de poder tomar la decisión final.
Después de firmar S; después del acuerdo, se debe firmar el Formulario 14A de acuerdo con las disposiciones de la ley de tierras. Después de firmar, se debe presentar una solicitud de impuesto de timbre. Después de eso, se envía un conjunto completo de información al gobierno para su registro. Después de una larga espera, recibí el IDT con mi nombre y finalmente se completó la transacción.
Lo anterior es un intercambio legal sobre el proceso de compra de una casa en Malasia. Como miembro de la Commonwealth of Nations, Malasia está fuertemente influenciada por orígenes legales británicos, con énfasis en contratos y procedimientos. Aunque los precios de la vivienda no suben durante todo el año, se sigue la advertencia de "vive en una casa, no especules". Si desea invertir, no se recomienda comprar una casa en Malasia. Vivir allí sigue siendo muy cómodo.