La tragedia de la diversificación de Agile: la pérdida operativa del hotel superó los 65.438 millones y la tasa de crecimiento de las ganancias netas de Agile ha disminuido durante cinco años consecutivos.

Escritura|Chuck

Hace cinco años, como uno de los antiguos "Cinco Tigres del Sur de China", Agile (3383. HK), una antigua inmobiliaria de Guangdong. empresa, Después de experimentar las "tres muertes" de valoración, rendimiento y deuda causadas por los riesgos personales del presidente Chen Zhuolin, la dirección estratégica ha cambiado de "centrarse en bienes raíces" a "centrarse en bienes raíces con negocios diversificados en paralelo", y Las empresas de protección del medio ambiente y de la construcción se han convertido en sectores independientes.

En 2018, con la promoción gradual de políticas globales de restricción de la compra de bienes raíces en la provincia de Hainan, Agile, que acababa de recuperar su vitalidad, se vio obligada a caer nuevamente en un período de estancamiento. El foco principal de la compañía es Qingshuiwan, Hainan, un supermercado con un valor de más de 100 mil millones, con un índice de contribución al desempeño de más del 20%. Esto no es solo una garantía de su rentabilidad, sino también un "huevo de oro" a los ojos de Chen Zhuolin.

Lo que es bastante interesante es que justo antes de la implementación del New Deal, conocido como el "más estricto de la historia", Agile invirtió 5.300 millones de yuanes en 2007 para ayudarle a ganar este huevo de oro y gastó 900 millones. yuanes, liquidó su participación del 30% en el proyecto Clearwater Bay a un precio de dólares estadounidenses (aproximadamente 6 mil millones de yuanes). Durante este período, las ganancias acumuladas superaron los 20 mil millones de yuanes y el color del "huevo de oro" se atenuó repentinamente. Recomprar Fang Yajule solo puede enfrentar la vergüenza de que los ingresos del proyecto caigan en picado a alrededor del 10%.

Este año, Chen Zhuolin, de 56 años, aceleró una vez más su ágil estrategia de diversificación. Este veterano actor de ópera cantonesa que ama la ópera cantonesa ha escindido con éxito su empresa de administración de propiedades Yali Life Services (3319). HK), al tiempo que reorganizó su negocio diversificado en cinco sectores principales: vida elegante, protección del medio ambiente, construcción, gestión de viviendas y comercio.

Cabe destacar que el negocio de operación hotelera, que anteriormente era el segundo negocio principal de Agile, se ha fusionado con el sector comercial. Sin embargo, después de que se obstaculizara el desarrollo del modelo de bienes raíces turísticos a gran escala, el negocio principal de Agile Real Estate comenzó a transformarse de "larga rotación, altos rendimientos" a "alta rotación, alto apalancamiento", pero el índice de deuda neta ha aumentado. hasta por encima de 1,30 (considerando los bonos perpetuos), superando con creces el índice de deuda neta promedio de la industria de menos de 90.

La desgracia nunca viene sola. Aunque las ventas de Agile en 2019 superaron los 100 mil millones de yuanes por segundo año consecutivo a 1.179,7 mil millones de yuanes, sus ingresos aumentaron ligeramente y su margen de beneficio bruto cayó 13,4 puntos porcentuales interanualmente a 30,5. Los dividendos del sector inmobiliario siguen disminuyendo. El crédito surge de la expansión empresarial y del aumento de los pasivos. Veinte días después de que se divulgara el desempeño, la compañía fue rebajada por primera vez por bancos de inversión internacionales como Citi, Nomura y Goldman Sachs. Posteriormente, Moody's y S&P ajustaron sucesivamente su perspectiva de calificación de estable a negativa.

La ola actual de "degradaciones" que está experimentando Agile casi lo ha puesto en medio de "tres muertes" nuevamente. Afortunadamente, la reversión se produjo con cierta rapidez. Después de que los bancos de inversión se mostraran bajistas, el negocio diversificado volvió a desempeñar un papel de "salvamento" y curó las "heridas".

Los datos muestran que, al 30 de junio de 2020, Agile obtuvo unos ingresos de 33.527 millones de yuanes, un aumento interanual del 23,7 %. Entre ellos, los ingresos por ventas de propiedades representaron el 87,4%. El negocio diversificado se benefició del rápido crecimiento del negocio de vida elegante y protección del medio ambiente, aumentando 3,6 puntos porcentuales hasta el 12,6%.

Lujiazui notó que, por un lado, la industria de administración de propiedades continuó generando dividendos y el desempeño y la valoración de Yalilife lograron un "doble clic de Davis", especialmente cuando los ingresos, el crecimiento de las ganancias netas y la rentabilidad estaban muy por detrás. Según los datos del primer año de cotización, el valor de mercado supera incluso al de la empresa matriz Agile.

De hecho, no hay nada malo en el mercado de capitales. Después de todo, la tasa de crecimiento del desempeño de Yajule es mucho menor que la de su subsidiaria Yalilife. El retorno del precio de sus acciones a la senda ascendente perdida hace mucho tiempo depende en gran medida del desempeño general de esta última.

Por otro lado, la estrategia de diversificación de Chen Zhuolin continúa mejorando. Los seis principales segmentos comerciales de Agile se han cambiado a desarrollo inmobiliario, vida elegante, protección ambiental, tecnología urbana elegante, gestión de viviendas y comercio. Entre ellos, Yacheng, que cubre servicios de paisajismo ecológico y servicios de decoración de hogares inteligentes, presentó un prospecto a la Bolsa de Valores en junio de este año y se espera que se convierta en la tercera subsidiaria de la empresa que cotiza en Agile.

Más importante aún, la recuperación del desempeño de las ventas en el territorio de Hainan no solo ha eliminado las mayores preocupaciones de los bancos de inversión, sino que también ha mejorado la rentabilidad general de Agile.

Sin embargo, al igual que la cara AB de una moneda, el beneficio neto de Agile atribuible a su empresa matriz en el primer semestre de este año fue de 5.127 millones de yuanes, un aumento interanual de sólo 1,0. En comparación con el final del año anterior, la tasa de crecimiento del beneficio no neto disminuyó 9,74 puntos porcentuales hasta 65.438 08,06. El ratio de deuda neta cayó a 114,06 (teniendo en cuenta los bonos perpetuos), pero aún así alcanzó la línea roja regulatoria.

Entre ellos, entre los cinco informes financieros desde la salida a bolsa de Diversified Core Elegant Life, la tasa de crecimiento del beneficio neto atribuible a la empresa matriz ha disminuido cinco veces seguidas, desde 196,29 en el primer semestre de 2018 a 40,02 en el primer semestre de este año; Agile contribuyó con más del 90 La tasa de crecimiento de la utilidad operativa del segmento de desarrollo inmobiliario fue solo del 11,47% y la contribución de la utilidad operativa de los segmentos de inversión inmobiliaria y protección ambiental disminuyó ligeramente.

Aunque las pérdidas operativas del hotel en el primer semestre de este año se redujeron ligeramente de 710.000 yuanes en el mismo período del año pasado a 69 millones de yuanes, esta es la duodécima pérdida para el antiguo "Segundo Maestro" desde Nació en 2013, mientras que sus ingresos actuales cayeron en 5,66 a 153 millones de yuanes, diversificados en Agile.

La información pública muestra que el segmento de operaciones del Agile Hotel comenzó en 2007, y su primer hotel, Guangzhou Agile Hotel, abrió sus puertas en junio y octubre. Este segmento logró unos ingresos de 2,176 millones de yuanes y una pérdida operativa de 6,338 millones de yuanes ese año.

A partir del primer semestre de 2020, los ingresos operativos de Agile Hotel provienen principalmente de proyectos emblemáticos como Shanghai Agile Marriott Hotel, Hainan Agile Raffles Hotel, Huizhou Bailu Lake Sheraton Agile Resort Hotel y Chengdu Howard Johnson Agile Hotel. . Vale la pena señalar que Hainan Clearwater Bay Resort Hotel, una de las principales fuentes de ingresos operativos hoteleros en 2019, no se encuentra entre ellos.

Durante 2013, las pérdidas operativas acumuladas de Agile Hotel superaron los 1.700 millones de yuanes. Entre ellos, los dos años con mayores pérdidas fueron 2016 y 2019, con pérdidas de 435 millones de yuanes y 35,1 millones de yuanes respectivamente. Las pérdidas continuas no sólo ponen a este sector en un estado "marginado", sino que también son el mayor punto de pérdida en el negocio diversificado de Agile.

En 2017, cuando se cumplió el 25º aniversario de la creación de Agile, y dos años después del lanzamiento de la estrategia de diversificación, Chen Zhuolin dijo que "en los próximos tres a cinco años, nuevas industrias representarán "Sin embargo, en la diversificación, el beneficio principal del territorio: la tasa de crecimiento de los beneficios de Elegant Life ha disminuido durante cinco años consecutivos, las operaciones hoteleras han seguido sufriendo pérdidas y las contribuciones a los beneficios de la inversión inmobiliaria y la protección del medio ambiente han disminuido. La forma en que Chen Canzhuolin utiliza la piedra mágica financiera para lograr un aumento en la rentabilidad de negocios diversificados merece atención continua.

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