Increíble estafa hipotecaria bancaria
Siempre que sea una empresa formal, pagará a tiempo y se encargará de la emisión de préstamos hipotecarios inmobiliarios después del pago. Generalmente no hay ningún problema y el riesgo es pequeño. En la práctica, los préstamos hipotecarios presentan los siguientes riesgos: Los principales problemas de las hipotecas muebles son las hipotecas repetidas y las hipotecas irreales. Las compañías de garantía deberían desempeñar un papel importante en el proceso de control, pero actualmente la industria de garantías nacional no está estandarizada y muchas compañías de garantía tienen problemas crediticios. El riesgo de caída de los precios, como los dos principales objetivos de los préstamos hipotecarios muebles - la caída de los precios del acero y los productos químicos, ha hecho que los principales bancos nacionales sean más cautelosos respecto de los préstamos hipotecarios muebles. El riesgo de que el deudor transfiera o venda la garantía sin permiso. Dado que los bienes muebles no se pueden transferir ni poseer, algunos deudores hipotecarios transfieren y venden la propiedad hipotecada de forma privada. Incluso después de completar los procedimientos pertinentes de registro de hipotecas, el banco todavía no pudo encontrar el paradero y algunas de las hipotecas se habían depreciado debido a la mala atención. Muchos bancos e instituciones financieras han aprendido una dura lección a este respecto.
1. Solicite un préstamo hipotecario con certificado inmobiliario: prepare toda la información, incluido el documento de identidad, el registro civil, el certificado de matrimonio, el certificado inmobiliario, el contrato o la factura de compra de la vivienda y los extractos bancarios de la cuenta personal en los últimos seis meses. El banco revisará la solicitud de préstamo del prestatario, el contrato de compra de la vivienda, el acuerdo y los materiales relacionados. El prestatario debe entregar al banco el certificado de título de propiedad, la póliza de seguro o los valores del inmueble hipotecado para su custodia. El garante del prestatario y el prestatario deben firmar un contrato de préstamo hipotecario para vivienda y certificarlo ante notario. Una vez firmado y certificado ante notario el contrato de préstamo, los depósitos del banco y los préstamos del prestatario se transfieren a la unidad de venta de vivienda o unidad de construcción especificada en el contrato o acuerdo de compra de vivienda. Debe tener calificaciones bancarias para prestar dinero y el fondo de previsión no es una institución financiera. Aquellos que no están calificados para otorgar préstamos deben confiar a un banco la tarea de otorgarlos; el Fondo de Previsión es responsable de revisar las calificaciones del prestamista, y el banco es responsable de otorgar y recuperar los préstamos. El centro del fondo de previsión recauda los intereses de los préstamos y otros ingresos de valor añadido como comisiones de gestión, y paga los intereses del fondo de previsión y las comisiones bancarias pagadas por los empleados.
2. Debido a que existen riesgos en los préstamos, las reservas de riesgo deben retirarse de los ingresos de valor agregado en una proporción prescrita. Para emitir préstamos de fondos de previsión, los bancos primero deben firmar un "Acuerdo de encomienda de negocios de préstamos del Fondo de Previsión para Vivienda" con el Centro de Gestión del Fondo de Previsión. Sólo después de obtener el derecho a otorgar préstamos del Fondo de Previsión pueden aceptar la encomienda para manejar negocios de préstamos de vivienda personal del Fondo de Previsión. Después de la revisión y aprobación, el Centro de Gestión del Fondo de Previsión emitirá un aviso de préstamo confiado al banco confiado y transferirá los fondos del préstamo confiado a la cuenta del fondo de préstamo confiado para vivienda del banco. El banco firma un contrato con el prestatario basándose en la carta de préstamo encomendada y se encarga de los procedimientos de transferencia de la hipoteca y del préstamo. Una vez desembolsado el préstamo, el banco comprometido proporcionará un recibo al cliente y presentará la información pertinente del préstamo al Centro de Gestión del Fondo de Previsión.
¿Cuáles son los riesgos de los préstamos hipotecarios bancarios?
A juzgar por los problemas descubiertos en la práctica bancaria, los riesgos de los préstamos hipotecarios bancarios existen principalmente en los siguientes cuatro aspectos, que se detallan a continuación:
(1) Es difícil Determinar la prioridad de los préstamos hipotecarios bancarios. Riesgo de realización. Los derechos hipotecarios son garantías reales basadas en el acuerdo contractual entre un banco comercial y el prestatario (o un tercero que proporciona garantía hipotecaria al prestatario). Detrás de ello está la prioridad legal basada en el orden de ejercicio directamente estipulado por la ley. En un caso de préstamo, una vez que se cumplen la prioridad legal y la prioridad hipotecaria, la prioridad hipotecaria es relativamente baja, lo que puede provocar la pérdida de la garantía del crédito del banco en cierta medida o incluso por completo, es decir, el crédito. está suspendido.
(2) El riesgo de una revisión insuficiente durante el proceso de préstamo bancario. El artículo 36 de la "Ley de Bancos Comerciales" estipula que los bancos comerciales tienen la obligación legal de examinar estrictamente la propiedad, el valor y la viabilidad de las garantías para garantizar que la función de garantía de las garantías para los préstamos pueda ejercerse plena y eficazmente. En la práctica, existen muchos problemas operativos y enormes riesgos en el negocio de revisión de hipotecas de préstamos bancarios. Los problemas y riesgos más destacados incluyen principalmente: primero, la desalineación de la titularidad de los préstamos; segundo, la sobrevaluación de las garantías causa directamente riesgos crediticios; tercero, la viabilidad del ejercicio de la hipoteca tiene un impacto proporcional inverso significativo en el perfil de riesgo del préstamo;
(3) Riesgos legales del registro de hipotecas de préstamos bancarios. Riesgos al celebrar el contrato y registrar la hipoteca.
En la práctica, los riesgos pendientes en la firma de contratos y el registro de hipotecas incluyen principalmente: primero, el riesgo de que el contrato de préstamo o hipoteca sea inválido; segundo, el riesgo de no registrarse o no registrarse; tercero, el riesgo de que se repita el registro; , el riesgo de reembolso de préstamos o reclamaciones de préstamos Riesgos en el negocio de transferencia en quinto lugar, el riesgo de "dos certificados" de hipotecas de bienes raíces;
(4) Gestión de riesgos de los préstamos hipotecarios bancarios. Debido a que la hipoteca es una garantía mobiliaria que no transfiere la posesión del objeto hipotecario, una vez que la hipoteca se establece efectivamente y se emite el préstamo, la hipoteca todavía está en posesión del deudor hipotecario. La forma de existencia física, la forma de valor y el mantenimiento de los derechos hipotecarios de la garantía tienen un gran impacto en la efectividad real y legal de la garantía, por lo que la gestión de la garantía enfrenta grandes riesgos. Los riesgos que se enfrentan en la práctica de la gestión hipotecaria posterior al préstamo incluyen principalmente: el riesgo de que el deudor hipotecario disponga a voluntad de la garantía debido a un concepto débil de crédito y legalidad; el riesgo de pérdida de la garantía; el riesgo de perder las restricciones de los derechos hipotecarios; ; el riesgo de que la hipoteca sea declarada inválida ilegalmente; los riesgos de aplicar el principio de "los créditos siguen a los activos" y la regla del "período ex-derechos" en la reestructuración empresarial.
¿Existen riesgos en los préstamos hipotecarios inmobiliarios?
Los riesgos pueden ser los siguientes:
1. Riesgo de incumplimiento
El riesgo de incumplimiento incluye el incumplimiento forzoso y el incumplimiento racional. El incumplimiento forzoso se refiere al comportamiento pasivo del prestatario. La teoría de la capacidad de pago cree que el incumplimiento forzoso es causado por una capacidad de pago insuficiente. Esto demuestra que el prestatario tiene la voluntad de pagar, pero no tiene la capacidad de hacerlo.
2. Riesgo de liquidez
El riesgo de liquidez se refiere al riesgo de que los depósitos a corto plazo y los préstamos a largo plazo sean difíciles de realizar. La liquidez es un principio importante para que los bancos garanticen la calidad de los activos. . 3. Riesgo del ciclo económico
El riesgo del ciclo económico se refiere al riesgo que surge de las fluctuaciones cíclicas en el nivel general de la economía nacional. La industria inmobiliaria es más sensible a los ciclos económicos que otras industrias.
4. Riesgo de tipos de interés
El riesgo de tipos de interés se refiere al riesgo que los cambios en los niveles de tipos de interés conllevan para el valor de los activos bancarios y está determinado por la estructura de capital de los bancos a corto plazo. depósitos a plazo y préstamos a largo plazo. Las fluctuaciones de las tasas de interés, ya sea que suban o bajen, pueden causar pérdidas a los bancos.
Los préstamos (préstamos de crédito con pagarés electrónicos) se entienden simplemente como pedir dinero prestado con intereses.
Un préstamo es una forma de actividad crediticia en la que un banco u otra institución financiera presta fondos monetarios a una determinada tasa de interés y debe ser devuelto. Los préstamos en un sentido amplio se refieren a préstamos, descuentos, sobregiros y otros fondos de endeudamiento.
Los bancos liberan moneda y fondos monetarios concentrados a través de préstamos, que pueden satisfacer las necesidades de la sociedad para ampliar la reproducción y promover el desarrollo económico. Al mismo tiempo, los bancos también pueden obtener ingresos por intereses de préstamos y aumentar su propia acumulación.
Los “Tres Principios” se refieren a seguridad, liquidez y eficiencia, y son los principios fundamentales para las operaciones de préstamo de la banca comercial. El artículo 4 de la "Ley de Bancos Comerciales" estipula: "Los bancos comerciales operarán de forma independiente, asumirán sus propios riesgos, serán responsables de sus propias pérdidas y ganancias, serán autodisciplinados y tomarán como principios operativos la seguridad, la liquidez y la eficiencia".
La seguridad de los préstamos es el principal problema que enfrentan los bancos comerciales;
La liquidez se refiere a la capacidad de recuperar los préstamos dentro de un período predeterminado o de obtener efectivo rápidamente sin pérdidas para satisfacer las necesidades de los clientes. para retirar depósitos en cualquier momento;
Eficiencia Es la base para el funcionamiento sostenible de los bancos.
Por ejemplo, los préstamos a largo plazo tienen tasas de interés más altas que los préstamos a corto plazo y los beneficios serán mejores. Sin embargo, si el período del préstamo es largo, el riesgo aumentará y la seguridad se reducirá. , y la liquidez se debilitará. Por tanto, las "tres naturalezas" deben ser armoniosas y no debe haber problemas con los préstamos.
Método de pago:
1. Amortización igual de principal e intereses: es decir, la suma del principal y los intereses del préstamo se amortiza en cuotas mensuales iguales. La mayoría de los préstamos de fondos de previsión para vivienda de los bancos y los préstamos para viviendas personales comerciales adoptan este método. De esta manera, el monto del pago mensual es el mismo;
2. Método de pago de capital igual: el prestatario paga el préstamo de manera uniforme en cada período (mes) durante todo el período de pago y cancela la transacción anterior. día Método de pago que acumula intereses sobre el préstamo hasta la fecha de pago.
De esta manera, el monto del pago mensual disminuye mes a mes;
3. Pago mensual de intereses y pago del principal: es decir, el prestatario paga el principal del préstamo en un solo pago en la fecha de vencimiento del préstamo. período dentro de un año (incluido un año), el préstamo acumula intereses diariamente y los intereses se reembolsan mensualmente
4. Pagar parte del monto del préstamo por adelantado al solicitarlo al banco, el monto general es 65,438 0,000 o 65,438 múltiplos enteros de 0,000. Después del pago, el banco prestamista emitirá un nuevo plan de pago. El monto y el período de pago cambiarán, pero el método de pago permanecerá sin cambios. El nuevo período de pago no excederá el período del préstamo original.
5. Pagar todo el préstamo por adelantado: es decir, el prestatario puede pagar el importe total del préstamo por adelantado cuando lo solicite al banco. Después del pago, el banco prestamista rescindirá el préstamo del prestatario y se encargará de los procedimientos de cancelación de cuenta correspondientes.
6. Pedir prestado y pagar al mismo tiempo: el interés se calcula diariamente después del préstamo y el interés se calcula diariamente. Puede pagar esta cantidad a tanto alzado en cualquier momento sin penalización.
¿Son seguras las hipotecas?
Hola, la seguridad es imprescindible a la hora de realizar apuestas en el banco.
Los préstamos hipotecarios residenciales exigen que la casa sea utilizada en un plazo de 20 años; debe tener una fuerte liquidez. El importe del préstamo hipotecario es el 70% del valor de tasación de la vivienda. El período máximo de préstamo para préstamos para vivienda nueva no excederá de 30 años, y el período máximo de préstamo para préstamos para vivienda de segunda mano no excederá de 20 años. La tasa de interés del préstamo se basará en la tasa de interés del préstamo para el mismo período y grado estipulado por el Banco Popular de China. Generalmente, la "edad del prestatario" no supera los 65 años para los hombres y los 60 años para las mujeres.
Condiciones básicas para solicitar un préstamo:
1. Ser persona física con nacionalidad china y plena capacidad de conducta civil.
2. documento;
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3. Tener una fuente de ingresos estable y legal;
4. La propiedad hipotecada tiene un título de propiedad claro y puede ser listada para circulación. ;
5. Otras condiciones especificadas por el banco.
Monto y plazo del préstamo:
1. La tasa hipotecaria máxima para viviendas comerciales puede llegar a 70
2. puede llegar a 60;
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3. La tasa hipotecaria para plantas industriales puede llegar hasta 50
4. El plazo más largo puede ser de 30 años; , edificios de oficinas, casas, villas, fábricas, almacenes, etc.
Proceso de operación de registro de hipoteca inmobiliaria:
Tiempo límite de registro de préstamo hipotecario inmobiliario: 7 días hábiles
Se requieren los siguientes documentos:
1. Certificado de propiedad de la vivienda;
2. Informe de tasación;
3. Contrato de préstamo bancario de hipoteca inmobiliaria;
4. (deje una copia con la tarjeta de identificación verificada original);
5.
Proceso de tramitación: 1 día para aceptación de registro, 2 días para revisión preliminar, 1 día para revisión, 3 días para aprobación, 1 día para renovación de certificado, 1 día para pago y presentación.
¿Cuáles son los riesgos de los préstamos hipotecarios de los bancos comerciales y cómo prevenirlos?
Desde la perspectiva del desarrollo de los bancos comerciales de mi país, los riesgos que enfrentan los bancos comerciales de mi país se concentran en riesgo de crédito, riesgo de mercado, riesgo operativo y riesgo de liquidez.
1. Riesgo de crédito
El riesgo de crédito, también conocido como riesgo de incumplimiento, se refiere a la posibilidad de que los acreedores sufran pérdidas debido a la dificultad o falta de voluntad de la contraparte (deudor) para realizar los pagos. . El riesgo de crédito bancario se refiere principalmente al riesgo de pérdidas por préstamos bancarios causadas por el incumplimiento por parte del deudor de pagar el préstamo en su totalidad y a tiempo. El negocio crediticio es el negocio tradicional y principal de los bancos. Los bancos son los centros de crédito de la sociedad y la concentración de riesgos crediticios. Por lo tanto, en las condiciones de la economía crediticia moderna, el riesgo crediticio que enfrentan los bancos es un riesgo importante, y las pérdidas causadas por el riesgo crediticio a los bancos también son enormes.
2. Riesgo de mercado
El riesgo de mercado se refiere a las pérdidas que sufren los negocios dentro y fuera de balance de los bancos debido a cambios adversos en los precios de mercado (tipos de interés, tipo de cambio). tipos de interés, precios de acciones y precios de materias primas). El riesgo de mercado existe en las actividades comerciales y no comerciales de los bancos. El Comité de Basilea define el riesgo de mercado como el riesgo de pérdidas en posiciones dentro y fuera de balance debido a cambios en los precios de mercado.
3. Riesgo operativo
Según el tipo de riesgo, el riesgo operativo se puede dividir en cuatro categorías, a saber, procesos operativos internos, factores humanos, factores institucionales y eventos externos. Los factores de riesgo se pueden dividir en siete categorías, que incluyen: fraude interno; problemas de seguridad en las actividades de los empleados y lugares de trabajo; problemas de seguridad en los clientes, productos y actividades comerciales; daños a los activos físicos mantenidos por el banco; ; Administración, gestión de entregas y procesos, etc.
4. Riesgo de liquidez
El riesgo de liquidez es uno de los principales riesgos que enfrentan los bancos comerciales en mi país. A medida que los mercados financieros se vuelven cada vez más abiertos, una vez que el riesgo de liquidez evolucione hacia una crisis de liquidez, causará pérdidas irreversibles. En comparación con el riesgo de crédito, el riesgo de mercado y el riesgo operativo, las causas del riesgo de liquidez son más complejas y extensas, y generalmente se consideran un riesgo integral.
Basándonos en el análisis de riesgos de los préstamos hipotecarios, podemos prevenir riesgos provenientes de los siguientes aspectos.
① Revisión estricta. El examen estricto de las garantías, los derechos de propiedad, los contratos hipotecarios y los documentos relacionados son medidas fundamentales para prevenir los riesgos de los préstamos hipotecarios.
En cuanto a la hipoteca en sí, el oficial de crédito debe revisar la autenticidad del certificado de derechos hipotecarios y verificar la autenticidad de la hipoteca correspondiente al certificado de derechos (como casas, derechos de uso de suelo, etc.). ) mediante visitas in situ; en segundo lugar, el personal de crédito también debe revisar la garantía en estricta conformidad con las leyes y reglamentos pertinentes para ver si la garantía está permitida por las leyes y reglamentos pertinentes y si está dentro del alcance de la garantía permitida por el banco.
En cuanto a los derechos de propiedad de la propiedad hipotecada, si es propiedad de * * * (como una casa), debe haber un poder de otras * * * personas que acepten la hipoteca. Si es propiedad de una sociedad, deben existir otros socios. Un poder que autorice a la persona a aceptar la hipoteca. Si se trata de hipoteca de empresa estatal o de empresa colectiva, deberá existir certificado de autorización de la SASAC competente y del congreso de trabajadores acordando la hipoteca si se trata de hipoteca de sociedad de responsabilidad limitada o de sociedad anónima; sociedad, deberá existir autorización de la asamblea de accionistas o del consejo de administración para acordar la hipoteca de conformidad con los estatutos sociales.
Los agentes de crédito deben examinar estrictamente los distintos documentos de la garantía y exigir que los documentos pertinentes estén completos. Este requisito debe determinarse en función de la garantía específica. Por ejemplo, una hipoteca para un automóvil importado requiere un certificado de operación, certificado de producto, contrato de compraventa, formulario de declaración de aduana, factura y muchos otros trámites.
Para los contratos hipotecarios, los oficiales de crédito deben revisar estrictamente las condiciones relevantes del contrato de préstamo, especialmente sus términos efectivos adicionales y el alcance comercial de la licencia comercial del prestatario. Además, es necesario prestar especial atención al hecho de que el período de validez del contrato de hipoteca debe cubrir el período de validez del contrato de préstamo.
(2) Haz un buen trabajo en el registro. Según las disposiciones de la Ley de Garantía, los bienes muebles como inmuebles, árboles, aeronaves, barcos, vehículos y equipos empresariales deben registrarse de conformidad con la ley, y el contrato de hipoteca entrará en vigor a partir de la fecha de registro. Por lo tanto, cuando los bancos solicitan préstamos hipotecarios, deben prestar especial atención a si es necesario registrar la garantía para que sea efectiva. Además, es necesario confirmar si el contrato de préstamo y el contrato de garantía deben certificarse ante notario de conformidad con las leyes y reglamentos pertinentes.
③ Realiza una buena valoración del valor. La evaluación del valor de la garantía es el medio más utilizado para prevenir el riesgo hipotecario. Para ello, los bancos primero deben establecer un sistema de gestión interno completo para la evaluación del valor de las garantías y realizar evaluaciones periódicas del valor de las garantías. Las unidades que tengan las condiciones y necesidades también deben establecer un sistema diario de valoración a precios de mercado y prestar atención a la capacitación del personal en esta área. En segundo lugar, es necesario reforzar el contacto, el conocimiento y la evaluación de las empresas de tasación de activos para prevenir riesgos de fraude en la subcontratación del negocio de tasación de valores de garantías. En tercer lugar, no se puede ignorar por completo al departamento gubernamental que emite el certificado de propiedad de la propiedad hipotecada. En particular, se debe analizar la posibilidad de que el prestatario soborne a personal clave del departamento gubernamental para emitir certificados de propiedad falsos o hipotecas duplicadas.
④ Garantizar la preservación de los activos. La preservación de activos para préstamos bancarios implica la disposición de garantías. En caso de incumplimiento por parte del prestatario, el banco debe confiscar rápidamente la garantía para proteger sus derechos como primer beneficiario. Al deshacerse de la garantía, se deben hacer esfuerzos para coordinar la relación con las partes interesadas relevantes, considerar plenamente los costos de disposición, los impuestos y las pérdidas de intereses después del incumplimiento del préstamo, y evitar el riesgo de ventas baratas de la garantía.
Datos ampliados
La gestión del riesgo operativo de un banco involucra no sólo los procedimientos y procesos internos del banco, sino también la estructura organizacional, las políticas y los procesos de gestión del riesgo operativo del banco.
Para las instituciones, deben existir políticas apropiadas para abordar los riesgos operativos. Estas políticas primero deben determinarse y comunicarse a todos los empleados del banco. En este proceso, hay varios aspectos a considerar: Primero, debe haber una estructura de gobierno clara y se debe saber a quién reportar y bajo qué circunstancias.
En un caso bancario típico, debería haber una organización separada de gestión del riesgo crediticio, con diferentes departamentos comerciales responsables de la gestión del negocio diario. Es decir, existen dos mecanismos de presentación de informes, respectivamente, a la gestión. dichos departamentos comerciales. El gerente informa sobre las operaciones diarias;
En cuanto al crédito, debe informarse al gerente de crédito correspondiente. Otro punto muy importante sobre la información involucrada en los bancos es la persona que obtiene la información y los diferentes niveles de detalle de la información. Por ejemplo, la junta directiva necesita un mensaje general y es imposible dar el mismo mensaje a todos. Además, la información debe ser flexible y se requieren métodos flexibles para recopilarla.