¿Cuáles son las perspectivas de inversión para los apartamentos con servicios?
1. Área pequeña, precio total bajo, bajo riesgo de inversión y alto retorno en transferencia y arrendamiento.
Normalmente, los alquileres de hoteles son un 30% más altos que los de los apartamentos, pero las características de los apartamentos con servicios, como su pequeño tamaño, fácil gestión y fácil alquiler, son sus ventajas. Los proyectos de alto nivel ocupan relativamente más fondos y tienen un ciclo de retorno relativamente largo, lo que los hace más adecuados para inversores a mediano y largo plazo.
2. El producto tiene ambas funciones y es tanto de inversión como de uso propio.
Debido a que absorbe las ventajas de los hoteles tradicionales, los apartamentos tradicionales y los edificios de oficinas tradicionales, es popular entre la gente de negocios.
3. Tener derechos de propiedad puede brindar tranquilidad y tranquilidad a los propietarios.
Cuando sea necesario, también podrás transferir tus derechos de propiedad, recuperar tu inversión y reducir los riesgos de inversión. Los apartamentos con servicios también son la mejor opción para los inversores, especialmente para aquellos que viven en otros lugares. Para la mayoría de las personas, este tipo de inversión ofrece beneficios muy valiosos.
4. La situación macroeconómica está mejorando, la demanda del mercado es grande y hay margen de apreciación.
En el futuro, más empresas multinacionales establecerán empresas en China, y propiedades como apartamentos con servicios se convertirán en la primera opción para algunas pequeñas y medianas empresas. Al mismo tiempo, los empresarios de primera clase de las ciudades grandes y medianas de China también tienen un considerable poder adquisitivo en este tipo de propiedades. Los apartamentos individuales son particularmente atractivos para los jóvenes, especialmente para los trabajadores inmigrantes, debido a su pequeño tamaño, su bajo precio total y su ligera carga de pago mensual.
El riesgo de inversión de los apartamentos con servicios es 1. El coste de vida es alto. Desde el punto de vista de la vivienda, el coste de vida en un apartamento con servicios es relativamente alto. Por ejemplo, las facturas de servicios públicos se calculan en función de las propiedades comerciales, que son aproximadamente el doble que las residenciales comunes. Tomando a Beijing como ejemplo, las tarifas residenciales ordinarias de electricidad son de 0,48 yuanes por kilovatio hora, las tarifas de agua son de 3,7 yuanes por tonelada y 2,05 yuanes por metro cúbico, pero los apartamentos con servicios cobran 0,9 yuanes y las tarifas de agua son de 5,1 yuanes. La mayoría de los aparthoteles con proyectos comerciales no tienen conexiones de gas natural.
2. La tasa de rendimiento se reduce considerablemente. Los márgenes de beneficio del 15% al 18% anunciados por muchos promotores de apartamentos con servicios son mucho más altos que el nivel real, y los márgenes de beneficio anual reales están entre el 5% y el 6%. Las altas tasas de rendimiento son realmente atractivas para los clientes inversores, pero a menudo ignoran el elemento clave de los costos ocultos, que incluyen principalmente los siguientes factores:
Impuestos sobre escrituras y fondos públicos de mantenimiento. Cuando los promotores venden proyectos, el precio no incluye impuestos sobre la escritura ni fondos públicos de mantenimiento. A juzgar por las normas de cobro actuales de los dos, el impuesto sobre la escritura de residencias ordinarias es del 1,5% y el impuesto sobre la escritura de residencias no ordinarias es del 3%; el fondo de mantenimiento de la vivienda es el 2% del precio de la propiedad; Por lo tanto, a juzgar por la situación anterior, incluso si el precio de un apartamento con servicios le tienta, también debe considerar el precio de los dos costos ocultos del impuesto sobre la escritura y los fondos públicos de mantenimiento.
Descuentos en precios de alquiler. Cuando los promotores de apartamentos con servicios calculan los ingresos del proyecto, a menudo los fijan en función del precio de mercado del alquiler diario del hotel en el lugar. Mire un proyecto de apartamentos con servicios cerca de la segunda carretera de circunvalación norte, con un precio de 25.000 yuanes por metro cuadrado. Los inversores pueden compararlo con el alquiler diario de hoteles en el mismo lugar antes de invertir. Tomemos como ejemplo el hotel de cuatro niveles en el mismo lugar. El precio de mercado de una habitación de hotel estándar es de unos 800 yuanes por día y puedes ganar 24.000 yuanes al mes. Pero como todos sabemos, los hoteles suelen adoptar sistemas de membresía, descuentos y otras actividades para atraer clientes. El precio con descuento suele oscilar entre 400 y 500 yuanes por día, lo que es muy inferior al alto margen de beneficio esperado por los promotores.
Gastos de propiedad, gastos de calefacción y otros gastos. Al invertir en apartamentos con servicios, además de los gastos necesarios, hay que tener en cuenta muchos gastos, como los gastos de propiedad y de calefacción, que a menudo son costes ocultos que ignoramos a la hora de invertir. Los costes de mantenimiento, como los gastos de propiedad y los gastos de calefacción de los apartamentos con servicios, suelen ser relativamente elevados y difíciles de traspasar directamente a los inquilinos. Desde esta perspectiva, los altos márgenes de beneficio de los desarrolladores, del 15% al 18% anual, obviamente no tienen en cuenta los factores mencionados anteriormente.
Después de invertir en proyectos inmobiliarios con honorarios de intermediación, el inversor también debe considerar el alquiler de la casa.
Muchos inversores necesitan gastar mucha energía y recursos materiales para encontrar sus propios clientes, por lo que a menudo confían sus casas a intermediarios, lo que les exige pagar una determinada comisión de intermediación, y esta parte de la comisión se convierte en un coste oculto para los inversores. .
3. Deben distinguirse los derechos de propiedad de los apartamentos con servicios. Los apartamentos con servicios en el mercado se pueden dividir en tres tipos según los derechos de propiedad y los métodos de gestión: gestión unificada de grandes derechos de propiedad, gestión unificada de pequeños derechos de propiedad y gestión no unificada de pequeños derechos de propiedad.
Los apartamentos con grandes derechos de propiedad y una gestión unificada no son objetivos de inversión para los pequeños inversores. Los apartamentos con servicios cuentan con amplios derechos de propiedad, gestión unificada y altos requisitos de capital. La barrera financiera dificulta que los inversores individuales inviertan en estos apartamentos con servicios, que generalmente están controlados por fondos de inversión o empresas profesionales. La inversión en apartamentos con servicios de propiedad reducidos y una gestión no unificada es arriesgada, por lo que los inversores deben ser cautelosos. Como no existe una gestión unificada, existe una gran competencia entre pequeños apartamentos del mismo edificio. Este tipo de apartamento con servicios básicamente no se diferencia de un apartamento normal de tamaño pequeño. Simplemente utiliza el nombre de apartamento con servicios para aumentar el precio. De hecho, no refleja las ventajas de los apartamentos con servicios.
Las perspectivas de inversión en apartamentos con servicios. ¿Cuánto cuesta invertir en apartamentos con servicios? En primer lugar, los inversores deben alquilar una tienda con una superficie de más de 300 metros cuadrados. La tienda debe estar ubicada en una zona con transporte relativamente desarrollado y un lugar con un gran flujo de clientes. El alquiler anual de una tienda como esta en ciudades de primer y segundo nivel es de 500.000 a 800.000.
Luego, los inversores deben decorar la tienda de forma muy exquisita. Debido a que los apartamentos y hoteles son generalmente productos de alta gama, los inversores deben elegir buenos materiales de decoración al decorar, y la decoración debe ser grandiosa. El coste de la decoración es de 200.000 a 300.000 yuanes.
A continuación, los inversores deben comprar diversos equipos de software y hardware, como aires acondicionados, ordenadores, televisores, etc. , que requiere una inversión de unos 200.000 yuanes.
Además, los inversores también necesitan contratar camareros, y cada camarero necesita un salario mensual de unos 4.000 yuanes.
Después de eso, los inversores también deberán cobrar las facturas de agua y electricidad, las tarifas de publicidad y promoción, las tarifas de la ceremonia de apertura, etc., que costarán entre 50.000 y 80.000 yuanes.
Haciendo estos cálculos, abrir un apartotel requiere una inversión de unos 15.000 yuanes.
El valor de inversión de los apartamentos con servicios es 1 y la inversión es pequeña. Los apartamentos en el mercado varían mucho en tamaño y ubicación. El apartamento más pequeño tiene unos 35 metros cuadrados y se puede adquirir por unos 250.000. El umbral de inversión es muy bajo.
2. La inversión produce resultados rápidos. Muchos apartamentos con servicios son propiedades ya hechas. Puedes renovarlo después de comprarlo, luego alquilarlo y cobrar el alquiler. Algunos apartamentos de hotel tienen sus propios contratos de arrendamiento. Después de comprarlo, puedes cobrar el alquiler el próximo mes, lo cual es bastante rápido.
3. No hay necesidad de molestarse. Cuando inviertes en un apartamento con servicios, no necesitas decorarlo tú mismo. Hay empresas gestoras de hoteles que lo decorarán directamente para ti. En algunos apartamentos de hotel no es necesario pagar. El hotel gasta su propio dinero para decorar su casa. Si el hotel quiebra en el futuro y la decoración sigue siendo tuya, utiliza esta decoración. Podrás seguir firmando contratos de arrendamiento con otros, ahorrándote tiempo y preocupaciones.
4. Altos ingresos por alquiler. Si invierte en apartamentos con servicios, generalmente se puede alquilar un apartamento de 50 metros cuadrados por 4.000 yuanes. Según las condiciones actuales del mercado, los apartamentos comerciales tienen un precio más bajo que las propiedades residenciales en la misma zona. Un apartamento de 50 metros cuadrados cuesta 16.000 yuanes por metro cuadrado y el precio total es de unos 960.000 yuanes.
¿Cómo calcular el retorno de la inversión de un aparthotel? Rendimiento de la inversión = (flujo de efectivo después de impuestos + aumento del capital de los inversores)/monto de la inversión de capital El flujo de efectivo después de impuestos se refiere al flujo de efectivo después del impuesto sobre la renta = aumento del capital actual y pago de intereses - intereses.
En pocas palabras: tasa de rendimiento = alquiler anual/precio total.
¿No se venderá el apartamento en el que invierto? El apartamento en el que invierte no se venderá, pero el apartamento en el que invierte definitivamente no se venderá. Porque existen algunas diferencias entre los apartamentos y las casas comerciales comunes. La primera son los derechos de propiedad de la casa. Los apartamentos tienen sólo 40 años y los edificios comerciales 70 años. Además, el apartamento es muy incómodo para vivir porque tiene una superficie relativamente alta y un área relativamente pequeña. Si se vende, definitivamente no habrá mucha gente que lo quiera. Si fuera más barato, es posible que alguien todavía lo quiera.
De hecho, los apartamentos son relativamente fáciles de vender ahora, pero depende principalmente de la ubicación de su apartamento. Si el apartamento en el que inviertes está en una buena ubicación, definitivamente no se venderá. Si invierte en la ubicación de este apartamento, no será particularmente buena y puede que no sea fácil de vender. Por lo tanto, cuando invertimos, debemos comprobar si este lugar tiene potencial de desarrollo en el futuro. De hecho, creo que lo más importante a la hora de invertir es tener una perspectiva a largo plazo, para que seas apto para invertir.
Las opciones de inversión para apartamentos estilo hotel son relativamente pequeñas, con unidades principales de menos de 90 metros cuadrados y con una decoración de calidad relativamente alta.
La mayoría de ellos están ubicados en las zonas del centro de la ciudad y en los distritos comerciales, con transporte conveniente. El diseño exterior e interior del edificio está de acuerdo con los estándares de instalación de un hotel con estrellas, reflejando clase y comodidad.
La planificación regional es especialmente importante para los inversores en lo que respecta a las perspectivas regionales. Debido a que es necesario considerar que los terrenos se pueden alquilar más rápido en el futuro, los inversores deberían intentar elegir áreas con distritos comerciales maduros e instalaciones de transporte relativamente completas para la inversión. Además, también es necesario considerar las perspectivas de la región. Una vez que la zona se desarrolle bien en el futuro, también aumentará la posibilidad de que la casa se valore o se pueda revender fácilmente.
Algunos productos de apartamentos ubicados en futuros distritos comerciales serán relativamente baratos debido a que el transporte y las industrias de apoyo son inmaduros. Antes de comprar, primero debe estudiar la planificación regional, como las instalaciones de apoyo industrial, el metro, las escuelas, las empresas, las oficinas y si hay suficientes grupos de alquiler de alto nivel. , y debes tener cuidado a la hora de aprovechar las oportunidades.
Los apartamentos con servicios auxiliares suelen estar bien decorados y equipados con diversos electrodomésticos, por lo que los clientes pueden alojarse con sus maletas. Sin embargo, los diferentes apartamentos con servicios tienen diferentes configuraciones de estas instalaciones. Cuanto mejor sea la configuración, más fácil será para los inversores alquilarlos en el futuro.
Retorno de la inversión No todos los apartamentos con servicios actualmente en el mercado tienen un alto retorno de la inversión. Los inversores deberían hacer los cálculos adecuados antes de comprar y elegir apartamentos con servicios con rentabilidades relativamente altas.
Si le resulta demasiado problemático, también puede invertir indirectamente y elegir algunos proyectos de inversión inmobiliaria existentes en el mercado, como el Plan de Inversión del Proyecto de Apartamentos Rui de White Collar Apartments. Los objetivos de inversión también incluyen apartamentos con servicios. , con una rentabilidad anualizada del 9,5% -10,5%.
En el mercado actual de marcas de promotores, hay muchos proyectos de apartamentos, lo que facilita la elección, pero la marca se puede utilizar como criterio de selección. Los desarrolladores con una fuerza de marca insuficiente pueden encontrar problemas como productos incorrectos, mala calidad e instalaciones de soporte planificadas que no se pueden realizar.
¿A qué debes prestar atención al invertir en apartamentos con servicios? 1. El mayor atractivo de elegir un apartamento con servicios "Guanjia" es el servicio de administración de propiedades con servicios. Lo que interesa a los compradores es que los apartamentos con servicios son más baratos que los hoteles normales, pero los servicios están al nivel de un hotel. Esto requiere que la empresa inmobiliaria elegida por los inversores no sólo tenga capacidades de servicios inmobiliarios profesionales, sino también una buena capacidad de operación en el mercado, que es la condición básica para garantizar las ganancias de los inversores. Si la empresa de gestión inmobiliaria de apartamentos con servicios no tiene capacidades de desarrollo de mercado eficientes, sistemáticas y profesionales, los promotores sólo pensarán en vender las propiedades y todo irá bien a la hora de desarrollar apartamentos con servicios, en lugar de tratar de encontrar formas de ayudar a los propietarios a encontrar buenas amas de llaves. , esto forma otra forma de proyecto "inconcluso", lo que hace que el retorno de la inversión del propietario no pueda garantizarse; el retorno de la inversión es bajo, lo que a su vez afecta los pilares de consumo del mercado del desarrollo de apartamentos con servicios y, por lo tanto, el entusiasmo de los inversores. formando un círculo vicioso. A juzgar por el mercado actual, hay muy pocas empresas inmobiliarias con capacidad de gestión hotelera y las empresas de gestión hotelera en general carecen de experiencia en gestión hotelera. Por lo tanto, los inversores deben realizar una evaluación en profundidad al elegir una empresa inmobiliaria cooperativa.
2. Posicionamiento de los apartamentos con servicios El posicionamiento de los apartamentos con servicios es una cuestión importante que los inversores deben aclarar antes de invertir en desarrollo y está directamente relacionada con las instalaciones de hardware y el contenido de servicios de los apartamentos con servicios. En concreto, el posicionamiento de los apartamentos con servicios debería depender de la demanda de los consumidores para comprar o alquilar dichas propiedades, es decir, del grupo de inversores y del grupo de consumidores. Por lo tanto, el posicionamiento de los apartamentos con servicios debería depender fundamentalmente de sus grupos de consumidores.
Después de varios años de desarrollo, los apartamentos con servicios se han dividido en dos categorías: una es principalmente para funciones residenciales y ofrece servicios estilo hotel para la vida hogareña, la otra es para uso de oficina, apartamentos con servicios orientados a funciones; que proporcionan espacio de oficina y condiciones de vida sencillas para diversas organizaciones o individuos. Hay dos tipos de apartamentos con servicios utilizados para la vida hogareña: apartamentos medianos y grandes y apartamentos pequeños, cada uno de los cuales se enfrenta a diferentes grupos de demanda. Sólo proporcionando productos y servicios más diferenciados basados en la demanda del mercado y atendiendo a las necesidades de grupos de consumidores más especiales podrán los desarrolladores ganar el mercado.
3. La ubicación geográfica de un aparthotel tiene una gran influencia en el éxito o el fracaso del desarrollo de un aparthotel y no debe descuidarse. Dado que los diferentes tipos de apartamentos con servicios tienen diferentes grupos de consumidores, también existen requisitos específicos en el desarrollo de apartamentos con servicios. En términos generales, existen las siguientes diferencias:
A. Los apartamentos con servicios residenciales ofrecen principalmente residencias para hombres de negocios y empleados corporativos de alto nivel. Debe estar ubicado cerca de edificios de oficinas de alta gama, con transporte conveniente, buen entorno y paisaje para vivir e instalaciones de vivienda completas.
B. Los apartamentos con servicios ofrecen espacios de oficina y de vivienda para organizaciones empresariales nacionales y extranjeras residentes en Shenzhen y para personal empresarial nacional y extranjero que viene a menudo a Shenzhen. Deben estar ubicados en una zona urbana bulliciosa con numerosos hoteles. Atraer a los clientes del hotel. También se necesitan más edificios de oficinas, transporte conveniente y buenas instalaciones comerciales, de restauración y de entretenimiento para facilitar los negocios y la vida.
C. Los apartamentos con servicios que ofrecen oficinas y espacios habitables para pequeñas empresas y particulares en Shenzhen no son tan estrictos en la selección del sitio como los dos primeros tipos, pero también necesitan tener transporte conveniente y estar cerca de la oficina. edificios, y cuentan con un entorno relativamente completo, comercial, cultural y de entretenimiento.
4. Gestión de apartamentos con servicios La gestión de apartamentos con servicios no es más que venta, alquiler y arrendamiento.
Vendiendo podrás recuperar tu inversión lo antes posible, obtener rentabilidad y reducir los riesgos de mercado. Este es un modelo de negocio que los desarrolladores prefieren adoptar, especialmente a algunos desarrolladores en la etapa de crecimiento les gusta mucho este modelo. Los apartamentos con servicios que adopten este modelo operativo serán administrados por la empresa administradora de la propiedad una vez finalizados, y el desarrollador no participará en la administración posterior. Esto requiere que el desarrollador establezca acuerdos y servicios claros con la empresa administradora de la propiedad antes de la operación. evitar algunas incertidumbres y peligros ocultos en la gestión posterior.
El método de leasing tiene un largo periodo de recuperación e implica mayores riesgos de mercado. El riesgo radica principalmente en la decoración. Sin decoración no habrá alquileres de clientes. Con decoración puede que no sea del agrado del cliente. Los nuevos clientes a menudo requieren una nueva decoración, lo que resulta en frecuentes cambios de decoración, lo que genera muchos problemas de operación y administración y también aumenta la inversión del desarrollador. Al mismo tiempo, todavía existe un cierto fenómeno de seguir ciegamente la tendencia del mercado inmobiliario. Cuando un mercado inmobiliario tiene buenas perspectivas, muchos promotores se apresuran a comprarlo, lo que provoca un fuerte aumento de la oferta de este inmueble en el mercado y una disminución de los precios y los alquileres. Estos métodos de inversión irracionales aumentan considerablemente los riesgos de inversión en apartamentos con servicios.
El modelo tanto de alquiler como de venta es un modelo de gestión que los promotores tienen que adoptar. Las unidades en venta son para que los pequeños propietarios vivan en ellas o las alquilen, y las unidades que no se pueden vender deben ser alquiladas por los desarrolladores.
5. Servicios de los apartamentos con servicios El mayor punto de venta de los apartamentos con servicios deben ser sus servicios completos. Generalmente, los servicios correspondientes deben proporcionarse de acuerdo con las necesidades de sus grupos de consumidores. Por ejemplo, los apartamentos con servicios centrados en el hogar pueden brindar servicios como el cuidado de ancianos y niños, y recoger y dejar a los estudiantes. Lavandería y planchado, compra de artículos de primera necesidad y limpieza del hogar también son servicios esenciales. En el caso de los apartamentos comerciales estilo hotel, deberíamos prestar más atención a las necesidades de los empresarios, proporcionar más recursos e información empresarial, proporcionar asesoramiento jurídico, consultoría empresarial, consultoría financiera y servicios de secretaría, alquilar coches de empresa, comprar material de oficina, billetes de avión, Billetes de tren, etc.
Trampa 1 de invertir en apartamentos hoteleros, tener cuidado con el retorno de la inversión prometido. En el proceso de compra de apartamentos con servicios, a menudo nos encontramos con promotores que prometen una rentabilidad del 8% anual durante 5 años. En el mercado actual, la tasa de inversión de algunos apartamentos con servicios es incluso inferior al 3%, y la promesa del 8% anual suele ser una trampa. Quiero vender la casa que en realidad valía sólo entre 10.000 y 15.000, prometiendo una rentabilidad. Entonces, al comprar, no escuche las palabras unilaterales del vendedor, haga el cálculo con cuidado y piense que la relación precio-rendimiento es alta.
2. Los gastos de gestión de propiedades, como la propiedad, el agua, la electricidad y la vida útil de los apartamentos con servicios, suelen ser relativamente altos. Si se trata de una casa tanto para uso comercial como residencial, las facturas de agua y luz podrán cobrarse según los estándares comerciales, lo que supone un gasto considerable. Debido a que la gestión de apartamentos con servicios es bastante compleja, se deben seguir los principios de precisión, orden y conveniencia al ubicarlos. Además, los desarrolladores carecen de experiencia en el desarrollo de dichos productos, pero insisten en operarlos ellos mismos, lo que también dejará peligros ocultos para conflictos posteriores a la entrega.
3. Evite la trampa del depósito. Muchos desarrolladores ofrecerán tantos descuentos como sea posible. ¿A cuánto asciende el depósito? Algunos desarrolladores aún reembolsarán el depósito. Algunos se jubilaron por diversos motivos. Entonces, si paga un depósito, ¡debe ser optimista sobre el contrato de depósito! Además, la cultura china es amplia y profunda. Aunque los significados de "ding" y "point" son similares, son muy diferentes. Por lo tanto, es necesario distinguir claramente la diferencia de precio y evitar ingresar deposit_set.