¿Cómo proteger los derechos e intereses en disputas de pago causadas por restricciones repetidas de compras y préstamos?
Si no puedes hacer frente al pago inicial, renunciarás al depósito para la compra de una casa y no te será reembolsado.
Después del feriado del Día Nacional, muchos lugares han reforzado sucesivamente los controles sobre el mercado inmobiliario. Beijing y Tianjin tomaron la delantera en los disparos, seguidas por Jinan, Wuhan, Hefei, Nanjing y otras ciudades.
Por ejemplo, la Sra. Song y su esposo de Jinan compraron una casa comercial en Jinan, firmaron un contrato (carta de suscripción de casa comercial) con el desarrollador y pagaron un depósito de 20.000 yuanes. Sin embargo, las repentinas restricciones de compra en el mercado inmobiliario destrozaron el sueño de la Sra. Song de comprar una casa: según la nueva política de restricción de compras de Jinan, la Sra. Song debe pagar el 40% del pago inicial, alrededor de 6,543,2 millones de yuanes, para comprar una segunda casa. , y la tasa de interés del préstamo también aumentará en consecuencia. Al elegir una casa en septiembre, el asesor inmobiliario le dijo que, según la póliza de entonces, el pago inicial era sólo de 200.000 a 600.000.
La Sra. Song tuvo que renunciar a comprar una casa porque no podía pagar el pago inicial. Posteriormente, la Sra. Song se puso en contacto con el desarrollador para recuperar el depósito de 20.000 yuanes que había pagado, pero fue rechazado. El desarrollador dijo que la Sra. Song no pudo comprar una casa por motivos personales, por lo que el depósito no pudo ser reembolsado. La Sra. Song cree que esto se debe a que no puede comprar una casa debido a cambios de política, no a razones personales. Las dos partes están en desacuerdo sobre este tema.
Experto: Los compradores que “incumplen” debido a fuerza mayor o cambios en las circunstancias no son responsables.
Los expertos de la industria dijeron que después de la introducción de las nuevas políticas del mercado inmobiliario, algunos compradores de viviendas no pudieron continuar ejecutando el contrato de venta de viviendas porque no estaban calificados para comprar una casa o porque se aumentó el índice de pago inicial. . Las disputas suelen surgir cuando el comprador quiere rescindir el contrato y exige la devolución del depósito, pero el vendedor no está dispuesto a rescindir el contrato o se niega a devolver el depósito. Esto implica varias cuestiones jurídicas dignas de análisis.
Yang Jinyan, abogado del bufete de abogados Yizhun de Beijing, dijo que, en primer lugar, es necesario comprender si el contrato de venta de la casa firmado antes y después de la restricción de compra es válido. Por tanto, las disposiciones de la política de restricción de compras y de restricción de préstamos no afectan la validez del contrato de compra de vivienda firmado por el comprador y el vendedor. Sin embargo, debido a la repentina introducción de políticas de control, el contrato no pudo ejecutarse, lo que se dividió en dos situaciones: restricción de compra y restricción de préstamo.
Una situación es la restricción de compras. Antes de la introducción de la política, los compradores de viviendas tenían derecho a comprar casas, pero debido a la introducción de la política, los compradores de viviendas perdieron sus calificaciones como compradores principales. Esta póliza constituye fuerza mayor tanto para compradores como para vendedores de viviendas. El artículo 117 de la "Ley de Contratos" estipula que "si el contrato no puede ejecutarse por causa de fuerza mayor, quedará exonerada total o parcialmente de la responsabilidad por el impacto de la fuerza mayor, salvo que la ley disponga lo contrario". Si no puede ejecutar el contrato debido a restricciones de compra, podrá reclamar la resolución del contrato con la otra parte y no será responsable del incumplimiento del contrato.
Otra situación es la restricción de préstamos. En otras palabras, la política limita las condiciones de préstamo de los compradores de vivienda al aumentar el índice de pago inicial, lo que afecta la capacidad de cumplimiento de los compradores de vivienda, lo que resulta en la incapacidad de cumplir el contrato. Esta situación es un cambio de circunstancias según el derecho contractual. El llamado cambio de circunstancias se refiere a un cambio de circunstancias que se produce después de que el contrato queda efectivamente establecido por causas no imputables a ambas partes, provocando que el fundamento del contrato se tambalee o se pierda. Si es injusto mantener la validez original del contrato, se permite cambiar el contenido del contrato o rescindirlo. Yang Jinyan dijo que si el comprador de la vivienda no puede cumplir el contrato debido a mayores condiciones de pago inicial, puede reclamar la rescisión del contrato de acuerdo con las disposiciones de la interpretación judicial y no será responsable por incumplimiento del contrato.
Una vez promulgada la política, los compradores y vendedores deben manejar los asuntos adecuadamente de acuerdo con el principio de equidad. Los compradores y vendedores que han pagado un depósito pueden verificar, basándose en el contrato en papel, si la venta de la casa no se puede llevar a cabo debido a políticas de fuerza mayor. Ambas partes pueden rescindir el contrato y, según las circunstancias, se reembolsará el depósito reembolsado.
(La respuesta anterior se publicó el 21 de diciembre de 2016. Consulte la situación real de la política de compra de vivienda actual).
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