Trabajo de investigación sobre entorno fiscal y contramedidas para empresas inmobiliarias en mi país

Reflexiones sobre cómo mejorar el sistema de impuestos y tasas sobre bienes inmuebles de mi país

Resumen El sistema de impuestos y tasas sobre bienes inmuebles es una parte importante del sistema del mercado inmobiliario. Establecer y mejorar el sistema de impuestos y tasas sobre bienes inmuebles es de gran importancia para aprovechar plenamente los beneficios de los recursos territoriales de propiedad estatal, prevenir su pérdida y garantizar el desarrollo sano y ordenado del mercado inmobiliario. En la actualidad, el desarrollo anormal del mercado inmobiliario de mi país nos hace pensar en el actual sistema de impuestos inmobiliarios. Este artículo analiza las deficiencias del sistema existente y la experiencia exitosa de sistemas extranjeros relacionados, y presenta algunas sugerencias para mejorar el sistema de impuestos sobre bienes inmuebles de mi país.

Palabras clave Impuestos y tasas inmobiliarias para mejorar el macrocontrol

Texto

El apalancamiento fiscal es una poderosa herramienta para que el país lleve a cabo el macrocontrol. En los últimos años, en algunas regiones de mi país, como Beijing, los precios vertiginosos de la vivienda en Shanghai y el desarrollo de la industria inmobiliaria tienen un gran impacto en si las transacciones de mercado pueden desarrollarse sin problemas y si la tierra y los recursos se pueden utilizar plenamente, y un pequeño impacto sobre si los residentes urbanos pueden vivir y trabajar en paz y satisfacción. En esta situación de alta temperatura sostenida, el fortalecimiento de la supervisión y la gestión del mercado inmobiliario y la estandarización del comportamiento de las transacciones del mercado para lograr una asignación eficaz de los recursos se han convertido en el foco del macrocontrol nacional. Para frenar los precios anormalmente altos de la vivienda y enfriar el sobrecalentado mercado inmobiliario, no se puede ignorar el papel de control del apalancamiento que desempeñan los impuestos. La reforma científica del impuesto sobre bienes raíces es más poderosa y efectiva que otras medidas para controlar el auge inmobiliario, como el control de la tierra, el aumento de las tasas de interés y la imposición de impuestos a la transferencia de bienes raíces. Por lo tanto, es necesario e imperativo mejorar el sistema de impuestos y tasas sobre bienes inmuebles de nuestro país para ejercer su función de macrocontrol sobre la economía.

1 La situación actual del sistema de impuestos y tasas sobre bienes inmuebles de mi país

Con el desarrollo de la economía de mercado y la profundización de la reforma y la apertura, el sistema de impuestos y tasas sobre bienes inmuebles de mi país se ha ido consolidando y mejorando progresivamente. El sistema de impuestos sobre bienes inmuebles de mi país consta de dos partes, una es el impuesto sobre bienes inmuebles y la otra es la tarifa sobre bienes inmuebles.

(1) Sistema de impuestos sobre bienes inmuebles

Después de la reforma fiscal de 1994, el sistema de impuestos sobre bienes inmuebles de mi país ha mejorado gradualmente en términos de la fijación de tipos de impuestos, partidas impositivas e impuestos. ajustes de tarifas y la unificación de los sistemas tributarios internos y externos, formando un sistema tributario integral que se adapta a los requisitos de desarrollo de la economía de mercado socialista. Según la diferente naturaleza de los objetos tributarios, los impuestos sobre bienes inmuebles se pueden dividir en cuatro categorías: impuesto sobre el volumen de negocios (incluido el impuesto sobre las empresas, el impuesto sobre el mantenimiento y la construcción urbanos y el impuesto sobre la apreciación de la tierra), el impuesto sobre la renta (incluido el impuesto sobre la renta de las empresas y el impuesto sobre la renta de las personas físicas), impuesto sobre la propiedad (incluido el impuesto sobre bienes inmuebles, impuesto sobre escrituras, impuesto sobre el uso del suelo urbano, impuesto sobre la ocupación de tierras agrícolas) e impuestos sobre el comportamiento (incluido el impuesto de timbre y el impuesto de ajuste de la dirección de inversión en activos fijos). La resolución de la Tercera Sesión Plenaria del XVI Comité Central del Partido Comunista de China en octubre de 2003 decía claramente: "Para implementar reformas impositivas y de tarifas para la construcción de urbanizaciones, se aplicará un impuesto a la propiedad unificado y estandarizado sobre los bienes inmuebles cuando las condiciones sean "El 26 de febrero de 2005, la Administración Estatal de Impuestos, el Ministerio de Finanzas, el Centro de Investigación para el Desarrollo del Consejo de Estado y otros departamentos relevantes llevaron a cabo discusiones sobre el "Informe de Investigación sobre el Real de China". Política de Impuestos Patrimoniales". La reunión aclaró que mi país comenzará a diseñar un nuevo sistema tributario en 2005 y realizará operaciones de simulación en las ciudades apropiadas. Actualmente, el gobierno está promoviendo activamente la reforma del nuevo sistema de impuestos sobre bienes inmuebles con la dirección de reforma de "alquiler claro, impuestos regulares y tarifas claras".

(2) Sistema de tarifas inmobiliarias.

Los honorarios inmobiliarios se refieren a diversos gastos incurridos en las actividades del mercado inmobiliario. Son remuneraciones que reciben las agencias estatales por la prestación de determinados servicios (administración) de bienes inmuebles o por el otorgamiento por parte del Estado a otras partes para su desarrollo y utilización nacional. recursos. También es una forma de ingreso financiero que obtiene el estado de bienes raíces. Según las regulaciones pertinentes, existen tres categorías principales de tarifas inmobiliarias actuales: en primer lugar, las tarifas por el uso de la tierra cobradas por el estado como propietario de la tierra a los usuarios de la tierra en el mercado inmobiliario primario, que incluyen principalmente el alquiler de la tierra, el desarrollo de la tierra por parte del estado. costos, honorarios de compensación por la adquisición de tierras, subsidio de reasentamiento, el segundo son los honorarios cobrados por la agencia administrativa de bienes raíces o su agencia autorizada para realizar funciones administrativas para administrar la industria de bienes raíces, a saber, honorarios administrativos de bienes raíces, que incluyen principalmente honorarios de registro y encuestas; honorarios, honorarios de garantía, honorarios de gestión y honorarios de alquiler de viviendas. Honorarios de registro y honorarios de supervisión. En tercer lugar, honorarios cobrados por agencias administrativas de bienes raíces o instituciones públicas por brindar servicios específicos a la sociedad o individuos, es decir, honorarios institucionales de bienes raíces, que incluyen principalmente la demolición; honorarios de gestión, honorarios de valoración de la vivienda, etc.

2 Problemas con el actual sistema tributario sobre bienes inmuebles

A través de diferentes tipos de impuestos, mi país está regulando el desarrollo de la industria inmobiliaria en múltiples niveles, pero el escenario actual de impuestos inmobiliarios Los impuestos sobre el patrimonio son absolutamente La mayoría de ellos se refieren a impuestos en otras industrias sin tener en cuenta las características de la industria inmobiliaria. Por lo tanto, estas estructuras tributarias ya no satisfacen las necesidades objetivas del desarrollo de la industria inmobiliaria.

(1) Defectos del sistema macro tributario.

En primer lugar, existe una falta de seguimiento de las transacciones inmobiliarias, lo que dificulta la recaudación y administración de impuestos. En primer lugar, en general no se ha establecido un sistema de evaluación de bienes inmuebles. Las transacciones inmobiliarias sólo pueden basarse en el precio real de la transacción. Además, la ley no establece que el gobierno tenga prioridad para adquirir transacciones inmobiliarias que sean significativamente más bajas que el precio real de la transacción. precio justo de mercado. Esta es una forma de especulación inmobiliaria. En segundo lugar, no existe un sistema de registro estricto, por lo que las autoridades fiscales a menudo no tienen forma de verificar las declaraciones falsas de los contribuyentes. En segundo lugar, la evasión fiscal en el “mercado oculto” da como resultado una gran pérdida de activos estatales. Si los derechos de uso de la tierra de propiedad estatal se obtienen mediante asignación administrativa pero no se paga la tarifa de transferencia o no se completan los procedimientos de transferencia, o si el estado no requisa la tierra de propiedad colectiva y la tarifa de transferencia no se entrega, sino directamente entra en la transacción de mercado, en estos dos casos, se impondrán sanciones administrativas. La medida sigue siendo cobrar el impuesto al valor agregado de la tierra. Si se cobra, cómo calcular el monto del valor agregado, todas estas son lagunas en la ley.

En tercer lugar, los límites de la transferencia y transferencia de tierras no están claros, y la recaudación y exención de impuestos es difícil de determinar. En primer lugar, es difícil determinar quiénes son los contribuyentes de los dos tipos de propiedad de la tierra. La ley estipula que la propiedad de la tierra en mi país se divide en dos tipos: propiedad estatal y propiedad colectiva. La "Ley de Gestión Urbana" también estipula que después de que la tierra de propiedad colectiva en un área de planificación urbana haya sido requisada y convertida en propiedad estatal. tierras de propiedad estatal de conformidad con la ley, los derechos de uso de las tierras de propiedad estatal pueden transferirse mediante compensación. De esta manera, las tierras de propiedad colectiva se están nacionalizando gradualmente, lo que dificulta la determinación de los dos tipos de propiedad de la tierra en la realidad y dificulta la distinción clara entre la transferencia y la transferencia de tierras derivadas, lo que afecta la determinación de los contribuyentes y lo que dificulta comprender los límites específicos de la tributación y la exención. En segundo lugar, para las empresas inmobiliarias de naturaleza desconocida, es difícil trazar los límites de la tributación y la exención. En la actualidad, muchas "empresas inmobiliarias" están afiliadas al departamento de tierras y recursos. Son personas jurídicas y deben realizar tareas administrativas y reflejar los deseos del gobierno. Esto dificulta que las autoridades fiscales distingan cuáles son los negocios de la empresa. "agentes" basados ​​en políticas y cuáles son proyectos "autooperados", la recaudación de impuestos y los límites de exención son difíciles de determinar.

(2) Defectos del sistema microtributario.

En primer lugar, la estructura de distribución de impuestos no es razonable y el vínculo de retención es relativamente ligero. Este vínculo regula principalmente la distribución de ingresos entre el gobierno y los ocupantes de bienes raíces. La estructura actual hará que el terreno sea un préstamo sin intereses para el propietario. Además, casi todo el valor agregado durante el período de tenencia fluye hacia el propietario, lo que además regula la distribución de ingresos entre el gobierno y los ocupantes de bienes raíces. estimula la especulación inmobiliaria durante la etapa de tenencia. La baja carga fiscal ha resultado en cargas fiscales excesivas sobre el vínculo de circulación, promoviendo transacciones invisibles y evasión fiscal. En segundo lugar, la base de cálculo del impuesto no es razonable y la carga fiscal es desigual. Por ejemplo, existe una enorme diferencia entre las tasas impositivas ad valorem y basadas en la renta del impuesto sobre bienes inmuebles, lo que lleva a la proliferación de mercados invisibles; el impuesto sobre escrituras actual distingue entre empresas estatales y no estatales; El impuesto sobre la ocupación, el impuesto sobre bienes inmuebles y el impuesto sobre el ajuste de la dirección de las inversiones en activos fijos implementan sistemas separados para las empresas nacionales y extranjeras. En tercer lugar, es necesario ampliar el alcance de los impuestos individuales. En primer lugar, en el sistema tributario actual, a excepción del impuesto sobre la ocupación de tierras cultivadas, los objetos impositivos, los alcances impositivos y los sujetos impositivos de otros tipos de impuestos no incluyen las tierras colectivas y los edificios y anexos sobre el suelo. Esto ha perdido de manera invisible el control del Estado. En segundo lugar, las regulaciones sobre terrenos urbanos también excluyen los bienes inmuebles no comerciales propiedad de individuos para su propio uso por parte de agencias gubernamentales, organizaciones populares, militares y unidades financiadas por las finanzas estatales.

(3) Defectos en las relaciones impuesto-tarifa.

En primer lugar, hay demasiadas partidas de honorarios inmobiliarios, la recaudación es irregular y los honorarios son obviamente más elevados que los impuestos. En la actualidad, muchas cargas administrativas carecen de fundamento jurídico, los organismos administrativos tienen diferentes entidades y el fenómeno de las cargas y el reparto arbitrarios es grave. Se entiende que en Beijing se cobran más de 40 tipos de diversas tasas, y en algunos lugares hay casi 100 tipos. Según la encuesta, las tarifas gubernamentales en la industria de bienes raíces representan más del 75% del total de impuestos y tasas. Entre los costos de la tierra, los cargos representan el 30%, las tarifas de transferencia de tierras representan el 50% y los impuestos representan el 20%. Es obvio que las tarifas son mayores que los impuestos y el poder es mayor que la ley. En segundo lugar, los impuestos y tasas se imponen al mismo tiempo, lo que da lugar a gravámenes repetidos y cargas dobles. El ejemplo más destacado es que los operadores que obtienen derechos de uso de la tierra mediante transferencia deben pagar tanto derechos de uso de la tierra como impuestos sobre el uso de la tierra.

Tres reformas y sugerencias para mejorar el sistema de impuestos y tasas aprendiendo de la experiencia extranjera

(1) La naturaleza de los sistemas tributarios en varios países

1. Los impuestos son el foco principal y las tarifas son el foco principal. Los honorarios inmobiliarios que normalmente se exigen en el extranjero sólo representan alrededor del 2% del valor inmobiliario. Y seguir plenamente el principio de justicia de "quién se beneficia, quién paga".

2 Una estructura de distribución tributaria que enfatiza la retención y la transferencia ligera. Los impuestos territoriales en varios países se componen de tres vínculos impositivos: retención, operación y adquisición de tierras. Los impuestos sobre la transferencia de propiedad inmobiliaria en varios países son menores y se pone énfasis en los impuestos sobre el vínculo de retención.

3 Adhiérase a los principios básicos de una base impositiva amplia, menos tipos de impuestos y tasas impositivas bajas. Excepto las organizaciones benéficas religiosas públicas y otras instituciones que están exentas de impuestos, todas las demás están sujetas a impuestos. Un menor número de tipos de impuestos evita los costos ejecutivos y la doble imposición injusta causada por tipos de impuestos complejos. Bajo la premisa de hacer realidad los dos primeros, tasas impositivas bajas pueden reducir la carga tributaria y garantizar ingresos fiscales estables.

(2) Sugerencias para la reforma tributaria de mi país

1 Estandarizar el sistema legal de nuestro país y mejorar el sistema de apoyo macro-tributario.

En primer lugar, hay que mejorar la normativa del impuesto sobre bienes inmuebles. En la actualidad, el nivel de legislación tributaria en nuestro país es bajo, y la mayoría de las que involucran al sector inmobiliario son normas y reglamentos administrativos, que carecen de suficiente unidad y autoridad jurídica. "Si hay impuestos, tiene que haber ley". Para mantener la independencia de las entidades del mercado, dar rienda suelta a su iniciativa y entusiasmo, formular leyes fiscales pertinentes, calcular los impuestos de conformidad con la ley y reducir la intervención administrativa. En segundo lugar, establecer un sistema completo y sistemático de evaluación de bienes raíces, es decir, establecer una agencia especializada compuesta por personal profesional bajo la supervisión de un sólido sistema legal. Espere hasta que se familiarice con la oportunidad y luego establezca un sistema de evaluación del impuesto sobre bienes inmuebles, establezca una agencia de evaluación de impuestos sobre bienes inmuebles en el departamento de impuestos y proporcione una evaluación legal del monto del impuesto sobre bienes inmuebles adeudado por los contribuyentes. En tercer lugar, establecer un sistema de comunicación de información entre las agencias de administración de bienes raíces y las agencias de recaudación y administración de impuestos. El sistema estandarizado de servicios inmobiliarios de registro de propiedad, valoración de bienes raíces, consulta, supervisión de proyectos, transacciones de agencia, etc. proporciona al departamento de impuestos información tributaria objetiva y servicios profesionales, y coopera con el departamento de impuestos en la recaudación y gestión de bienes inmuebles. impuesto.

2 Diseñar el sistema tributario y mejorar el sistema micro tributario.

En primer lugar, racionalizar la estructura de distribución de impuestos.

Prestar atención a la tributación de la retención de bienes inmuebles, imponer impuestos inmobiliarios unificados y estandarizados y fortalecer la tributación de la retención, por un lado, puede evitar que los propietarios utilicen la propiedad de manera ineficiente y, por el otro, promover la asignación óptima de los elementos inmobiliarios; , el gobierno puede participar en la redistribución de recursos y aumentar la fuente de ingresos fiscales; en segundo lugar, puede compartir la carga de los altos impuestos en el enlace de circulación y sofocar las transacciones invisibles irregulares; en segundo lugar, puede cambiar la base de cálculo de los impuestos y ajustar las tasas impositivas; y ampliar el alcance de la tributación. Con base en el valor de evaluación de mercado como base para el cálculo del impuesto, basándose en el principio de "quién se beneficia, quién paga", establezca una tasa impositiva proporcional, como que la tasa impositiva en el centro de la ciudad sea más alta que en los suburbios, lo que hace el cálculo de impuestos es más razonable, más supervisión y los ingresos más flexibles. El impuesto a la construcción urbana debe calcularse sobre la base de los ingresos operativos del contribuyente para reflejar el principio de igualdad fiscal. También haremos los ajustes correspondientes a los impuestos sobre la propiedad basados ​​en el alquiler y ad valorem para que la carga fiscal sea más justa, haciendo los ajustes apropiados a las tasas impositivas, como reducir adecuadamente la tasa del impuesto sobre escrituras, aumentar adecuadamente las tasas del impuesto de timbre y de ocupación de tierras agrícolas; , intensificar los ajustes y aprovechar plenamente el efecto de apalancamiento de los impuestos; incluir la vivienda rural no agrícola en el ámbito de los impuestos y gravar a todas las unidades e individuos que utilicen terrenos y bienes inmuebles en ciudades y pueblos. En tercer lugar, debemos diferenciar entre reformas internas y externas y unificar los sistemas tributarios urbanos y rurales. La unificación de las leyes del impuesto sobre la renta para las empresas nacionales y con financiación extranjera ha acelerado el ritmo de unificación de las empresas con financiación nacional y extranjera, ha implementado el trato nacional y ha creado un entorno de competencia leal para adaptarse a la nueva situación de la adhesión de mi país a la OMC. Reformar el sistema tributario de doble vía con áreas urbanas y rurales separadas, crear un entorno de sistema tributario con una base impositiva amplia y aumentar la supervisión y regulación estatal de todas las tierras.

3 Coordinar las relaciones de impuestos y tasas y construir un sistema armonioso de impuestos y tasas.

Primero, limpie y comprima las tarifas y simplifique los elementos de las tarifas. La complejidad de las tarifas conlleva a menudo costes excesivos de desarrollo y construcción, lo que en última instancia constituye una de las razones de los elevados precios de la vivienda. Cambiar algunas tarifas por impuestos para reducir el fenómeno de la recaudación repetida. Podemos aprender de países extranjeros y delinear los elementos cobrados en: tarifas de transferencia de bienes raíces, tarifas de registro, tarifas notariales y recaudación de tarifas de beneficios del proyecto para tierras de propiedad colectiva (el gobierno). realiza una inversión en terrenos para los propietarios de terrenos circundantes. Entre las cuatro categorías: tarifas cobradas por los inversores porque la inversión ha aumentado el valor de la inversión) y tasas (tarifas cobradas a los usuarios de la propiedad), los impuestos y tarifas pueden recaudarse centralmente, administrarse centralmente y gastado por separado por las autoridades fiscales. Esto puede simplificar los procedimientos y acelerar el gasto. Una gran transparencia política no sólo puede garantizar los ingresos fiscales, sino también estabilizar los precios de la vivienda y garantizar el desarrollo normal de la industria inmobiliaria. En segundo lugar, aclarar el concepto de alquiler, impuestos y tasas y aclarar la relación entre los tres. Incorporar las tarifas por uso de la tierra, que son esencialmente rentas de la tierra, al sistema de rentas de la tierra y cambiar sus nombres en consecuencia. Por ejemplo, las tarifas de transferencia de tierras pueden cambiarse a rentas de concesión de tierras. Aclarar la jerarquía tributaria para evitar cargas dobles para los contribuyentes, como la cancelación. impuesto sobre el uso de la tierra urbana, para evitar la recaudación repetida después de pagar las tarifas de transferencia de tierras y, al mismo tiempo, fortalecer el control sobre el alcance de los derechos de uso de la tierra asignados y la autoridad de aprobación, cambiar las tarifas sobre las tierras inactivas por impuestos sobre las tierras inactivas o impuestos sobre las tierras baldías, y fortalecer. funciones de control tributario.

Conclusión

Cualquier sistema se mejora continuamente con el torrente de la práctica, y lo mismo ocurre con el sistema de impuestos sobre bienes inmuebles. Debemos basarnos en los principios básicos de la tributación y combinarlos. Las características propias de la industria inmobiliaria, con el objetivo de lograr la unidad de equidad y eficiencia, establecer un sistema de impuestos y tarifas con tipos de impuestos científicos, cargas tributarias razonables, descentralización adecuada y tarifas simplificadas para proporcionar una base institucional para el sano desarrollo de la industria inmobiliaria.