¿Cómo se llama la negociación de demolición?
1. ¿Qué es la negociación de demolición de una casa?
Primero, comprenda el significado de negociación.
Respuesta 1: La negociación es cuando dos o más personas discuten por diferentes puntos de vista, etc.
Respuesta 2: La negociación consiste en ajustar los intereses de todas las partes a través del diálogo.
Respuesta 3: Negociación consta de dos palabras: negociación y juicio, es decir, negociación primero y juicio después. La negociación se refiere a la comunicación entre dos o más partes, y el juicio es el más decisivo. Sólo sobre la base de la comunicación entre ambas partes podemos comprender las necesidades y el contenido de cada uno y tomar las decisiones correspondientes. En otras palabras, la negociación es el proceso de negociar con la otra parte para lograr un objetivo determinado.
Neil Lunberg, el famoso autor de "El arte de la negociación", cree que la negociación es un comportamiento en el que las personas intercambian opiniones para cambiar sus relaciones mutuas y negocian entre sí para llegar a un acuerdo. . Es un proceso que afecta directamente a todo tipo de relaciones interpersonales y produce beneficios duraderos para todas las partes involucradas. También cree: "La definición de negociación es la más simple, pero implica el alcance más amplio. Cada deseo de ser satisfecho, cada necesidad de ser satisfecha, es al menos una razón potencial para inducir a las personas a iniciar el proceso de negociación. Mientras la gente quiere cambiar sus relaciones mutuas. En cuanto al intercambio de opiniones, mientras las personas negocien un acuerdo para llegar a un acuerdo, están negociando”.
El autor cree que la negociación de demolición de casas es entre el demoledor y la persona demolida, el arrendatario, o entre el departamento de gestión de demolición Negociaciones realizadas bajo la organización para buscar un equilibrio de intereses. Tiene las siguientes características:
1. La negociación de demolición es una actividad altamente profesional y basada en políticas;
2. La negociación de demolición es una parte importante del procedimiento de demolición. No se permite ninguna decisión o ejecución;
3. El ciclo de negociación de demolición es relativamente largo, la frecuencia es relativamente grande y finalmente se llega a un acuerdo después de repetidas negociaciones. La negociación de demolición incluye la negociación voluntaria entre el demoledor y la persona demolida, es más una mediación y negociación dirigida por el departamento de gestión de demolición;
5. negociación que pueda ocurrir después de la aceptación del laudo e incluso durante el proceso del litigio.
2. Problemas existentes en las actuales negociaciones de demolición
1. Los intereses de las personas derribadas se ven perjudicados en general. Como los derribados no sabían cómo elegir el plan de negociación que les resultaba más beneficioso, ya habían aceptado vagamente firmar el acuerdo antes de que surgiera un resultado más razonable. El autor lo llama una pérdida oscura, a veces una gran pérdida. Este resultado se debe a varios factores.
2. Algunos de los derribados pidieron precios demasiado altos, perdieron oportunidades repetidamente y tuvieron serios antagonismos, lo que llevó a los derribados a recurrir a procedimientos legales. El resultado del fallo o sentencia es muy decepcionante para las personas desalojadas y ambas partes gastan mucho dinero y energía.
3. Los individuos creen que tienen ciertas conexiones sociales y pueden equilibrar intereses. ¿Sabe qué promotor está dispuesto a pagar más cuando el gobierno no gasta dinero en demolición? Ignorar las reglas y ser moralista no logrará el objetivo.
4. Incluso si se llega a un acuerdo mediante negociación, sigue siendo un acuerdo incompleto. El contrato está lleno de lagunas y es muy difícil proteger los derechos durante la demolición.
3. Habilidades de negociación en demoliciones
El autor se ha desempeñado como asesor legal de la oficina de demoliciones y del promotor, y también ha defendido los derechos de las personas derribadas. Después de resumir las características y características psicológicas de ambas partes, propongo las siguientes opiniones de referencia:
1. Identificar el objetivo y posicionarlo razonablemente. Éste es el trabajo más básico de la negociación y también el más difícil. Si los requisitos son demasiado elevados y alejados de la realidad, será contraproducente. Si sus requisitos son demasiado bajos, tendrá miedo de que los demás se rían de él. Por lo tanto, es importante elegir la mejor opción y el resultado final, lo que depende de si las personas desalojadas conocen las leyes de demolición y tienen conocimientos de tasación de viviendas. Por ejemplo, la propiedad es una propiedad residencial con un valor de mercado de 500.000, más tarifas de reubicación y transición de 550.000. El tamaño se negocia, fluctúa, se compensa en dinero o se intercambian derechos de propiedad equivalentes.
Para algunas cuestiones complejas, como disputas de superficie, reforma de vivienda y determinación del valor comercial, construcción ilegal, etc. , esfuérzate por desarrollar una comprensión favorable de ti mismo, busca el bien mayor y luego ríndete a la jaula cuando sea el momento adecuado.
2. Ser bueno escuchando, analizando y juzgando durante las negociaciones. Porque hay que escuchar a la otra parte durante aproximadamente la mitad del tiempo de la negociación. Como dice el refrán: "Escucha los gongs y los tambores y tus oídos oirán el sonido".
¿Puedes escuchar? ¿Puedes oír la "voz" de la otra persona? ¿Puedes hacer un análisis y un juicio correctos después de escuchar? ¿Puedes encontrar las "debilidades" o "defectos" de la otra parte? Proponiendo así estrategias de afrontamiento, que es la clave para determinar si se puede lograr el propósito de la negociación. Por lo tanto, un buen negociador no sólo es bueno para escuchar, sino también para inspirar a la otra parte a decir mucho sin ser obvio. En detalle. Lo mejor es intentar decir lo que quieren decir y lo que quieren decir. No se interrumpan mientras hablan y no teman el "silencio". Cuando la otra parte desconfía de que "si hablas demasiado, sufrirás", debemos hacer todo lo posible para "seducir". Trate de juzgar las verdaderas intenciones y el contenido de la otra persona. Luego, proponga un conjunto de estrategias de afrontamiento basadas en su propia postura de principios. Al mismo tiempo, también debes cambiar con los cambios en la estrategia de la otra parte, o intentar guiar el pensamiento de la otra parte hacia tu propia estrategia. Sólo así podrás hablar, reír alegremente y tomar la iniciativa en las negociaciones.
3. Toma la negociación de demolición en mi corazón. Los demolicionistas, especialmente aquellos involucrados en el desarrollo comercial y la demolición, esperan demoler la propiedad lo antes posible y no quieren involucrarse demasiado. Por lo general, están dispuestos a hacer concesiones en cuestiones que no están basadas en principios, por lo que deben aprovechar las ventajas con flexibilidad. temperatura de las concesiones e insistir en la negociación. Al igual que una cuerda, si está floja no tocará una melodía, si está apretada se romperá. Algunas personas que han sido demolidas han sugerido que si no se cumplen los requisitos, no serán demolidas. Si continúan demorando, tendrán que obligar a los demoledores a utilizar el poder del gobierno para lograr el propósito de la demolición, y ambas partes pagarán un precio. ¿Por qué molestarse?
4. Captar los puntos débiles de las negociaciones de demolición. El autor ha utilizado este método muchas veces y ha logrado resultados inesperados para las personas derribadas. Por ejemplo, una pequeña fábrica en el distrito de Xishang, ciudad de Wuxi, fue demolida para la construcción de una carretera. El precio de reposición de la casa se estima en 690.000 yuanes. Los derribados propusieron que las viviendas industriales se multiplicaran por 1,5 para obtener 103.50000, más otros gastos como la pérdida por parada de producción. El total no puede exceder 65438. El autor descubrió que la compensación por la demolición de edificios industriales en terrenos colectivos en la ciudad de Wuxi es de 2 a 5 veces el precio de reposición y el doble que en el distrito de Xishan, por lo que existe un conflicto entre las leyes superiores e inferiores. Aunque los demoledores enfatizan la compensación total de acuerdo con las políticas locales, creemos que las leyes de nivel inferior deben obedecer a las de nivel superior. Al final, ambas partes encontraron una solución aceptable para ambas partes, que se puede decir que aumentó en cientos de miles. A veces, el personal de demolición no sabe en qué se equivocó, como por ejemplo si el tema es inconsistente, la licencia es ilegal, el procedimiento de evaluación es ilegal, etc. Y temen que si pierden la demanda, toda la demolición sufrirá enormes pérdidas. Por lo tanto, cuando se señalan sus defectos y debilidades, a menudo aumenta el interés de la negociación.
En resumen, las negociaciones de demolición tienen muchas similitudes con otras negociaciones, pero debes comprender las leyes y políticas sobre compensación y reasentamiento para conocerte a ti mismo y al enemigo, no tener miedo al poder y tomar el control. la oportunidad. Pero pase lo que pase, siempre es difícil para cada parte comprender la estrategia general en sus propias negociaciones, y los detalles en todos los aspectos no son buenos para mí. Más importante aún, necesitan influencia a la hora de negociar. De un lado están los grupos desfavorecidos, del otro, los grupos fuertes, los promotores y el gobierno. En realidad, a las personas desalojadas les resulta muy difícil negociar la demolición.
Sugerencia del editor:
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En primer lugar, las penas reducidas sólo se aplican a los delincuentes que han sido condenados a vigilancia pública, detención penal, prisión de duración determinada o cadena perpetua. A los delincuentes que han sido condenados a vigilancia pública, detención penal, prisión de duración determinada o cadena perpetua se les pueden conmutar las penas si cumplen conscientemente las normas penitenciarias, aceptan educación y reforma durante el período de ejecución y realmente muestran arrepentimiento o realizan un servicio meritorio. . La reducción de la pena no se puede aplicar a los delincuentes condenados a muerte. Base jurídica: artículo 78 de la "Ley Penal". A los delincuentes condenados a vigilancia pública, detención penal, prisión de duración determinada o cadena perpetua se les puede reducir la pena si respetan conscientemente las normas penitenciarias y aceptan educación y reforma durante la ejecución. período, y verdaderamente arrepentirse o realizar servicios meritorios si son: La sentencia se reducirá para aquellos que realicen uno de los servicios meritorios principales: (1) Impedir que otros cometan actividades delictivas importantes (2) Denunciar actividades delictivas importantes dentro y; fuera de la prisión, que se compruebe que son ciertas; (3) Tener inventos o innovaciones tecnológicas importantes; (4) Quienes se sacrifican para salvar a otros en la producción y la vida diaria; (5) Quienes tienen un desempeño destacado en la resistencia a desastres naturales o; eliminar los accidentes mayores; (6) Aquellos que han hecho otras contribuciones importantes al país y a la sociedad.
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