¿Cómo hacen las empresas de bienes raíces un buen trabajo en la revisión de la liquidación de proyectos?
En primer lugar, solicite la auditoría a una empresa de auditoría profesional.
Dado que la preparación de las liquidaciones de proyectos de construcción es un trabajo contable complejo y minucioso que combina tecnología y economía, no solo requiere que los editores tengan ciertos conocimientos profesionales y técnicos, que incluyen una serie de diseños arquitectónicos, tecnología de la construcción, etc. El conocimiento sistemático de la ingeniería de la construcción también requiere que los editores tengan un alto nivel de profesionalismo presupuestario y gestión de contratos. Pero en el trabajo real, no importa si el nivel es bueno o malo, siempre habrá algunos errores. Si la conversión de cuotas no es razonable, debido a la continua aparición de nuevas tecnologías, nuevas estructuras y nuevos materiales, los elementos y contenidos que faltan o deben complementarse en la cuota también están aumentando. Sin embargo, debido a la falta de investigación y de datos confiables de primera mano, la cuota de liquidación o la cuota suplementaria contiene mucha irracionalidad; en segundo lugar, la sobreestimación y los errores de cálculo son comunes en la liquidación; Para obtener más ingresos, algunas unidades de construcción no comienzan por mejorar la gestión, mejorar la calidad del proyecto y crear credibilidad social, sino que aumentan artificialmente los costos del proyecto mediante cantidades excesivas de proyecto, precios unitarios de cuota altos, diversas excusas y otros medios. Además, debido a que el costo del proyecto se compone de múltiples componentes, cambia con frecuencia, los procedimientos de cálculo son complejos y la base de cálculo es diferente, es fácil causar errores.
Para corregir los errores anteriores es necesario invitar a una empresa auditora profesional a realizar una auditoría. Aunque la auditoría del proyecto es un control a posteriori, aunque es una "reparación", también es muy eficaz. Por ejemplo, el proyecto Fushi Villa tiene un área de construcción de 1341M2, una altura de construcción de 11m y una profundidad de sótano de 3 metros. Después de pasar la revisión profesional, el costo unitario del proyecto se redujo de 2.053 yuanes/m2 presentado para revisión a 65.438 yuanes/m2 después de la revisión. El proyecto Century Space Building tiene un área de construcción de 22.000 metros cuadrados, 24 pisos sobre rasante, 1 a 6 pisos son edificios de podio, un área de construcción de 7.200 metros cuadrados y 3.600 metros cuadrados bajo tierra. Después de pasar la revisión, el costo unitario se redujo del costo de presentación de 1.977 yuanes/metro cuadrado al costo de revisión de 1.686 yuanes/metro cuadrado.
En comparación con el coste del proyecto de decenas o incluso cientos de millones, los honorarios de la auditoría son incluso insignificantes, pero los beneficios económicos son muy buenos. Por lo tanto, la mayoría de las empresas inmobiliarias actualmente solicitan a las empresas de auditoría que realicen el último paso por ellas. Gastando una pequeña tarifa de auditoría, se pueden lograr grandes ahorros en los costos del proyecto.
2. Seleccionar la mejor unidad de auditoría mediante licitación.
Actualmente hay muchas empresas de consultoría de costos de ingeniería en la sociedad, y varían de buenas a malas. Por lo tanto, se debe seleccionar la mejor empresa auditora mediante licitación. Generalmente, se invita a licitar a cinco empresas consultoras de costos de ingeniería, y sus documentos de licitación se comparan mediante la emisión de documentos de licitación, comparando principalmente sus niveles de calificación, licencias comerciales, ejecución de contratos, certificados de desempeño, personal y equipo, planes y cronogramas de auditoría, cotizaciones, etc. Se utiliza un método de puntuación integral para seleccionar la mejor unidad. Entre ellos, el plan de auditoría es particularmente importante. Requerimos que los auditores específicos de la unidad de auditoría calculen las cantidades del proyecto artículo por artículo, verifiquen los subartículos de la cuota uno por uno y verifiquen el precio unitario de los materiales uno por uno. No se pueden utilizar otros métodos, como controles aleatorios. En la actualidad, la mayoría de las unidades de construcción son empresas privadas y sus conciliaciones de auditoría se realizan artículo por artículo. Si la unidad de auditoría solo inspecciona e inspecciona, la unidad de construcción no tendrá opinión sobre las áreas donde la auditoría sea alta y el propietario estará insatisfecho, pero la unidad de construcción planteará las áreas donde la auditoría sea baja. Si la auditoría no se calcula con anticipación, no solo la velocidad de la auditoría será insuficiente, sino que la calidad también será baja y tanto el propietario como el constructor quedarán insatisfechos. Por lo tanto, enfatizamos que las entidades fiscalizadoras deben inspeccionar cada ítem. En segundo lugar, el desempeño de la empresa de auditoría es muy importante: cuando presentamos una oferta para la auditoría del proyecto de la villa, prestamos especial atención a si han realizado proyectos de villa antes y si han hecho un buen trabajo en la auditoría de la decoración de la villa.
Cuando presentamos nuestra oferta para la auditoría de Century Space Building, prestamos especial atención a si habían realizado auditorías previas de edificios de oficinas o edificios residenciales de gran altura, y si habían realizado auditorías profesionales como ingeniería de pretensado, ingeniería de estructuras de acero, refuerzo de acero y refuerzo de fibra de carbono, porque solo si has realizado proyectos similares tendrás más experiencia. Además, los honorarios de auditoría también son importantes. Por ejemplo, algunas unidades cobran según exenciones y exenciones, mientras que otras cobran según las regulaciones nacionales. En resumen, la licitación no sólo puede reflejar las capacidades profesionales de cada uno, sino también reducir los honorarios de auditoría. Por ejemplo, los honorarios de auditoría para el Proyecto Fushi Villa y el Proyecto Century Space son mucho más bajos que los de Shanghai.
3. La información de auditoría presentada debe ser completa:
Dado que la empresa auditora no está familiarizada con las condiciones del sitio, realiza la auditoría basándose enteramente en la información de liquidación de finalización proporcionada. por el propietario, lo que nos obliga a ser Responsable de presentar información para auditoría. Generalmente, los materiales presentados para revisión incluyen:
1. Planos construidos del proyecto;
2. Contrato de contrato general
3. Paquete de sucursales designadas;
4. Visa in situ, orden de aprobación técnica y cambios de diseño;
5. Materiales y equipos aprobados por la Parte A;
6. Actas de reuniones, hoja de contactos, informe de estudio geológico, etc.
Los planos de construcción generalmente los elabora la unidad de construcción. Para saldar más cuentas, a menudo sacan las que no tienen construcción. Con base en los planos construidos, combinados con visas ocultas, visas en el sitio y cambios de diseño, revise los cálculos y verifique si todo el trabajo se completó de acuerdo con los planos y las regulaciones del contrato, y si faltan elementos o se retiraron. Verifique cuidadosamente si cada cambio del proyecto se implementa realmente y si debe aumentarse o disminuirse, y busque la verdad en los hechos. Por lo tanto, como representante de revisión del propietario, la calidad de los planos construidos debe controlarse estrictamente. Los planos construidos no sólo deben ser revisados, firmados y sellados por el supervisor, sino que también deben ser revisados, firmados y sellados cuidadosamente por el director de proyecto del propietario.
Hay muchas lagunas en los cambios de diseño en el acuerdo de finalización del proyecto. Algunas tienen cambios de diseño pero no se ha reducido alguna construcción, pero no hay cambios de diseño correspondientes; mucho mayor que la construcción real; la lista continúa. Por lo tanto, durante la liquidación, nuestro personal debe tener métodos de trabajo pacientes y meticulosos, calcular cuidadosamente las cantidades del proyecto, no tener miedo de problemas y realizar más inspecciones sobre el terreno. Por ejemplo, en los dibujos del edificio Century Time and Space, se requiere que los techos de 4 metros de altura de los edificios del podio en los pisos 1 a 6 estén completamente recubiertos con agente de interfaz y luego pintados con una proporción 1:1. :4 mortero mezclado, y luego embebido con cemento blanco. Sin embargo, durante la construcción real, se consideró que habría una buena decoración en el futuro, pero no hubo construcción. Si no lo compruebas con atención, el coste de la pintura y de toda la casa aumentará en unos 200.000.
IV.Contenido de la Auditoría de Costos del Proyecto
Durante el proceso de auditoría, nuestros propietarios se comunican y coordinan principalmente con la unidad de auditoría, con base en el contrato, combinado con los documentos de licitación, acuerdos y reuniones. minutos, datos de estudios geológicos, visas de cambio de proyecto, visas de precios de materiales y equipos, registros de aceptación de proyectos ocultos y otros datos de finalización, sobre la base de los planos de finalización, realice la revisión del proyecto de manera realista y de acuerdo con los documentos relevantes, revisando principalmente si la cantidad del proyecto es correcto, si el precio unitario es razonable y si el costo. Si los cálculos son precisos, los cambios de diseño, etc.
1. Revisión de cantidades de ingeniería
Los errores en las cantidades de ingeniería se dividen en errores positivos y errores negativos. Los errores positivos a menudo se manifiestan como que la altura real de excavación del movimiento de tierras es menor que la altura de diseño exterior, que aún se calcula según lo planeado. No se deduce el espacio de piso ocupado por huecos y zanjas; no se deduce el volumen de las vigas anulares y dinteles en las paredes; placas, columnas, etc. se calculan repetidamente. La tabla de errores negativos ahora calcula las cantidades técnicas de acuerdo con las dimensiones teóricas. Por lo tanto, es muy importante estar familiarizado con las reglas de cálculo de las cantidades de los planos de construcción. Uno es distinguir el alcance del cálculo, como la división de cimientos y muros en ingeniería de mampostería, la división de la altura de columnas en ingeniería de concreto, la división de vigas y columnas, la división de vigas principales y vigas secundarias, etc. El segundo es distinguir el alcance de las restricciones. Por ejemplo, si la altura del edificio supera los 3,6 m, el techo suspendido debe decorarse para contar la tarifa de andamio, y los componentes de hormigón armado moldeados in situ pueden contarse como la tarifa de soporte de encofrado súper alta. En tercer lugar, verifique cuidadosamente si las dimensiones calculadas son consistentes con las dimensiones ilustradas para evitar errores de cálculo. En cuarto lugar, dividir cuidadosamente la interfaz entre la subcontratación profesional y la contratación general y evitar la doble contabilización. La revisión de la cantidad del proyecto de la información de visas significa principalmente que las visas in situ y los avisos de cambio de diseño deben verificarse en función de la situación real, para buscar la verdad de los hechos y tomar medidas razonables.
Durante la auditoría, se deben realizar investigaciones e investigaciones para revisar su racionalidad y eficacia. No juzgue su visa tan pronto como la vea y evite y prevenga gastos poco realistas.
2. Solicite la revisión del precio unitario
La cuota de costos del proyecto es científica, autorizada y legal. Su forma, contenido, unidad de cálculo y estándares de cantidad deben ser implementados estrictamente por todos. , y no se puede aumentar ni disminuir a voluntad. Al revisar y aplicar el precio unitario presupuestado, debe prestar atención a las siguientes cuestiones:
Para revisar la aplicación directa de un precio unitario fijo, primero preste atención a si el nombre del proyecto y el contenido utilizados son consistentes con el precio unitario presupuestado. estándares de dibujo de diseño, como nombres de componentes y formas de secciones transversales, grado de resistencia (grado de concreto, proporción de mortero de cemento), etc. En segundo lugar, si el proyecto se solicita repetidamente. Como la capa niveladora debajo de la superficie de los bloques; la capa impermeable de membrana asfáltica; el aceite base frío debajo de la capa de barrera de aire de asfalto; las partes de hierro de los componentes prefabricados de suministro de agua y drenaje dentro del alcance de los proyectos de construcción; Este fenómeno es particularmente común en proyectos con presupuestos fijos integrales, especialmente cuando el proyecto está relacionado con la contratación y subcontratación general, lo que a menudo conduce a la duplicación de las cantidades del proyecto. Además, para determinar si los precios fijos de los materiales principales son razonables, se deben realizar consultas en el mercado de materiales especiales para comprender la dinámica de los precios y mejorar la precisión de los precios del proyecto. Por ejemplo, el precio unitario integral de los proyectos de refuerzo de fibra de carbono y la plantación de barras de acero fue un 30% más bajo que el precio cotizado por la empresa constructora a través de una investigación de mercado.
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