La nueva ronda de políticas de estabilización del mercado inmobiliario tiene tres características y aún es necesario restaurar la confianza del mercado.
Los reporteros del Securities Times descubrieron que esta nueva ronda de políticas inmobiliarias presenta tres características nuevas: en primer lugar, esta nueva ronda de políticas inmobiliarias ya no tiene como objetivo simplemente estimular la demanda de compra de viviendas, sino que está en línea con las políticas locales. políticas de población, políticas de talento, con la esperanza de lograr múltiples objetivos, como las últimas políticas inmobiliarias en Wuhan, Hangzhou, Dongguan, Luzhou, Changzhou, Shenyang y otros lugares, en segundo lugar, esta ronda de políticas de compra de viviendas ya no es relativamente uniforme en todos los países; el país, pero tienen diferentes regiones Más autonomía. Todos adoptan medidas flexibles y diversas para estabilizar el mercado inmobiliario según sus propias condiciones, como Changsha, Hangzhou, Shenyang, Dezhou, Rizhao, Lianyungang, Huizhou, etc. En tercer lugar, los controles en ciudades de primer nivel como Beijing, Shanghai, Guangzhou y Shenzhen y en algunas ciudades clave de segundo nivel en China no se han relajado significativamente. Las ciudades de tercer y cuarto nivel han sido las más relajadas y la brecha entre las políticas de compra de viviendas en diferentes ciudades se ha ampliado.
Muchos expertos y conocedores de la industria entrevistados por los periodistas dijeron que el mayor problema en el mercado inmobiliario actual es la falta de confianza social. El actual ajuste de políticas todavía no es un beneficio importante, sino un ajuste parcial. Es difícil lograr un impulso a gran escala para el mercado en el corto plazo, pero en general, el mercado inmobiliario ha comenzado a tocar fondo.
Combinación de políticas de población y talento
La combinación con otras políticas como la política de población y la política de talento es una nueva característica y tendencia en el futuro.
El 14 de mayo, la Oficina de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Dongguan emitió nuevas políticas para el mercado inmobiliario temprano en la mañana, indicando que los bancos comerciales deben implementar políticas diferenciadas de crédito para vivienda y determinar razonablemente el índice de pago inicial y tasa de interés de préstamo de préstamos comerciales para vivienda personal. Además, las familias con dos o tres hijos que cumplan con la política nacional de planificación familiar pueden comprar una nueva vivienda comercial.
Casualmente, la última política de compra de viviendas de Nanjing también señala que las familias registradas en Nanjing con dos o más hijos pueden comprar una nueva casa comercial y disfrutar de las tasas de interés de préstamo más preferenciales de los bancos pertinentes. La nueva política de Hangzhou aclara que cuando familias elegibles con tres hijos se inscriban para participar en la lotería pública de venta de nuevas viviendas comerciales, se dará prioridad a las "familias sin hogar".
Hay muchos otros casos similares a la combinación de la nueva política del mercado inmobiliario y otras políticas. La última política de compra de viviendas de Shenyang relaja las restricciones de compra y favorece a las familias con dos o más hijos y a los jóvenes talentos. Shenyang ha aclarado que las familias con dos o tres hijos menores de 18 años que ya poseen dos casas en el área administrativa pueden comprar una nueva casa comercial en el área de restricción de compras de Shenyang. Shenyang también estipula que para las familias con empleados que pagan fondos de previsión para la vivienda y que tienen dos o tres hijos menores de 18 años y utilizan préstamos del fondo de previsión para la vivienda para comprar viviendas independientes, el límite del préstamo puede reducirse a 65.438 + 0,3 veces el préstamo máximo. monto para el período actual.
Además, Shenyang una vez más amplió el alcance y la intensidad del apoyo de préstamos del fondo de previsión para jóvenes talentos. Para los graduados universitarios ordinarios a tiempo completo con una licenciatura o superior dentro de los cinco años posteriores a la graduación, el límite de préstamo del fondo de previsión puede reducirse a 65.438 + 0,2 veces el monto máximo del préstamo para el período actual.
El 19 de mayo, Luzhou, Sichuan también emitió un documento claro sobre el personal militar en servicio activo, el personal militar retirado, las personas con registro de hogar rural en la ciudad de Luzhou, las personas con registro no familiar en la ciudad de Luzhou y las universidades. (incluidos los estudiantes universitarios y universitarios) que se hayan graduado hace menos de cinco años. Los graduados y las familias con dos o tres hijos que compren casas nuevas recibirán un subsidio único del 2% del precio total de compra.
Además, Wuhu, provincia de Anhui, proporcionará subsidios de vivienda de hasta 200.000 yuanes a jóvenes talentos calificados, y Rizhao, provincia de Shandong, proporcionará subsidios de vivienda de hasta 65.438+ yuanes a jóvenes talentos. Al mismo tiempo, aumentará el importe máximo del préstamo del fondo de previsión para la primera vivienda a 1.000 yuanes.
Situaciones relevantes se han convertido en tendencia. Según estadísticas incompletas, muchas ciudades, como Hangzhou, Nanjing, Wuxi, Dongguan, Leshan, Mianyang, Dazhou, Suzhou, Luzhou, etc. Se han introducido nuevas políticas para la compra de viviendas para familias con varios hijos, incluida la concesión de subsidios de vivienda, el aumento de los límites de los préstamos del fondo de previsión y la flexibilización de las políticas de restricción de compras. Además, las últimas políticas de vivienda en ciudades como Changzhou, Wuhu, Shenyang, Hebi, Rizhao, Yangzhou y Luzhou brindan condiciones preferenciales para los jóvenes talentos en términos de restricciones crediticias.
Zhang Lei, becario postdoctoral en la Universidad de Pekín, dijo a un periodista del Securities Times que China entrará en una sociedad que envejece y con una baja tasa de natalidad.
Una disminución en el número de nacimientos y un aumento de la población de edad avanzada son las tendencias demográficas futuras de China. Sin embargo, la experiencia política de países desarrollados como Japón muestra que ninguna medida política por sí sola puede desempeñar un papel decisivo en el aumento de la tasa de fertilidad. Sólo se puede establecer un plan integral de apoyo familiar que cubra el matrimonio, el parto, la educación, la vivienda, la pensión y la seguridad social. Sólo optimizando la oferta de servicios públicos y la asignación de recursos públicos podemos garantizar plenamente el desarrollo familiar y mejorar la fertilidad familiar. Ésta es también la razón por la que las nuevas políticas de compra de vivienda en muchos lugares se combinan con políticas como las de talento y población.
Yue Xiangyu, subdirector de investigación de mercado de Ping An Real Estate, también dijo a los periodistas que el requisito previo para relajar las restricciones es limitar el alcance de la aplicación de políticas y reducir la intensidad de la flexibilización. Esto se debe principalmente a que algunas regiones esperan aumentar gradualmente la cantidad de dinero mediante una flexibilización provisional para evitar un rápido calentamiento del mercado debido a un ritmo de flexibilización demasiado rápido, que es más abundante que la política de flexibilización anterior.
Muchos expertos afirman que combinarlo con políticas de población y talento se está convirtiendo poco a poco en una nueva tendencia en una nueva ronda de optimización de las políticas inmobiliarias. Las políticas de apoyo a la vivienda para familias con muchos hijos no sólo pueden promover la liberación de una demanda razonable de vivienda, sino también fomentar hasta cierto punto la natalidad y promover el crecimiento demográfico. Combinado con políticas de talento, ayudará a atraer talentos para el empleo en varios lugares, y se espera que más ciudades sigan su ejemplo.
Varias formas, mira la ciudad.
Las políticas de compra de viviendas en varias regiones se están volviendo más flexibles, diversas y localizadas, lo que también es una característica importante de esta ola de políticas para estabilizar el mercado inmobiliario. En esta ronda de políticas, varias localidades han adoptado de manera flexible una o más medidas basadas en sus propias circunstancias, como ajustar los fondos de previsión, optimizar los límites de los préstamos, reducir los índices de pago inicial, implementar concesiones en el impuesto sobre las escrituras, acortar las restricciones a las ventas, proporcionar subsidios para la vivienda y revitalizar el mercado del alquiler. , ajustar la política de compra de vivienda de la ciudad donde se ubica.
En esta nueva ola de estabilización del mercado inmobiliario, Changsha es una de las ciudades más llamativas. Su última política de compra de viviendas aclara que las casas que hayan pasado por la firma online o el registro inmobiliario y se utilicen para viviendas de alquiler no se incluirán en el cálculo del número de viviendas familiares. En este sentido, algunas personas creen que el New Deal de Changsha equivale a dar un “boleto de vivienda” gratuito a la gran mayoría de familias orientadas a la mejora y con fuertes necesidades de reemplazo.
Sin embargo, la Oficina de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Changsha declaró oficialmente que la política todavía tiene algunas restricciones. Por ejemplo, los propietarios deben firmar el "Acuerdo de cooperación para la revitalización de viviendas existentes en la ciudad de Changsha para viviendas de alquiler" con la empresa piloto, y las viviendas existentes se revitalizarán para viviendas de alquiler. La vida útil no debe ser inferior a 65.438+00 años. Al mismo tiempo, durante la revisión de calificación, si una o más casas se utilizan para alquiler, se aplicará temporalmente el principio de "se deducirá un punto por cada hogar".
Varias ciudades conflictivas como Tianjin, Dongguan, Huizhou, Foshan, Hangzhou, Suzhou, Wuhan y Jinan también han lanzado "acciones opcionales" basadas en sus propias circunstancias. Tianjin aumentó el monto máximo de préstamos del fondo de previsión para compradores de vivienda por primera vez de 600.000 yuanes a 800.000 yuanes. Dongguan ajustó el período de exención del impuesto al valor agregado para transferencias de viviendas personales de 5 a 2 años, y las casas comerciales pueden comercializarse y transferirse; después de 2 años de obtener el certificado de bienes raíces, las restricciones de compra de Huizhou en el distrito de Huiyang y el distrito de Daya Bay se cancelaron, las casas de segunda mano de 5 años de Foshan no representan el número de casas compradas y no existen restricciones; las nuevas políticas de Hangzhou estipulan que los requisitos de seguridad social para casas de segunda mano dentro del límite de compra de menos de 5 años después de la liquidación se cancelan, y los hogares con registro de hogar no local continúan pagando la seguridad social o pueden comprar una casa dentro; 12 meses de impuesto sobre la renta personal, que reduce el umbral para las restricciones a la compra de viviendas de segunda mano, el límite de ventas de viviendas de primera mano en Suzhou se ajusta de 3 años a 2 años, y las restricciones de ventas de viviendas de segunda mano se cancelan por completo; .
Algunas ciudades han lanzado paquetes para estimular la compra de vivienda. Por ejemplo, la última política para estabilizar el mercado inmobiliario introducida por Luzhou, Sichuan, implica proporcionar subsidios para la compra de viviendas, optimizar las condiciones de transferencia de tierras, ajustar e implementar políticas fiscales, implementar políticas diferenciadas de crédito para vivienda, cancelar depósitos de préstamos hipotecarios, optimizar y mejorar el acceso en línea. firma y presentación de viviendas de segunda mano, gestión de impuestos y tasas, flujo de trabajo de registro de transferencias, etc.
Changzhou, Jiangsu y Shenyang, Liaoning, también están llenos de sinceridad en la estabilización del mercado inmobiliario. Entre ellos, Changzhou ajustó el período de restricción de ventas de cuatro años a dos años después de obtener el certificado de propiedad, redujo el índice de pago inicial de los préstamos del fondo de previsión para la segunda vivienda del 50% al 30% y aumentó el límite máximo de préstamos del fondo de previsión. de 300.000 a 600.000, el número máximo de hogares aumentó a 900.000. Además, Changzhou también ha aumentado su apoyo a talentos de alto nivel, como médicos y maestros en Changzhou menores de 35 años.
Otras ciudades tienen una variedad de nuevas políticas para estabilizar el mercado inmobiliario. Ciudades como Luoyang, Shangrao, Lianyungang, Meizhou, etc. han reducido el porcentaje de pago inicial al 20%, y Zhuzhou, Nanyang, Huangshi, Yueyang, Hebi, etc. Tener incentivos fiscales a la escritura o subsidios financieros para la compra de vivienda. Wuxi ha ajustado el período de exención del impuesto al valor agregado para transferencias de viviendas personales de cinco a dos años.
La escala de flexibilización de las restricciones varía ampliamente.
En la actualidad, varias ciudades de primer nivel en China, como Beijing, Shanghai, Guangzhou y Shenzhen, no tienen otras políticas importantes para estabilizar el mercado inmobiliario excepto la política nacional de recorte de tasas de interés. La cancelación de la nueva política de Nanjing sobre restricciones a la compra de viviendas de segunda mano fue eliminada con urgencia menos de tres horas después de su anuncio oficial. En abril de este año, un banco de Guangzhou lanzó un "préstamo de retransmisión", pero también fue suspendido el mismo día. Se puede observar que en términos del mercado inmobiliario, ciudades clave como Beijing, Shanghai, Guangzhou y Shenzhen no se han relajado significativamente.
Según el análisis del Instituto de Investigación del Índice de China Central, desde la perspectiva de las prioridades políticas de cada nivel de ciudades, las ciudades de primer nivel han realizado ajustes de políticas en aspectos como los subsidios de vivienda, los asentamientos /introducción de talentos, etc., mientras que las ciudades de segundo nivel se han centrado más en optimizar las restricciones de compra y ajustar los fondos de previsión, emitir subsidios de vivienda, instalarse/introducir talentos, etc. Las ciudades de tercer y cuarto nivel prestan más atención a los subsidios de vivienda, el apoyo a la vivienda para familias con varios hijos y el asentamiento/introducción de talentos, mientras que las ciudades de tercer y cuarto nivel más débiles relajan las políticas de préstamos al nivel mínimo estipulado por las políticas nacionales para estimular consumo de vivienda.
El Instituto de Investigación Zhongfinger cree que en el corto plazo, la reunión del Politburó del Partido Comunista de China ajustará el mercado inmobiliario para "apoyar a las regiones locales a mejorar las políticas inmobiliarias de acuerdo con las condiciones locales". Se espera que las políticas específicas de las ciudades en varias regiones se aceleren aún más, y la intensidad puede seguir aumentando. Se espera que las políticas para las ciudades de primer nivel sigan centrándose en el ajuste, utilizando la introducción o el rescate de talentos como un gran avance para restaurar la confianza del mercado, mientras que se espera que las políticas para otras ciudades sigan aumentando y las políticas restrictivas como las de préstamos. Se espera que se optimicen las restricciones y restricciones de ventas.
El 18 de abril, el Banco Popular de China y la Administración Estatal de Divisas emitieron 23 medidas para aclarar una vez más los ajustes inmobiliarios para "estabilizar los precios de la tierra, los precios de la vivienda y las expectativas".
El 29 de abril, la reunión del Politburó del Comité Central del PCC enfatizó que las casas son para vivir, no para especular, y apoyar a varias localidades en la mejora de las políticas inmobiliarias de acuerdo con las condiciones locales, apoyando viviendas rígidas y mejoradas. la demanda y la optimización de la vivienda comercial, la supervisión de los fondos de preventa promoverá el desarrollo estable y saludable del mercado inmobiliario.
Se entiende que esta es la primera vez en muchos años que la reunión del Politburó del Partido Comunista de China ha prestado especial atención a la industria inmobiliaria, lo que demuestra que la situación del mercado inmobiliario es sombría. El gobierno central apoya a varias localidades para mejorar las políticas inmobiliarias basadas en las realidades locales, lo que demuestra el apoyo del gobierno central a los gobiernos locales para implementar políticas específicas de la ciudad y mejorar las políticas inmobiliarias, y envía una señal más positiva y clara.
Desde el punto de vista de los datos, la industria inmobiliaria de China no es optimista en el primer trimestre de este año. En el primer trimestre de este año, la inversión nacional en desarrollo inmobiliario aumentó un 0,7% interanual y la tasa de crecimiento cayó aún más. La superficie de ventas de viviendas comerciales disminuyó un 13,8% interanual y el volumen de ventas disminuyó un 22,7% interanual. En marzo, el área de transacciones de edificios residenciales comerciales en 30 ciudades clave monitoreadas aumentó un 48% mes a mes, y la disminución interanual se expandió al 47%. El rendimiento general de las 100 principales empresas inmobiliarias también cayó un 47% interanual.
La falta de confianza es el mayor problema.
Zhang Lei dijo a un periodista del Securities Times que desde este año, bajo la influencia de la nueva ronda de epidemia, el mercado inmobiliario ha acelerado su tendencia a la baja. En abril, la tasa de crecimiento interanual de datos importantes como la inversión inmobiliaria, las ventas, las nuevas construcciones y la construcción continuó siendo negativa, y la caída continuó expandiéndose, lo que dificulta que la industria inmobiliaria se estabilice. . Actualmente, la falta de confianza es el mayor problema del sector inmobiliario. La clave para cambiar la tendencia a la baja del sector inmobiliario es revertir la sociedad, especialmente las expectativas de los residentes sobre la industria inmobiliaria. El actual ajuste de políticas todavía no es un beneficio importante, sino sólo un ajuste parcial. Es difícil tener un efecto de impulso a gran escala en todo el mercado en el corto plazo.
Yue Xiangyu le dijo a un periodista del Securities Times que antes de esta ronda de epidemia, tanto la macroeconomía como las ventas de bienes raíces estaban disminuyendo. En medio de la epidemia de COVID-19, los residentes de algunas zonas tienen dificultades para salir y, naturalmente, no pueden ver ni comprar casas, lo que ha acelerado la caída del mercado inmobiliario. En circunstancias normales, ya sea que las políticas de control inmobiliario sean laxas o estrictas, incluso si son efectivas, inevitablemente habrá un cierto retraso. Bajo la influencia de la epidemia, los efectos de diversas políticas se retrasarán aún más, al menos hasta el final del confinamiento. Además, mientras se mantenga sin cambios el tono de que "la vivienda es para vivir, no para especular", los gobiernos locales harán todo lo posible para estabilizar los precios de la vivienda y evitar subidas y bajadas bruscas, y los residentes serán más racionales a la hora de comprar casas. Por tanto, aunque la certeza de la recuperación del mercado es alta, el ritmo no será demasiado rápido.
An Ye, experto del Comité de Gestión de Crédito de la Federación Panchina de Sindicatos, dijo a los periodistas que actualmente, toda la industria inmobiliaria se encuentra en una grave recesión, y el recurrente COVID-19 La epidemia de este año ha empeorado aún más la industria. Se espera que las actuales políticas intensivas en materia inmobiliaria tengan un efecto limitado.
Wu Zhongyan, un conocedor del sistema financiero, dijo que la industria inmobiliaria tiene una cadena larga y un fuerte efecto impulsor. Esta ronda de políticas de estabilización del mercado inmobiliario tiene importancia práctica y efectos positivos para que los nuevos ciudadanos y los jóvenes estudiantes universitarios vivan y trabajen en paz y satisfacción y se arraiguen en un solo lugar. También ayudará a las empresas inmobiliarias a acelerar la venta de casas nuevas existentes. y el retiro de fondos de empresas inmobiliarias.
A juzgar por las tendencias de los compradores de viviendas de varios lugares, esta ronda de políticas para estabilizar el mercado inmobiliario ha estimulado hasta cierto punto la demanda de los consumidores para la compra de viviendas.
Según informes de los medios, los datos de la agencia muestran que el volumen promedio diario de cotización de casas de segunda mano en Hangzhou en los dos días posteriores al New Deal fue casi 7 veces el volumen promedio diario neto de cotización del mes pasado. antes del Nuevo Trato. Muchos agentes inmobiliarios entrevistados afirmaron que desde el año 17 el número de consultas sobre viviendas de segunda mano ha aumentado significativamente. Debido a sus optimistas perspectivas de mercado, los propietarios individuales en Hangzhou aumentaron sus precios de cotización y un propietario recaudó 800.000 yuanes en una sola suma. Sin embargo, para los propietarios que han experimentado importantes aumentos de precios, la contundente declaración del agente es un poco escandalosa. Los agentes inmobiliarios en Shenzhen, Tianjin y Suzhou también dijeron que últimamente ha habido más personas visitando casas.
Zhang Bo, presidente de la sucursal del 58 Anjuke Real Estate Research Institute, cree que el mercado inmobiliario en general aún no ha mostrado una tendencia de recuperación integral en abril, todavía existe presión a la baja sobre los precios de la vivienda en algunas ciudades y La confianza del mercado está en la etapa de tocar fondo.
Además, desde una perspectiva nacional, las políticas del mercado inmobiliario son cada vez más relajadas. El 20 de mayo, menos de una semana después de que el límite inferior de la tasa de interés de los préstamos comerciales para préstamos personales para vivienda por primera vez se redujera en 20 puntos básicos el 15 de mayo, el banco central anunció una nueva tasa de interés LPR por cinco años. o más, que está estrechamente relacionado con los préstamos hipotecarios para viviendas personales, se redujo en 15 puntos básicos, hasta el 4,45%. Esto significa que hay margen adicional para una reducción de los tipos de interés hipotecarios, con un mínimo del 4,25%.
Los datos sobre las tasas de interés de las hipotecas convencionales en ciudades clave publicados por RealData muestran que en mayo de 2022, la tasa de interés de los préstamos para la primera vivienda en 103 ciudades clave monitoreadas por RealData fue del 4,91 %, y el interés de los préstamos para la segunda vivienda El tipo de interés fue del 5,32%, respectivamente, en comparación con el mes anterior y cayó 26 y 13 puntos básicos, alcanzando nuevos mínimos desde 2019.