¿Cuáles son las características y esencia de la valoración inmobiliaria?
1. La valoración inmobiliaria consiste en evaluar el valor de los inmuebles más que su precio.
Cuando mi país reanudó las actividades de valoración de bienes raíces en la década de 1980, para evitar confusión con la connotación de valor de la economía política tradicional - "valor laboral", surgieron algunos debates o malentendidos innecesarios y sin sentido, especialmente en. En ese momento, la gente negaba que la tierra, un producto no laboral, fuera valiosa o había grandes diferencias sobre si era valiosa, por lo que se adoptó el término "evaluación de precios" en lugar de "evaluación de valor".
El precio es la expresión externa del valor y fluctúa en torno al valor. Es un hecho, algo que realmente sucedió, se ha cumplido y se puede observar. Varía de persona a persona, a veces alto y otras veces bajo. En realidad, precios como "valor bajo, precio alto" o "valor alto, precio bajo" a menudo se desvían del valor debido a decisiones de fijación de precios, preferencias personales o relaciones especiales e ignorancia entre los comerciantes. Por lo tanto, para expresarlo de manera más científica y precisa, ser consistente con los conceptos y teorías de valoración internacionalmente aceptados y facilitar la comunicación externa, es necesario enfatizar que la valoración de bienes raíces es esencialmente una evaluación del valor de los bienes inmuebles más que de su precio. .
2. La valoración de bienes raíces debe simular los precios de mercado en lugar de sustituirlos.
Existe una diferencia esencial entre valoración y fijación de precios. La valoración consiste en proporcionar opiniones profesionales sobre el valor y proporcionar referencias para la toma de decisiones por parte de las partes relevantes. La fijación de precios suele ser el comportamiento de las partes involucradas, como el precio solicitado por el vendedor, la oferta del comprador o el precio de transacción entre el comprador y el vendedor. Para ciertos propósitos o necesidades, las partes de una transacción pueden hacer que su precio de venta, precio de oferta o precio de transacción sea menor o mayor que el valor del inmueble.
Por ejemplo, de acuerdo con la política industrial nacional, para fomentar el desarrollo de ciertas industrias, el gobierno puede proporcionar precios preferenciales al proporcionar tierras o para restringir el desarrollo de ciertas industrias; implementar una política de precios elevados de la tierra. Por no hablar de las transacciones lucrativas entre particulares.
3. La tasación de inmuebles proporciona sugerencias de valor más que garantías de precio.
Las personas ajenas a la industria de tasaciones generalmente creen que el valor de tasación proporcionado por las agencias de tasación y los tasadores debería ser alcanzable en el mercado. En caso contrario, la agencia de tasación y el personal de tasación compensarán las pérdidas resultantes. De hecho, la valoración de bienes inmuebles es la opinión, opinión o punto de vista de un tasador inmobiliario sobre el valor del objeto de valoración como "experto en precios inmobiliarios". Es decir, el resultado de la valoración es una opinión profesional y no debe considerarse como un juicio. del objeto de valoración por parte de agencias de valoración y tasadores. Garantía de precio alcanzable en el mercado.
Aunque la tasación proporciona un asesoramiento de valor más que una garantía de precio, eso no significa que las instituciones de tasación y los tasadores puedan quedar exentos de cualquier responsabilidad. El papel de las opiniones de tasación profesional se puede dividir en dos categorías: una es consultiva o de referencia; la segunda es forense o probatoria. El informe de valoración se proporciona para uso propio del cliente, es decir, el informe de valoración es para uso propio del cliente. Por ejemplo, la evaluación del valor de la inversión proporciona una referencia para que el cliente determine el precio de oferta. Los informes de tasación son "productos privados" y esta tasación suele ser consultiva o referencial.
Aportar pruebas al cliente de tasación o convencer a un tercero de la tasación, es decir, el informe de tasación es utilizado por un tercero concreto distinto del cliente, especialmente un gran número de terceros no especificados. Por ejemplo, la evaluación del valor de mercado proporciona una referencia para las transacciones con partes relacionadas de empresas que cotizan en bolsa. Los informes de identificación tienen el carácter de "bienes públicos", y este tipo de identificación suele ser forense o probatoria. En estos dos tipos de tasaciones que juegan roles diferentes, tanto la institución tasadora como el tasador deben asumir ciertas responsabilidades legales. Entre ellos, la responsabilidad legal que soporta una tasación que cumple la función de autenticación o prueba es generalmente mayor que la responsabilidad legal que soporta una tasación que cumple una función de consulta o referencia.
4. Hay errores en la valoración de bienes inmuebles, pero los errores deben estar dentro de un rango razonable.
Desde la perspectiva de personas ajenas a la industria de tasación, los tasadores calificados deben tener el mismo valor de tasación para el mismo objeto de tasación; para las tasaciones que proporcionan referencia de valor para las transacciones, también se debe determinar si el valor de tasación es correcto; después del hecho. Sin embargo, en la operación real, a menudo existen algunas o incluso grandes diferencias entre el valor tasado y el precio de transacción real, incluso si se contrata a un tasador calificado para reevaluar el valor del mismo objeto de tasación con el mismo propósito de tasación y en el mismo momento; Al mismo tiempo, diferentes tasadores pueden Los valores estimados suelen ser diferentes. Esto plantea la cuestión de la precisión de la valoración.
5. La valoración inmobiliaria es a la vez una ciencia y un arte.
El análisis, cálculo y valoración correctos del valor inmobiliario deben basarse en teorías y métodos de valoración científicos. Sin embargo, no podemos adherirnos completamente a estas teorías y métodos. También debemos confiar en la experiencia práctica de los tasadores inmobiliarios. . Dado que el mercado inmobiliario es un mercado regional, los factores que afectan las cotizaciones y los precios del mercado inmobiliario pueden variar de un lugar a otro. Hay muchos factores que afectan el precio de los bienes raíces, por lo que muchos factores son difíciles de captar y cuantificar con precisión. el valor de la propiedad inmobiliaria no puede simplemente aplicar algunas fórmulas matemáticas o se utilizan modelos matemáticos para calcular, y algunos parámetros y coeficientes en fórmulas matemáticas o modelos matemáticos a veces se basan en la experiencia práctica de los tasadores de bienes raíces para emitir juicios.
Además, cada método de valoración se establece desde un determinado ángulo o aspecto, y tienen unas limitaciones más o menos determinadas. En la práctica de valoración, teniendo en cuenta el ajuste y el equilibrio integral de las limitaciones de los diferentes métodos de valoración, se requiere utilizar dos o más métodos de valoración.
Según los diferentes objetos de valoración, cómo elegir el método de valoración adecuado, cómo seleccionar y ajustar los resultados calculados por diferentes métodos de valoración y obtener el resultado final de la valoración. Este proceso es la comprensión de las leyes del mercado inmobiliario por parte de un tasador de bienes raíces. , teorías y métodos de valoración La expresión integral del dominio y la capacidad de operación práctica. Que el resultado final de la tasación sea objetivo y razonable depende del nivel artístico del juicio integral del tasador de bienes raíces. Por tanto, se puede decir que la valoración inmobiliaria no es sólo una ciencia sino también un arte.
La tasación de bienes inmuebles requiere que los profesionales realicen un análisis y evaluación integral del valor del inmueble de acuerdo con procedimientos estrictos. La valoración de bienes inmuebles no es un simple juicio de precios, tiene características diferentes a la valoración ordinaria de productos básicos. La valoración inmobiliaria aún debe esforzarse por captar los factores que influyen en los precios inmobiliarios y cuantificar científicamente su impacto en los precios inmobiliarios, a fin de aumentar continuamente el componente científico de la valoración inmobiliaria, reducir su componente "artístico" y mejorar la objetividad de valuación.