Análisis de caso de informe de valoración inmobiliaria

Los casos de informes de valoración inmobiliaria no son ajenos a la presentación de informes. Muchas personas redactan informes en su vida diaria, especialmente informes de tasación, que generalmente se basan en estándares de tasación relevantes y con referencia a los requisitos del tasador. El siguiente es un ejemplo de un informe de valoración de bienes raíces.

Informe de Tasación Inmobiliaria Caso 1 1. Proyecto de Tasación Encomendado

* * *Proyecto de tasación de préstamo hipotecario inmobiliario de la empresa.

2. Cliente

Nombre: * *Empresa

Dirección: * * *

3. Oficial de tasación

Nombre: * *Real Estate Appraisal Consulting Co., Ltd.

Dirección: * * *

Número de certificado: * *Nivel de calificación: * * *

Representante legal: * * *

IV. Descripción general del objeto de valoración

El objeto de valoración está ubicado en * * *, sus derechos de propiedad legales son la empresa * * * y el área de construcción es de ***9687,69 metros cuadrados.

Uno de los edificios principales tiene de 1 a 5 pisos, una estructura mixta, un área de construcción de 7430.12㎡ y una altura promedio de piso de 3.6m. Fue construido en 2003 y renovado al final. de 2007. La tasa de novedad es del 95%. El número del certificado de propiedad del edificio es * *.

Existe un edificio anexo, de 1-3 pisos, de estructura mixta, con un área de construcción de 2257,57m2 y una altura promedio de 3,2m. Fue construido en el año 2003. El aspecto es 90% nuevo. El número del certificado de propiedad del edificio es * * *.

Verbo (abreviatura de verbo) Propósito de la evaluación

Evaluar el valor de la hipoteca inmobiliaria y proporcionar referencia para determinar el monto del préstamo hipotecario inmobiliario.

Momento de evaluación de verbos intransitivos

15 de agosto de XXXX

Siete. Definición de valor

Adoptar estándares públicos de valor de mercado

8. Principios de Valoración

Bajo la premisa de seguir los principios de justicia, equidad, apertura, objetividad y ciencia, esta valoración también debe seguir los siguientes principios:

1. basado en el uso legal y El objeto de valoración de enajenación se basa en.

2. El principio de mayor y mejor uso se basa en el mayor y mejor uso del objeto de valoración.

3. El principio de sustitución exige que los resultados de la valoración no se desvíen significativamente del precio normal de bienes inmuebles similares en las mismas condiciones.

4. El principio del momento de la valoración requiere que el resultado de la valoración sea un precio objetivo y razonable en el momento de la valoración.

Nueve. Base de valoración

1. Información proporcionada por el cliente

(1) Carta de autorización;

(2) Copia de la licencia comercial del cliente;

p>

(3) Copia del certificado de propiedad de la vivienda.

2. Norma nacional GB/T50291-1999 “Especificaciones de Valoración de Bienes Raíces”.

3. Leyes, regulaciones y disposiciones relacionadas nacionales y locales pertinentes.

4. Información relevante dominada y recogida por las agencias de evaluación y los evaluadores.

X.Método de valoración

El objeto de valoración es un inmueble comercial, que se encuentra en el mismo círculo de oferta y demanda. Hay muy pocos casos de transacciones generales y no se puede aplicar el método de comparación de mercados. Al mismo tiempo, debido a la evidente rentabilidad, el método de los ingresos es adecuado para la evaluación.

XI. Resultados de la tasación

Con base en el propósito de la tasación, el tasador siguió los principios de tasación, siguió los procedimientos de tasación, adoptó métodos científicos, analizó cuidadosamente la información existente, calculó cuidadosamente y determinó que el valor hipotecario de la El objeto de tasación en la fecha base de la tasación era de 2 RMB, 2,6534 millones de yuanes (￥ 226,534 millones de yuanes).

Doce. Análisis de liquidez

La liquidez se refiere a la posibilidad de convertir la garantía en efectivo sin incurrir en pérdidas excesivas cuando la garantía se liquida en la fecha de valoración.

El objeto de valoración es universal, divisible y utilizable, tiene un gran valor global y un largo tiempo de realización.

Cuando se subasta o se vende en la fecha base de valoración, el rango de precio más probable es: 10% del resultado de la valoración, y la realización implica los siguientes impuestos:

①Comisión por servicio de intermediación: 5-6

②Impuesto de escrituración: 4

③Impuesto comercial, impuesto de construcción y mantenimiento urbano y recargo educativo: 5,5

④Impuesto sobre la renta: 20

⑤Tarifa de transferencia: alrededor de 2 .

⑥Impuesto de timbre: 0,5‰

⑦Otros derechos

Trece. Tasador

* * *Tasador de bienes raíces registrado en China.

Número de registro: * * *

* * *Tasador inmobiliario registrado en China.

Número de registro: * * *

14. Tiempo estimado de operación

XXXX 12 de agosto-* * *

Diez cinco. Período de vigencia del informe de evaluación

Este informe de evaluación tiene una vigencia de un año a partir de la fecha de emisión, es decir, del 18 de agosto de XXXX al 17 de agosto de XXXX.

Informe de tasación de bienes raíces caso 2 Fujian Zhongxing Asset Appraisal Co., Ltd. aceptó la encomienda de Jiangsu Xiake Environmental Protection Coloured Textile Co., Ltd., de acuerdo con las regulaciones nacionales de tasación de activos pertinentes y en línea con los principios de objetividad, independencia, imparcialidad y ciencia, de acuerdo con los métodos de valoración de activos generalmente aceptados, declarar los activos a tasar a Fuzhou Yongsheng Real Estate Development Co., Ltd.

Se evalúan los pasivos y el capital contable. Los evaluadores de la compañía realizaron inspecciones in situ, estudios de mercado y verificaciones de los activos y pasivos encargados de tasar de acuerdo con los procedimientos de tasación necesarios, y reflejaron fielmente el valor de mercado de los activos y pasivos encargados de tasar el 31 de mayo de 20xx. La evaluación de activos y los resultados de la evaluación ahora se informan de la siguiente manera:

1. Presentación del cliente y propietario del activo

1 Cliente: Jiangsu Xiake Environmentally Friendly Coloured Textile Co., Ltd.

2. Propietario del activo: Fuzhou Yongsheng Real Estate Development Co., Ltd.

3. Descripción general de Fuzhou Yongsheng Real Estate Development Co., Ltd.: Fuzhou Yongsheng Real Estate Development Co. ., Ltd. se registró en la Administración de Industria y Comercio de Fuzhou en 1998, número de registro. La dirección de la empresa es 3501001003841 Dirección de la empresa: 21A, edificio Ping An, No. 88 Wuyi Middle Road, distrito de Taijiang, ciudad de Fuzhou;

Representante legal: Lin Zhong; Capital registrado: 10 millones de RMB. Tipo de empresa: sociedad de responsabilidad limitada. Ámbito de actividad: desarrollo inmobiliario integral, venta y arrendamiento de viviendas comerciales;

II. Propósito de la evaluación

El propósito de esta evaluación de activos es proporcionar una referencia de precios para la transferencia de capital de Fuzhou Yongsheng Real Estate Development Co., Ltd..

III. Alcance y objetos de la evaluación

El alcance de esta evaluación es evaluar los activos, pasivos y capital contable informados por Fuzhou Yongsheng Real Estate Development Co., Ltd. con base en la encomienda del cliente. Los valores contables ajustados de los activos, pasivos y activos netos después de esta evaluación encargada son 66.125.412,16 y 45.513.131,58 yuanes respectivamente.

Cuatro. Fecha base de evaluación

La fecha base de evaluación de activos para este proyecto es el 31 de mayo de 2005, y los precios utilizados en la evaluación son todos estándares válidos en la fecha base.

Principios de valoración del verbo (abreviatura de verbo)

Durante este proceso de valoración, la empresa siguió los siguientes principios para la valoración de activos.

(1) Principio de cambios en los intereses de los derechos de propiedad

El principio de cambios en los interesados ​​en los derechos de propiedad significa que la evaluación de activos se basa en los cambios en los interesados ​​en los derechos de propiedad de los activos. evaluado, y determina si los activos evaluados se encuentran en proceso de evaluación del valor razonable actual en la fecha base.

(2) "Principios de funcionamiento" de la evaluación de activos

Cuestiones del caso III del informe de evaluación de bienes inmuebles

Después de la implementación de la "Ley de evaluación de activos", la administración de evaluación correspondiente Los departamentos competentes implementarán la gestión de registro institucional para las instituciones de evaluación y ya no implementarán la gestión de licencias de calificación institucional.

Entonces, si una agencia de tasación de activos que no ha sido registrada como agencia de tasación de bienes raíces se dedica al negocio de tasación de bienes raíces, ¿es válido emitir un informe de tasación de bienes raíces? ¿Qué departamento debería determinar su eficacia?

II. Casos de litigio típicos

El Tribunal Supremo Popular sostuvo en la Sentencia No. (20xx) 246 que aunque la "decisión del Consejo de Estado de establecer licencias administrativas para los elementos de aprobación administrativa que realmente necesitan para ser retenido" 》(Orden del Consejo de Estado No. 412) ha estipulado claramente que el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural es responsable de la concesión de licencias de calificación a las agencias de valoración de bienes raíces.

Sin embargo, el Ministerio de Finanzas emitió un documento que estipula que las agencias de tasación de activos pueden evaluar bienes inmuebles. Si las agencias de tasación de activos pueden dedicarse al negocio de tasación de bienes raíces es una cuestión vaga o existe un conflicto entre departamentos, que debe ser resuelto por los departamentos gubernamentales.

No corresponde que el Tribunal Popular revise y determine si una agencia de tasación de activos puede dedicarse a negocios de tasación de bienes raíces. Es decir, cuando el tribunal popular evalúa el inmueble objeto de ejecución, debe confiarlo a una agencia especializada en tasación inmobiliaria. Sin embargo, el tribunal popular no debe considerar inválido el informe de tasación de bienes inmuebles emitido por la agencia de tasación de activos.

En tercer lugar, la cuestión de la determinación de validez

La Corte Suprema sostuvo que el tribunal no debe determinar que el informe de tasación de bienes raíces emitido por la agencia de tasación de activos es inválido. Entonces, en la práctica, ¿qué autoridad de evaluación debería determinar esta eficacia?

El artículo 7 de la "Ley de Tasación de Activos" estipula que "los departamentos administrativos de tasación pertinentes del Consejo de Estado supervisarán y gestionarán la industria de tasación de acuerdo con sus respectivas responsabilidades. Los departamentos administrativos de tasación pertinentes de las autoridades locales Los gobiernos populares a nivel de ciudad distrital o superior supervisarán y gestionarán la industria de tasación de acuerdo con sus respectivas responsabilidades".

Actualmente, la industria de tasación de activos de mi país se divide en tasación de activos, tasación de terrenos y tasación de bienes raíces. , tasación, tasación de derechos mineros, tasación de seguros y automóviles usados. Hay seis categorías profesionales de tasación, entre las cuales las agencias de tasación de activos y las agencias de tasación de bienes raíces son supervisadas y administradas por el Ministerio de Finanzas y el Ministerio de Vivienda y Urbano-Rural. Desarrollo respectivamente.

De acuerdo con las "Medidas de supervisión y gestión financiera para la industria de tasación de activos" (Orden del Ministerio de Finanzas No. 86, párrafo 2 del artículo 2 estipula que si las instituciones de tasación de activos y su tasación de activos). Los profesionales se dedican a negocios de tasación de activos que involucran leyes, regulaciones administrativas y regulaciones del Consejo de Estado y son administrados por otros departamentos administrativos de tasación, se aplicarán otras regulaciones relevantes.

De acuerdo con esto, las agencias de tasación de activos dedicadas a la tasación de bienes raíces. negocios involucran temas gestionados por el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural De acuerdo a lo establecido en el artículo 47 del “Reglamento para la Administración de Agencias de Tasación de Bienes Raíces”

No ha obtenido la calificación de un. agencia de tasación de bienes raíces Cualquier persona que participe en actividades de tasación de bienes raíces o realice negocios de tasación más allá del nivel de calificación recibirá un informe de tasación inválido y recibirá una advertencia del departamento administrativo de bienes raíces del gobierno popular local a nivel de condado o superior. y se le ordena realizar correcciones en un plazo determinado.

En resumen, si la agencia de tasación inmobiliaria no lo hace, el informe de tasación será inválido si una agencia de tasación de activos registrada se dedica a la actividad de tasación de bienes inmuebles. , su informe de tasación inmobiliaria es inválido y el departamento administrativo inmobiliario le ordenará realizar correcciones en un plazo determinado.