Interpretación Judicial de la Venta de Vivienda

1. Discusión sobre la teoría de la interpretación: centrándose en la búsqueda basada en afirmaciones

El método de búsqueda basada en afirmaciones se refiere a clasificar la premisa menor en la mayor encontrando la base para la Reclamo Un método de análisis de casos para determinar si el reclamo puede ser respaldado legalmente.

1. El llamado "Anspruchsnormengrundlage", denominado "Anspruchsgrundlage", se refiere a las normas jurídicas que pueden apoyar a una parte a reclamar derechos frente a la otra parte.

2. El método de búsqueda basado en reclamaciones es un método único en el derecho civil alemán. Este método enfatiza que en el proceso de aplicación de la ley para analizar casos reales, es necesario aclarar las normas legales claras en las que se basan los reclamos de las partes, combinar la búsqueda de la base de los reclamos del litigio con la interpretación de las normas legales. , cultivar métodos de pensamiento jurídico rigurosos y meticulosos, y mantener la aplicación de la ley la racionalidad, la previsibilidad y la estabilidad.

3. A continuación, utilizaremos el método de recuperación de reclamaciones para analizar este caso.

(1) Si se puede sustentar la solicitud de resolución del contrato.

En lo que respecta a este caso, Jichun Company solicitó rescindir el contrato de compra de la vivienda "con el argumento de que Xinzhuang Company retrasó el pago de la vivienda durante diez días". La base para el derecho a reclamar sólo puede ser la estipulación del artículo 94, párrafo 4 de la Ley de Contratos, es decir, "si una de las partes retrasa el cumplimiento de sus deudas o comete otros incumplimientos del contrato, que resulten en el incumplimiento de lograr el objeto del contrato", la parte podrá rescindir el contrato.

Sin embargo, según el artículo 94, apartado 4 de la Ley de Contratos, la rescisión legal en caso de retraso en el cumplimiento debe cumplir dos condiciones: en primer lugar, que una de las partes retrase el cumplimiento de su deuda; imposible cumplir el objeto del contrato. En este caso, después de que Jichun Real Estate Company y Xinzhuang Company llegaron a un acuerdo de compra y venta de una casa, el período de ejecución del contrato expiró y el comprador Xinzhuang Company entregó el precio el 1 de noviembre de 2001, pero fue más de diez días después del plazo de liquidación acordado. Se puede ver que la empresa Xinzhuang ha retrasado la ejecución del contrato. Sin embargo, ¿el retraso en el cumplimiento de Xinzhuang Company hace imposible lograr el propósito del contrato?

Dado que la rescisión de un contrato constituye una excepción a la regla de que "el contrato debe observarse estrictamente", varios países han fijado condiciones estrictas para la rescisión del contrato. En comparación con la rescisión legal prevista en el artículo 94, apartado 3 de la Ley de Contratos, la rescisión legal prevista en el artículo 94, apartado 4, no requiere recordárselo a la otra parte. Por tanto, la ley impone restricciones más estrictas a la rescisión de este tipo de contrato y debe hacer imposible la realización del objeto del contrato de la otra parte. Según las opiniones de académicos autorizados de mi país, la importancia del tiempo para un contrato debe considerar si el propósito del contrato no puede lograrse debido a un retraso en su ejecución. El factor tiempo es crucial para la realización del objeto contractual de las partes. Si la violación del plazo de entrega acordado conduce al incumplimiento del objeto del contrato, la parte que no lo incumple podrá rescindir el contrato si; el factor tiempo no es importante para el contrato y las consecuencias del retraso no son graves; después del retraso, el contrato no puede rescindirse debido a un retraso que provoca el incumplimiento del propósito del contrato. Por supuesto, al determinar si un retraso es grave, también se deben considerar la duración del retraso y las pérdidas reales causadas a la víctima debido al retraso. A juzgar por los hechos de este caso, Jichun Company no puede probar el impacto del tiempo en el propósito del contrato, y Xinzhuang Company solo se retrasó 10 días. Por tanto, no puede considerarse que el retraso haga frustrar el objeto del contrato. Además, el hecho de que Jichun Company entregara la casa también muestra que el retraso de Xinzhuang Company no resultó en el incumplimiento del propósito del contrato de Jichun Company.

Por lo tanto, según el artículo 94, inciso 4 de la Ley de Contratos, podemos concluir que Jichun Company no puede rescindir el contrato.

(2) Si se puede respaldar la solicitud de devolución de la casa.

En este caso, Jichun Company también solicitó al propietario Yinjian Company que devolviera la casa. Con base en el análisis anterior, podemos concluir que una vez rescindido el contrato, Jichun Company no puede realizar demandas basadas en el derecho de devolución. Por lo tanto, la solicitud de salida de Jichun Company solo puede basarse en el derecho a devolver la propiedad entre los reclamos de derechos de propiedad. Sin embargo, dado que la legislación civil de mi país aún no ha estipulado el derecho a reclamar derechos de propiedad, Jichun Company sólo puede ampliar la interpretación del artículo 117 de los "Principios Generales del Derecho Civil" (es decir, "Cualquier persona que se apropie indebidamente de la propiedad del Estado, la colectividad o los bienes ajenos deberán devolver los bienes y no pueden ser compensados ​​con un precio rebajado"), obteniendo así la base normativa para el derecho a reclamar. 7

Sin embargo, si Jichun Company exige a Yinjian Company que devuelva la casa basándose en el reclamo de derechos de propiedad, Jichun Company aún debe disfrutar de la propiedad de la casa. Antes de llegar a un acuerdo de compra y venta de casa con Xinzhuang Company, Jichun Company sin duda disfrutaba de la propiedad de la casa. La cuestión ahora es si la propiedad de la casa ha pasado a otra persona.

En este caso, Xinzhuang Company entregó el precio el 1 de enero de 2001. Al mismo tiempo, el vendedor, Jichun Company, también completó la entrega de acuerdo con el contrato, transfirió la propiedad a Xinzhuang Company, y comenzó a manejar los trámites de registro de transferencia de propiedad. Sin embargo, al momento de la demanda, el proceso de registro no se había completado. Según el párrafo 3 del artículo 60 de la "Ley de Gestión de Bienes Raíces Urbanos": "Si se transfieren o modifican bienes inmuebles, se deberá presentar una solicitud de registro de cambio de bienes inmuebles al departamento de gestión de bienes inmuebles del gobierno popular en o por encima del nivel de condado..." Aquí, solo existe el registro de "debería", pero no se estipula claramente el efecto de la no inscripción. Según la decisión del Tribunal Popular Supremo de 2000 sobre la solicitud

Sin embargo, aunque la propiedad de la casa no ha sido transferida a Xinzhuang Company, si Yinjian Company puede obtener la propiedad de acuerdo con el sistema de adquisición de buena fe, Jichun Company Aún así perderá la propiedad, por lo que ya no podrá ejercer el derecho a la devolución de la propiedad.

Si bien las leyes de nuestro país no estipulan claramente el sistema de adquisición de buena fe, el artículo 89 de los “Dictamenes sobre Principios Generales del Derecho Civil” estipula: “Durante la existencia de la relación entre * * * y * * , algunas * * * personas disponen de * * * propiedad sin autorización, generalmente se considera inválida. Sin embargo, si un tercero adquiere la propiedad de buena fe y paga por ella, los derechos e intereses legales del tercero estarán protegidos; La pérdida de otros propietarios será compensada por quien disponga del bien sin autorización”, según los estudiosos. Explique que esta disposición refleja el espíritu de buena fe. 10 Por tanto, podemos ampliar e interpretar esta disposición de manera que el sistema de adquisición de buena fe pueda aplicarse a esta situación.

Sin embargo, un requisito importante para la aplicación del sistema de adquisición de buena fe es que el tercero (en este caso, la empresa constructora del banco) debe ser de buena fe. La buena fe significa ignorancia, es decir, cuando se transfiere el bien, no hay conocimiento o conocimiento de que el transmitente no tiene derecho a disponer del bien. 11 En este caso, Yinjian Company acudió al departamento de registro de bienes raíces para registrarse en el momento de la compra. La autoridad de registro informó que los procedimientos de transferencia de propiedad habían sido aprobados por la dirección y estaban en proceso. Se puede ver que la Compañía Yinjian sabía que la Compañía Xinzhuang no disfrutaba de la propiedad de la casa cuando se transfirió la casa. Por lo tanto, no se puede considerar que Yinjian Company actúe de buena fe. Por lo tanto, el sistema de adquisición de buena fe no se puede aplicar para permitir que Yinjian Company obtenga la propiedad de la casa.

Cabe señalar que otra defensa que puede plantear Yinjian Company es que tiene derecho a ocupar la casa o que Xinzhuang Company tiene derecho a ocuparla. Si se establece esta defensa, entonces Jichun Company no puede ejercer su derecho a solicitar la devolución de la propiedad. Por supuesto, la base legal para este tipo de defensa es difícil de encontrar en las leyes actuales de nuestro país. Sin embargo, según lo establecido en los Principios Generales de Legislación Civil de diversos países12, cuando el poseedor o el poseedor indirecto que es fuente de sus derechos tiene derecho a poseer al propietario, éste puede negarse a devolverle el bien13. En otras palabras, si Yinjian Company o Xinzhuang Company tienen derecho a ocupar la casa en este caso, Yinjian Company puede defender eficazmente los reclamos de Jichun Company.

Para investigar si la Compañía Yinjian tiene derecho a ocupar, es necesario averiguar antes si la Compañía Xinzhuang tiene derecho a ocupar. Si la Compañía Xinzhuang no tiene derecho a poseerlo, entonces la Compañía Yinjian ciertamente tampoco tiene derecho a poseerlo.

En este caso, Xinzhuang Company tomó posesión de la casa basándose en el contrato y la voluntad de Jichun Company. ¿Es esta posesión un derecho de posesión? Según los académicos, la posesión con motivos legales es posesión de derecho (también conocida como posesión de fuente de derecho y posesión de fuente de derecho positiva), y las razones o bases legales se denominan teóricamente fuentes de derecho (o derechos). Si el propietario, poseedor de derechos sobre la tierra, empeño, arrendatario o prestatario posee la materia, todos tienen derecho a poseerla en función de su propiedad, empeño, derecho de arrendamiento o derecho de uso. 14 Los llamados derechos inherentes, es decir, "derechos de posesión", se refieren a los derechos de posesión por determinadas razones jurídicas, que incluyen principalmente los derechos de propiedad y los derechos de los acreedores. 15 En este caso, Xinzhuang Company ocupó la casa basándose en el contrato y los deseos de Jichun Company. ¿Es esta posesión un "derecho"?

En el caso de que la posesión del inmueble se haya transferido sin pasar por los trámites registrales, ¿es suficiente el contrato de compraventa como fuente del derecho del comprador a poseer el objeto de la venta? Siempre ha habido dos puntos de vista completamente diferentes sobre este tema en los círculos académicos: (1) Teoría negativa. Los estudiosos que sostienen esta opinión creen que la exclusividad de la posesión se debe al derecho que ejerce el poseedor sobre la posesión, y se presume que el poseedor tiene tales derechos de acuerdo con la ley aplicable. Si se ha demostrado que la posesión pertenece a otro, el poseedor no tiene margen para hacer valer derechos exclusivos contra el dueño del bien. 16(2) Definitivamente. Los estudiosos que sostienen esta opinión creen que, por un lado, el comprador puede exigir al vendedor que pase por procedimientos de registro y transferencia basados ​​en el contrato de compraventa, y por otro lado, la posesión de la cosa por parte del comprador se basa en la entrega por parte del vendedor; que no es "embargo" ni "detención" los "derechos" no reúnen los requisitos para el derecho a reclamar la devolución de la propiedad, y abarcan los "derechos" mencionados en el primer párrafo del artículo 767 del Código Civil (aquí se refiere). al "Código Civil" de la provincia de Taiwán - nota del autor). Además, el vendedor no podrá alegar que el comprador no tiene derecho a la posesión por el hecho de que los derechos reales son superiores a los derechos del acreedor. Los derechos de propiedad son superiores a los derechos de deuda, generalmente cuando aparece un tercero. En ausencia de un tercero, las partes sólo están obligadas por sus deudas en este momento, de lo contrario, los derechos de propiedad nunca cambiarán a través de reclamaciones. 17

Creo que es más apropiado decir que no, por las siguientes razones: Primero, el hecho de que el comprador tenga que solicitar al vendedor que se registre según el contrato de compraventa no es suficiente para demostrar que el comprador tiene derecho a poseer. Porque el comprador tiene derecho a exigir al vendedor que transfiera la propiedad de la cosa en función del contrato de compraventa. Sin embargo, para que el comprador pueda tomar posesión de la cosa, es necesario que goce de la propiedad de la misma. En segundo lugar, la propiedad, como derecho al mundo, debería y debe poder impugnar a cualquiera, incluido el comprador (un comprador que aún no ha obtenido la propiedad de la materia en cuestión). Si el propietario de la cosa no puede exigir al comprador que la devuelva, la propiedad del propietario debe ser ilusoria. En tercer lugar, si bien el propietario del objeto tiene derecho a reclamar la devolución del inmueble, el disfrute de este derecho no excluye la responsabilidad del propietario por incumplimiento del contrato basado en el contrato de compraventa.

En resumen, creo que según el contrato de venta, Xinzhuang Company solo obtuvo el derecho de solicitar a Jichun Company que transfiera la propiedad de la casa. Solo al obtener la propiedad, Xinzhuang Company puede tener derecho a poseer la casa. casa. Antes de obtener la propiedad de la casa, la Compañía Xinzhuang no tiene derecho a ocupar la propiedad.

Dado que Xinzhuang Company no tiene derecho a ocuparlo, podemos determinar directamente que Yinjian Company no tiene derecho a ocuparlo.

Por lo tanto, Yinjian Company no puede oponer una defensa basándose en el "derecho a poseer".

En resumen, se puede concluir que la solicitud de Jichun Company para que el propietario Yinjian Company devuelva la casa debe ser apoyada.

2. Discusión legislativa - en el contexto del modelo de cambio de derechos de propiedad

Este caso expuso la cuestión de si el vendedor puede retirar arbitrariamente la solicitud. En caso de que el vendedor retire la solicitud a voluntad, ¿puede la ley proporcionar la reparación necesaria al comprador? Para resolver este problema, debemos partir del modelo de cambios en los derechos de propiedad.

(1) Selección de modos de cambios en los derechos de propiedad

Según las opiniones de los académicos, hay tres modos principales de cambios en los derechos de propiedad:

1, es decir modo. Bajo este modelo, cuando los derechos de propiedad cambian por actos jurídicos, sólo se requiere la intención de las partes, que sea suficientemente efectiva, y no se requiere registro o entrega como condición para su constitución o efectividad. Tanto el Código Civil francés (véanse los artículos 711 y 1138 del Código Civil francés) como el Código Civil japonés (véase el artículo 176 del Código Civil japonés) adoptan este modelo. Según este modelo, los métodos de publicidad, como el registro o el servicio requeridos por el principio de publicidad, son requisitos para la confrontación más que requisitos para el establecimiento o la eficacia.

2. Modelo de formalismo de los derechos de propiedad. Bajo este modelo, cuando los derechos de propiedad cambian por actos jurídicos, deben expresarse de otra forma, pudiendo establecerse o hacerse efectiva la forma jurídica de registro o entrega. El derecho civil alemán sigue este modelo. El derecho civil alemán cree que un acto de derechos de acreedor sólo puede crear una relación de deuda, y debe haber otro acto de derechos de propiedad para producir las consecuencias de un cambio en los derechos de propiedad. La adopción de este modelo se basa en el reconocimiento de la independencia y la inexistencia de leyes de derechos de propiedad.

3. Modelo formalista de los derechos del acreedor. Bajo este modelo, cuando los derechos de propiedad cambian debido a actos jurídicos, salvo combinación accidental de reclamaciones, sólo puede ser efectiva la forma jurídica que requiere registro o entrega. El derecho civil austriaco adopta este modelo (véanse los artículos 426 y 431 del Código Civil austriaco). Según este modelo, un acto jurídico no puede tener el efecto de cambios en los derechos del acreedor y los derechos de propiedad al mismo tiempo, pero los cambios en los derechos de propiedad solo necesitan agregar el registro o la entrega a la declaración de reclamaciones (el registro o la entrega es un acto fáctico). y no se requiere consentimiento para cambios en los derechos de propiedad. 18

En cuanto a la elección legislativa del modelo de cambio de derechos de propiedad, los académicos chinos han llegado casi a una opinión unánime de que se debe adoptar el modelo de cambio de derechos de propiedad formalista de los derechos de los acreedores, y esta opinión ha sido adoptada por los legisladores.

(2) Utilice el voluntarismo y el formalismo de los derechos de propiedad para abordar el arrepentimiento del vendedor después de solicitar el registro.

Bajo el modelo basado en la intención, sólo la expresión de la intención de ambas partes puede conducir a cambios en los derechos de propiedad. Por lo tanto, si los derechos de propiedad se registran después del cambio, el derecho a solicitar el registro pertenece al derecho a reclamar derechos de propiedad. 21 Los académicos japoneses creen que si el deudor del registro se niega a cooperar, el deudor del registro no tendrá ese derecho, lo que no sólo causará que el deudor del registro sufra pérdidas, sino que también hará que el sistema de registro sea ineficaz. Por lo tanto, el derecho a solicitar el registro es el derecho que disfruta el deudor del registro para obligar al deudor del registro a cooperar. Si el vendedor se niega a cumplir con su obligación de ayudar, o el vendedor incumple su palabra después de brindar asistencia, el comprador puede presentar una demanda ante el tribunal para obtener una sentencia concluyente sobre el pago basada en el demandado que solicitó el derecho de registro para realizar el procedimientos de registro. Si se ha obtenido una sentencia firme que permite al demandado realizar procedimientos de registro de pago basados ​​en el derecho de registro -en lugar de basarse en una sentencia que sólo ordena un cambio en los derechos de propiedad-, el titular del derecho registrado puede registrar por separado con base en su sentencia (excluyendo Artículo 27). Juez 1940, 6, 19 News Issue 4597, 9 páginas. )23

Bajo el modelo de formalismo de derechos de propiedad, en principio, cualquier parte puede revocar el "acuerdo" de derechos de propiedad en cualquier momento. La razón por la que se permite retirar el "acuerdo" de derechos de propiedad es para evitar disputas derivadas de acuerdos poco claros y mantener la claridad de las relaciones jurídicas. Por lo tanto, cuando el hecho de que el acuerdo se ha celebrado es evidente, es decir, la intención de la conducta se expresa externamente, el acuerdo sobre derechos de propiedad no puede ser revocado, lo que incluye principalmente las siguientes situaciones: Primero, ha sido registrado (una vez registrado, se puede presumir que hay un acuerdo); en segundo lugar, el acuerdo se celebra en el Registro de la Propiedad; En quinto lugar, el obligante (la parte afectada) obtiene el acuerdo de conformidad con el artículo 29 de la Ley alemana de registro de la propiedad. El artículo 1 entrega un certificado de compromiso de registro a la otra parte. 25

De acuerdo con el artículo 9 del "Reglamento de Gestión de Vivienda Privada Urbana" de mi país, al comprar o vender vivienda privada urbana, el vendedor debe presentar el certificado de propiedad de la vivienda y el certificado de identidad, y el comprador debe presentar la casa. certificado de compra y certificado de identidad de la casa. La autoridad de vivienda local se encargará de los trámites. Se puede observar que nuestro país adopta el principio de igual aplicación de * * *. En este caso, Jichun Company y Xinzhuang Company habían presentado solicitudes de registro a la autoridad de registro, pero Jichun Company tuvo que retirar su solicitud posteriormente. En Alemania, esta situación se enmarca dentro de la cuarta situación mencionada anteriormente, es decir, el consentimiento al registro de la propiedad.

El artículo 873, párrafo 2, del Código Civil alemán estipula que “Antes de la inscripción, la propiedad sólo puede ser notariada, presentada o llegada al registro de bienes raíces, o el titular del derecho cumplirá con las según lo dispuesto en la Ley de Registro de la Propiedad, el acuerdo sólo es vinculante para las partes cuando se entrega la licencia de registro a la contraparte. "Según la interpretación general de los estudiosos del derecho civil alemán, el significado de esta fuerza vinculante es la exclusión del derecho de propiedad. revocación, es decir, si se puede confirmar claramente en otras formas, no se permite que las partes revoquen unilateralmente el acuerdo sobre derechos de propiedad. Porque tal revocación puede "sacudir el principio de buena fe y poner en peligro el orden comercial normal".

”28

Se puede ver que bajo el modelo de formalismo de los derechos de propiedad, al excluir la libertad de las partes de revocar el acuerdo de derechos de propiedad bajo ciertas condiciones, se mantiene el orden normal de las transacciones y se respetan los intereses de las personas honestas. y los partidos confiables están protegidos.

(3) Las opciones legislativas de China: generando conclusiones

Cabe señalar que, aunque la legislación y los círculos teóricos de nuestro país no han respondido al comportamiento de que una de las partes retire arbitrariamente su solicitud durante el proceso de registro. Algunas personas le dan gran importancia, pero los departamentos sustantivos también han notado este problema y trataron de resolverlo en 2000, el documento de la Quinta Conferencia de Trabajo de Juicio Civil del Pueblo Supremo. Tribunal anunció claramente que si el cambio de intención es "demostrable", incluso si las partes interesadas no están de acuerdo 29

Bajo la premisa de afirmar la racionalidad espiritual de este documento, debemos ver que esta instrucción tiene. muchos defectos: primero, esta instrucción no está en línea con la elección del modelo de cambio de derechos de propiedad. Como se mencionó anteriormente, la tendencia general de China es elegir el modelo de cambio de derechos de propiedad basado en el formalismo de los derechos de los acreedores; El llamado "cambio de significado de los derechos de propiedad" propuesto en esta instrucción se basa obviamente en el formalismo de los derechos de propiedad. Debido a esto, algunos estudiosos creen que este método de tratamiento es casi el mismo que el segundo párrafo del artículo 873 de la Ley Civil Alemana. Código, que es una cláusula aplicable típica de la teoría de los derechos de propiedad. En segundo lugar, la directiva cree que si los derechos de propiedad cambian significa "demostrable", entonces el cambio en los derechos de propiedad es válido incluso si las partes no lo registran. con el principio de publicidad de los derechos de propiedad porque en el modelo formalista de cambios de derechos de propiedad, el registro tiene el efecto legal de cambios en los derechos de propiedad, este efecto se llama fuerza formativa 31 Combinar el registro con los cambios en los derechos de propiedad unifica lo interno y lo externo. relaciones de cambios en los derechos de propiedad, manteniendo así la seguridad de la transacción. Si el significado del cambio es "certificable", incluso si las partes no se registran, también admite que el cambio de derechos de propiedad es válido, lo que obviamente viola el principio de. publicidad.

Entonces, bajo el modelo de formalismo de derechos del acreedor, ¿cómo regular efectivamente el comportamiento de la parte registrada para retirar el registro a voluntad? Bajo el modelo de formalismo de derechos del acreedor, es obviamente El comportamiento de aplicación de ambas partes no pueden considerarse un "acuerdo de propiedad", sino sólo un acto de hecho. En mi opinión, la legislación de nuestro país puede establecer una excepción al principio de aplicación simultánea, es decir, aplicación unilateral, pase lo que pase. ocurre después de que una parte presenta la solicitud, si la solicitud es retirada por razones justificables, la otra parte puede solicitar unilateralmente el registro. Sin embargo, para garantizar el correcto ejercicio de dicha solicitud unilateral de registro, la parte interesada deberá confirmar su derecho de solicitud unilateral. a través del tribunal y presentar la solicitud de acuerdo con la decisión del tribunal.

Notas:

1 Ver Wang Liming: "Discussion on the Basic Methods of Civil Law Case Analysis", Wang. Zejian: "Pensamiento jurídico y ejemplos de derecho civil", Universidad de Ciencias Políticas y Derecho de China, 2001, página 42 a continuación

2. Véase Wang Zejian: "Ejemplos de pensamiento jurídico y derecho civil", China. University of Political Science and Law Press, edición de 2001, página 50.

3. Véase Wang Zejian: "Ejemplos de pensamiento jurídico y derecho civil", China University of Political Science and Law Press, Edición de 2001, página 54

4. La Ley de Contratos de mi país entró en vigor el 65438 de junio de 1999 + 1 de octubre. Por lo tanto, en este caso se debe aplicar el derecho contractual.

5. El artículo 94 de la "Ley de Contratos" estipula: "Las partes podrán resolver el contrato en cualquiera de las siguientes circunstancias: (1) El objeto del contrato no puede lograrse por causa de fuerza mayor; ( 2) El plazo para el cumplimiento Antes del vencimiento, una parte expresa expresamente o demuestra por su propio comportamiento que no cumplirá con la deuda principal (3) una parte retrasa el cumplimiento de la deuda principal y no cumple con el plazo razonable; siendo instado; (4) una de las partes retrasa el cumplimiento de la deuda o comete otros incumplimientos del contrato, lo que resulta en que el objeto del contrato no pueda realizarse (5) Otras circunstancias estipuladas por la ley."

6 Wang Liming: "Investigación sobre derecho contractual" (volumen 2), Renmin University of China Press, edición de 2003, página 292.

7. De esto podemos concluir fácilmente que en el caso de una legislación civil incompleta, la aplicación del método básico de reclamación es limitada.

8. Las leyes de nuestro país no estipulan claramente si “registro” significa “finalización del registro”, pero debe entenderse como finalización del registro. Este entendimiento puede demostrarse mediante las disposiciones del Código Civil suizo. El artículo 972, párrafo 1, del Código Civil suizo estipula: "Los derechos reales sólo pueden establecerse después de su inscripción en el registro principal del registro de bienes raíces, en el orden y la fecha, además, en el "Derecho Civil y Comercial de China". Centro de Investigación" redactado por el Centro de Investigación de Derecho Civil y Comercial de la Universidad Renmin de China El artículo 23 del borrador sugerido por los académicos del Código Civil de la República Popular China también estipula: "Cuando se establezcan o transfieran derechos de propiedad inmueble, el cesionario deberá obtener los derechos de propiedad después de completar el registro."

9. Véase Wang Liming: "Property Rights Law" Research", Renmin University of China Press, edición de 2002, págs. 207-210; Huabin: "Property Rights Law", Law Press, 1997, pág. 95; Wang Yi: "On Changes in Property Rights", Renmin University of China Press, edición de 2001, págs. Si tiene alguna objeción, consulte "Principios de derecho civil" (Parte 1) editado por Zhang Junhao, China University of Political Science and Law Press, edición de 2000, página 413.

10. Wang Liming: "On Property Law", Prensa de la Universidad de Ciencias Políticas y Derecho de China, edición de 2003, página 208.

11. Wang Liming: "Sobre el derecho de propiedad", China University of Political Science and Law Press, 211; "Property Law", Law Press, 1997, págs.

12. El artículo 985 del Código Civil alemán establece: "El propietario puede exigir al poseedor la devolución de sus bienes". El apartado 1 del artículo 986 estipula: "El poseedor o el poseedor indirecto que sea la fuente de los mismos". sus derechos Cuando una persona tiene derecho a poseer al propietario, el poseedor puede negarse a devolver la propiedad "El artículo 767 del Código Civil de la provincia de Taiwán de mi país estipula: "El propietario tiene derecho a solicitar la devolución de su propiedad. de la persona que no tiene derecho a poseerlo y de la persona que se lo ha apropiado."

13. Hay dos opiniones diferentes sobre si el propietario puede reclamar derechos contra el poseedor. Una opinión es que el propietario no puede exigir la devolución de la propiedad a la persona que tiene derecho a ocuparla. Otra opinión es que el propietario puede presentar una reclamación contra el poseedor, pero éste puede defenderla. Para facilitar el ejercicio de sus derechos por todos, adoptamos esta última opinión.

14. Xie Zaiquan: "Sobre los derechos de propiedad en el derecho civil" (Volumen 1), Universidad de Ciencias Políticas y Derecho de China, 1999, págs.

15. Chen Huabin: "Principios del Derecho de Propiedad", Academia Nacional de Prensa de Administración, 1998, página 794.

16. Véase Wang Zejian: "Civil Law Theory and Case Studies" (Volumen 7), China University of Political Science and Law Press, 1998, página 59.

17. Véase Editor en Jefe Su: "Investigación sobre disputas por derechos de propiedad en el derecho civil", Book Publishing Company, 1999, págs.

18, véase Xie Zaiquan: "On Property Rights in Civil Law" (Volumen 1), China University of Political Science and Law Press, 1999, págs. 63-65; Xie: Special Research on Property Law; (Parte 1), Editorial Sanmin, 1995, págs. 83-87: Chen Huabin: "Principios del derecho de propiedad", Academia Nacional de Prensa Administrativa, 1998, 142-145.

19. Véase Wang Liming: "Research on Property Law", China University of Political Science and Law Press, edición de 2003, página 131. Liang Huixing y Chen Huabin: "Property Rights Law", Law Press, 1997, págs. 90 y siguientes; Wang Yi: "On Changes in Property Rights", Renmin University of China Press, 2001, pág. Para objeciones, véase Sun, "Property Law", Law Press, edición de 2001, página 130.

20. El párrafo 1 del artículo 6 de la Parte II del "Proyecto de Ley de Propiedad de la República Popular China" estipula: "Los bienes inmuebles se registrarán y los bienes muebles se entregarán". Estipula: "Estatal, colectiva. La constitución, modificación, transmisión y eliminación de los derechos inmobiliarios privados deben registrarse, salvo disposición legal en contrario; la falta de inscripción no producirá efectos como derecho real". El artículo 25 estipula: "Salvo que se indique lo contrario". previsto por la ley, a menos que las partes acuerden lo contrario, la transferencia de propiedad de los bienes muebles y el establecimiento de la prenda de bienes muebles surtirán efecto desde el momento de la entrega."

21, ver Xiao Houguo: "Investigación sobre. Changes in Property Rights”, Law Press Edición 2002, N° 271 páginas.

22. Xiao Houguo: "Investigación sobre cambios en los derechos de propiedad", Law Press, edición de 2002, página 266.

23. (Japón) "My Wife's Appearance", revisado por Quan Heng: "Japanese Property Law", Book Publishing Company, edición de 1999, página 135.

24. Xie Zaiquan: "Colección conmemorativa de revisión y perspectiva de los setenta años de derecho civil" (editado por Property Rights Relatives), Universidad de Ciencias Políticas y Derecho de China, 2002, página 122.

25. Véase (japonés) Yamada Mori: "Ley de propiedad alemana", edición Tang de 1944, páginas 192-195. Citado de Chen Huabin: "Research on Property Law", Jinqiao Culture Publishing (Hong Kong) Co., Ltd., 2001, págs. 270-271.

26. Xiao Houguo: "Investigación sobre cambios en los derechos de propiedad", Law Press, edición de 2002, página 265.

27.Bauer/strner, Lehrbuch des Sachenrechts, 16. Overage Press CH Baker, 1992, conjunto 41. Citado de "Ley de propiedad contemporánea en Alemania" de Sun, Law Press, 1999.

28. “Colección de Sentencias Civiles del Supremo Tribunal Federal”, Tomo 46, Folio 398. Citado de "On Property Law" de Sun, Law Press, 2001, página 708.

29. Véase la División de Juicios Civiles del Tribunal Popular Supremo: "Civil Trial Guidance and Reference" (Volumen 4, 2000), Law Press, edición de 2000, página 5 a continuación.

30. Sun·: "Rediscusión de la teoría conductual de los derechos de propiedad", "Chinese Social Sciences" Número 5, 2001.

31. Wang Yi: "Sobre los cambios en los derechos de propiedad", China Renmin University Press, 2001, página 141.

Zhou Youjun, Facultad de Derecho, Universidad Renmin de China