¿Cómo redactar un contrato de alquiler de casa, cómo prevenir los riesgos del alquiler formal de una casa y a qué puntos se debe prestar atención?

1. La necesidad de un contrato escrito

Según lo establecido en la Ley de Contratos de mi país, si el plazo del arrendamiento es superior a seis meses, éste debe ser por escrito. Si las partes no adoptan la forma escrita, se considerará un contrato de arrendamiento por tiempo indefinido. Esto significa que si el plazo de arrendamiento excede los seis meses verbalmente sin un contrato escrito, el plazo de arrendamiento acordado verbalmente se considerará inválido y solo podrá considerarse como un arrendamiento indefinido. Además, en ausencia de un contrato escrito, los derechos y obligaciones de ambas partes son difíciles de determinar y es probable que surjan disputas.

Por eso, independientemente de la duración del contrato de arrendamiento, aunque sea solo de un mes, lo mejor es firmar un contrato de arrendamiento por escrito para aclarar los derechos y obligaciones de ambas partes. En términos generales, el contrato de arrendamiento debe incluir términos como nombre, cantidad, finalidad, plazo del arrendamiento, alquiler y su plazo y forma de pago, mantenimiento del arrendamiento, etc.

En segundo lugar, la determinación de la invalidez del contrato

Antes de que el Tribunal Supremo Popular emitiera la interpretación del arrendamiento de viviendas, existían diferentes opiniones sobre la invalidez del contrato de arrendamiento de viviendas en la práctica. , lo que dañó gravemente la seguridad y la unidad jurídica. La "Interpretación del arrendamiento de viviendas" define el alcance de los contratos inválidos. Sólo se consideran inválidos los contratos de arrendamiento de viviendas ilegales, los contratos con un período de subarrendamiento que exceda el plazo restante del arrendamiento del arrendatario y los contratos de subarrendamiento sin el consentimiento del arrendador. Al mismo tiempo, las partes pueden tomar medidas correctivas antes de la conclusión del debate en primera instancia para maximizar la efectividad del contrato. Además, incluso si el contrato de arrendamiento se considera inválido, el arrendatario aún debe pagar los honorarios de ocupación de la casa, generalmente basados ​​en los estándares de alquiler estipulados en el contrato.

En términos de identificar el alcance de la construcción ilegal, se determina que las casas que no han obtenido un permiso de planificación de proyecto de construcción o no han sido construidas de acuerdo con lo establecido en el permiso de planificación de proyecto de construcción, construcciones temporales que no han sido aprobados o no están construidos de acuerdo con el contenido aprobado, los edificios temporales que han excedido su vida útil aprobada son estructuras ilegales.

Por lo tanto, antes de firmar un contrato de alquiler de casa, el arrendatario debe examinar estrictamente si el arrendador es el propietario legal de la casa y si la casa es un edificio legal.

En tercer lugar, determinación del plazo del arrendamiento

Según la legislación contractual de mi país, el plazo del arrendamiento no excederá los 20 años. Si tiene más de veinte años, la parte sobrante será inválida. Cuando expire el plazo del arrendamiento, las partes podrán renovar el contrato de arrendamiento, pero el plazo de arrendamiento acordado no podrá exceder de 20 años a partir de la fecha de renovación.

Cabe señalar aquí que si se acuerda que el período de arrendamiento es superior a seis meses, pero no se firma ningún contrato de arrendamiento por escrito, el arrendamiento de la casa solo puede considerarse como un contrato de arrendamiento indefinido y las partes pueden rescindirlo. el contrato en cualquier momento, pero el arrendador deberá avisar al inquilino con un plazo de antelación razonable.

4. Manejo de la decoración de la casa

El manejo de la decoración en disputas sobre contratos de alquiler de casas siempre ha sido un tema candente y difícil en la práctica. Antes de que el Tribunal Popular Supremo emitiera una interpretación del arrendamiento de viviendas, faltaban normas de juicio unificadas sobre cómo abordar las renovaciones de los inquilinos. La interpretación del arrendamiento de una casa depende de si la decoración de la casa ha sido aprobada por el arrendador, si el contrato de arrendamiento es válido y si la decoración es adecuada para su uso. Existen reglas de manejo completamente diferentes:

1. El arrendatario realiza la decoración sin el consentimiento del arrendador. Los gastos ocasionados serán a cargo del arrendatario, y el arrendador tendrá derecho a exigir al arrendatario que restablezca el bien a su estado original o compense las pérdidas.

2. Cuando el arrendatario realice decoración con consentimiento del arrendador y el contrato de arrendamiento sea nulo, no se formará decoración accesoria. Si el arrendador acepta utilizarlo, puede ser propiedad del arrendador con descuento; si no acepta utilizarlo, el arrendatario puede desmantelarlo por sí mismo. Si la casa sufre daños por demolición, el arrendatario deberá restaurarla a su estado original. Los adornos auxiliares utilizados con el consentimiento del arrendador pueden ser propiedad del arrendador con descuento; si no se conviene en su uso, las dos partes compartirán la pérdida del valor presente según la culpa que causó la invalidez del contrato.

3. El arrendatario realiza la decoración con el consentimiento del arrendador. Cuando expire el plazo del arrendamiento o se extinga el contrato, salvo pacto en contrario de las partes, la decoración y la decoración que no formen accesorio podrán realizarse. ser retirado por el propio arrendatario. Si la casa sufre daños por demolición, el arrendatario deberá restaurarla a su estado original.

4. El arrendatario ha decorado el inmueble con el consentimiento del arrendador. Cuando se resuelva el contrato, si las dos partes no han acordado la enajenación de las decoraciones accesorias, se tratarán separadamente según las siguientes circunstancias:

(1) Si el contrato se rescinde por culpa del arrendador incumplimiento del contrato, el arrendatario tiene derecho a exigir al arrendador que compense por el resto del contrato la pérdida del valor residual de la decoración durante el período;

(2) Si se rescinde el contrato. Debido al incumplimiento del contrato por parte del arrendatario, el arrendatario no tiene derecho a exigir al arrendador que compense la pérdida del valor residual de la decoración durante el período restante del arrendamiento. Sin embargo, si el arrendador acepta utilizarlo, deberá proporcionar una compensación adecuada dentro del alcance del valor de uso;

(3) Si el contrato se rescinde debido al incumplimiento del contrato por ambas partes, lo que resulta en una pérdida del valor residual de la decoración durante el período restante del arrendamiento, ambas partes soportarán la proporción que corresponda según sus respectivas responsabilidades;

(4) Si el contrato se rescinde por causas que no sean imputables a él. Ambas partes, la pérdida del valor residual de la decoración durante el período restante del arrendamiento será compartida por ambas partes de acuerdo con el principio de equidad.

5. El arrendatario ha realizado la decoración con el consentimiento del arrendador. Cuando expire el plazo del arrendamiento, el arrendatario no tiene derecho a exigir al arrendador que compense los gastos incidentales de decoración, salvo acuerdo en contrario del arrendador. fiestas.

Nos dimos cuenta de que la "Interpretación del arrendamiento de viviendas" adopta dos estándares diferentes para las pérdidas decorativas, a saber, la pérdida de valor presente y la pérdida de valor residual, en función de los diferentes efectos legales de los contratos válidos y los contratos inválidos. La pérdida de valor actual se refiere al valor existente de la renovación cuando el contrato se considera inválido. Cuando el contrato es inválido, el arrendatario normalmente ha ocupado y utilizado la casa arrendada durante un período de tiempo, y los beneficios de renovación que disfrutó durante este período no deben incluirse en el alcance de las pérdidas causadas por el contrato inválido.

La pérdida de valor residual se refiere al “valor” restante de la renovación al final del contrato. La determinación de este "valor" se basa en el valor actual de la decoración cuando finaliza el contrato, que no puede ser inferior a los costes de decoración amortizados durante la ejecución del contrato. Por lo tanto, si el arrendatario necesita renovar la casa, debe determinar razonablemente el plazo del arrendamiento con el consentimiento del arrendador y establecer un acuerdo claro en el contrato de arrendamiento sobre cómo manejar la renovación cuando expire el plazo del arrendamiento o se rescinda el contrato. .

5. Manejo de la Ampliación de Vivienda

La "Interpretación del Arrendamiento de Vivienda" aplica reglas diferentes al tema de la ampliación de vivienda en función de si la ampliación de vivienda ha sido aprobada por el arrendador y si la construcción es legal. Se hayan completado los procedimientos:

1. Los costos de ampliación sin el consentimiento del arrendador serán a cargo del arrendatario, y el arrendador tiene derecho a exigir al arrendatario que restablezca el inmueble a su estado original o compensar las pérdidas.

2. Con el consentimiento del arrendador, el arrendatario acepta el proyecto de ampliación, pero las dos partes no han acordado el tratamiento de los costes de ampliación, los cuales se tratarán por separado según las siguientes circunstancias:

(1) Tramitación legal Los procedimientos de construcción y los costos de ampliación correrán a cargo del arrendador;

(2) Si no se completan los procedimientos legales de solicitud de construcción, los costos de ampliación correrán a cargo del arrendador. por ambas partes basándose en la culpa.

Por lo tanto, si el arrendatario necesita ampliar la casa, deberá obtener el consentimiento del arrendador y realizar los trámites legales de solicitud de construcción. Al mismo tiempo, deberá quedar claramente pactado en el contrato de arrendamiento quién. asumirá los costes de ampliación.

Verbo intransitivo presunción de consentimiento para subarrendar

Para mantener al máximo la estabilidad del estatus jurídico, la "Interpretación del arrendamiento de vivienda" estipula que el arrendador sabe o debe saber que el arrendatario subarrenda, pero si en el plazo de seis meses no se presenta objeción, el arrendatario no tendrá derecho a solicitar la resolución del contrato ni a declarar inválido el contrato de subarrendamiento por no haber aceptado.

Por tanto, si el arrendador sabe que el arrendatario está subarrendando sin consentimiento, deberá ejercer sus derechos con prontitud.

Siete. Prescripción de litigios por alquileres

En la práctica, a menudo nos encontramos con situaciones en las que el arrendador no puede reclamar el alquiler porque el plazo de prescripción ha expirado. Por un lado, el arrendador desconoce que el plazo especial de prescripción para retrasar o negarse a pagar el alquiler es de un año, por lo que cree que el plazo de prescripción es de dos años. Por otro lado, los arrendadores a menudo tienen el malentendido de que mientras exista la relación de alquiler entre las partes, el alquiler no prescribirá. Esto es incorrecto.

El contrato de arrendamiento es un contrato de continuación, y el plazo de prescripción del alquiler se calcula por separado para cada período de pago. El arrendatario deberá pagar el alquiler según el plazo pactado en el contrato. No hay acuerdo sobre el plazo de pago o el acuerdo es poco claro, y no puede determinarse conforme a lo dispuesto en el artículo 61 de la Ley de Contratos. Si el plazo del arrendamiento es inferior a un año, se pagará al final del plazo del arrendamiento; si el plazo del arrendamiento es superior a un año, se pagará cada año. Si el plazo restante es inferior a un año, se pagará. se pagará al final del plazo del arrendamiento.

Por lo tanto, si el arrendatario no paga el alquiler dentro del período de pago anterior, el arrendador debe instar o presentar una demanda de inmediato para evitar no poder obtener protección legal después de que expire el plazo de prescripción de un año.

Ocho. El ejercicio y la restricción del derecho de preferencia

La disputa sobre el derecho de preferencia siempre ha sido un problema difícil en la práctica. La "Interpretación del Arrendamiento de Vivienda" limita aún más la aplicación del derecho de preferencia del arrendatario y aclara que el arrendatario no tiene derecho a reclamar el derecho de preferencia en las siguientes circunstancias:

(a) La casa * * * tiene derecho de tanteo;

(2) El arrendador vende la casa a parientes cercanos, incluidos cónyuge, padres, hijos, hermanos y hermanas, abuelos, nietos y nietos;

(3) El arrendador una vez cumplida la obligación de notificación, el arrendatario no manifiesta expresamente su intención de compra en el plazo de quince días;

(4) Un tercero compra de buena fe la vivienda arrendada y ha completado los trámites de registro.

Si no existe la situación anterior y el arrendador vende la vivienda arrendada sin avisar al arrendatario en un plazo razonable, o concurren otras circunstancias que vulneran el derecho de tanteo del arrendatario, ¿cómo puede el arrendatario buscar alivio? La "Interpretación del arrendamiento de vivienda" estipula claramente que el arrendatario no puede solicitar confirmación de que el contrato de compraventa de vivienda firmado por el arrendador y un tercero es inválido por este motivo. De hecho, la validez del contrato de compraventa de la vivienda firmado entre el arrendador y un tercero nada tiene que ver con si el arrendatario tiene prioridad en la compra de la vivienda. Incluso si el contrato de compraventa de la casa firmado entre el arrendador y un tercero es válido, siempre que el tercero no compre la casa de alquiler de buena fe o no cambie el registro con el tercero, el arrendatario tiene derecho a reclamar. el derecho de tanteo. En caso contrario, el arrendatario sólo podrá reclamar una indemnización al arrendador.

Espero adoptar