Financiamiento de "transfusiones de sangre" para que empresas inmobiliarias desarrollen financiación en el extranjero
En febrero, la financiación para empresas inmobiliarias sigue siendo un tema candente y los métodos de financiación están más diversificados, no sólo limitándose a bonos corporativos, financiación a corto plazo, ABS (titulización de activos), sino que también incluyen una gran cantidad de financiación extranjera. Entre ellos, en solo 5 días, el financiamiento exterior y los planes de financiamiento de empresas inmobiliarias han superado los 3 mil millones de dólares estadounidenses. Los datos institucionales muestran que los planes de financiación en el extranjero de las empresas inmobiliarias en febrero ascendieron a casi 9.000 millones de dólares.
Sin embargo, a juzgar por la actitud de las autoridades financieras de nombrar constantemente la financiación inmobiliaria, el entorno financiero no es relajado. En 2019, se espera que la rentabilidad corporativa disminuya, la presión de pago de la deuda a corto plazo aumentará y los canales de refinanciación siguen siendo la "puerta vital" para que las empresas inmobiliarias entren con valentía.
La financiación nacional se ha reducido y la financiación inmobiliaria neta es de sólo 4.300 millones.
Después del Festival de Primavera, la financiación continúa pasando de las principales empresas inmobiliarias a las pequeñas empresas inmobiliarias.
El 23 de febrero, el estado de los bonos corporativos de 5.800 millones de yuanes de Country Garden emitidos públicamente en 2019 se actualizó para "responder al intercambio de opiniones". También ha habido nuevos avances en el plan ABS de Country Garden. El 20 de febrero, el estado se cambió a "Retroalimentación", con un monto de emisión planificado de 1,25 mil millones de yuanes.
El 25 de febrero, la información divulgada por la Bolsa de Valores de Shenzhen mostró que el plan ABS de Vanke avanzaba sin problemas y el estado se cambió a "aceptado". Se informa que el monto de emisión planificado del plan especial de apoyo a activos del saldo de compra de propiedades de Vanke-Ping An Securities es de 1.737 millones de yuanes.
El 27 de febrero, Gemdale Group emitió la primera fase de bonos de financiación a ultracorto plazo en 2019, con un importe de emisión de 3.000 millones de yuanes, de los cuales 900 millones de yuanes están destinados a complementar el capital de trabajo de sus 10 filiales, y se pretende utilizar 2.100 millones de yuanes para complementar el capital de trabajo de sus 10 filiales. Se utilizarán yuanes para canjear los bonos que vencen del emisor.
El mismo día, Tianmei Real Estate emitió públicamente el segundo tramo de bonos corporativos en 2019, con una escala de emisión de no más de mil millones de yuanes.
Parece que la financiación continúa, pero la escala de la financiación interna sigue reduciéndose. Según información de Guosen Securities, al 26 de febrero, la financiación neta de los bonos industriales cayó significativamente en febrero en comparación con enero. Específicamente para la industria inmobiliaria, la financiación neta de la industria inmobiliaria en febrero fue de 4.300 millones de yuanes, una disminución de 13,7. mil millones de yuanes a partir de enero La industria inmobiliaria La financiación neta en la industria sigue siendo débil.
La emisión de ABS tampoco se desarrolló sin problemas. Según datos de WIND, el número total de emisiones de ABS en enero fue de 94, y sólo 13 en febrero, lo que lo convierte en el mes más bajo para la emisión de ABS en un año. El número total de emisiones en noviembre y diciembre del año pasado superó las 100. A medida que la escala general disminuye, es inevitable que los ABS en la industria inmobiliaria se reduzcan significativamente. Algunos expertos creen que desde una perspectiva cuantitativa, el número de emisiones de ABS ha disminuido significativamente, lo que puede estar relacionado con el endurecimiento de la revisión.
Según las estadísticas del Instituto de Investigación Tongce, en enero se suspendieron seis ABS inmobiliarios en menos de medio mes. Con la llegada del rescate concentrado de activos ABS por parte de empresas inmobiliarias, la vigilancia contra los riesgos y la calidad de los activos subyacentes se han convertido en el centro de la revisión.
El plan de financiación en el extranjero en febrero es de casi 9.000 millones de dólares.
Si bien la financiación nacional no es fluida, más empresas inmobiliarias están empezando a prestar atención a las capacidades de refinanciación de los emisores de bonos en dólares estadounidenses. Después de la Fiesta de la Primavera, en los cinco días comprendidos entre el 11 y el 15 de febrero, los planes de financiación y financiación en el extranjero de las empresas inmobiliarias superaron los 3.000 millones de dólares.
El 21 de febrero, una filial indirecta de R&F Real Estate emitió 825 millones de dólares en bonos senior con una tasa de interés máxima del 8,625%. Al mismo tiempo, Modern Land anunció que emitirá 200 millones de dólares adicionales en bonos senior verdes con vencimiento en 2020 y una tasa de interés del 15,5%. Además, KWG Group también planea realizar una oferta internacional de bonos garantizados de tasa fija en dólares estadounidenses, pero el monto principal y la tasa de interés de los bonos aún no se han determinado.
El 26 de febrero, China Resources Land anunció que emitiría 300 millones de dólares en notas de interés de 3,75 con vencimiento en 2024 y 500 millones de dólares en notas de interés de 4,125 con vencimiento en 2029.
El mismo día, Ronshine China, Hongyang Real Estate y Guorui Real Estate anunciaron la emisión de bonos senior en dólares estadounidenses por un monto total de ***760 millones de dólares. Entre ellos, anunció China Rui Real Estate. que emitiría notas senior con vencimiento en 2022. 160 millones de dólares en notas senior, con una tasa de cupón del 13,5%.
El 27 de febrero, Yuzhou Real Estate solicitó a la Bolsa de Valores de Hong Kong la aprobación para emitir 500 millones de dólares en bonos senior con vencimiento en 2024, lo que entró en vigor.
Las estadísticas del Centro de Investigación de Bienes Raíces Centaline muestran que después del Festival de Primavera, más de 25 empresas de bienes raíces han publicado información sobre financiamiento en el extranjero y sus planes de financiamiento han alcanzado casi 9 mil millones de dólares. Algunas de estas empresas han recaudado múltiples rondas de financiación, como Sunac, CIFI, Ronshine, Kaisa, Longguang, China Resources, Huaxia y Yuzhou, que también han realizado intensas actividades de financiación.
El Centro de Investigación de Bienes Raíces de Zhongyuan cree que, en general, los costos de financiamiento están entre el 6% y el 11%, y los costos de financiamiento se han reducido en comparación con el año pasado.
Sin embargo, según observaciones de periodistas de Beijing News, aunque los costos de financiación de las grandes empresas inmobiliarias individuales han disminuido, los costos de financiación en dólares estadounidenses de las pequeñas y medianas empresas inmobiliarias siguen siendo altos. La tasa de cupón de los bonos senior por valor de 160 millones de dólares emitidos por Guorui Real Estate alcanzó el 13,5%. La tasa de cupón del bono de 150 millones de dólares de Modern Land llega al 15,5%.
Yan Yuejin, director de investigación del Centro Think Tank del Instituto de Investigación E-House, cree que, desde el punto de vista actual, las empresas inmobiliarias están relativamente hambrientas de financiación. Es una mentalidad común obtener fondos. primero y luego considerar los problemas de pago. En la actualidad, la financiación de las empresas inmobiliarias es principalmente para liquidar deudas por adelantado y está orientada a la obtención de fondos. Pero algunos costos de financiación son elevados y representan una carga potencial.
¿Es flojo el entorno financiero?
La gran cantidad de financiación exterior con tipos de interés más elevados entre las empresas inmobiliarias está relacionada con la situación actual.
Según el análisis de Zhang Dawei, analista jefe de Centaline Real Estate, se espera que el mercado inmobiliario entre en un período de ajuste en 2019. Las empresas inmobiliarias están más preocupadas por la seguridad de la cadena de capital, que Se refleja en el hecho de que se espera que la adquisición de terrenos sea más cautelosa y cada vez más. Muchas empresas inmobiliarias han aprovechado el período ventana y han acelerado la financiación para hacer frente al período pico de pago de la deuda en el futuro.
A juzgar por el contenido del anuncio de financiación, la refinanciación de la deuda sigue siendo el objetivo principal de la financiación de las empresas inmobiliarias. Por este motivo, el impago de la deuda de las empresas inmobiliarias también se ha convertido en un foco de atención. Según información de WIND, al 28 de febrero, había 6 bonos en mora en la industria inmobiliaria, por un valor de 3.490 millones de yuanes, lo que representa el 2,62%. Sin embargo, desde el punto de vista de los datos, sigue siendo muy inferior al 41,05%. la industria manufacturera.
En opinión del analista de Everbright Securities, Liu Chen, a juzgar por la escala de los vencimientos de bonos en dólares estadounidenses, la presión de vencimiento sobre los bonos existentes de 2019 a 2021 es mayor.
El 27 de febrero, cuando Yi Huiman, presidente de la Comisión Reguladora de Valores de China, hizo su primera aparición en la conferencia de prensa de la Oficina de Información del Consejo de Estado, mencionó que los riesgos en áreas clave como las promesas de acciones y los incumplimientos de bonos , y los fondos de capital privado deben prevenirse y resolverse.
En los últimos dos días, la Comisión Reguladora de Banca y Seguros de China enfatizó que continuará vigilando de cerca los riesgos financieros inmobiliarios y continuará implementando estándares crediticios prudentes para préstamos de desarrollo inmobiliario e hipotecas personales. préstamos. El banco central también afirmó que fortalecerá la gestión prudente de la financiación inmobiliaria.
A juzgar por la actitud de las autoridades financieras, el entorno de financiación para las empresas inmobiliarias no se relajará.
Sin embargo, CITIC Securities cree que, aunque no se espera que el crecimiento del financiamiento en febrero supere las expectativas tanto como en enero debido al Festival de Primavera, no hemos visto un aumento significativo en el crédito en la industria inmobiliaria. , a nivel micro es cierto. Hemos visto una disminución en los costos de financiamiento para las empresas inmobiliarias y el financiamiento se ha vuelto más fácil. Muchas empresas están aprovechando esta ventana para reemplazar activamente la deuda con intereses elevados. Teniendo en cuenta que la oferta y la demanda de bonos emitidos por empresas inmobiliarias están actualmente en auge, los diferenciales de crédito también están mostrando signos de reducción, lo que indica que los fondos a disposición de las empresas en el futuro pueden ser mejores de lo esperado.
Yan Yuejin también cree que la financiación intensiva es en realidad una señal relativamente interesante. Las empresas inmobiliarias han sido tímidas a la hora de adquirir terrenos antes, lo que en realidad está relacionado con la presión financiera. En términos del entorno financiero, en general es flexible. Por supuesto, laxitud no significa laxitud incontrolada. Se espera que la presión financiera sobre las empresas inmobiliarias realmente disminuya en el cuarto trimestre de 2019. (Reportero Yuan Xiuli)