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Intercambio de derechos de propiedad de viviendas significa que el demoledor intercambia los derechos de propiedad de las casas que ha construido o comprado, y liquida de acuerdo con el precio de tasación de la casa a demoler y el precio de mercado de la casa a intercambiar comportamiento de diferencia de precio. El intercambio de derechos de propiedad es uno de los métodos de compensación y reasentamiento en caso de demolición de viviendas. Su característica es que la compensación a las personas demolidas se refleja en forma física.

Es decir, si la casa reconstruida en otro lugar o in situ se permuta con la casa derribada, el derribado perderá los derechos de propiedad de la casa derribada, y tras el intercambio, tendrá los derechos de propiedad de la casa reemplazada. El intercambio de derechos de propiedad puede adoptarse tanto para viviendas residenciales como para viviendas no residenciales, excepto en el caso de anexos a viviendas de asistencia social no públicas.

II.Disposiciones legales sobre el intercambio de derechos de propiedad de viviendas

Reglamento sobre expropiación e indemnización de viviendas en terrenos de propiedad estatal (Orden del Consejo de Estado nº 590)

Artículo 21 Artículo 1 La persona expropiada puede optar por una compensación monetaria o por el intercambio de derechos de propiedad de la vivienda.

Si la persona expropiada opta por intercambiar derechos de propiedad, el gobierno popular a nivel de ciudad o condado proporcionará la casa de intercambio de derechos de propiedad y calculará y liquidará la diferencia entre el valor de la casa expropiada y el valor. de la casa de cambio de derechos de propiedad con la persona expropiada.

Si la persona expropiada opta por intercambiar los derechos de propiedad de las casas en el área de reconstrucción debido a la expropiación de residencias personales en la ciudad vieja, el gobierno popular a nivel de ciudad o condado que tomó la decisión sobre La expropiación de viviendas deberá proporcionar viviendas en la zona de reconstrucción o zonas aledañas.

Artículo 22 Si una casa se reubica debido a la expropiación de la casa, el departamento de expropiación de la casa pagará tarifas de reubicación a la persona expropiada si se intercambian los derechos de propiedad de la casa, antes de que se intercambien y entreguen los derechos de propiedad de la casa; , el departamento de expropiación de viviendas pagará la tarifa de reubicación a la persona expropiada. El recaudador pagará tarifas de reasentamiento temporal o le proporcionará una vivienda temporal.

Tres. Cuestiones a las que se debe prestar atención en las transacciones de derechos de propiedad

1. Cuando los derechos de propiedad cambian, el área de la casa cambia.

Hoy en día, cuando el precio de la vivienda comercial está aumentando en general, cambiar el área de la casa tiene un impacto directo y significativo en los intereses de ambas partes involucradas en la demolición. Hay dos situaciones a las que prestar atención. En primer lugar, si la superficie habitable per cápita es inferior al estándar estipulado por el gobierno local, las personas demolidas pueden exigir directamente que el área de la casa a reemplazar se ajuste a los estándares nacionales estipulados en la política, en segundo lugar, en principio; , el área de la casa a reemplazar está determinada por el área de la casa a demoler en lugar de estar determinada por el valor de la casa que se derriba, a menos que la persona que se derriba renuncie voluntariamente al interés en esa. área. En la actualidad, algunos residentes utilizan la monetización de la compensación por demolición como excusa para determinar el área final de la casa en función del valor de la casa demolida al intercambiar derechos de propiedad. Esto es en realidad una privación encubierta de los derechos e intereses legítimos de. las personas demolidas y no cumple con las disposiciones del "Reglamento de Gestión de Demolición de Viviendas Urbanas".

2. Vuelva a colocar la casa en su ubicación original.

Habrá diferencias obvias en el valor de las casas en diferentes niveles de ubicaciones. El valor de las casas en el mismo nivel de ubicaciones. puede ser diferente debido a factores como ubicación específica, orientación, piso, etc. Hay una gran diferencia. De hecho, el capítulo sobre intercambio de derechos de propiedad en las "Medidas de implementación para la gestión de la demolición de viviendas urbanas en la provincia de Hubei" ha dejado claro que el lugar original debe ser el lugar original de la casa demolida. En la vida real, para obtener más beneficios, algunos residentes a menudo tienen una comprensión inconsistente del lugar de residencia original, pensando que el lugar de residencia original se refiere al mismo lugar que la casa demolida, y algunos incluso entienden el lugar de residencia original. como el mismo lugar que la casa demolida. Es más, algunos residentes utilizan sus ventajas únicas para influir en el departamento de gestión de demolición de viviendas, lo que en última instancia causa pérdidas irreparables a los residentes. De acuerdo con las "Medidas de implementación de gestión de demolición de viviendas urbanas de la provincia de Hubei", basadas en el interés público, las necesidades de construcción de instalaciones militares y la planificación urbana, el reasentamiento de viviendas sólo se puede llevar a cabo si no es adecuado reubicar la casa en el sitio original. Por lo tanto, excepto en las tres situaciones enumeradas anteriormente, la casa original debe devolverse al sitio original de la casa demolida.

3. Acuerdo de intercambio de derechos de propiedad

De acuerdo con el "Reglamento de Gestión de Demolición de Viviendas Urbanas", si las partes de la demolición llegan a un acuerdo sobre la compensación de la demolición y el reasentamiento, deben celebrar una demolición. acuerdo de compensación y reasentamiento. Aunque desde la perspectiva del derecho contractual, el acuerdo de compensación y reasentamiento por demolición es un contrato sin nombre,

Sin embargo, dado que el "Reglamento de gestión de demolición de viviendas urbanas" son reglamentos administrativos que se utilizan específicamente para regular la demolición de viviendas, el nombre de El acuerdo ha sido revisado claramente. Por lo tanto, al elegir el intercambio de derechos de propiedad, el nombre del acuerdo firmado por ambas partes debe ser "Acuerdo de Compensación por Demolición y Reasentamiento" y no puede ser reemplazado por otros nombres. En el contenido del contrato también se debe modificar claramente la ubicación, superficie, piso y finalidad de la casa.

En la vida real, hemos notado que los acuerdos de intercambio de derechos de propiedad brindados por algunos residentes tienen varios nombres, uno de los cuales se llama "contrato de reemplazo de vivienda comercial". A primera vista, el contenido del acuerdo son todos intercambios de derechos de propiedad, pero las formas de los acuerdos son diferentes y el grado de protección obtenido también es diferente.

El artículo 7 de la "Interpretación de varias cuestiones relativas a la aplicación de la ley en el juicio de disputas sobre contratos de venta de viviendas comerciales" del Tribunal Popular Supremo estipula: El demoledor y la persona demolida celebrarán una compensación por demolición y acuerdo de reasentamiento en forma de intercambio de derechos de propiedad, y estipula claramente que Los demoledores proporcionarán compensación y reasentamiento a las personas demolidas en casas con ubicaciones y usos específicos. Si el derribado vende la casa de compensación y reasentamiento a un tercero, y el derribado solicita obtener la casa de compensación y reasentamiento por adelantado, se le sustentará.

De hecho, esta interpretación judicial da prioridad a la indemnización por demolición y al acuerdo de reasentamiento. Cuando el acuerdo de compensación de demolición y reasentamiento entre en conflicto con otros contratos de venta de viviendas comerciales, se brindará protección especial a las personas demolidas en virtud del acuerdo de compensación de demolición y reasentamiento. Es precisamente por el efecto especial de la interpretación judicial sobre el acuerdo de compensación de demolición y reasentamiento que la persona demolida tiene derecho a obtener la casa acordada antes que el tercero, y puede luchar contra el tercero con base en el acuerdo de compensación de demolición y reasentamiento. , velando así por los intereses de la entidad.

Si se ignora este punto, el acuerdo que se supone es un acuerdo de compensación por demolición y de reasentamiento se convertirá en un acuerdo de reemplazo de viviendas comerciales, y su prioridad puede perderse. Al final la casa fue demolida y la casa prometida no estaba disponible, lo que provocó un gran alboroto. Además, el Estado otorga un trato preferencial a las casas obtenidas mediante el intercambio de derechos de propiedad durante la demolición de viviendas, pero no brinda trato preferencial a las casas obtenidas mediante el intercambio de viviendas comerciales. Este es también un aspecto relacionado con los intereses de los demoledores.