IVA en transmisión de empresa inmobiliaria

Problem A Company es una empresa de venta de bienes raíces en Jiangsu. Supongamos que todas las propiedades compradas a una empresa de bienes raíces se venden en un mes determinado, con un precio de compra de 50 millones de yuanes, un precio de venta de 80 millones de yuanes, impuestos comerciales relacionados y otros impuestos relacionados de 7 millones de yuanes, intereses de préstamos de instituciones financieras. de 3 millones de yuanes y otros gastos del período de 5 millones de yuanes. ¿Cómo calcular y pagar el impuesto al valor agregado de la tierra? Respuesta El artículo 7 del "Aviso del Ministerio de Finanzas de la República Popular China y de la Administración Estatal de Impuestos sobre varias cuestiones específicas relativas al impuesto sobre el valor añadido de la tierra" (Caishuizi [1995] Nº 48) estipula que las casas de nueva construcción se refieren a propiedades que no se han utilizado después de su finalización. Se considera casa antigua cualquier propiedad que haya sido utilizada durante un determinado período de tiempo o que haya alcanzado un determinado nivel de desgaste. El tiempo de servicio y los estándares de desgaste pueden ser especificados por los departamentos de finanzas (oficinas) y las oficinas de impuestos locales de cada provincia, región autónoma y municipio directamente dependientes del Gobierno Central. Por lo tanto, los estándares de identificación de casas antiguas los especifican los departamentos de finanzas (oficinas) y las oficinas de impuestos locales de cada provincia (región autónoma, municipio directamente dependiente del Gobierno Central). Artículo 4 del "Aviso del Departamento de Finanzas de la provincia de Jiangsu y la Oficina de Impuestos Locales de la provincia de Jiangsu sobre la remisión de impuestos al Ministerio de Finanzas y a la Administración Estatal sobre diversas cuestiones relativas al impuesto al valor añadido de la tierra" (Su Caishui [2007] N° 45) estipula que las casas antiguas incluidas en el impuesto al valor agregado de la tierra son Se refiere a casas que han sido terminadas y han obtenido certificados de propiedad u obtenidas facturas de compra, así como a las casas que han sido terminadas y entregadas para su uso pero no han obtuvo certificados de propiedad de la propiedad. De acuerdo con la normativa anterior, la propiedad comprada por la Empresa A a la inmobiliaria ha obtenido la factura de compra y pertenece a la casa antigua, no a la nueva. La propiedad vendida por la Empresa A es la venta de una casa antigua. El artículo 7 de las "Reglas de Implementación del Reglamento Provisional sobre el Impuesto al Valor Agregado de la Tierra" estipula que los elementos de deducción enumerados en el artículo 6 del reglamento son específicamente:... (4) El precio tasado de casas y edificios antiguos se refiere a la transferencia de casas y edificios antiguos con la aprobación del gobierno. El precio de costo de reposición evaluado por la agencia de tasación de bienes raíces multiplicado por la nueva tasa de descuento. Los precios tasados ​​deben ser confirmados por las autoridades fiscales locales. El artículo 10 del "Aviso del Ministerio de Finanzas de la República Popular China y de la Administración Estatal de Impuestos sobre varias cuestiones específicas relacionadas con el impuesto al valor agregado de la tierra" (Caishuizi [1995] No. 48) estipula cómo determinar el monto de la deducción. para la transferencia de una casa antigua: la transferencia de una casa antigua se basará en el edificio. Si no se paga la tarifa de transferencia del derecho de uso del suelo o no se puede proporcionar la prueba del precio pagado del suelo, se calculará el impuesto sobre el valor añadido del suelo. deduciendo el monto del proyecto del precio del derecho de uso de la tierra pagado de acuerdo con el precio tasado, las tarifas correspondientes pagadas de acuerdo con las regulaciones nacionales unificadas y los impuestos pagados en el momento de la transferencia, no se deducirá la tarifa de transferencia del derecho de uso de la tierra pagada. El artículo 12 estipula que los honorarios de evaluación se pueden deducir al calcular el valor agregado: si un contribuyente transfiere casas o edificios antiguos para evaluar el inmueble con el fin de calcular los pagos de impuestos, los honorarios de evaluación pagados se pueden deducir al calcular el valor agregado. Los honorarios de tasación incurridos por ocultar el precio de transacción falso de bienes raíces y cobrar el impuesto al valor agregado de la tierra con base en el valor tasado de la propiedad inmobiliaria no se deducirán al calcular el impuesto al valor agregado de la tierra. El artículo 2 del "Aviso del Ministerio de Finanzas de la República Popular China y de la Administración Estatal de Impuestos sobre Varias Cuestiones Relacionadas con el Impuesto al Valor Agregado de la Tierra" (Caishui [2006] No. 21) estipula que los contribuyentes que transfieran casas antiguas o Los edificios no pueden obtener el precio de tasación, pero pueden proporcionar facturas de compra que serán confirmadas por las autoridades fiscales locales. El monto de las partidas de deducción especificadas en los puntos (1) y (3) del artículo 6 del Reglamento podrá basarse en el monto indicado en. la factura. El impuesto sobre la escritura pagado por los contribuyentes al comprar una casa y que puede proporcionar prueba del pago del impuesto sobre la escritura se puede deducir como "impuestos relacionados con la transferencia de bienes raíces", pero no se puede utilizar como base para agregar 5. Si se transfieren casas o edificios antiguos, las autoridades tributarias locales podrán, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 35 de la Ley de Administración de Recaudación de Impuestos, realizar una evaluación fiscal sin evaluar el precio ni presentar una factura de compra. El artículo 7 del "Aviso de la Administración Estatal de Impuestos de la República Popular China sobre cuestiones relativas a la liquidación del impuesto sobre el valor añadido de la tierra" (Guo [2010] Nº 220) estipula que el "Aviso de la Administración Estatal de Impuestos de la República Popular China sobre cuestiones relativas a la liquidación del impuesto sobre el valor añadido de la tierra" (Finanzas e Impuestos [2006] No. 21) El párrafo 1 del artículo 2 estipula que "los contribuyentes no pueden obtener el valor de tasación por la transferencia de casas o edificios antiguos, pero pueden proporcionar viviendas según lo especificado en el artículo 6, incisos (1) y (3) del Reglamento". La deducción se puede calcular con base en el monto indicado en la factura, a partir del año de compra hasta el año de transferencia, más 5 "para cada año.

Al calcular las partidas de deducción, "cada año" comienza desde la fecha indicada en la factura de compra hasta la fecha de emisión de la factura de venta, y cada 12 meses se cuenta como un año si es más de un año, pero menos de 12 meses; pero más de 6 meses, se podrá computar como un año. De acuerdo con la normativa anterior, la fórmula de cálculo para el incremento de valor de la casa antigua transferida es: 1. Las autoridades fiscales pueden obtener y confirmar el valor de tasación de la casa antigua: valor agregado = ingresos por ventas - precio de tasación de la casa antigua - precio del terreno - impuesto de transferencia pagado - tasa de tasación de la casa antigua 2. Si no hay precio de tasación, la factura de compra puede ser proporcionada y confirmada por la autoridad fiscal: valor agregado = ingresos por ventas - el monto contenido en la factura (650. 3. Si no hay precio de tasación o factura, la autoridad fiscal verificar la recaudación.

Objetividad legal:

El artículo 6 del "Reglamento provisional de la República Popular China sobre el impuesto sobre bienes inmuebles urbanos" se aplica de acuerdo con las siguientes normas y tipos impositivos. : 1. El impuesto sobre bienes inmuebles se aplica anualmente sobre la base de los precios estándar de la vivienda, con una tasa impositiva de 1. El impuesto sobre bienes raíces se aplica anualmente sobre la base de los precios estándar de la tierra, con una tasa impositiva de 1,5. Es difícil distinguir entre los precios estándar de la vivienda y los precios estándar del suelo, el impuesto sobre bienes inmuebles se puede imponer temporalmente anualmente sobre la base de los precios estándar de la vivienda, con una tasa impositiva de 1,5. En ciudades donde los precios estándar de la vivienda y el suelo son difíciles. Para obtener , el precio estándar de alquiler de una casa se puede gravar temporalmente de forma anual, con una tasa impositiva del 15.