El significado oculto detrás de la reducción del tamaño de los fideicomisos inmobiliarios y el endurecimiento de la supervisión
Frente a un número cada vez mayor de proyectos fiduciarios atrasados, siguen surgiendo preguntas sobre el control de riesgos de las empresas fiduciarias. ¿Significa esto que los fideicomisos inmobiliarios, uno de los principales negocios de los fideicomisos, desaparecerán para siempre? ¿Cuál es el significado de una supervisión estricta?
En opinión de muchos conocedores de la industria, las recientes y frecuentes crisis de rescate en fideicomisos inmobiliarios están más relacionadas con el entorno del mercado y los fundamentos de las políticas. La industria inmobiliaria ha pasado por varias rondas de regulación de políticas y la mayoría de las empresas fiduciarias básicamente han podido comprender las condiciones de control de riesgos. Como medio complementario de financiación, los fideicomisos inmobiliarios estrictamente regulados están más en consonancia con la estabilización de los precios y las expectativas de la vivienda y el control adecuado del ritmo de crecimiento. Además, a medida que los fideicomisos entran en un período crítico de transformación, también se espera que los negocios inmobiliarios existentes se conviertan en uno de los puntos de apoyo importantes.
El dilema del fideicomiso inmobiliario
El fideicomiso inmobiliario es el principal negocio de las empresas fiduciarias, y las garantías e hipotecas claras se han convertido en sus principales ventajas.
A medida que el mercado de venta de viviendas continúa enfriándose, si la garantía sigue siendo suficiente y si el tiempo de disposición es demasiado largo se ha convertido en una preocupación para la mayoría de los inversores que han experimentado proyectos de fideicomisos inmobiliarios atrasados. Algunos inversores expresaron claramente estas preocupaciones a los periodistas.
Según los analistas del sector, en la actualidad las empresas inmobiliarias se enfrentan en general a una restricción de la financiación. Algunas empresas de bienes raíces tienen un flujo de caja limitado y no pueden pagar préstamos fiduciarios anteriores, y algunas incluso están al borde de la quiebra. Además, el tamaño absoluto de los vencimientos de fideicomisos este año todavía se encuentra en un nivel históricamente alto, y la distribución de los vencimientos muestra un patrón primero bajo y luego alto, y es probable que la exposición al riesgo en el sector inmobiliario se acelere.
Wang Hua (seudónimo), miembro del personal de una institución externa, dijo a los periodistas que los promotores inmobiliarios generalmente utilizan sus propios proyectos como garantía para la financiación, pero en caso de incumplimiento, a menudo se necesita un período de tiempo para disponer y también puede enfrentar un descuento cuando liquide la garantía.
“Cada vez hay más proyectos fiduciarios en período de enajenación y pospuestos”. Wang Hua dijo a los periodistas con emoción que en muchos casos, una empresa incumple con más de una docena de instituciones, incluidas muchas empresas fiduciarias.
Yan Yuejin, director de investigación del Centro Think Tank del Instituto de Investigación E-House, dijo en una entrevista con un periodista de International Finance News que la mayoría de los riesgos de los proyectos de fideicomisos inmobiliarios están relacionados con las ventas de viviendas. mercado. Si el mercado de ventas es bueno, el problema generalmente es fácil de resolver; por el contrario, si el mercado continúa enfriándose, a menudo causará más problemas;
“Especialmente para proyectos relacionados con proyectos comerciales y de oficinas, si no se completan, la tasa de retorno del alquiler es baja y el financiador no puede obtener parte de los fondos suplementarios, tendrá un impacto en el proyecto. pago, y debemos estar atentos a los riesgos relacionados ", agregó Yan Yuejin.
Entonces, ¿cómo resolver los proyectos de riesgo relacionados con los fideicomisos inmobiliarios?
Li Hua (seudónimo), empleado de una empresa fiduciaria, dijo en una entrevista con periodistas que desde la perspectiva de una empresa fiduciaria, en la mayoría de los casos, no hay garantía de que alguien se haga cargo de la hipoteca. Préstamos de proyectos fiduciarios inmobiliarios vencidos. El problema, la clave es el precio. Durante el período en que la supervisión todavía era relativamente estricta, el mercado en general carecía de liquidez, lo que hacía que los activos fueran difíciles de vender y con una alta probabilidad de descuento.
“Para las empresas fiduciarias, una vez que el descuento sea demasiado severo, enfrentarán problemas que no podrán resolver”.
Sin embargo, Li Hua también dijo a los periodistas que desde la perspectiva de los productos ordinarios de renta fija, los fideicomisos pueden entenderse básicamente como productos que pueden canjearse o que tienen expectativas potenciales de canje. "Incluso si algunos proyectos se han retrasado durante mucho tiempo, eso no significa que los inversores sufrirán pérdidas si al final no se deshacen de ellos. Tal vez el problema se resuelva lentamente en los próximos años".
"En general, la exposición al riesgo de la industria no es muy alta". Li Hua dijo además que no importa cuál sea la situación del proyecto, el fideicomiso siempre ha cumplido con sus deberes como administrador.
Varios métodos de control de riesgos
A partir del proceso de comunicación con los inversores, el periodista notó que ante proyectos fiduciarios cada vez más atrasados, existen dudas sobre el control de riesgos de la confianza. Empresas también emergentes.
De hecho, muchas personas en la industria fiduciaria dijeron a los periodistas que las recientes y frecuentes crisis de reembolso están más relacionadas con el entorno del mercado y los fundamentos de las políticas.
Liao, analista de Lejin Functional Trust, dijo en una entrevista con periodistas que la exposición de los riesgos de los proyectos fiduciarios tiene mucho que ver con todo el entorno económico.
En esencia, el fideicomiso o toda la industria financiera pertenece a la industria de gestión de riesgos.
“Las finanzas tienen que abarcar todos los ámbitos de la vida, por lo que los riesgos también se concentrarán en la industria financiera”. Liao dijo además a los periodistas que en este caso, es particularmente importante gestionar, controlar y resolver los riesgos. .
“Incluso para el mismo negocio, diferentes instituciones financieras tendrán sus propios estándares de control de riesgos”. Liao dijo además a los periodistas que desde la perspectiva de toda la industria de gestión de activos, los fideicomisos pueden considerarse básicamente procedimientos relevantes. y áreas de mayor madurez.
“La complejidad de las contrapartes requiere que los fideicomisos tengan una variedad de métodos de control de riesgos. En términos generales, en términos de estructura de transacciones, algunos diseños de sistemas son relativamente innovadores”.
Li Hua dijo a los periodistas que desde la perspectiva del negocio de fideicomisos inmobiliarios, las medidas actuales de control de riesgos incluyen principalmente el sistema de listas, prenda, supervisión de capital, gestión posterior a la inversión, etc. "La garantía es el factor principal de la tendencia, pero no es el factor decisivo. No todas las cualidades de la garantía son muy buenas, pero aún así deben combinarse con el nivel de varias lógicas de control de riesgos, y el control general de riesgos determina la peso de la garantía."
“En términos generales, después del rápido desarrollo de la industria inmobiliaria, las empresas inmobiliarias han entrado en la etapa de diferenciación acelerada de la competencia por la tierra. La comprensión de la industria y la selección "La unión de socios se ha convertido en uno de los aspectos centrales del control de riesgos en el negocio inmobiliario de las empresas fiduciarias", dijo Li Hua a los periodistas.
Además, en comparación con rondas de regulación anteriores, esta ronda de regulación de políticas tiene algunas diferencias.
Liao dijo a los periodistas que, a juzgar por rondas de regulación anteriores, la industria inmobiliaria en su conjunto sigue aumentando significativamente, por lo que la realización de las promesas pertinentes puede no llevar mucho tiempo y el precio es relativamente considerable. Sin embargo, en un contexto de estricta regulación y expectativas en cuanto a la recaudación del impuesto sobre bienes inmuebles, la tendencia alcista de todo el sector no es especialmente evidente. Además, combinado con el impacto de múltiples políticas, como la retirada gradual de la política de reforma habitacional, las ciudades de tercer y cuarto nivel también se verán significativamente afectadas. "Cómo abordar los proyectos en los que el fideicomiso ha invertido en la etapa inicial es en realidad más crítico".
"La industria de bienes raíces ha experimentado múltiples rondas de regulación de políticas. La mayoría de las compañías fiduciarias básicamente pueden captar el riesgo "Las condiciones de control y la lógica de hacer negocios a menudo cambian después de muchas rondas de discusiones", enfatizó Liao.
Escala significativamente reducida
En la segunda mitad del año, la escala de los fideicomisos inmobiliarios "se redujo". Según datos de Benefit Trust Network, la escala de los fideicomisos colectivos en junio fue de 10.675,1 mil millones de yuanes, una disminución de aproximadamente el 41% con respecto a los 18.083,3 mil millones de yuanes en el mismo período del año pasado. Entre ellos, se invirtieron 265.438+38.3 mil millones de RMB en bienes raíces, una disminución significativa de casi el 68% con respecto a los 66.049 mil millones de RMB en el mismo período del año pasado.
De hecho, desde el segundo semestre de 2019, la escala de emisión de fideicomisos en el ámbito inmobiliario ha mostrado una clara tendencia a la baja.
Específicamente, los datos de Yongyi Trust muestran que entre los fideicomisos invertidos en el campo inmobiliario emitidos de octubre a junio de 2009, la escala en cada uno de los cinco meses fue de más de 80 mil millones de yuanes, y la escala en junio Incluso superó los 10 mil millones de yuanes; de julio a 165438 + octubre, la escala mensual fue de menos de 80 mil millones de yuanes.
Al mismo tiempo, los datos de la Asociación de Administración Fiduciaria de China mostraron que a finales del tercer trimestre de 2019, el saldo de los fondos fiduciarios invertidos en bienes raíces era de 2,78 billones de yuanes, una disminución de 14.806,7 mil millones. yuanes respecto al segundo trimestre, y un descenso intermensual del 5,05%. Esta es la primera vez desde el cuarto trimestre de 2015 que el nuevo crecimiento ha sido negativo.
Li Hua dijo a los periodistas que los fideicomisos inmobiliarios estaban en auge en el primer semestre de este año, pero enfrentaron una supervisión estricta en el segundo semestre de este año, lo que representa un marcado contraste.
En mayo, la Comisión Reguladora Bancaria de China emitió el "Aviso sobre la consolidación de los logros en la lucha contra el caos y la promoción del cumplimiento" (en adelante, el "Aviso").
De acuerdo con los requisitos del "Aviso", no se otorgará financiamiento directamente a proyectos de desarrollo inmobiliario con "cuatro certificados" incompletos, desarrolladores no calificados o sus accionistas mayoritarios, o capital insuficiente, o mediante "patrimonio inversión + préstamos de accionistas "", "inversión de capital + suscripción de deudas incobrables", cuentas por cobrar, derechos sobre ingresos de activos específicos, etc. para proporcionar financiación en formas encubiertas para que las empresas inmobiliarias paguen los precios de transferencia de tierras directamente o encubiertas; forma y otorgar préstamos de capital de trabajo a empresas de bienes raíces directamente o en forma encubierta.
Posteriormente, bajo el trasfondo de “vivir, no especular”, los fideicomisos inmobiliarios experimentaron una regulación de “estilo relevo”.
En julio, el jefe del departamento correspondiente de la Comisión Reguladora Bancaria de China declaró que para fortalecer la prevención y el control de riesgos en el campo de los fideicomisos inmobiliarios, la Comisión Reguladora Bancaria de China llevará a cabo entrevistas y advertencias para Algunas empresas fiduciarias cuyo negocio de fideicomisos inmobiliarios ha crecido demasiado rápido o demasiado grande recientemente, lo que les exige Estas empresas fiduciarias controlan el crecimiento del negocio y mejoran la gestión de riesgos y los niveles de control.
Inmediatamente después, surgió la noticia de que el saldo del negocio de fideicomisos inmobiliarios de la sociedad fiduciaria estaba controlado.
Al mismo tiempo, según informes de los medios, las autoridades reguladoras han unificado los estándares de emisión para negocios de fideicomisos inmobiliarios. Las calificaciones de segundo nivel para negocios de fideicomisos inmobiliarios no podrán penetrar las dos capas. lo que significa que las empresas del Sol con calificaciones de segundo nivel no podrán realizar Fideicomisos.
La supervisión continúa aumentando. En agosto, la Comisión Reguladora Bancaria de China emitió el "Aviso del Departamento Fiduciario de la Comisión Reguladora Bancaria de China sobre nuevas mejoras en la supervisión fiduciaria en la segunda mitad del año" (Carta Fiduciaria [2065 438+09] N° 64) (en adelante denominada "Núm. 64") a las oficinas de supervisión de fideicomisos de todas las oficinas reguladoras bancarias "Artículo"), transmitiendo el enfoque regulatorio de la industria fiduciaria en la segunda mitad del año.
De acuerdo con los requisitos del Documento No. 64, monitorear mensualmente los cambios en el negocio de fideicomisos inmobiliarios y tomar medidas oportunas como entrevistas de supervisión, inspecciones in situ, suspensión parcial o total. del negocio, y revocación de calificaciones ejecutivas para frenar decididamente el comportamiento excesivo de los trusts inmobiliarios El impulso del rápido crecimiento y la acumulación excesiva de riesgos.
La supervisión estricta tiene una importancia de gran alcance
Muchos profesionales de fideicomisos dijeron a los periodistas que, de hecho, la supervisión de fideicomisos inmobiliarios se encuentra dentro de un marco lógico y de pensamiento relativamente amplio. Entonces, ¿cuál es el significado de una supervisión estricta?
El investigador principal de fideicomisos, Yuan Jiwei, dijo a los periodistas que los fideicomisos inmobiliarios están sujetos a una supervisión estricta, pero no están completamente prohibidos. Lo que es más importante es estabilizar los precios de la vivienda, estabilizar las expectativas y controlar adecuadamente el ritmo de crecimiento cuando el crecimiento inicial es demasiado rápido. "Después de todo, la industria inmobiliaria tiene un gran impacto en el crecimiento económico nacional y en la riqueza de los residentes".
“Evitar el exceso de inversión en un área es también una de las razones. Existe un riesgo de concentración relativamente alto”, añadió Yuan Jiwei.
Liao dijo a los periodistas que en 2019, la regulación de los fideicomisos inmobiliarios será más fuerte que en años anteriores. De hecho, dichas políticas no se limitan al campo de los fideicomisos. En todo el sector inmobiliario, sólo se puede decir que la confianza es un método de financiación complementario. "Hay ciertas razones para hacer hincapié únicamente en la confianza. A juzgar por situaciones pasadas, si los bancos restringen la financiación en el sector inmobiliario y si se liberaliza de nuevo la confianza, la eficacia de la política se debilitará hasta cierto punto."
Wang Cheng (seudónimo), un profesional de fideicomisos de tamaño mediano, dijo a los periodistas que se puede decir que la estricta supervisión es una situación "sin precedentes", que también está estrechamente relacionada con el actual entorno macroeconómico y del mercado financiero. En la etapa propensa al riesgo, es necesaria una supervisión estricta, que también favorece el desarrollo estable a largo plazo de la industria.
“Aunque en el corto plazo, la supervisión ejercerá cierta presión sobre el desempeño operativo de las compañías fiduciarias, en el largo plazo, una supervisión estricta tendrá un impacto negativo en la industria fiduciaria, la industria inmobiliaria e incluso la La macroeconomía nacional es necesaria”, añadió Li Qi.
Liao también dijo a los periodistas que una supervisión más estricta es de gran importancia para el desarrollo de la propia industria inmobiliaria y la estabilidad del sistema financiero.
Específicamente, si se invierten demasiados recursos en el campo inmobiliario, definitivamente reducirá la inversión de otros departamentos y obstaculizará el desarrollo a largo plazo de la industria inmobiliaria. Según las características de la industria, lo más probable es que el sector inmobiliario se desarrolle a largo plazo en función del buen desarrollo de otras industrias, de lo contrario será inestable y tendrá un impacto en el sistema financiero.
Algunos analistas creen que a largo plazo, la industria inmobiliaria sigue siendo un campo con margen de desarrollo, pero ha superado el período de rápido desarrollo y ha entrado en una etapa relativamente madura. El mercado de valores posterior generará nuevas oportunidades comerciales y, eventualmente, la tasa de retorno de la industria inmobiliaria en general se estabilizará, pero según las características de la industria, seguirá siendo ligeramente superior a la tasa de retorno de la industria tradicional.
De hecho, muchas personas en la industria de los fideicomisos dijeron a los periodistas que, desde la perspectiva de la escala empresarial existente, los fideicomisos inmobiliarios pueden convertirse en el punto de apoyo de la transformación de los fideicomisos.
Tomemos como ejemplo los REIT (fondos fiduciarios de inversión inmobiliaria), una de las direcciones de transformación. Aunque los fideicomisos siguen "liderando" el mercado inmobiliario primario y el volumen de negocios de los REIT es todavía muy pequeño, una vez que ingresen a la industria inmobiliaria y entren en la etapa del juego de acciones, los fideicomisos intervendrán activamente.
En vista del problema actual de la baja tasa de retorno de alquiler que enfrentan los negocios de REIT, Liao Hekai cree que esta situación puede cambiar en el futuro, y la esencia del desapalancamiento radica en volver al valor del activo en sí. .
Por otro lado, desde la perspectiva del propio fideicomiso, la mayor ventaja radica en la operación entre mercados. Volver al origen significa no limitarse a la gestión del fideicomiso de fondos. Como parte importante de los activos de los hogares chinos, los bienes raíces todavía tienen muchas oportunidades desde la perspectiva del mercado de valores.