Conocimientos básicos de introducción inmobiliaria.
1. Conceptos básicos del sector inmobiliario
1) “Bienes raíces” es el término general para bienes inmuebles y bienes inmuebles, y Generalmente se le llama bienes raíces en derecho. Principalmente en comparación con los bienes muebles, sus características requeridas son la inmovilidad y la estabilidad a largo plazo. Por lo tanto, los bienes raíces se utilizan a menudo como la principal forma para que las empresas o los individuos mantengan o aprecien el valor de su inversión.
En nuestro país, la propiedad y las transacciones inmobiliarias se refieren principalmente al movimiento de derechos de propiedad inmobiliaria y a la transferencia de derechos de uso del suelo. Los derechos de propiedad de la tierra pertenecen al Estado y no se pueden comprar ni vender.
2) La “industria inmobiliaria” pertenece a la categoría de industria terciaria y se refiere a una industria que obtiene beneficios económicos mediante la realización de operaciones, desarrollo, venta, arrendamiento y otras actividades inmobiliarias. En un país en rápido desarrollo, la industria inmobiliaria siempre ha desempeñado un papel extremadamente importante en la economía nacional. En la sociedad moderna, el desarrollo de cualquier empresa y individuo es inseparable del sector inmobiliario. Las empresas necesitan espacio para oficinas, espacios de producción y locales comerciales, y los empleados necesitan disponer de alojamiento. Al mismo tiempo, el desarrollo de una empresa requiere cambiar el entorno de trabajo de la empresa para ampliar su escala y cambiar su imagen. El desarrollo personal también requiere cambiar el entorno de vida para mejorar la autoestima y la calidad de vida. Por tanto, la industria inmobiliaria ha determinado su estatus desde su nacimiento.
2. Características de los bienes inmuebles
(1) Fijeza
(2) Singularidad
(3) Larga vida útil
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(4) Cantidad limitada
(5) Diversidad de usos
(6) Interacción
(7) Fácilmente sujeto a restricciones
(8) Alto valor
(9) Difícil de cambiar
(10) Mantener y aumentar el valor
2. industria
La industria de bienes raíces se puede dividir en industria de inversión y desarrollo inmobiliario e industria de servicios inmobiliarios.
La intermediación inmobiliaria es un tipo de industria de servicios inmobiliarios.
La intermediación inmobiliaria se refiere a las actividades empresariales de inversión, promoción, transmisión, hipoteca y arrendamiento de bienes inmuebles que proporcionan intermediarios y agentes inmobiliarios. Acepta principalmente encargos de promotores para vender, vender, arrendar y reemplazar casas comerciales de nueva construcción y casas de segunda mano desarrolladas por ellos.
Los servicios de agencia inmobiliaria son una parte importante de las actividades empresariales inmobiliarias. La Orden No. 97 "Reglamento de Gestión de Servicios Intermediarios" emitida por el Ministerio de la Construcción el 6 de agosto de 2001 estipula claramente los requisitos para la gestión de agencias de servicios intermediarios inmobiliarios, la gestión de calificaciones del personal de servicios intermediarios y la gestión de actividades comerciales intermedias. . El departamento administrativo inmobiliario es el departamento encargado de los servicios de intermediación inmobiliaria.
1. Gestión de calificaciones del personal de servicios intermediarios
① Las calificaciones profesionales de los agentes inmobiliarios incluyen las calificaciones profesionales de los agentes inmobiliarios y las calificaciones profesionales de los agentes inmobiliarios asociados. Toda persona que se dedique a actividades económicas inmobiliarias deberá obtener el correspondiente certificado de cualificación profesional de agente inmobiliario, que surtirá efectos tras su inscripción.
Los agentes deberán obtener el correspondiente certificado de cualificación profesional de agente inmobiliario, que surtirá efectos tras el registro.
2. Gestión de agencia de servicios de intermediación
Condiciones para constituir una agencia de servicios de agencia inmobiliaria:
(1) Tener denominación y estructura organizativa propia:
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(2) Tener un lugar fijo de servicio;
(3) Tener una determinada cantidad de bienes y fondos.
(4) Contar con un número determinado de profesionales. Para participar en la industria de consultoría inmobiliaria, aquellos con un título de escuela secundaria técnica o superior en bienes raíces y carreras afines y títulos profesionales y técnicos junior deben representar más del 50% del número total de personas que se dedican a la valoración de bienes raíces; Para realizar negocios económicos inmobiliarios, debe haber un número determinado de tasadores de bienes raíces; debe haber un número determinado de agentes inmobiliarios.
⑤Otras condiciones estipuladas por las leyes y reglamentos.
Los requisitos de capital y personal para el establecimiento de una agencia de servicios de intermediación inmobiliaria deben ser aprobados por el departamento administrativo de bienes raíces y se debe presentar una solicitud de registro del establecimiento al departamento administrativo industrial y comercial local. Dentro de un mes después de obtener la licencia comercial, se presentará ante el departamento administrativo de bienes raíces en o por encima del nivel del condado donde se encuentra la autoridad de registro.
En tercer lugar, agente de bienes raíces
Agencia de bienes raíces significa que un agente de bienes raíces realiza transacciones con un tercero en nombre del principal dentro del alcance de la encomienda, y el principal directamente tiene responsabilidades legales relevantes en el comportamiento económico.
La agencia de venta de viviendas comerciales es actualmente la principal forma de actividad de agencia inmobiliaria. Generalmente, los promotores inmobiliarios confían a los agentes inmobiliarios la gestión de la comercialización y las ventas específicas de viviendas comerciales.
En la actualidad, en el mercado inmobiliario de mi país, la forma de negocio más común y con mayor número de practicantes es el negocio de agencia de venta (preventa) de viviendas comerciales en el mercado secundario de bienes raíces y el alquiler y Negocio de agencia de venta de viviendas existentes en el mercado inmobiliario terciario. Entre ellos, las ventas de viviendas comerciales, las ventas de viviendas existentes, el arrendamiento y los negocios de intercambio son los tipos más importantes en la industria económica inmobiliaria.
IV. Capacidades técnicas y responsabilidades de los agentes inmobiliarios
Quienes se dediquen a actividades de intermediación inmobiliaria deberán obtener el correspondiente título profesional de agente inmobiliario, que surtirá efectos tras su inscripción. Obtener la calificación de agente inmobiliario es una condición necesaria para acceder a puestos clave en las actividades de intermediación inmobiliaria y iniciar la creación de una agencia inmobiliaria; obtener la calificación de agente inmobiliario asociado es una condición básica para dedicarse a la intermediación inmobiliaria; actividades.
l.Capacidades profesionales y técnicas de los agentes inmobiliarios
(1) Tener un cierto nivel de teoría económica inmobiliaria y teorías económicas relacionadas, y tener un rico conocimiento profesional inmobiliario;
(2) Ser capaz de dominar y aplicar leyes, reglamentos y normas de gestión de la industria relacionados con los negocios económicos inmobiliarios;
Estar familiarizado con la circulación del mercado inmobiliario y tener conocimientos prácticos competentes. habilidades y técnicas;
(4) Tener una rica experiencia práctica en corretaje de bienes raíces y ciertas calificaciones, estar familiarizado con los cambios del mercado, tener fuertes capacidades de innovación y desarrollo, y ser capaz de crear y mejorar marcas corporativas;
⑤ Tener un cierto nivel de dominio de una lengua extranjera.
Capacidades profesionales y técnicas de los agentes inmobiliarios asistentes;
(1) comprender las leyes y regulaciones de bienes raíces y las regulaciones de gestión de la industria relevantes;
(2) tener ciertos conocimientos profesionales de bienes raíces;
③ Dominar ciertos procedimientos y habilidades operativas prácticas de la circulación de bienes raíces.
2. Derechos de los agentes inmobiliarios
Los agentes inmobiliarios disfrutan de los siguientes derechos:
①Iniciar el establecimiento de una agencia inmobiliaria de conformidad con la ley;
(2) unirse a una agencia de bienes raíces y ocupar puestos clave en la agencia de bienes raíces;
(3) guiar a los agentes de bienes raíces para ayudar en el desarrollo de diversos negocios de corretaje;
(4) Firmar los contratos de corretaje de bienes raíces de autorización de la agencia y otros documentos importantes;
⑤Exigir a los clientes que proporcionen información relacionada con la transacción;
6. ejecutar instrucciones ilegales emitidas por los clientes;
⑦ Realizar negocios de intermediación inmobiliaria y obtener comisiones razonables.
Los agentes inmobiliarios gozan de los siguientes derechos:
① Iniciar la constitución de instituciones económicas inmobiliarias de conformidad con la ley.
(2) Unirse a un inmueble; institución de corretaje inmobiliario y servir en instituciones económicas de bienes raíces puestos clave;
(3) guiar a los agentes de bienes raíces para llevar a cabo la cooperación en diversos negocios económicos;
(4) firmar bienes raíces económicas contratos y otros documentos importantes autorizados por esta agencia;
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⑤Requerir que los clientes proporcionen información relacionada con la transacción;
6. por los clientes;
⑦Realizar negocios económicos inmobiliarios y obtener comisiones razonables;
Los corredores asistentes de bienes raíces tienen los siguientes derechos:
(1) El derecho a unirse a organizaciones económicas de bienes raíces;
(2) Ayudar a los corredores de bienes raíces en el manejo de asuntos económicos, obtener una remuneración razonable;
3. Obligaciones que deben cumplir los agentes de bienes raíces y sus asistentes. .
(1) Cumplir con las leyes, regulaciones, regulaciones de gestión de la industria relevantes y ética profesional.
② No puede ser empleado por dos o más instituciones económicas de bienes raíces para realizar negocios al mismo tiempo; tiempo
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(3) Aceptar la educación vocacional continua y mejorar continuamente los estándares profesionales;
(4) Revelar información relevante al cliente, proteger completamente los derechos del cliente; e intereses, y completar el negocio confiado;
⑤Guardar secretos comerciales para los clientes.
El significado del verbo (abreviatura del verbo) el mercado inmobiliario
El significado del mercado inmobiliario se puede dividir en sentido amplio y restringido.
El mercado inmobiliario en sentido estricto se refiere a locales comerciales dedicados a transacciones inmobiliarias, arrendamientos, hipotecas y otras actividades comerciales, principalmente bolsas de bienes raíces.
El mercado inmobiliario en un sentido amplio se refiere a la suma de relaciones de transacciones inmobiliarias en toda la sociedad. Un mercado inmobiliario completo es un sistema integral compuesto por sujetos de mercado, objetos, medios, precios y capital. mecanismos de funcionamiento y otros elementos.
6. Características del mercado inmobiliario
1. Información insuficiente del mercado. Los precios no se divulgan y existe una falta de comunicación entre compradores y vendedores, que a veces no refleja verdaderamente el valor de la propiedad.
2. El mercado es regional porque no es fijo, no puede circular y obviamente es regional.
3. Debido a su largo ciclo de producción y su gran inversión, el mercado no es sensible a los cambios a corto plazo en la oferta y la demanda de materias primas.
4. El monopolio del mercado y la competencia coexisten, y la tierra y los bienes inmuebles están monopolizados por el Estado.
5. El mecanismo de ajuste del mercado y el mecanismo de ajuste planificado tienen la misma función.
7. Clasificación del mercado inmobiliario
El mercado inmobiliario se divide en dos categorías: mercado inmobiliario y mercado inmobiliario.
◆El mercado inmobiliario se puede dividir en mercado de transferencia de terrenos, mercado de transferencia de derechos de uso de terrenos (mercado primario) y mercado de transferencia de derechos de uso de terrenos (mercado secundario) según la forma de circulación.
◆El mercado inmobiliario se puede dividir en tres tipos según la forma de circulación: mercado de compra y venta, mercado de arrendamiento de viviendas y mercado de transacciones de viviendas.