¿Se han reducido las tasas de interés hipotecarias, se ha reducido el costo de comprar una casa y el mercado inmobiliario está listo para el desarrollo?
文丨子木
1
Es difícil
El 17 de febrero, el banco central anunció que llevaría a cabo una encuesta de 200 operaciones de facilidad de préstamo a mediano plazo (MLF) de mil millones de yuanes y operaciones de recompra inversa de 100 mil millones de yuanes a 7 días.
Entre ellos, la operación de línea de crédito a mediano plazo por valor de 200 mil millones de yuanes a un año, la tasa de interés ganadora es del 3,15%, una disminución de 10 puntos básicos con respecto a la vez anterior.
Esto también significa que hay al menos 10 puntos básicos de margen para un recorte de tipos de interés en la LPR (Loan Prime Rate) el 20 de febrero.
Con este "recorte de tipos de interés" específico, el banco central dijo que tenía como objetivo aliviar eficazmente los costes de financiación de las empresas en zonas gravemente afectadas por la epidemia, para que todos puedan sobrevivir estos pocos meses.
Pero también sabemos que si un recorte de 10 puntos básicos en la tasa de interés a cinco años se hace realidad, el impacto en el mercado inmobiliario será evidente. Entre los préstamos a medio y largo plazo, los préstamos inmobiliarios, especialmente los préstamos personales para la compra de viviendas, representan una proporción muy grande. Esta reducción explícita de los tipos de interés del FML equivale en realidad a una reducción indirecta de los tipos de interés hipotecarios, lo que es bueno para la propiedad. mercado.
Recuerde que la última vez que el “recorte de tipos de interés” del MLF benefició al mercado inmobiliario fue el 20 de noviembre de 2019. Ese día, se llevaron a cabo operaciones del MLF por valor de 400 mil millones de yuanes y la LPR en 5 años cayó en 5 puntos básicos hasta el 4,80%, que era una nueva LPR que se redujo por primera vez desde su debut.
Esto provocó una ligera caída en la tasa de interés hipotecaria nacional después de aumentar durante medio año, que fue incluso inferior a la tasa de interés de referencia del 4,9% antes del "cambio de ancla". opinión pública constante del mercado y atrajo mucha atención del mercado.
Como se mencionó anteriormente, los tipos de interés hipotecarios son uno de los factores más importantes que afectan al mercado inmobiliario.
La reducción de los tipos de interés hipotecarios ha reducido la carga sobre los compradores de viviendas, y el sentimiento positivo sobre la compra de viviendas se multiplicará, provocando un rápido repunte de los precios de la vivienda. Esto sucedió después de la crisis financiera de 2008, después del SARS de 2003 y en 2015, cuando comenzó el mercado inmobiliario de Shanghai.
Entonces, ¿cuál es la relación entre MLF y LPR? ¿Continuará la tendencia a la baja de los tipos de interés hipotecarios? ¿Cuál es el mensaje para los compradores de vivienda? Este es el problema que Zimu resolverá para todos hoy.
2
MLF y LPR
¿Cuál es la relación entre MLF y LPR?
Este tema se ha mencionado en muchos artículos anteriormente. Lo reiteraré nuevamente hoy porque es la base cognitiva para que los compradores de viviendas juzguen la tendencia de las tasas de interés hipotecarias y es muy importante.
MLF, comúnmente conocido como fideos picantes, es una herramienta de política monetaria utilizada por el gobierno central para inyectar moneda en el mercado a través de bancos comerciales.
La operación específica es que el banco central presta dinero a los bancos comerciales y a los bancos de políticas mediante licitaciones, y los bancos deben prometer bonos del tesoro, letras del banco central, bonos financieros de políticas y bonos de crédito de alta calidad para el banco central. Una vez que los bancos comerciales reciben el dinero, deben otorgar préstamos específicos a las regiones y empresas a las que el gobierno central quiere ayudar.
Por eso la FML también se llama el "ancla de las tasas de interés".
¿Qué significa LPR?
El nombre científico es tasa de interés base del préstamo. El mecanismo de fijación de precios utiliza la tasa de interés de operación de mercado abierto más puntos, que está vinculado a este "ancla".
Todos sabemos que el proceso de generación de LPR se basa en que los 18 bancos cotizantes suman puntos al MLF para llegar al precio inicial, y luego el precio se determina eliminando el valor más alto y el valor más bajo. que es LPR.
La relación entre ambos es:
Tipo de interés LPR = tipo de interés MLF publicado por el banco central + los puntos de cotización mensuales promedio de 18 bancos.
Debido a que el préstamo para compra de vivienda es un préstamo a largo plazo, pertenece a la tasa de interés LPR de "más de 5 años".
Luego concluimos: cuando se reduce la FML, las tasas de interés hipotecarias tendrán un impulso a la baja, que es una relación en la misma dirección. Esta vez, el tipo de interés ganador del FML es del 3,15%, 10 puntos básicos menos que la vez anterior. Hay margen para una reducción de 10 puntos básicos en los tipos de interés hipotecarios.
2
Tendencias actuales de las tasas de interés
De hecho, en comparación con el impacto de la FML en las tasas de interés hipotecarias, el "margen promedio" cotizado mensualmente por 18 bancos es más flexible Estos son los datos a los que debemos prestar más atención. En la actualidad, también se encuentra en una tendencia a la baja.
Tomando como ejemplo datos recientes, en enero de 2020, los tipos de interés medios nacionales para préstamos para primera vivienda y segunda vivienda cayeron durante dos meses consecutivos, hasta el 5,51% y el 5,82% respectivamente, en un mes. disminución intermensual de 1BP y 2BP respectivamente. (1BP=0,01%)
Entre ellas, ciudades de primer nivel como Beijing, Shanghai, Guangzhou y Shenzhen también han experimentado una fuerte tendencia a la baja en las tasas de interés para los compradores por primera vez. Especialmente en Shanghai, la tasa de interés de los préstamos para la primera vivienda se ha reducido en 5 puntos porcentuales mes a mes y actualmente es tan baja como el 4,82%, un mínimo histórico en dos años y medio, lo que la convierte en la ciudad con la tasa de interés más baja para la primera vivienda. Tasa de interés de préstamos hipotecarios en el país.
Actualmente, la ciudad con el tipo de interés hipotecario más alto de China es Nanning, Guangxi, con un tipo tan alto como el 6,27%. Si se comparan Shanghai y Nanning y se compra una casa por valor de 5 millones y el principal y los intereses se reembolsan en cantidades iguales durante 20 años, la diferencia en los intereses pagados entre las dos alcanzará los 690.000 yuanes.
La tendencia general a la baja de las tasas de interés hipotecarias también se refleja en las ciudades de segundo nivel. En los datos de enero de 2020, se utilizaron como objeto de investigación 30 ciudades importantes, a 20 de ellas se les redujeron las tasas de interés hipotecarias y a 10 de ellas se les aumentaron las tasas hipotecarias. Predomina la tendencia a la baja.
Por supuesto, pensando en términos inversos, las reducciones más fuertes en las tasas de interés hipotecarias se dan en lugares donde el valor del mercado inmobiliario es bajo y hay una burbuja. Un recorte temprano de los tipos de interés estimula el mercado inmobiliario y es evidente que no hay confianza en el mercado.
Entre ellos, Harbin tiene el mayor ajuste a la baja, alcanzando los 23 BP; Wuxi tiene el mayor ajuste al alza, alcanzando los 5 BP. Por eso, a veces comprar una casa es comprar una oportunidad.
En el pico de 2019, los precios de la vivienda en Harbin aumentaron y los préstamos hipotecarios de algunos bancos aumentaron un 20%, alcanzando el 5,88%. Sin embargo, en enero de 2020, el algoritmo de la tasa de interés se cambió y se redujo directamente en más. de 20 BP al 5,21%. Calculado sobre la base de un préstamo de vivienda de 1 millón y un plazo de amortización de 30 años, se han ahorrado casi 150.000 yuanes, lo que equivale a los ingresos de un trabajador medio en Harbin durante 1 o 2 años.
Las tasas de interés de los préstamos en Wuxi, Nanning, Suzhou y Zhengzhou son actualmente relativamente altas porque los precios de la vivienda subieron contra el mercado en 2019, violando gravemente el tono general de la regulación del mercado inmobiliario y siendo considerados ejemplos típicos de establecer "ejemplos". Además, también están clasificadas Huizhou, Wuhan, Nanchang, Hefei y otras ciudades.
Pero a continuación, podemos ver que básicamente no hay motivación para aumentar las tasas de interés hipotecarias en todas las ciudades, y básicamente están en una tendencia a la baja.
3
Tendencias futuras de las tasas de interés
El 3 de febrero, el banco central emitió un anuncio para lanzar una recompra inversa a 7 días por valor de 900 mil millones de yuanes a través de tasas de interés. licitación y una operación de recompra inversa de 14 días de 300 mil millones de yuanes, y la tasa de oferta ganadora se ha reducido en 10 BP en comparación con la última vez.
El 17 de febrero, el banco central anunció que llevaría a cabo 200 mil millones de yuanes en operaciones de facilidad de préstamo a mediano plazo (MLF), 100 mil millones de yuanes en operaciones de recompra inversa a 7 días y 200 mil millones de yuanes en Operaciones de crédito a medio plazo a 1 año, el tipo de interés de la oferta ganadora fue del 3,15%, una disminución de 10 puntos básicos con respecto a la vez anterior.
En el futuro, habrá cada vez más noticias políticas sobre recortes específicos de las tasas de interés a través del FML. Al mismo tiempo, para estimular la recuperación de la economía real, las tasas de interés del FML continuarán. caer.
Esta también es una solución inútil para responder a emergencias epidémicas. Si se calcula sobre la base del PIB de China de 100 billones de dólares en 2019, una estimación conservadora durante la epidemia sería que China perdería entre 300 y 500 mil millones de yuanes cada día. Esto no incluye el impacto de la epidemia en el mercado posterior.
Por supuesto, el actual coeficiente de inflación social sigue siendo muy alto. El gobierno central no puede liberalizar significativamente la política monetaria, de lo contrario provocará una reacción de precios. Sólo puede fluir lentamente a través del FML y no viola el "pequeño". postura de "goteo hacia abajo".
Pero siempre decimos que una gota de agua penetra en una piedra, y una gota de agua forma un río, mientras el agua nutre la tierra, también se desbordará y desembocará en otros cauces. El mercado inmobiliario es así: las tasas de interés hipotecarias seguirán cayendo con la tendencia del agua y el impulso para la compra de viviendas seguirá acumulándose.
Los bienes raíces son actualmente la principal fuente de financiación para la mayoría de las ciudades. Cuando la epidemia termina, todos pueden amarlos pero no odiarlos. Incluso si los precios de la vivienda son altos, no hay motivación para aumentar las hipotecas. tipos de interés para suprimir la demanda. En cambio, intentaron encontrar formas de rescatar el mercado.
Hace unos días, Shanghai, Xiamen, Wuxi, Xi'an, Nanchang y otras ciudades emitieron políticas para salvar a los promotores. A continuación, más ciudades seguirán relajando las políticas para estimular la demanda de compra de viviendas y salvar a la población. mercado. Por ejemplo, Hengyang, Hunan, introdujo recientemente 17 nuevas políticas para acelerar los préstamos bancarios y subsidiar los impuestos sobre las escrituras para la compra de viviendas.
Los recortes específicos de los tipos de interés se suceden uno tras otro, los tipos de interés hipotecarios siguen cayendo, los promotores venden casas con descuentos y las políticas de liberalización de los gobiernos locales estimulan el mercado inmobiliario... Esta situación es muy similar a la que siguió al SARS en 2003.
4
Algunas sugerencias
Para los lectores que necesiten comprar una casa este año, les daré algunas sugerencias más:
1 Los lectores de ciudades de primer y segundo nivel deben prestar atención a la tendencia de la epidemia. Después de la epidemia, la primera etapa de recuperación del mercado inmobiliario es el mejor momento para subirse a bordo este año. Los niveles tercero y cuarto fijan su plazo para finales de 2020 porque la motivación para comprar casas es limitada.
2. Aunque habrá una gran cantidad de desarrolladores vendiendo con descuentos en el futuro, no debes seguir las opiniones de otros y obtener precios bajos. Primero debe llamar a la oficina de ventas para averiguarlo claramente. El primer lote de casas vendidas con descuento debe ser difícil de vender y los desarrolladores no abandonarán las "casas en lote" verdaderamente valiosas a menos que sea necesario.
3. Todavía hay oportunidades en el mercado de la vivienda de segunda mano, especialmente en las ciudades de tercer y cuarto nivel. Después de esta epidemia, el mercado de la vivienda de segunda mano se verá muy afectado. En el enorme pozo, hay muchas casas de segunda mano de alta calidad que tienen un precio inferior al de mercado y están ansiosas por cobrar. Hay que tener paciencia para encontrarlas. Publicaré un tutorial a continuación.
4. La tendencia a la baja de los tipos de interés hipotecarios es una tendencia. Cada ajuste a la baja aumenta la confianza en el mercado inmobiliario. Después de varios ajustes a la baja consecutivos, aparece el valor mínimo. Si su ciudad introduce una política para reducir los pagos iniciales para la primera o segunda vivienda después de la epidemia, entonces tome una decisión. Si ha vivido estas rondas del mercado inmobiliario, sabrá que cada repunte de los precios de la vivienda se basa en que "alguien le llama para comprar una casa".