¿Cómo afrontar los diferentes derechos de uso de viviendas y terrenos?
Nuestro país implementa un sistema económico básico en el que la tierra es de propiedad estatal y colectiva. Los particulares pueden disfrutar de la propiedad de los edificios, pero la propiedad de las viviendas sigue perteneciendo al Estado o al colectivo. Por lo tanto, la ley de derechos de propiedad de nuestro país adopta la segunda opción mencionada anteriormente, que estipula que una cosa es el terreno (bienes raíces) y otra los edificios (bienes inmuebles). Bajo la premisa de que el terreno y las edificaciones son dos cosas (bienes inmuebles), para evitar complicar las relaciones jurídicas causadas por edificaciones y fincas pertenecientes a diferentes entidades, los artículos 146, 147 y 6547 de la Ley de Propiedad estipulan que las edificaciones tienen carácter obligatorio. requisito de que la propiedad y el derecho de uso de la vivienda pertenezcan a la misma persona, y que el edificio y la vivienda estén hipotecados juntos, lo que es el llamado principio de "casa va con casa".
De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 146, cuando se transfiera, permute, invierta o done el derecho de uso de un terreno edificable, se enajenarán conjuntamente las edificaciones, estructuras e instalaciones auxiliares anejas al terreno. Según el artículo 147, si un edificio, estructura y sus instalaciones auxiliares se transfieren, intercambian, financian o donan, los derechos de uso del suelo para la construcción dentro del área ocupada por el edificio, la estructura y las instalaciones auxiliares se enajenarán juntos. Estas dos disposiciones estipulan el principio de que la propiedad de la vivienda y los derechos de uso de la misma deben enajenarse juntos, es decir, el principio de "las casas están en todas partes y la tierra sigue a las casas" en el caso de transferencia de derechos.
Según el artículo 182 de la Ley de Derechos de Propiedad, si un edificio está hipotecado, también estarán hipotecados los derechos de uso del suelo para la construcción dentro del área ocupada por el edificio. Si se hipoteca el derecho de uso de un terreno edificable, las edificaciones que se encuentren en el terreno se hipotecarán conjuntamente. Si el deudor hipotecario no hipotecare los bienes juntos de conformidad con lo dispuesto en este artículo, los bienes hipotecados se considerarán hipotecados juntos. Este artículo estipula el principio de que los edificios y las viviendas deben hipotecarse juntos, es decir, en el caso de la hipoteca, el principio de "las casas están en todo el terreno y el terreno con las casas".
Las disposiciones mencionadas anteriormente de la "Ley de derechos de propiedad" estipulan con mucha precisión el principio de "en cualquier lugar, en cualquier lugar, con la casa" y no hay lugar para la ambigüedad. La clave es que la agencia de registro debe hacerla cumplir estrictamente. Puede deberse a que las agencias de registro de bienes raíces no están unificadas. La agencia de registro de bienes raíces se especializa en el registro de transferencias de propiedad de viviendas y el registro de hipotecas de viviendas, mientras que la agencia de registro de tierras se especializa en el registro de transferencias de derechos de uso de la tierra y el registro de hipotecas de tierras. coordinarse entre sí, lo que en realidad resulta en un "registro de bienes raíces" El fenómeno deformado de la "separación" significa que la propiedad de la vivienda y los derechos de uso de la tierra pertenecen a diferentes entidades, y las hipotecas de viviendas y de terrenos pertenecen a diferentes entidades. Para solucionar por completo el problema de la separación de locales y terrenos, se necesita una agencia de registro unificada. Sin embargo, lidiar con la separación de premisas no es difícil en realidad.
Los derechos de propiedad de la vivienda y de uso del suelo pertenecen a diferentes entidades, y todos los derechos están sujetos a restricciones. Los propietarios de viviendas no pueden vender sus casas y los titulares de derechos de uso de la tierra no pueden usar ni vender sus tierras. La solución es: o el propietario de la casa obtiene los derechos de uso de la tierra, o el propietario de los derechos de uso de la tierra obtiene la propiedad de la casa.
Responda ahora la pregunta: cuando las casas y los terrenos se hipotecan por separado, uno de los derechos garantizados generalmente expirará primero, y el acreedor hipotecario cuyo reclamo garantizado expira primero solicitará al Tribunal Popular la ejecución obligatoria de la hipoteca. , mientras que el otro tendrá un crédito garantizado que aún no ha vencido. La solución es: una vez que el tribunal acepta la solicitud de ejecución de una hipoteca, se considerará que los derechos del acreedor garantizados por la otra hipoteca son exigibles al mismo tiempo. El tribunal ejecutará las dos hipotecas juntas y encomendará la subasta de la otra. propiedad (independientemente de la casa). propiedad y derechos de uso de la tierra). Si el monto obtenido en la subasta excede el monto total de los dos créditos garantizados por las dos hipotecas, la implementación es relativamente simple. Solo necesita liquidar los dos créditos (principal e intereses) en su totalidad y luego devolver el monto restante. al deudor hipotecario.
Si el producto de la subasta no es suficiente para liquidar el importe total de los créditos garantizados por las dos hipotecas, su ejecución será un poco más complicada. Se recomienda que el tribunal aplique por analogía el último párrafo del apartado 1 del artículo 199 de la Ley de Propiedad: "Si el orden es el mismo, el reembolso será proporcional al importe de los derechos del acreedor". Supongamos que la hipoteca de la vivienda garantiza 2 millones de reclamaciones y la hipoteca del terreno garantiza 6,5438+0 millones de reclamaciones. La proporción de las dos reclamaciones es 2: 654,38+0. Los ingresos de la subasta son 6,5438+0,5 millones. Se liquidará y se liquidarán 500.000 terrenos. Según los principios del Derecho civil, es evidente que la parte impaga de los derechos de acreedor del segundo acreedor hipotecario no se extingue y también puede reclamar una indemnización al deudor como derecho de acreedor quirografario.