Los bienes raíces y la tierra no son consistentes. ¿Cómo interpretar la normativa registral de bienes raíces o la ley de derechos de propiedad?
Propósito de la investigación: analizar los métodos de manejo reales actuales de las agencias de tasación de activos de Shanghai para usos inmobiliarios inconsistentes y proponer soluciones.
1. Análisis de las manifestaciones y causas de los usos inmobiliarios inconsistentes
Basado en la investigación del autor y el resumen de casos de valoración inmobiliaria de algunas agencias de valoración de Shanghai, las principales razones de Los usos inmobiliarios inconsistentes que se encuentran actualmente en la valoración son: Hay varias situaciones:
1. El propósito del registro de la tierra es inconsistente con el propósito del registro de la casa.
Debido a que las leyes y regulaciones de mi país sobre el registro y administración de derechos inmobiliarios adoptan el método de registrar los derechos de uso de la tierra y los edificios por separado, el departamento de tierras emite certificados de uso de la tierra y el departamento de administración de vivienda emite la propiedad de la vivienda. certificados. Los sistemas de clasificación basados en los dos registros son diferentes, lo que da como resultado que los certificados de derechos de uso de la tierra que registran el uso de los derechos de uso de la tierra sean incompatibles con los certificados de propiedad de viviendas que registran el uso de casas y edificios. Además, en el proceso real de solicitud de certificados de bienes raíces, hay situaciones en las que los derechos de uso de la tierra y los tiempos de registro de construcción correspondientes son diferentes, lo que también conduce a diferencias en el uso de la tierra y el uso de la vivienda.
Por ejemplo, el terreno está registrado para uso industrial, y las casas y edificios están registrados para uso de oficinas; o el terreno está registrado para uso residencial, y las casas y edificios están registrados para uso comercial.
2. El propósito registrado de la orden es inconsistente con el propósito real o el propósito planificado.
El objeto del registro del certificado se refiere al uso legal de terrenos y viviendas. Sin embargo, con el desarrollo de la reforma y apertura y la urbanización, con la expansión del alcance urbano y el ajuste del diseño de planificación de la productividad urbana, la ubicación de parcelas específicas ha cambiado. Esto conduce a una contradicción entre el valor potencial y el valor en uso de la tierra a los efectos del registro del certificado de derechos. Especialmente cuando el valor potencial de la tierra es mayor que el valor de uso original de la tierra, los usuarios de la tierra tendrán una. deseo más fuerte de cambiar el uso original de la tierra y aprovechar el valor potencial de la misma. Debido al retraso en el trabajo del departamento de registro de bienes raíces o a la escasa conciencia jurídica de los titulares de derechos inmobiliarios, a menudo se produce el fenómeno de discrepancia entre el propósito registrado del certificado de bienes raíces y el propósito real.
Si el inmueble ha sido renovado durante el uso y se ha cambiado el uso, pero no se ha modificado la garantía en el tiempo. Por ejemplo, las fábricas industriales originales en el área urbana se pueden convertir en edificios de oficinas, comerciales, hoteleros y de otro tipo, o el uso real de edificios industriales o residenciales en el área urbana se puede transformar en negocios derribando muros y abriendo tiendas en las calles. calle.
La situación anterior también muestra que el uso real del inmueble es legal, pero no necesariamente cumple con el plan de desarrollo urbano o el uso real del inmueble es ilegal, pero no necesariamente; Cumplir con el plan de desarrollo urbano.
3. Incompletitud del propósito del registro de la orden.
Las "Reglas de Registro de Tierras" aprobadas por la antigua Oficina Nacional de Administración de Tierras estipulan que la columna de uso de la tierra en el certificado de derecho de uso de la tierra debe completarse con el uso principal de la parcela. En la valoración de bienes raíces, a menudo se encuentra que el certificado de uso de suelo está registrado para un uso, pero durante la inspección in situ se descubre que existen otros usos. Por ejemplo, el terreno es de uso industrial, y las viviendas principales adosadas al mismo también son de uso industrial, pero algunas de las viviendas son de uso de oficina o residencial.
4. Uso inconsistente causado por registro incorrecto del título de propiedad inmobiliaria.
Esta situación es poco común, pero ocurre en la práctica. Por ejemplo, el autor se encontró una vez con un caso en el que el uso real del terreno y las casas era para oficinas. El uso de la propiedad no cambió durante el uso real. Sin embargo, el uso del terreno y las casas registrado en el certificado de propiedad inmobiliaria. era industrial Después de la verificación con el departamento emisor correspondiente, se confirmó como un error de registro al emitir el certificado.
La segunda es la situación actual, los métodos y bases de valoración y tratamiento cuando los usos de los inmuebles son incompatibles.
1. Evaluar en función del propósito del registro de la orden.
Los tasadores que sostienen esta opinión se basan en el estándar de valoración inmobiliaria, es decir, el uso del inmueble debe ser legal, independientemente de su uso real actual y debe basarse en el certificado inmobiliario. (incluido el certificado de derecho de uso de la tierra y el certificado de propiedad de la vivienda) se evalúa para su finalidad registrada. Su ventaja es que cumple con lo dispuesto en leyes y reglamentos como el "Reglamento de Registro de Bienes Raíces" y las "Normas de Valoración de Bienes Raíces" y cumple con el principio legal de uso de los inmuebles. Sin embargo, su desventaja es que ignora el. principio del mayor y mejor uso de los bienes inmuebles hasta cierto punto, y al mismo tiempo distingue entre edificios y terrenos. Cuando los fines registrados del certificado de propiedad son inconsistentes, el conflicto aún no se puede resolver.
2. Evaluar según el uso real.
Los tasadores que sostienen este punto de vista creen que el uso real del inmueble refleja la racionalidad de su existencia, y la base subyacente es que el usuario del inmueble siempre utilizará el inmueble de acuerdo con el Los más altos y mejores principios del sector inmobiliario. Su ventaja es que incorpora los mejores y más altos principios del uso de bienes raíces, pero su desventaja es que ignora la legitimidad del uso de bienes raíces.
3. Evaluar la finalidad del registro y el uso real de los warrants.
Los tasadores que sostienen este punto de vista creen que el uso registrado de los bienes inmuebles y el uso real de los bienes inmuebles deben considerarse de manera integral al emitir juicios.
Si se considera que el uso del certificado inmobiliario es incompatible con el uso previsto, se evaluará según el propósito del certificado si el uso real del inmueble es incompatible con el; uso del certificado, se evaluará de acuerdo con el uso real, pero el informe de evaluación se explicará con los materiales de apoyo pertinentes. Su ventaja es que incorpora de manera integral el principio de legalidad y el mayor y mejor valor de uso de los bienes inmuebles, y protege los derechos e intereses de los activos de propiedad estatal desde la perspectiva de proteger los activos de propiedad estatal contra su pérdida. Pero la desventaja es que a veces estás perdido o no tienes pruebas suficientes, es decir, no cumple con el principio de legalidad del uso inmobiliario y no cumple con el mayor y mejor valor de uso.
Tres. Discusión sobre métodos de evaluación y manejo cuando los usos de los inmuebles son inconsistentes.
El precio de mercado de los bienes inmuebles es la base para la valoración de bienes raíces. El precio mencionado en la valoración de bienes raíces general se refiere al precio de mercado de los bienes raíces, que es lo que la gente suele llamar el precio objetivo y razonable. bienes raíces. Aunque la evaluación real no es necesariamente el precio de mercado del inmueble, sino el precio normal del inmueble bajo ciertos supuestos, el precio de mercado es la referencia para el precio del inmueble bajo todos los propósitos, bases de evaluación y restricciones de evaluación. En vista de la incertidumbre sobre el uso de los bienes inmuebles, ¿cómo establecer científica y razonablemente el uso del suelo en la definición del precio del suelo en función de los precios de mercado? Con base en la comprensión del autor de las leyes y regulaciones inmobiliarias relevantes y la teoría de valoración de bienes raíces, tengo las siguientes sugerencias:
1. Cuando el uso del suelo es inconsistente con el uso de la vivienda.
Algunas personas dicen que la casa puede ir a cualquier parte; otros dicen que el terreno se mueve con la casa; de hecho, la premisa es que es un todo orgánico, y nadie puede prescindir del otro; Si no se construyen casas en la tierra, la tierra será inútil y el valor del terreno no existirá. Construir una casa no está en el suelo, sino en un castillo en el aire, que en realidad no existe. Sin embargo, según la opinión popular sobre la valoración de bienes inmuebles en el extranjero: la tierra tiene valor y la mejora es el valor de contribución. La tierra puede obtener primero todos los beneficios de los bienes inmuebles o puede obtener primero todos los beneficios de las mejoras. (Este punto de vista proviene de "Real Estate Valuation (11.ª edición)" compilado por el American Valuation Institute.) Por lo tanto, cuando el uso del suelo es incompatible con el uso de la vivienda, el uso del suelo debe prevalecer.
2. Cuando la finalidad registrada del warrant sea incompatible con la finalidad real.
Depende principalmente de cuál de los dos cumple con el propósito previsto. Si el uso real se puede ver a partir de los datos de planificación urbana y existen indicadores de planificación claros, el uso del suelo se puede establecer en función del uso real (uso planificado).
Si el certificado de propiedad del suelo es para uso industrial, pero según la información urbanística obtenida de la consulta, la zona donde se ubica el terreno se enfrenta a demolición, y el uso futuro del suelo es vivienda comercial. Las condiciones de planificación son claras y la evaluación puede basarse en el uso previsto.
3. Cuando la finalidad del registro del título concuerde con la finalidad real.
Cuando el propósito registrado en el certificado de propiedad de la tierra (propósito real) sea consistente con el propósito planificado, prevalecerá el propósito registrado en el certificado de propiedad de la tierra (propósito real).
Cuando el uso registrado (uso real) del título de propiedad del suelo sea incompatible con el uso previsto, si el terreno a tasar ha sido incluido en el plan de construcción, demolición y reconstrucción urbana, el valor del suelo será se creará para reflejar la planificación urbana y el valor del suelo guiará el uso del suelo. De acuerdo con el modelo de construcción y operación urbana, el uso del suelo debe establecerse en función del uso del suelo planificado;
Si el terreno se a evaluar no está incluido en el plan de construcción, demolición y reconstrucción urbana, su uso del suelo debe registrarse con el certificado correcto en las condiciones de utilización actuales. Prevalecerá el propósito (uso real).
4. Cuando la finalidad del registro del título no sea integral.
Cuando el terreno a valorar tenga uno o más usos secundarios además del uso principal registrado en el certificado, el uso del suelo se determinará con base en la relación intrínseca entre el uso principal y el uso secundario. Si el uso secundario de la tierra es auxiliar al uso principal y sirve al uso principal, y existe una estrecha conexión interna entre ambos, entonces el uso de la tierra debe basarse en el uso principal si no existe una conexión interna necesaria entre los dos; El uso secundario y el uso principal, ya sea que se use dos veces o no, no afectará la función del uso principal. El uso del suelo en este momento debería ser principalmente una mezcla de uso primario y uso secundario.
5. Cuando el uso del suelo sea muy especial y difícil de clasificar.
La norma nacional "Reglamento de Valoración de Suelos Urbanos" estipula que en la valoración de bienes raíces, los usos del suelo se pueden dividir principalmente en las siguientes categorías: (1) suelo residencial (2) terreno industrial; y suelo turístico, de entretenimiento; (4) aprovechamiento integral del suelo; (5) suelo para educación, ciencia y tecnología, cultura, salud, deportes, etc. Sin embargo, las clasificaciones de uso de la tierra en bienes raíces y tasaciones no se corresponden uno a uno con las clasificaciones de uso de la tierra en el registro de tierras. Dado que la clasificación del uso de la tierra en el registro de la tierra es más detallada que en la evaluación de la tierra, existe un problema de clasificación al pasar de la clasificación del uso de la tierra en el registro de la tierra a la clasificación del uso de la tierra en la evaluación de la tierra (especialmente cuando se utiliza el método de corrección del coeficiente de precio de referencia de la tierra hora ). Cuando el propósito del registro de tierras es muy especial o la clasificación del uso de la tierra en el registro de tierras no está estandarizada y específica, a veces es difícil clasificar el uso de la tierra durante la valoración de la tierra. En este momento, al establecer el uso del suelo, es necesario observar los tipos de uso del suelo alrededor del terreno. Se recomienda clasificar según los principales usos del suelo alrededor del terreno.
6. Cuando la finalidad del registro del justificante sea errónea.
Esta situación generalmente debe confirmarse mediante investigación y verificación. Si efectivamente se trata de un error de registro cometido por el departamento emisor, se le debe recordar de inmediato que haga las correcciones. y será evaluado y considerado en base al uso corregido.
Cuatro. Resumen de opiniones prácticas sobre valoración cuando el uso de un inmueble es incierto.
Basado en la experiencia práctica, a continuación se presentan las sugerencias de evaluación y manejo de varios casos resumidas por el autor:
Sugerencias y opiniones de verbos (abreviaturas de verbos)
La discusión anterior aborda sólo algunas sugerencias e ideas dentro del alcance de los ajustes que puede realizar el evaluador. Si realmente implica la necesidad de cambiar el uso previsto y registrar el certificado de uso, entonces implica la contradicción entre la legalidad del uso real y la naturaleza científica del uso previsto. En realidad, muchos proyectos inmobiliarios obtuvieron sus garantías antes y los usos planificados de la ciudad se han ajustado en consecuencia para satisfacer las necesidades del desarrollo urbano. En este momento, habrá un conflicto entre la legalidad del uso real del inmueble y la naturaleza científica del uso planificado.
Es cierto que en una sociedad jurídica sólida, la legalidad es el criterio principal para juzgar si algo es oportuno. Si es ilegal, pierde su fundamento. Sin embargo, en esta etapa, nuestro país todavía se encuentra en el período de transición de la reforma del sistema económico y aún está lejos de un sistema económico de mercado socialista maduro. Debido al carácter rezagado de la ley, en este caso, simplemente enfatizar el propósito del registro de la orden puede no estar en consonancia con las leyes generales del desarrollo social y económico. Por lo tanto, se espera que los departamentos pertinentes aceleren la formulación y revisión de las leyes y reglamentos pertinentes y, al mismo tiempo, aceleren la actualización oportuna del registro de uso de bienes raíces para garantizar que el uso real de los bienes raíces sea consistente con el uso registrado de la orden.
Lo anterior es mi opinión personal. Si hay alguna inexactitud, solicite a los expertos que la critiquen y corrijan.