Negociación de demolición: habilidades de negociación de demolición y análisis de casos
Cinco consejos para unas habilidades de negociación de demolición 1: Recopilar la información relevante necesaria
La información nos ayuda a "conocernos a nosotros mismos y al enemigo" y mejorar nuestra fuerza y confianza en la negociación. La información a recolectar incluye:
(1) ¿Por qué se debe demoler el lote? ¿Cuál será el uso de esta área después de que sea demolida según el plan? Diferentes usos tienen diferentes coeficientes de compensación.
(2)¿Quién es responsable de la demolición? ¿Tiene un permiso de demolición? ¿Quién es la agencia de servicios de reubicación?
(3) ¿Cuál es la composición de los negociadores de la otra parte? ¿Quién es el negociador principal? ¿Cuál es su puesto, antecedentes, personalidad y pasatiempos?
(4) ¿Quién es la agencia de tasación de demolición? Si se ha realizado una evaluación, ¿cómo obtengo el informe de evaluación?
(5) ¿Dónde es más razonable el informe de evaluación? ¿Dónde puedo solicitar una reevaluación? ¿Hay propiedades que se han pasado por alto de forma intencionada o no?
(6) ¿Son legales los procedimientos de trabajo y contenidos del demoledor o agencia de servicios? ¿Ante quién debo quejarme si hay una violación de la ley?
(7) ¿Han llegado otras empresas a un acuerdo de compensación por demolición? ¿Cuánta compensación? ¿Cuáles fueron las ganancias y pérdidas de sus negociaciones?
Consejo 2 para la negociación de demolición: Organice estratégicamente el momento y el lugar de las negociaciones
La procrastinación es una estrategia de tiempo muy útil en las negociaciones de demolición. Para los propietarios de automóviles, el tiempo no cuesta casi nada. Para los desarrolladores, el tiempo tiene enormes costos financieros y de oportunidad. Por lo tanto, al comienzo de la negociación, el enfoque más estratégico es no permitir que la otra parte encuentre a nadie y no tenga ningún contacto con la otra parte. Deje que otros hablen primero y manténgase al tanto de sus avances como base favorable para sus propias negociaciones. Cuanto más avanzan, más quieren los demoledores terminar todo lo más rápido posible. Cuando sólo queden una o dos casas, será más fácil para los demoledores ceder.
En términos de selección de ubicación, nunca tome la iniciativa de ir a la oficina de la otra parte para negociar. Si toma la iniciativa de ir a la oficina de la otra parte, la otra parte pensará que realmente quiere demolerla y exigirá una compensación. Facilite a la otra parte encontrar su propia empresa y encontrarle a usted. También facilita que la otra parte organice hábil y estratégicamente personal para interferir o interrumpir el proceso de negociación durante el proceso de negociación.
Consejo 3 para la negociación de demolición: forme un equipo de negociación
Debido a que la cantidad de propiedad involucrada en las negociaciones de demolición suele ser relativamente grande (decenas de millones o decenas de millones), el contenido Es complejo y altamente profesional. El propietario no puede hacerlo solo y necesita formar un equipo de consultores de negociación. Se debe formar un equipo de consultores a más tardar antes de que la agencia de evaluación ingrese a la fábrica para su evaluación. Una vez que salga el informe de evaluación, será más pasivo, dejando mucho margen de maniobra. Los miembros del equipo de negociación de demolición deben estar compuestos por el siguiente personal:
(1) El propietario está familiarizado con la situación básica de su propia empresa y es responsable de la selección y toma de decisiones de los asuntos importantes. y la firma final del acuerdo de compensación;
( 2) Los consultores de negociación son responsables de la preparación de la negociación, la recopilación y el análisis de información relevante, el juicio de la situación de la negociación, el control del proceso de negociación, la selección del enfoque y la secuencia de la negociación. , aplicación de estrategias y técnicas de negociación, etc. y brindar a los propietarios servicios de consultoría sistemáticos e integrales;
(3) El tasador de activos es responsable de revisar el informe de tasación emitido por la agencia de tasación para ver si existen subestimaciones intencionales, errores de cálculo, omisiones, etc., y proporcionar una base para la negociación. La cotización proporciona la base necesaria.
(4) La función de un abogado es proporcionar la base jurídica pertinente y verificar el acuerdo de demolición, no demandar al demoledor. Las demoliciones se originan en ** proyectos y los demoledores a menudo tienen ** respaldo. Es imposible que los propietarios ganen la demanda y es imposible resolver el problema de la compensación por demolición mediante un litigio.
Consejo 4 para la negociación de demolición: determine objetivos de negociación razonables
Muchos propietarios pedirán precios excesivos y presentarán algunas demandas poco realistas e irrazonables durante las negociaciones de demolición. La otra parte considerará que los requisitos de compensación excesivamente altos son una "boca de león" y destruirán la esperanza de la otra parte de resolver el problema mediante la negociación. El resultado puede ser obligar a la otra parte a tomar medidas extremas de "demolición forzada". y en ocasiones incluso provocan tragedias de demolición.
Los objetivos de negociación racional son objetivos que se pueden lograr mediante negociaciones difíciles. Este objetivo debe estar sustentado en la razón, es decir, los requerimientos y cotizaciones del propietario deben estar bien fundamentados y tener una base determinada. Una tarea importante del equipo de consultoría es ayudar al propietario a establecer un objetivo de negociación adecuado y proporcionarle las razones necesarias y una base cierta para alcanzar ese objetivo.
Este objetivo puede basarse en el informe de evaluación emitido por la agencia de evaluación, pero es mucho mayor que el monto de compensación propuesto en el informe de evaluación.
Los objetivos de la negociación no son fijos. A medida que avanzan las negociaciones, se pueden hacer ajustes con flexibilidad a medida que cambia la situación. Al comienzo de la negociación, los propietarios no deben expresar sus objetivos de negociación y cotizaciones demasiado pronto, para no ser etiquetados por la otra parte como un "león bocón" desde el principio. Es necesario cambiar gradualmente las expectativas de la otra parte a través de la negociación estratégica y el control del proceso, para que pueda acercarse cada vez más a sus propios objetivos de negociación.
Habilidad número cinco para la negociación de demoliciones: aprovechar el tema central de la negociación.
La cuestión central en la mayoría de las negociaciones de demolición es el coeficiente de compensación por la sustitución de maquinaria, equipos y viviendas.
Tomemos ahora el informe de evaluación emitido por una agencia de evaluación sobre una empresa en la ciudad de Kangqiao, distrito de Gongshu, Hangzhou en 2008 como ejemplo para ilustrar este problema. El informe propone una compensación total de 23,4 millones de yuanes, que incluye específicamente:
(1) 1,45 millones de yuanes para las casas, y la compensación es 2,5 veces el precio de reposición (el costo de reconstruir todas las casas demolidas basándose en precios actuales de materiales) 5,8 millones de yuanes
(2) Edificios temporales no vencidos de 2,04 millones de yuanes, la compensación es 1 vez el precio de reemplazo de 2,04 millones de yuanes
(3) Accesorios para el suelo (decoración y otros costos) 14.900 yuanes;
(4) El valor neto de la maquinaria y el equipo (valor original × tasa de innovación%) es 65.438+05.470.000, y el valor tasado es 5,37 millones de yuanes.
Si observamos el informe de evaluación, hay dos partes de la maquinaria y el equipo que pueden reclamarse por compensación: una es el valor neto del equipo sospechoso de subestimación de 6,5438 + 0,84 millones de yuanes; que no se evalúa el valor neto de 3,2 millones de yuanes (el informe de evaluación no evalúa el desmantelamiento y transferencia de equipos que no afecten su valor de uso cuando se trasladen a otros lugares no se incluirán en el alcance de la compensación). Por lo tanto, la cantidad total de maquinaria y equipo involucrados es 1547+184+320 * * * 20,51 millones de yuanes. El informe de evaluación sólo proponía una compensación de 5,37 millones de yuanes, una diferencia de 15.140 yuanes. Por muy buenas que sean las negociaciones en otros lugares, si las negociaciones sobre maquinaria y equipo no son buenas, esta negociación no puede considerarse un éxito. No hay duda de que la maquinaria y el equipo se han convertido en el tema central de las negociaciones.
Después de una cuidadosa verificación por parte del tasador de activos, la compensación de vivienda de la compañía involucra principalmente tres partes: en primer lugar, el precio de reemplazo de la casa es de 5,8 millones de yuanes; en segundo lugar, el precio de reemplazo de los edificios temporales no vencidos es de 2,04 millones de yuanes; en tercer lugar, el precio de reposición de la casa es de 5,8 millones de yuanes; el precio de reposición de algunas estructuras de viviendas mal calculadas y subestimadas es de 660.000 yuanes. Si toda la compensación se lleva a cabo de acuerdo con el coeficiente de compensación de demolición 3 de proyectos de construcción de instalaciones públicas no municipales y de instalaciones de bienestar público, un determinado * * * puede recibir una compensación de 25,5 millones de yuanes. El informe de evaluación sólo propuso una compensación de 6,5438+06,54 millones de yuanes, una diferencia de 8,96 millones de yuanes. Por lo tanto, el coeficiente de compensación para la sustitución de viviendas es también una de las cuestiones centrales en las negociaciones.
El factor de precio del suelo es sólo una parte del precio medio global de la ubicación. Refleja el precio mínimo de la casa, mientras que el precio de referencia del suelo refleja el precio fijo del terreno.
Los principales factores que afectan el precio de reposición de las viviendas son la estructura, la calidad y la innovación. El 1 de junio de este año, la Oficina Municipal de Bienes Raíces y la Oficina de Precios reajustaron y anunciaron los estándares de precios de reemplazo de viviendas en Wuhan.
La fórmula de cálculo para la compensación por demolición de viviendas en terrenos de propiedad estatal es: área de construcción × precio unitario de evaluación del mercado inmobiliario (precio medio integral de ubicación + precio de reposición de viviendas).
Primero debemos tomar medidas:
Primero revisar la autorización (la empresa demoledora debe tener un comportamiento autorizado) y el permiso de demolición.
Licencia de proyecto: licencia de planificación de terrenos de construcción emitida por la Comisión Nacional de Reforma y Desarrollo, Oficina de Planificación o Comité de Planificación, carta de aprobación de terrenos de construcción emitida por la Oficina de Tierras y Recursos).
Aprobación de proyecto - aprobación de uso de suelo - plan de compensación de demolición - documento de aprobación de terreno de construcción - certificado de disponibilidad de fondos.
Si las fechas del “Permiso de Demolición” y el “Informe de Evaluación” son consistentes, si se ha ampliado el alcance de la demolición, etc.
Negociación de demolición: Habilidades de negociación de demolición y análisis de casos (1) Resumen de hechos
Desde la reubicación del proyecto "Fase I del Complejo Comercial y Residencial Hujialou" el 31 de mayo de 2004, La vida de Ding Hao (seudónimo) ha sido llamada "un descanso tranquilo que solidificó nueve capas de íleon". Resultó que, según el informe de evaluación, sólo pudo recibir 452.000 yuanes en compensación por su casa de 66,6 metros cuadrados ubicada en el Tercer Anillo de Circunvalación. Con tal ubicación y tal precio, los dos estaban ligeramente equilibrados, por lo que Ding Hao decidió negarse a firmar el acuerdo. Su razón es simple: la compensación no alcanza para comprar una casa del mismo nivel.
Desde junio de 2004 hasta junio de 2009, el pionero en demoliciones Chaoyang Real Estate Development Co., Ltd. se acercó a Ding Hao para conversar y negociar muchas veces, pero todas terminaron en bancarrota.
Finalmente, la paciencia del demoledor llegó al límite y el 9 de junio de 2009, solicitó a la Autoridad de Vivienda del Distrito de Chaoyang una sentencia de demolición contra Ding Hao. La Autoridad de Vivienda del Distrito de Chaoyang aceptó la solicitud y notificó a ambas partes de la demolición que asistieran a una reunión de arbitraje y mediación el 16 de junio de 2009.
Como dice el viejo refrán: "El que conoce la actualidad es grande". Después de recibir el aviso de mediación, Ding Hao sabía muy bien que su viaje de demolición de repente se volvió lleno de obstáculos y que su futuro era peligroso e impredecible. Por lo tanto, la ansiosa familia de demolición tomó los materiales pertinentes e hizo un viaje especial para consultar al Sr. Ma. La abogada, no el hombre, recibió a Ding Hao y respondió a sus preguntas en términos simples y fáciles de entender. Después de una conversación de 30 minutos, Ding firmó con su nombre el acuerdo especial de agencia de servicios legales. En ese momento, no podía vislumbrar la esperanza. Nueve meses después, volverá a firmar su nombre en un tan esperado "Acuerdo de Reasentamiento y Compensación por Demolición" con un valor de compensación de más de cinco veces.
Una mirada al manejo del caso
La primera etapa del manejo del caso: calentamiento inteligente antes del fallo
Cuando el abogado Ma asumió la responsabilidad de defender a Ding Hao derechos, faltaban solo unos días para que se celebrara la reunión de arbitraje y mediación. Aunque el tiempo era escaso, el Sr. Ma buscó metódicamente avances en el caso. Como dice el refrán, el Sr. Ma descubrió que el permiso de demolición para el proyecto de demolición en cuestión se había ampliado varias veces. El período de demolición de este permiso es del 6 de junio de 2004 al 5 de junio de 2005. La última prórroga fue el 2 de febrero de 2008. El período de demolición es del 5 de junio de 2008 al 4 de junio de 2009.
Con base en los resultados de la investigación anterior, el Sr. Ma adoptó inmediatamente la primera estrategia de protección de derechos: presentó dos solicitudes de reconsideración a la Comisión Municipal de Construcción de Beijing, solicitando confirmación de que la Autoridad de Vivienda del Distrito de Chaoyang demandada emitió un permiso de demolición y El acto administrativo específico de renovación del permiso de demolición (válido del 5 de junio de 2008 al 4 de junio de 2009) es ilegal. El abogado Ma expuso las siguientes razones: la Autoridad de Vivienda del Distrito de Chaoyang no revisó los materiales de solicitud presentados por los residentes, no notificó ni informó a los solicitantes sobre el contenido relevante y emitió y renovó ilegalmente permisos de demolición.
Después de que se planteó la doble objeción al permiso de demolición, el Sr. Ma se dedicó inmediatamente a los preparativos para la reunión de mediación de adjudicación de demolición...
Segunda etapa del manejo del caso: alta -Perfil de respuesta durante el juicio
El arbitraje y la mediación llegarán pronto. El abogado Ma y su cliente Ding Hao participaron en esta reunión de arbitraje y mediación, que fue crucial para la demolición. Al inicio del fallo, los dos abogados presentaron una solicitud de suspensión del fallo, solicitando que se suspendieran las actividades del mismo de conformidad con la ley. El motivo fue que Ding Hao había presentado una revisión administrativa del permiso de demolición y su renovación. con la Comisión Municipal de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Beijing, y no hubo resultados de la revisión.
Después de que se suspendió el fallo, el Sr. Ma inmediatamente mostró su segunda carta de triunfo: presentó una solicitud para que se le volviera a confiar la tasación a la Autoridad de Vivienda del Distrito de Chaoyang, creyendo que el informe de tasación existente era unilateral para el demoledor. Si la tasación la realiza una agencia de tasación encargada, el importe de la tasación se desvía del precio de mercado. Los resultados de la tasación preliminar no fueron anunciados de conformidad con la ley y el informe de tasación final no fue entregado de conformidad con la ley. Tantas infracciones conducirán directamente a la invalidación del informe de tasación. El informe de evaluación inválido no puede utilizarse como base fáctica principal para la decisión y debe ser reevaluado.
La tercera etapa del manejo del caso: Lei Lei demandó después de la reconsideración
Después de la reunión de mediación, el silencio comenzó a persistir en Ding Hao hasta agosto de 2009...
8 A mediados de mes, la Comisión Municipal de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Beijing emitió dos "Decisiones de Revisión Administrativa" a Ding Hao: una rechazó la solicitud de revisión del permiso de demolición con el argumento de que excedía el período de solicitud de revisión estipulado en la "Decisión Administrativa". Ley de Revisión"; se mantuvo la "Decisión de Revisión Administrativa" luego de la revisión. La decisión de extender el "Permiso de Demolición" (vigente del 5 de febrero de 2008 al 4 de junio de 2009) se basó en que el acto administrativo de solicitud de La ampliación cumplió con lo establecido en el “Reglamento de Ordenación de Derribos de Viviendas Urbanas”.
Los resultados de las dos reconsideraciones no superaron las expectativas del Sr. Ma basadas en el mercado de ayuda administrativa. Por lo tanto, tan pronto como se conocieron los resultados, el Sr. Ma entró inmediatamente en la tercera etapa de protección de derechos y se presentó. una denuncia administrativa ante el Tribunal Popular del Distrito de Chaoyang, solicitando Se confirma que la renovación del "Permiso de Demolición" emitido por la Autoridad de Vivienda del Distrito de Chaoyang demandada (el período válido es 65438 + 5 de febrero de 2008 al 4 de junio de 2009) es ilegal. Esta vez, el Sr. Ma introdujo un nuevo elemento: las unidades de demolición no tenían certificados legales de calificación de demolición.
La cuarta etapa del manejo del caso: se dicta sentencia, la demanda es vergonzosa y Xiao Hecai es astuto.
Al igual que "Puedes cantar y yo apareceré" en "Un sueño de mansiones rojas", justo después de que Ding Hao presentara una demanda por "Renovación del permiso de demolición", la Autoridad de Vivienda del distrito de Chaoyang emitió una "Decisión sobre la Resolución de Disputas por Demolición de Viviendas Urbanas", Sentencia: ① Ding Hao deberá desalojar la casa dentro de los 15 días siguientes a la fecha de recepción de la sentencia y entregarla al demoledor para su demolición; (2) El demoledor deberá proporcionar a Ding Hao una sala de rotación temporal con un período de rotación de tres meses ③ El demoledor deberá desalojar la casa en el fallo Presentar la compensación de demolición de 452.000 yuanes a la notaría para su certificación ante notario dentro de los 5 días a partir de la fecha de entrega y pagarla a Ding Hao; después de que Ding Haoteng regrese a la casa de facturación; (4) Otros subsidios recibirán los certificados pertinentes ⑤ Además del contenido de compensación determinado por las leyes y reglamentos anteriores, los demoledores pagaron voluntariamente un subsidio de 350.000 yuanes y un precio de compra de 480.000; yuanes por una casa en otro lugar.
A mediados de septiembre de 2009, el Tribunal Popular del Distrito de Chaoyang emitió un fallo administrativo sobre el caso de Ding Hao demandando la renovación del permiso de demolición (válido del 5 de febrero de 2008 al 4 de junio de 2009), y se aprobó el fallo La revisión de la legalidad del fallo de compensación y reasentamiento puede proteger los derechos e intereses del demandante y desestimar la demanda.
Ante la sentencia y el fallo con el sello rojo del tribunal, la filosofía de protección de derechos de Ding Hao y el Sr. Ma no estuvo teñida de decepción, porque en términos de los resultados de protección de derechos, puede considerarse como "derrota pero gloria" "——En el tema central, es decir, la compensación por la demolición, Ding Hao realmente ha subido a un nuevo nivel, pasando de 452.000 yuanes a 6.543.800 yuanes, superando la marca del millón.
La quinta etapa de la tramitación del caso: el recurso de apelación y la tramitación del fallo del permiso de demolición están en pleno desarrollo.
A finales de septiembre de 2009, el abogado Ma presentó un recurso contra la sentencia de primera instancia sobre la renovación del permiso de demolición ante el Segundo Tribunal Popular Intermedio de Beijing en nombre de su cliente, señalando que la sentencia de primera instancia El tribunal determinó directamente que el apelado era La Autoridad de Vivienda del Distrito de Chaoyang tomó una "Decisión sobre la resolución de disputas por demolición de viviendas urbanas" y se la entregó a Ding Hao. El apelante no estaba calificado para presentar una demanda para la renovación del permiso de demolición. fue un error obvio y debería ser revocado y remitido para un nuevo juicio.
Aunque el fallo se inclinó a favor de los intereses reales de Ding Hao hasta cierto punto, no impidió que Ding Hao continuara con su plan de protección de derechos. Desde junio de 5438 hasta finales de octubre de 2009, el Sr. Ma presentó una solicitud de reconsideración administrativa a la Comisión Municipal de Construcción de Beijing en nombre del cliente, argumentando que la Autoridad de Vivienda del Distrito de Chaoyang debería suspender la emisión de la adjudicación, y creía que la La principal base fáctica del laudo fue el "Informe de Evaluación". Es ilegal tanto procesal como sustantivamente, y no debe utilizarse como base para el fallo. Se solicita revocar el "Laudo en disputa por demolición de viviendas urbanas".
La sexta etapa del manejo del caso: pérdida final versus acuerdo extrajudicial
A mediados de junio 5438+065438+octubre de 2009, el Segundo Tribunal Popular Intermedio de Beijing continuó el Procedimiento de demolición contra Ding Hao Se emitió un fallo administrativo final sobre el caso de la licencia. El tribunal de primera instancia revisó la legalidad del fallo y determinó que los derechos e intereses de las personas derribadas podían ser protegidos, por lo que concluyó que Ding Hao no cumplía las condiciones para el procesamiento en este caso, y dictaminó que era correcto. rechazar el recurso administrativo iniciado por Ding Hao para la renovación del permiso de demolición del proyecto en cuestión.
El 5438 de junio y finales de febrero de 2009, la Comisión Municipal de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Beijing también tomó una decisión de revisión administrativa sobre la revisión de Ding Hao de la adjudicación de demolición. Debido a que los hechos eran claros, la evidencia. fue concluyente, la base aplicable fue correcta y los procedimientos fueron legales, la decisión Se confirma la decisión sobre la reconsideración de las disputas por demolición de viviendas urbanas.
Los resultados de sucesivos casos perdidos muestran una vez más la estrechez y limitaciones de los canales de ayuda de la acción administrativa de mi país. Aun así, el Sr. Ma, que ha vivido muchas batallas en el campo de la protección de los derechos de demolición, todavía no se desanima. A principios de octubre de 2010, se presentó una demanda administrativa ante el Tribunal Popular del Distrito de Chaoyang, solicitando revocar la sentencia en disputa por demolición de viviendas urbanas emitida por la Oficina de Administración de Vivienda del Distrito de Chaoyang.
"Aquellos que son buenos volando y bailando son respetados por el mundo, y Dios recompensa a aquellos que trabajan duro". Además, la estrategia del Sr. Ma está llena de contenido técnico. Ding Hao, que había estado luchando con el destino de perder la demanda durante mucho tiempo, finalmente marcó el comienzo de un punto de inflexión en su destino: el Tribunal Popular del Distrito de Chaoyang aceptó el fallo y comenzó a mediar activamente entre las partes de la demolición. En la primavera de marzo, la hierba crece y los oropéndolas vuelan. En esta temporada llena de hermosos paisajes, el pionero en demoliciones Chaoyang Real Estate Development Co., Ltd. acordó aumentar la compensación por demolición a 2,96 millones de yuanes. Ding Hao ya no dijo no a esta norma y firmó el "Acuerdo de Reasentamiento y Compensación por Demolición" acompañado por el abogado Ma.
Declaración del Abogado
Durante el proceso de demolición, el demoledor y el demolido deben ponerse de acuerdo sobre cuestiones como el método y monto de la compensación, el área y ubicación de la casa de reasentamiento, la reubicación período, el método de transición de reubicación y el período de transición, etc. Celebrar un acuerdo de compensación por demolición y reasentamiento. La conclusión de un acuerdo no puede evitar el proceso de negociación. ¡La negociación es una práctica común en la demolición! Casi el 100% de los hogares demolidos vivirán esta experiencia.
La diferencia es que diferentes personas logran diferentes resultados de negociación. Las razones son las fuertes habilidades en el proceso de negociación, el estatus desigual de ambas partes en la negociación y la brecha entre las expectativas de compensación de los hogares demolidos y la compensación proporcionada por los hogares demolidos.
Cuando un hogar demolido no está familiarizado con el mercado de compensación ni las habilidades de negociación, y pertenece a las bases, generalmente le resulta difícil aceptar el precio de compensación basado en el valor de mercado de las propiedades circundantes. Ding Hao en este caso es un ejemplo. Consideró que el precio tasado dado por el demoledor era extremadamente irrazonable y presentó un precio esperado que consideró razonable. Como resultado, durante más de cinco años no se llegó a ningún acuerdo de compensación y reasentamiento con los demoledores. Sin embargo, a través de la protección de sus derechos por parte de un abogado profesional en demoliciones, y con solo 9 meses restantes, Ding Hao no solo se libró del arduo viaje de demolición que había estado enredado durante muchos años, sino que también recibió una compensación ideal. ¿Cuál es la razón?
En primer lugar, existe una correlación positiva entre la sabiduría profesional y la protección de los derechos durante la demolición. La demolición de viviendas es un obstáculo incomprensible tanto para el público en general como para los profesionales del derecho. Como persona demolida, las ventajas en los procedimientos han sido denominadas deficiencias inherentes, que se reflejan en la falta de comprensión del proceso de demolición y la falta de comprensión del alcance, las normas y las bases de la compensación. Estas dos "confusiones" son suficientes para hacer que las personas derribadas pierdan confianza cuando se enfrentan a demolidores experimentados y caigan en un estado confuso de salvaguardar sus propios derechos de demolición: o admiten que tienen mala suerte, aceptan un estándar más bajo de compensación total o el intercambio de derechos de propiedad. O una persona desinformada se niega a firmar el acuerdo de compensación por demolición y reasentamiento y se niega a participar en el fallo o elige ser un "hogar clave" duro; Para deshacerse de este estado de confusión, cada vez más personas son conscientes de la importancia de la protección de los derechos legales y de trabajadores jurídicos profesionales que complementen la protección de los derechos. Porque la sabiduría profesional de este último es una comprensión integral del mercado de demolición (como los precios del suelo en diferentes ubicaciones, etc.), las prácticas habituales de los promotores, los procedimientos administrativos de demolición y factores relacionados. Cuanto más profundo sea el grado de sabiduría profesional, más significativos serán los resultados de la protección de los derechos de demolición.
En segundo lugar, el efecto dominó inherente a los procedimientos de socorro. El efecto dominó probablemente sea familiar para la mayoría de la gente. Su objetivo es ilustrar que en un sistema intrínsecamente conectado, una pequeña energía inicial puede conducir a una serie de reacciones en cadena. Los procedimientos administrativos de demolición incluyen el establecimiento del proyecto, el permiso de planificación, el permiso de demolición, la renovación del permiso de demolición, la resolución administrativa, etc. Mientras un determinado vínculo sea ilegal, se puede demandar ante los tribunales o solicitar una reconsideración administrativa. Al final, la presión del litigio se transformará en presión de la negociación. Si la infracción se produce más de una vez, la forma de organizar los procedimientos de reparación es extremadamente particular. Porque si no tienes cuidado, perderás la partida: si lo organizas bien, ganarás más margen de maniobra para el caso; si lo organizas mal, puedes perder a tu esposa y perder tus tropas; En lo que respecta a este caso, gracias a la intervención temprana del abogado, se insertó artísticamente antes del fallo la reconsideración del permiso de demolición y su reposición. Este es realmente un paso maravilloso en todo el proceso de protección de derechos. Los puntos clave son los siguientes: ① Este procedimiento será la causa legal para suspender la adjudicación. Si la decisión se suspende de conformidad con la ley, las partes pueden evitar el peligro de demolición forzosa; si la decisión no se suspende de conformidad con la ley, se puede imaginar la ilegalidad de la decisión, lo que dará a las partes más margen de maniobra; defender sus derechos. De hecho, este caso cae en la última categoría. Iniciar reconsideración administrativa y litigios administrativos contra fallos ilegales, aumentar la presión ilegal en todos los niveles y ganar las conversaciones de paz finales. ②El programa en sí tiene una gran escalabilidad. En la mayoría de los casos, la reconsideración administrativa y el litigio administrativo están relacionados uno tras otro, especialmente en el caso de la demolición. Primero la reconsideración, luego el litigio El litigio en sí es un sistema de dos instancias, que no sólo puede reiterar que la otra parte ha violado la ley, aumentar la presión sobre la otra parte, sino también mejorar el coeficiente de realización de los intereses esperados de las partes. .