Puntos clave y técnicas para la obtención de capital privado en la financiación de proyectos inmobiliarios
Encontrar dinero y encontrar empresas, instituciones e individuos ricos se ha convertido en el trabajo más importante para muchos propietarios de empresas inmobiliarias cada día. Muchas empresas de bienes raíces también han comenzado a establecer instituciones o departamentos financieros especializados y también contratarán algunos gerentes financieros o altos directivos con experiencia financiera exitosa y canales de financiación maduros. Estos patrones o financieros pasan la mayor parte de su tiempo negociando proyectos, financiando y firmando contratos con "empresas, instituciones o individuos ricos". Y estas empresas, instituciones o individuos ricos son resistidos por ellos y se convierten en "propietarios de bancos", un nombre muy jocoso, protagonista de una historia que nunca existirá en las actividades financieras, una herramienta de intermediarios financieros (brokers), en busca de riqueza, un excusa para pedir bienes y alimentos.
El primer requisito para la financiación de una empresa inmobiliaria es poder analizar la situación de la propia empresa y del proyecto. ¿Por qué a los financieros les encanta este proyecto? Y evaluar el proyecto en función del valor de mercado; en segundo lugar, y lo más importante, ¿cómo garantizar la seguridad financiera del financista durante el proceso de financiación? Es decir, el diseño de la estructura de transacción para la entrada y salida de fondos de financiación debe considerar plenamente los requisitos absolutos de la parte financiadora en materia de seguridad de capital.
De hecho, en las actividades financieras de la industria inmobiliaria de China, los casos de financiación exitosos son extremadamente raros. Por ejemplo, la financiación de cotizaciones hace que la mayoría de las empresas inmobiliarias no puedan esperar. Actualmente, los métodos de financiación que son más adecuados para las empresas inmobiliarias de mi país incluyen financiación de capital, financiación de adquisiciones y financiación financiera (para obtener descripciones de conceptos específicos, consulte el artículo "Investigación práctica sobre operaciones de financiación de proyectos inmobiliarios").
En la financiación de proyectos inmobiliarios con capital privado, elegir métodos adecuados para diferentes canales de financiación promoverá los efectos financieros, reducirá las tarifas y costos de financiación y acortará el ciclo.
1. Financiamiento de capital
Una de las características más fundamentales del financiamiento de capital es que los accionistas originales o las principales partes controladoras no se retirarán de la estructura accionarial de la nueva empresa o empresa del proyecto. . Los casos típicos y famosos de tipos de financiación de capital incluyen:
En abril de 2004, Vantone Industrial emitió 308 millones de acciones adicionales a Tianjin TEDA. Después del aumento de capital, TEDA Group poseerá el 27,8% del capital social de Vantone Real. Estate, convirtiéndose en el primer promotor inmobiliario de Vantone. Un accionista importante. Este método de financiación mediante capital consiste en que Wantong Industrial Co., Ltd., el demandante de capital, utiliza el capital social puro de la empresa como medio y herramienta de financiación.
En marzo de 2005, Vanke Enterprise Co., Ltd. anunció que invertiría 185.785 millones de yuanes para adquirir una participación del 70% en Shanghai Dunan Real Estate Company y Suzhou Dunan Real Estate Company, propiedad de Shanghai Zhongqiao Infrastructure Company. , una empresa principal de Zhejiang Dunan Group, tiene 49 acciones y Zhejiang Dunan Real Estate Company tiene 20 acciones. El precio del terreno adquirido por Vanke es mucho más bajo que el precio actual de mercado de estos terrenos. Según las estimaciones, el precio medio del terreno vendido esta vez está entre 750 y 1.050 yuanes por metro cuadrado, pero el precio de mercado supera en su mayoría los 2.000 yuanes. En conjunto, en términos de reservas de tierras que son cruciales para las empresas de desarrollo inmobiliario, las reservas de tierras de Vanke en el delta del río Yangtze alcanzarán los 6,543,8 millones de metros cuadrados después de la adquisición, lo que representa el 40% de las reservas de tierras de Vanke.
Las tres empresas de Zhejiang Dunan - Shanghai Dunan Real Estate, Suzhou Dunan Real Estate y Zhejiang Dunan Real Estate - han acumulado deudas de aproximadamente 5 mil millones de yuanes. Shanghai Zhongqiao es la sociedad holding de Shanghai Dunan Real Estate y se estableció en 1994. En 1995, IFC y el Fondo Asiático de Desarrollo de Infraestructura de American International Group (AIG) comenzaron a adquirir acciones de Zhongqiao 30. Desde entonces, el principal negocio de Zhongqiao se ha centrado en invertir en proyectos de infraestructura urbana. En 2000, Zhongqiao expandió su negocio al campo inmobiliario, lo cual es motivo de alegría. Inesperadamente, la expansión del negocio inmobiliario entra en conflicto con los estatutos de la Corporación Financiera Internacional. Como empresa semioficial afiliada al Banco Mundial, los estatutos de la empresa estipulan que no puede dedicarse a negocios inmobiliarios.
En el segundo semestre de 2003, dos inversores internacionales decidieron retirar su capital. En ese momento, Dunan necesitaba fondos con urgencia, lo que provocó un déficit de financiación. Zhejiang Dunan podría haber llenado este vacío cotizando en Dunan, pero cuando las acciones A emitidas en 2003 fueron aprobadas por el Comité de Revisión de Emisiones, encontraron problemas de competencia horizontal, por lo que Dunan retiró su solicitud de cotización en julio de 2004.
La emisión de acciones tipo A fracasó, pero el impacto del macrocontrol empezó a aparecer. Un único canal de financiación se ha extendido por todo el sur de Zhejiang. Al 65 de junio de 65438 y al 31 de febrero de 2004, la relación activo-pasivo del sur de Zhejiang llegaba a 88,46. Más tarde, Zhejiang Dunan decidió buscar capital privado en el extranjero para resolver el inminente problema de financiación. Pero cuando Vanke se puso en contacto con ella, demostró que no sólo podía resolver el problema financiero, sino también lograr una situación en la que todos salieran ganando.
Este tipo de financiación de capital utiliza los recursos del proyecto de la sociedad holding original y los recursos de tierra propiedad de cada empresa del proyecto como medio y herramienta y plataforma de cálculo de financiación.
El aspecto más importante de la financiación de acciones es la fijación de precios de las acciones.
En comparación con las empresas por acciones (como Vantone), la fijación de precios de acciones es un método relativamente simple. Básicamente, puede realizar precios integrales basados en el valor actual neto de las acciones de la empresa o el precio de transacción de la referencia. mercado Esto también está relacionado con las características sociales públicas de las empresas por acciones y la relativa transparencia de su gobierno financiero y corporativo.
La mayoría de las empresas inmobiliarias son empresas familiares, empresas de proyectos o empresas afiliadas. La estructura de propiedad de la empresa es única y concentrada o, aunque hay varios accionistas, el controlador real suele ser una persona o una empresa; el estado financiero no es estable, la estructura de gobierno corporativo es simple y centralizada o la relación entre accionistas, miembros y activos es compleja y la empresa está comprometida con una situación financiera caótica. Por lo tanto, es difícil fijar el precio del capital para la financiación. Y dado que cada accionista posee una parte proporcional del capital social de la empresa del proyecto, también es un requisito previo muy importante y crítico para cada accionista llegar a un consenso y tomar medidas durante las negociaciones. Puede haber una gran brecha entre los fondos de inversión invertidos por los accionistas o los fondos de inversión reales de la empresa del proyecto y la industria de activos del proyecto. En este caso, también es difícil pasar la liquidación y la auditoría financiera de los activos de la empresa del proyecto, porque la mayoría de estas empresas del proyecto operarán con deuda y los datos e indicadores reales de sus estados financieros son básicamente cero activos o activos negativos.
El enfoque del financiamiento de capital para este tipo de empresa de bienes raíces o compañía de proyectos es evaluar y fijar el precio del valor actual y el valor de mercado del proyecto de desarrollo o de los recursos de la tierra, y luego calcular el valor de capital del original. Proporción de los accionistas y del patrimonio de los fondos de inversión del financista. El valor actual del proyecto se refiere al valor actual neto financiero del proyecto (es decir, los activos netos del proyecto menos los pasivos) se refiere al valor de mercado del proyecto confirmado por ambas partes; Refleja principalmente el costo de capital del proyecto a través de la apreciación del terreno y del proyecto, el valor esperado y las ganancias futuras.
Existen dos caminos hacia la financiación mediante acciones. En primer lugar, los fondos de inversión del financista se utilizan para aumentar el capital social de la empresa del proyecto y ajustar la estructura de proporción de capital de la empresa del proyecto después del aumento de capital. En primer lugar, los miembros accionistas originales transfieren la proporción correspondiente de acciones de capital al financista en proporción; o en su totalidad a la empresa del proyecto. El capital social de la empresa se redistribuye y registra.
En las actividades de financiación de proyectos inmobiliarios, la lucha entre la parte del proyecto (accionista original) y el financista (nuevo accionista) con respecto a la participación de control absoluto del índice de capital de la empresa del proyecto será un vínculo clave que afectará y determina el éxito o el fracaso de la financiación mediante acciones. En este momento, la parte del proyecto debe considerar cuidadosamente la planificación y la planificación del financiamiento, y diseñar diferentes estructuras de capital y acuerdos de gobierno corporativo para la nueva empresa como operaciones de financiamiento y planes de negociación.
Para proyectos en etapa conceptual, el índice de capital de la parte del proyecto en la nueva compañía del proyecto no deberá exceder de 5 a 8.
Para proyectos en etapa de planificación y la planificación está básicamente completada; , pero no se ha pagado la tarifa de transferencia de tierras. Para proyectos que requieren entre el 10 y el 15 % de la tarifa de transferencia de tierras, la parte del proyecto puede obtener una participación accionaria del 10 al 15 % en la nueva empresa del proyecto;
Una vez completada la planificación y no se haya pagado la tarifa de transferencia de terreno, la parte del proyecto puede obtener una participación accionaria del 10 al 15% en la nueva empresa del proyecto 20 o más;
Para proyectos que ya se han realizado. totalmente pagado (rara vez) pero aún no ha comenzado, la participación accionaria que la parte del proyecto puede obtener en la nueva empresa del proyecto se puede calcular y distribuir de acuerdo con el valor de mercado del terreno.
Para proyectos en construcción, el índice de capital de la empresa del proyecto debe calcularse y asignarse en función de la suma del valor de mercado del proyecto y los fondos de financiación.
Acuerdos de gobierno corporativo para la financiación patrimonial de proyectos inmobiliarios, como miembros de consejos de administración, resoluciones sobre asuntos importantes, gestión de capital, gestión financiera, personal, etc. , debe basarse en las necesidades de cooperación en financiamiento de proyectos, gestión de construcción y operación, seguir estrictamente el acuerdo de cooperación financiera y otros documentos de negociación, y debe cumplir con las disposiciones pertinentes de la "Ley de Sociedades" y los "Estatutos Sociales" para garantizar la buena construcción y operación del proyecto.
En segundo lugar, financiación de adquisiciones
La característica de la financiación de adquisiciones es que todos los accionistas de la empresa del proyecto original o los propietarios de los activos del proyecto se retiran y renuncian a sus derechos después de la adquisición. Los casos típicos incluyen:
En mayo de 2005, Shanghai Forte Group completó la adquisición de todo el capital de Beijing Baihong Real Estate Company, por un monto total de más de 920 millones de yuanes. La adquisición se realizó a nombre de las dos filiales de Shanghai Forte en Beijing, a saber, Beijing Forte Huahua y Beijing Xidan Jiahui. El monto de la transferencia de capital de Beijing Baihong es de 30 millones de yuanes, más los tres pasivos de garantía de deuda del accionista original de Beijing Baihong, Xinjiang Xintian Group, por un total de 894,43 millones de yuanes, y el monto total involucrado es de 924,43 millones de yuanes, que es pagado por Shanghai Forte con contribuciones internas. fondos.
El negocio principal actual de Beijing Baihong Real Estate Company es el desarrollo de dos proyectos de desarrollo inmobiliario ubicados en el distrito de Chaoyang, Beijing. Una de las parcelas tiene una superficie de 91.937 metros cuadrados, con una superficie prevista de construcción de 165.123 metros cuadrados aproximadamente. Se espera que esté terminado el 30 de julio de 2006 y la fecha de preventa es mayo de 2005. Otro proyecto tiene una superficie de terreno de 4.097,89 metros cuadrados y un área prevista de construcción de 25.380 metros cuadrados aproximadamente. En la actualidad el proyecto se encuentra totalmente finalizado, de los cuales en 2004 se vendieron 3.502 metros cuadrados. Los dos proyectos anteriores están ubicados en el distrito comercial central de Beijing y son recursos escasos.
Este caso es una adquisición general de la empresa del proyecto, pero los recursos del proyecto y los recursos de la tierra aún se entregan a la empresa. El precio de adquisición también se determina en función del valor del recurso y se convierte en la transferencia de capital de la empresa. precio.
SOHO China adquirirá la segunda y tercera fase del proyecto del Centro Internacional Shangdu de Huayuan Real Estate en forma de participación accionaria en la empresa del proyecto. La primera fase de Shangdu "Huayuan Shangdu" es desarrollada por Huayuan, y la segunda y tercera fases de Shangdu "SOHO Shangdu" son desarrolladas por SOHO China. "Huayuan Commercial City" y "SOHO Commercial City" se convertirán en dos componentes del proyecto del Centro Internacional de la Ciudad Comercial. SOHO China pagó aproximadamente 654,38 mil millones de yuanes a Huayuan Real Estate* *.
Este caso pertenece al tipo de adquisición de proyectos en actividades de financiación de promoción inmobiliaria. El nombre "SOHO Shangdu" indica que la propiedad del proyecto sigue siendo Huayuan Real Estate y que la entidad operativa y de inversión se ha transformado en SOHO China. "SOHO Shangdu" no debería ser una empresa de proyectos independiente perteneciente a SOHO China. La construcción y gestión de "SOHO Shangdu" implementada por SOHO China debería contar con la asistencia de Huayuan Real Estate, y el "Contrato de construcción y venta" también debería firmarse a nombre de Huayuan Real Estate.
Adquisición de proyectos inmobiliarios. El adquirente aporta definitivamente algo más que capital. Tiene sus propios conocimientos únicos sobre la gestión de inversiones y la operación de proyectos inmobiliarios y puede mejorar el valor de mercado del estado del proyecto original a través de la gestión de operaciones. Lo que mira el adquirente no es si el valor actual del proyecto es barato o el precio es bajo, sino si el proyecto tendrá mayores rendimientos en el futuro y si el flujo de caja puede garantizar las necesidades de inversión.
En las actividades de adquisición y financiamiento de proyectos inmobiliarios, tanto el proyecto como las partes financieras deben evaluar y fijar el precio del proyecto de manera precisa y razonable para determinar un precio aceptable para ambas partes de la transacción de financiamiento. De hecho, el precio no suele ser un factor importante que afecte o dificulte las negociaciones. Los elementos centrales son la calidad de los activos de la empresa del proyecto y del proyecto y sus gastos y pasivos relacionados, así como los procedimientos de transacción, el envío de fondos (incluida la supervisión) y la entrega del proyecto. (Consulte los artículos posteriores y los estudios de casos relacionados para conocer esta parte de las sugerencias de operación).