¿Cuál es el efecto legal de la prueba escrita de propiedad de la vivienda?
Mi apellido es Qiu y mi hijo se casará a finales de 2007. Mi marido y yo estamos hablando de comprar una casa de segunda mano para que nuestro hijo se case. Después de repetidas comparaciones, nos decidimos por un apartamento de tres habitaciones situado en el centro de la ciudad y rápidamente firmamos un contrato de compraventa de la casa con el propietario. Después de firmar el contrato, Zhang simplemente nos dijo que debido a que perdió accidentalmente el certificado de propiedad, no podía realizar los procedimientos de transferencia de propiedad en este momento. Sólo podrá realizar los trámites de transferencia de propiedad con nosotros después de informar la pérdida a la autoridad de vivienda. Para probar sus palabras, Zhang también encontró como testigos a camaradas del comité vecinal. Finalmente, a petición de mi marido y de mí, Zhang redactó un certificado diciendo que la casa nos había sido transferida y lo firmó.
Teniendo en cuenta que mi hijo no se casará hasta finales de año, mi marido y yo hablamos primero de alquilar la casa para complementar los ingresos familiares. Sin embargo, varios inquilinos escucharon que no teníamos licencia inmobiliaria y que no queríamos alquilar una casa. Les mostramos un certificado firmado y dijeron que ese certificado no demostraba que la casa fuera nuestra.
Respuesta de la línea directa de abogados
Sra. Qiu, debe tener claro que el certificado de firma de Zhang no puede probar directamente la propiedad de la casa según la ley.
El artículo 59 de la Ley de Gestión de Bienes Raíces Urbanos de mi país estipula que el estado implementa un sistema de registro y certificación de los derechos de uso de la tierra y la propiedad de la vivienda. El registro es un requisito eficaz para la adquisición, el cambio y la eliminación de la propiedad de la vivienda. Tiene credibilidad nacional. La propiedad de la vivienda legalmente registrada está protegida por la ley nacional. Además, el artículo 5 de las "Medidas de Registro y Gestión de la Propiedad de la Vivienda Urbana" estipula que el certificado de propiedad de la vivienda es la única prueba legal de que el obligante disfruta de la propiedad de la vivienda de conformidad con la ley y ejerce los derechos de posesión, uso, Renta y enajenación de la casa. En otras palabras, quién es el propietario de la casa depende del propio certificado de propiedad. En su caso, el nombre de Zhang está escrito en el certificado de propiedad y el propietario debe ser Zhang. Por lo tanto, el certificado firmado por Zhang no prueba legalmente que la propiedad de la casa le pertenezca. Antes de que se completen los procedimientos de transferencia, la casa todavía es propiedad de Zhang.
Además, el artículo 35 de las “Medidas para el Registro y Gestión de la Propiedad de Vivienda Urbana” establece que en caso de pérdida del certificado de propiedad de la vivienda, el titular del derecho deberá declararlo nulo oportunamente y solicitar la autoridad de registro para un reemplazo. La autoridad de registro hará un anuncio de reemisión y, si no hay objeciones dentro de los 6 meses, se emitirá la reemisión. En consecuencia, si se pierde el certificado de bienes raíces de Zhang, el registro de la pérdida debe realizarse en el departamento de propiedad de la vivienda original que emitió el certificado. Una vez completados los procedimientos de reemplazo, los procedimientos de transferencia de bienes raíces pueden completarse de acuerdo con las regulaciones. Por supuesto, si el certificado de firma de Zhang es verificado por el departamento de administración de vivienda o el tribunal popular, también puede usarse como documento legal que prueba la propiedad.
El quid de este problema es que el consultor no sabe que un documento de firma personal sin confirmación legal no puede probar directamente y legalmente la propiedad de la casa.
Recordatorios y precauciones para abogados
☆El registro de propiedad inmobiliaria en la mayoría de las ciudades de mi país implementa un sistema de registro separado para terrenos y edificios, es decir, se requieren dos certificados de propiedad para un bien inmueble, uno para cada propiedad. Uno es el certificado de derecho de uso de la tierra de propiedad estatal y el otro es el certificado de propiedad de la vivienda. A la hora de comprar una casa, tenga cuidado de no perderse estos dos certificados para evitar problemas innecesarios. Por supuesto, en algunas ciudades como Guangzhou y Shenzhen, se producen y emiten certificados unificados de derechos inmobiliarios.