La política de control gradual de la financiación de las empresas inmobiliarias seguirá siendo estricta en invierno
□ Reportero Chen Yingying
“Se ha implementado el nuevo mecanismo LPR y también estamos esperando instrucciones de la oficina central. La noticia que recibí es: Los próximos préstamos inmobiliarios, ya sean préstamos para el desarrollo de viviendas o préstamos hipotecarios personales, definitivamente aumentarán de precio", dijo Li Yang (seudónimo), la persona relevante a cargo de la sucursal de Ningbo de una empresa estatal. banco, dijo a un periodista del China Securities Journal.
Un periodista de China Securities News se enteró en exclusiva de que la Comisión Reguladora Bancaria de China había decidido previamente llevar a cabo inspecciones especiales de los negocios inmobiliarios bancarios en 32 ciudades y ahora ha entrado en la etapa de autoexamen de riesgos bancarios.
De hecho, en la segunda mitad del año, las autoridades reguladoras pertinentes "tocaron" repetidamente los riesgos de financiación excesiva en los préstamos inmobiliarios y en la industria inmobiliaria. Los expertos y analistas predicen que será difícil relajar la financiación de la vivienda a través de canales bancarios y no bancarios, especialmente debido al sobrecalentamiento local del mercado inmobiliario en algunas ciudades, y las políticas de control seguirán siendo más estrictas. Se espera que los costos de financiación de las empresas inmobiliarias aumenten pronto y que la diferenciación del riesgo crediticio de las empresas inmobiliarias se intensifique aún más.
Supervisar y “vencer” a los bancos y realizar un estricto autoexamen.
El negocio de préstamos inmobiliarios bancarios siempre ha sido el foco de atención de las autoridades reguladoras. Recientemente, la Oficina General de la Comisión Reguladora Bancaria de China informó sobre inspecciones in situ de algunas instituciones bancarias pequeñas y medianas locales, y una vez más "nombró" bancos para proporcionar financiamiento para proyectos inmobiliarios con "cuatro certificados" completos y para proporcionar Préstamos a proyectos inmobiliarios con capital insuficiente.
Personas cercanas a las autoridades reguladoras dijeron a los periodistas que las autoridades reguladoras pronto harán públicos los resultados de las sanciones por infracciones detectadas en el sitio, y se espera que las sanciones sean muy severas. De hecho, en julio de este año, la Oficina de Supervisión Alxa de la Comisión Reguladora Bancaria de China impuso dos multas: a dos empleados del Banco de China se les prohibió de por vida dedicarse al negocio bancario por conceder préstamos de desarrollo inmobiliario a empresas con "cuatro certificados" incompletos. .
Muchas personas del sector bancario dijeron a los periodistas que "la prohibición de trabajar en los bancos de por vida" es una pena máxima relativamente rara, lo que demuestra en gran medida los esfuerzos de las autoridades reguladoras para rectificar el caos en el sector inmobiliario. campo crediticio y prevención de burbujas inmobiliarias y determinación de financiarizarse.
Li Yang, que se estaba preparando para recibir al equipo de inspección de la oficina central, dijo a los periodistas: "Además del negocio de crédito inmobiliario y los riesgos, el enfoque de la autoinspección requerida por la oficina central Esta vez es la dirección de inversión de los fondos de gestión patrimonial y los fondos interbancarios en el campo inmobiliario, y si hay algún fraude encubierto". Financiamiento de los honorarios de compra de terrenos para empresas inmobiliarias. Una vez que se descubren los problemas, no es solo una cuestión de multas, pero también puede tener un impacto en el acceso de la sucursal a algunos negocios nuevos”.
Pedidos reducidos y tasas de interés aumentadas
Los préstamos inmobiliarios siempre han sido la mayor parte del crédito bancario, pero bajo la nueva situación económica y las estrictas políticas regulatorias, los bancos comerciales tienen que ajustar sus estructuras crediticias y seleccionar lo mejor de lo mejor. Esto se puede ver en el informe provisional bancario de 2019 recientemente divulgado: la tasa de crecimiento de los préstamos de algunos bancos estatales en la industria inmobiliaria ha disminuido. La tasa de crecimiento de los préstamos inmobiliarios del ICBC y el Banco Agrícola de China en el primer semestre del año cayó dos puntos porcentuales en comparación con el mismo período de 2018.
En cuanto a los próximos préstamos inmobiliarios, especialmente los préstamos para la promoción de viviendas, la actitud del "gran jugador" China Construction Bank también es muy clara. Ji Zhihong, vicepresidente del Banco de Construcción de China, dijo que el Banco de Construcción de China ha estado implementando estrictamente la orientación de la política regulatoria de que "la vivienda es para vivir, no para especular" y promueve prudentemente los negocios de préstamos para el desarrollo inmobiliario. En el primer semestre del año, la tasa de crecimiento de los préstamos de desarrollo inmobiliario de la CCB disminuyó año tras año. En el próximo paso, la CCB continuará ajustando la estructura de préstamos de acuerdo con la orientación de las políticas regulatorias, se adherirá a los principios de diferenciación, prudencia y selección y optimización, endurecerá aún más los estándares de acceso para los préstamos de desarrollo inmobiliario, garantizará el cumplimiento desarrollo de préstamos para el desarrollo inmobiliario y fortalecer la supervisión del uso de los fondos.
Cuando los periodistas entrevistaron a los jefes de los bancos en el delta del río Yangtze, el delta del río Perla y otras regiones, también recibieron respuestas similares, diciendo que los préstamos de desarrollo de las empresas inmobiliarias han estado controlados durante mucho tiempo por un sistema de listas. Se espera que el alcance de la lista se reduzca aún más o que se cobren los derechos a algunos préstamos para el desarrollo de sucursales locales.
Además de la reducción de la lista, muchas personas en el sector bancario esperan que, bajo la influencia de factores como el endurecimiento de la supervisión y la implementación del nuevo mecanismo LPR, el precio de los préstamos para el desarrollo de viviendas también aumente. aumentar rápidamente. Li Yang dijo que para las empresas inmobiliarias locales o las empresas inmobiliarias con un fuerte impulso de expansión, las tasas de interés de los préstamos bancarios aumentarán en más del 50% con respecto a la tasa de interés de referencia, y todavía existe la posibilidad de un aumento en el futuro.
Redistinguir los riesgos crediticios de las empresas inmobiliarias
Además de los canales bancarios, muchos banqueros dijeron con franqueza que las actuales necesidades de financiación de las empresas inmobiliarias a través de préstamos fuera de balance y préstamos encomendados son: En primer lugar, deben penetrar los activos subyacentes; en segundo lugar, la sociedad fiduciaria debe gestionarlos activamente.
Bajo la alta presión de la supervisión, los canales bancarios, los canales no bancarios y la financiación de bonos para las empresas inmobiliarias se endurecerán en la segunda mitad del año, y es difícil ser optimista sobre el futuro. .
Moody's dijo en su último informe que regulaciones más estrictas sobre la emisión de bonos en el extranjero y la financiación de préstamos fiduciarios ejercerán presión sobre la liquidez de los promotores inmobiliarios chinos y ampliarán las diferencias en los perfiles crediticios entre los promotores. El vicepresidente adjunto de Moody's, Yang Yuying, predice: "Los desarrolladores con una liquidez más débil, una mayor exposición a préstamos fiduciarios o una escala comercial más pequeña enfrentarán presión, mientras que los desarrolladores con mayor solidez crediticia y liquidez pueden beneficiarse de sus pares más débiles. Ganen más participación de mercado allí". p>
Li Qilin, economista jefe de Lianxun Securities, dijo sin rodeos que ha llegado el invierno de la financiación de la vivienda. Si en el futuro se restringe aún más la financiación atípica, el sector inmobiliario podría sufrir una diferenciación "28". El financiamiento para las grandes empresas inmobiliarias también se restringirá, con más opciones para otros canales de financiamiento de alto costo.
Para las empresas inmobiliarias, hay dos riesgos que deben evitarse en el futuro: primero, los riesgos de los fondos monetarios y la deuda (especialmente la deuda a corto plazo) son relativamente bajos. Si la escala de los fondos propios es pequeña y la empresa depende demasiado del financiamiento externo, el riesgo crediticio será relativamente alto. En segundo lugar, existe el riesgo de reservas de tierra insuficientes y de adquisiciones agresivas de tierras. Las ventas de bienes raíces están en una tendencia a la baja, las capacidades de pago posteriores pueden no ser tan sólidas, el financiamiento externo es escaso y las empresas de bienes raíces pueden tener más dificultades para operar.
Li Qilin dijo que en términos de estrategias de respuesta, las empresas inmobiliarias primero deben prestar atención a controlar la velocidad de expansión y reservar el flujo de caja con anticipación para "sobrevivir al invierno". Dado que la supervisión bloquea completamente los canales de financiación de la deuda inmobiliaria, es inevitable que se intensifique la diferenciación de la industria. En el futuro, podremos encontrar pares e instituciones financieras que tengan ventajas mutuas y puedan aprovechar la fortaleza de cada uno para cooperar y desarrollarse juntos, aliviando así hasta cierto punto el impacto negativo del ajuste financiero.