El recorte disfrazado de los tipos de interés de los préstamos hipotecarios "empresas-públicos" está generando una nueva situación en el mercado inmobiliario.
En comparación con la primera versión, los "Detalles" ajustan los objetos y condiciones para la transferencia pública de viviendas comerciales al público, y también extienden el período para la transferencia pública de viviendas comerciales al público, hasta a 30 años.
01 El proceso es demasiado complicado para los negocios corporativos.
La transferencia de empresas a públicos significa convertir préstamos comerciales en préstamos de fondos de previsión para vivienda. Del mismo modo, el objetivo del negocio de transferencias públicas también es muy claro, que es reducir los tipos de interés que cobran los compradores de viviendas al pagar sus préstamos.
El último tipo de interés LPR es de 4,65, que todavía está lejos del tipo de interés fijo del fondo de previsión de 3,25 (incluido el interés añadido por el banco).
Para los compradores de viviendas, convertir las empresas en públicas es una buena política, pero no muy práctica.
En primer lugar, el área de cobertura es demasiado pequeña y no hay muchas ciudades que apoyen claramente el negocio de las transferencias públicas. Sólo unas pocas ciudades, como Shenzhen, Chongqing, Shijiazhuang y Fuzhou, permiten la transferencia de empresas al público. Además, algunas ciudades cancelaron posteriormente el negocio de transferencias públicas, como la ciudad de Xinxiang en la provincia de Henan, y lo implementaron directamente en todos los ámbitos.
En lo que respecta a las condiciones para que los solicitantes se transfieran a una empresa pública, siempre que el comprador de la vivienda haya pagado el fondo de previsión de vivienda y haya reembolsado el préstamo bancario durante un período de tiempo, puede solicitar al banco de préstamos comerciales original una transferencia a una empresa pública. ¿Parece sencillo en teoría? Pero si realmente quieres implementarlo, descubrirás que no es tan sencillo como crees.
Existe un límite superior en el límite de préstamos del fondo de previsión, y este límite no puede excederse para negocios de transferencia pública. Sobre esta base, si desea gestionar una transferencia comercial, primero debe "liquidar el préstamo" y utilizar sus fondos para liquidar el préstamo comercial de una sola vez, y luego solicitar un préstamo de fondo de previsión; "liquidar el préstamo con un préstamo" y solicitarlo al Centro del Fondo de Previsión. Solicite un préstamo, luego utilice el préstamo del fondo de previsión para compensar el préstamo comercial y luego pague el préstamo del fondo de previsión todos los meses.
Vale la pena señalar que este último debe liquidar por adelantado la diferencia de capital e intereses entre los préstamos comerciales y los préstamos del fondo de previsión.
A medida que avanza todo el proceso, el centro de previsión y el banco funcionan en ambos extremos, con evaluación y garantía en el medio. Depende principalmente del sentimiento personal.
Además, también depende del momento de transmisión del negocio. Generalmente, es mejor presentar la solicitud en la primera mitad del año, porque durante este período el saldo de la cuenta del fondo de previsión es relativamente suficiente y la solicitud es más rápida.
El Centro de Gestión del Fondo de Previsión de Vivienda de Nanchang suspendió una vez la aceptación de solicitudes de préstamos para uso corporativo de propietarios de negocios debido a limitaciones financieras. Si desea presentar su solicitud, espere lentamente.
Al solicitar una transferencia de empresa a público, las diversas condiciones impuestas por el banco y las deficiencias de los préstamos del fondo de previsión hacen que la viabilidad de la transferencia de empresa a público sea mucho menor que el modelo de préstamo de cartera. .
En cuanto a aquellos a quienes les preocupa que la cámara de comercio proporcione "préstamos a bajo interés" al mercado inmobiliario, provocando un aumento de los precios de la vivienda, pueden retractarse.
Las "reglas detalladas" recopiladas por Wuhan del público esta vez son vagas y flexibles, aumentando el período de pago de los préstamos comerciales de "6 meses o más" a "12 meses o más", aumentando los requisitos. para el manejo de préstamos comerciales. Los préstamos comerciales dentro de una cartera de préstamos no se pueden convertir.
En general, el contenido de los "Detalles" es bastante satisfactorio. Su objetivo principal es proteger los medios de vida de las personas, reducir los préstamos hipotecarios de los residentes y ampliar el ciclo de amortización para evitar un aterrizaje forzoso en el mercado inmobiliario.
Afectada por la epidemia de este año, la economía de la mayoría de las personas se ha visto afectada. En el futuro, no se descarta que otras ciudades copien la operación de empresa a público de Wuhan y reduzcan las tasas de interés encubiertamente.
02 La vivienda existente es demasiado difícil en las ciudades pequeñas.
Cabe señalar que en la solicitud de opiniones sobre las "Reglas detalladas", las casas existentes también se realizan una por una. El plazo máximo para que los concesionarios de viviendas existentes se transfieran a una empresa pública se ha ampliado de 20 a 30 años.
El Centro del Fondo de Previsión de Vivienda de Wuhan afirmó que la ampliación del plazo de los préstamos públicos para los promotores existentes tiene como objetivo principal responder a las necesidades crediticias de los empleados que compran casas de segunda mano, y es coherente con la situación actual en materia de vivienda. Antigüedad de los préstamos del Fondo de Previsión para Vivienda de Segunda Mano.
El mercado inmobiliario está en auge y los promotores están echando sus redes por todas partes para construir casas.
En comparación con la relación de oferta y demanda en las ciudades de primer nivel, la oferta de viviendas en la mayoría de las ciudades de segundo y tercer nivel en China es obviamente mayor que la demanda. Los datos públicos muestran que las tasas de desocupación en las ciudades de segundo y tercer nivel en 2017 fueron 22,2 y 21,8 respectivamente, mucho más altas que el 16,8 en las ciudades de primer nivel, lo que indica un grave retraso en el inventario de viviendas.
Muchos amigos no tienen clara la relación entre “vivienda de segunda mano” y “vivienda de segunda mano”. Las casas existentes son casas de segunda mano, pero están en venta y nadie ha vivido en ellas; las casas de segunda mano son casas traspasadas y habitadas. En términos de división del mercado, las viviendas usadas pertenecen al mercado de 1,5 niveles y las transacciones de viviendas de segunda mano pertenecen al mercado de 3 niveles.
En cuanto al stock de viviendas en China, en 2015, Qin Hong, entonces director del Centro de Investigación de Políticas del Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural, dijo que el sector inmobiliario está entrando en la era del stock de viviendas. "Desde la perspectiva de todo el mercado, el volumen de negocio de viviendas nuevas representa el 70% y las viviendas de segunda mano el 30%. En el futuro, la proporción de estos datos debería invertirse".
Tomando Beijing como ejemplo, Chen Zhi, secretario general de la Asociación de Bienes Raíces de Beijing, dijo en 2015 que una vez analicé el parque de viviendas existente en Beijing. "Beijing tiene más de 600 millones de metros cuadrados de viviendas en stock, lo que significa que, basándose en una sola unidad de 100 metros cuadrados, hay alrededor de 6 millones de unidades de vivienda. Teniendo en cuenta la población urbana de Beijing de 180.000 habitantes y un promedio de 3 personas por hogar, la población urbana alcanza básicamente los 100.000 metros cuadrados por hogar. El nivel de una suite."
Cuando dije esto, ya estaba lleno de gente. Después de todo, detrás de la compra y el acaparamiento de casas por pánico en el mercado inmobiliario de Beijing está el respaldo teórico de un "inventario insuficiente en el mercado inmobiliario de Beijing".
Las viviendas existentes pueden proporcionar un apartamento, entonces, ¿es necesario adquirir una casa?
Robar, o acaparar.
A finales de 2016, el volumen de transacciones de viviendas de segunda mano en Beijing estableció un nuevo récord histórico, representando el 85% de todo el mercado. Esto también significa que Beijing ha entrado de lleno en la era de las viviendas en stock.
En las ciudades de primer nivel, el fenómeno del stock de viviendas es particularmente evidente. A medida que la oferta de casas nuevas disminuye gradualmente, el espacio de elección de la gente se reduce relativamente, e incluso ha aparecido en Shenzhen el fenómeno de las "tarifas de té altísimas". La razón es que hay muy pocos platos nuevos. En respuesta, muchos medios afirmaron que China ha entrado en la era de la vivienda en stock.
En 2018, China International Capital Corporation publicó un informe de investigación "Inventario del parque de viviendas de China". Se estima que el parque nacional de viviendas alcanzará los 274 millones de unidades a finales de 2017, lo que corresponde a una superficie de stock de 261 millones de metros cuadrados, y el hogar promedio poseerá 1,13 unidades.
Los resultados del informe parecen respaldar aún más esta opinión: ha llegado la era de las viviendas en stock. Sin embargo, a juzgar por el volumen de transacciones de viviendas de segunda mano en la mayoría de las ciudades de segundo y tercer nivel, está lejos de alcanzar este estándar, especialmente en las regiones central y occidental.
A juzgar por las opciones de compra de viviendas en ciudades de segundo y tercer nivel, la “moda por las viviendas nuevas” sigue siendo fuerte.
03Conclusión
Por un lado hay un enorme stock de viviendas, y por el otro un elevado número de viviendas de segunda mano. El mercado inmobiliario en 2020 puede resultar más difícil de lo esperado.
Los datos públicos muestran que a finales de mayo, el número de anuncios de viviendas de segunda mano en Hangzhou alcanzó los 6.543.802.000, Chongqing superó los 6.543.804, Chengdu superó los 6.543.804 y Shenzhen alcanzó los 6.543.805. Directamente proporcional a la cotización de viviendas de segunda mano, también se produce un aumento de los precios de la vivienda.
En términos de oferta del mercado, en mayo de 2020, el número de propiedades recién cotizadas en todo el país aumentó un 18,9% mes a mes, entre las cuales la cantidad de propiedades recién cotizadas en Beijing, Shanghai, Shenzhen y Guangzhou aumentaron un 208,65%, 438%, 65,4%, 41,4% y 19,9% mes a mes. También hay margen evidente para el crecimiento de los precios de la vivienda de segunda mano. El aumento de los precios de la vivienda de segunda mano en las cuatro ciudades de primer nivel superó en general al del mercado de viviendas nuevas, con Beijing a la cabeza del país con un aumento intermensual del 1,8.
Sin embargo, el mercado no es tan optimista como se esperaba. En el nuevo mercado inmobiliario de Shenzhen y Hangzhou, hubo una escena candente de gente haciendo cola para comprar una casa y loterías. Detrás de esto está el límite de precios de las viviendas nuevas y la inversión de precios en el mercado de viviendas de segunda mano, lo que deja un enorme margen para el arbitraje. El mercado de viviendas de segunda mano es en general lento y el contraste es evidente.
El volumen de transacciones de casas de segunda mano no puede seguir el ritmo del volumen de cotización, lo que también significa que el ciclo de venta se prolonga.
En esta coyuntura crítica, Wuhan es realmente como una señal, agitando la bandera de la "reforma de las empresas a lo público". Después de todo, si la economía va a recuperarse, el mercado inmobiliario también se moverá. La última tasa de interés LPR también le dice claramente al público que el banco central está frenando.
¡Quizás sea hora de utilizar el fondo de previsión que existe desde hace mucho tiempo!