Poderes positivos del acreedor hipotecario
El poder positivo de una hipoteca se refiere a las diversas medidas y medios adoptados por el acreedor hipotecario para realizar el derecho hipotecario en el ámbito prescrito por la ley. De acuerdo con los principios jurídicos de la garantía, las disposiciones de la Ley de Garantías y las interpretaciones judiciales, creemos que incluye principalmente los siguientes aspectos:
La protección de los intereses secuenciales del acreedor hipotecario. En comparación con los créditos generales, el acreedor hipotecario tiene prioridad para recibir el pago del producto de la misma hipoteca. Pero en lo que respecta al acreedor hipotecario, todavía existe una cuestión de orden de pago. Según la teoría y la práctica del derecho civil nacional moderno, el llamado orden de los derechos hipotecarios se refiere a la prelación de cada acreedor hipotecario cuando se constituyen varios derechos hipotecarios sobre una misma hipoteca, y resuelve la relación entre varios derechos hipotecarios sobre la misma hipoteca. . Los países con sistemas de derecho civil generalmente siguen el orden de registro, es decir, el acreedor hipotecario en el primer orden tiene prioridad para recibir el pago de los acreedores hipotecarios en el orden posterior, lo que teóricamente se denomina derecho secuencial del acreedor hipotecario. Vale la pena señalar que existen diferencias entre las disposiciones anteriores de la Ley de Garantías y las interpretaciones judiciales. La "Ley de Seguridad" establece que el orden de amortización de los derechos hipotecarios no inscritos es "en el orden de vigencia del contrato, y en el mismo orden, de acuerdo con la proporción de créditos", no obstante, la "Interpretación Judicial". "la Ley de Seguridad" estipula en la situación mencionada que "el reembolso se hará de conformidad con la proporción de la indemnización de siniestros". De esta manera, cuando coexisten varias hipotecas no inscritas, la "Ley de Garantías" como ley básica utiliza como orden de amortización el orden de vigencia del contrato, es decir, el principio de "predeterminación", mientras que la interpretación judicial del La "Ley de Seguridad" adopta el "orden igualitario" El principio de "secundaria" niega el principio de "predeterminación". Entonces, ¿qué tipo de regulaciones son más razonables? Creemos que esta última disposición es más razonable por las siguientes razones:
En primer lugar, hay un proverbio sintáctico en la "Ley de Derechos de Propiedad" "Nadie podrá luchar contra un tercero sin estar registrado". tercero" aquí Debe referirse a cualquier persona que no sea el derecho de propiedad registrado, por lo que el derecho hipotecario no registrado establecido primero no puede confrontar el derecho hipotecario no registrado establecido después, de lo contrario será refutado por el sistema de registro de derechos de propiedad.
En segundo lugar, en las transacciones de mercado, el principio de "primero en llegar, primero en ser atendido" no favorece la protección de la seguridad de las transacciones y se desvía del principio de equidad del derecho civil.
En tercer lugar, el principio del "primer conjunto" puede dar lugar a una colusión maliciosa entre el deudor hipotecario y un determinado acreedor hipotecario, y dañar los derechos e intereses legítimos de otros acreedores hipotecarios que fueron los primeros en establecerse al falsificar la verdadera firma del contrato. fecha. Aunque la interpretación judicial de la Ley de Garantía es más razonable que las disposiciones anteriores de la Ley de Garantía, debemos comprender que la interpretación judicial sólo puede interpretar la ley pero no puede cambiar las disposiciones de la ley. A falta de enmiendas a la ley, cambiar las disposiciones de la ley mediante la interpretación judicial no es consistente con las reglas de interpretación judicial ni conduce a la aplicación de la ley y a la interpretación judicial, y socava la autoridad de la ley.
Cuando el derecho hipotecario anterior se extingue por causas distintas a la realización del derecho hipotecario, ¿aumentará en orden el derecho hipotecario posterior? Sobre este tema, los países con sistemas de derecho civil tienen dos tipos de legislación: una es la legislación afirmativa. Según este ejemplo legislativo, cuando los derechos hipotecarios de primer orden se extingan por causas distintas a la ejecución, los derechos hipotecarios de segundo orden naturalmente aumentarán secuencialmente. Esto está representado por los códigos civiles de Francia, Japón y la provincia de Taiwán. En segundo lugar, legislación negativa. Según este ejemplo legislativo, cuando el derecho hipotecario anterior se extingue por causas distintas a la ejecución, no puede promoverse el derecho hipotecario posterior, por lo que también se denomina doctrina de fijación de órdenes. Esto está representado por los Códigos Civiles alemán y suizo.
El artículo 77 de la "Interpretación Judicial de la Ley de Garantías" de mi país estipula: "Si un mismo inmueble está hipotecado a más de dos acreedores, cuando el derecho de primera hipoteca y el dominio del inmueble pertenezcan a una sola persona , la propiedad del bien será. Una persona podrá hacer valer su hipoteca contra la hipoteca siguiente en sucesión." Se puede observar que el derecho civil de mi país tiende al principio del orden ascendente de los derechos hipotecarios. Sin embargo, cuando un mismo inmueble esté hipotecado a más de dos acreedores, y la hipoteca anterior se confunda con la propiedad del inmueble y pertenezca a la misma persona, el hipotecante no se extinguirá por confusión. Los estudiosos del derecho civil tienen diferentes puntos de vista sobre los pros y los contras de los dos ejemplos legislativos anteriores. Creemos que el principio de progreso gradual y ordenado es más razonable. Tomemos un caso como ejemplo. Por ejemplo, A utiliza sus propios derechos de uso de la tierra para establecer una hipoteca de 200.000 yuanes para B, y luego establece una segunda hipoteca de más de 65.438 millones de yuanes para C. Si los derechos de uso de la tierra se subastan por 250.000 yuanes, B recibirá el total. compensación, y C solo recibirá 50.000 yuanes en compensación. Si los derechos hipotecarios de la Parte B se eliminan mediante el pago de los derechos hipotecarios antes de la subasta, los derechos hipotecarios de la Parte C seguirán perteneciendo al segundo orden según el principio de clasificación fija. Sólo la Parte C pagará primero 50.000 yuanes y los 200.000 restantes. El yuan seguirá perteneciendo al Partido C. propiedad del deudor hipotecario. Sin embargo, si se adopta el principio de avance gradual, la hipoteca de C se adelantará por primera vez y su reclamo de 654,38 millones de yuanes se liquidará en su totalidad. Por lo tanto, algunos estudiosos creen que la adopción del principio de progresividad resultará en un enriquecimiento injusto para el acreedor hipotecario adelantado y no brindará la debida protección a otros acreedores ordinarios. Creemos que la razón por la cual el hipotecario posterior aceptó la hipoteca posterior puede ser porque la primera hipoteca se extinguió por causas distintas a la realización de la hipoteca. Este tipo de precio de alto riesgo debe protegerse cuando aparece el siguiente acreedor hipotecario y no puede considerarse como un enriquecimiento injusto; debemos hacer un equilibrio entre proteger los intereses del siguiente acreedor hipotecario y los de los acreedores generales, renunciando o debilitando las protecciones de los acreedores generales; ser más propicio para salvaguardar las transacciones.