Método de cálculo de impuestos simplificado para proyectos inmobiliarios antiguos
La fórmula de cálculo de las ventas es la siguiente: ventas = (precio total y gastos extraprecio - precio del terreno permitido deducir en el período actual) ÷ (1+11%)
(1) Método de cálculo de impuestos simple (solo aplicable a proyectos antiguos)
Los contribuyentes generales que venden proyectos inmobiliarios antiguos de desarrollo propio pueden optar por aplicar el método de cálculo de impuestos simplificado con una tasa impositiva del 5%. .
Impuesto a pagar = precio total más cargos adicionales/(1+5%)*5%
(Nota: el precio del terreno no se puede deducir)
Una vez seleccionado El método de cálculo de impuestos simplificado no se puede cambiar al método de cálculo de impuestos general dentro de los 36 meses.
(2) Método de cálculo del impuesto general (se pueden seleccionar proyectos antiguos y nuevos)
Los contribuyentes generales de empresas de desarrollo inmobiliario que vendan proyectos inmobiliarios de desarrollo propio deberán adoptar el método general Método de cálculo del impuesto Impuesto, el volumen de ventas se calcula con base en el precio total obtenido y los gastos sobreprecios, y el saldo después de deducir el precio del terreno correspondiente al proyecto inmobiliario vendido en el período actual. La fórmula de cálculo del impuesto a pagar es la siguiente:
IVA a pagar = ingresos por ventas imponibles × tipo impositivo aplicable - impuesto soportado deducible.
=(Precio total y gastos extraprecio-precio del suelo deducible permitido en el período actual)/(1+tipo impositivo aplicable)*Tipo impositivo aplicable-importe del impuesto soportado deducible.
El precio del terreno que se permite deducir en el período actual se calcula de acuerdo con la siguiente fórmula:
El precio del terreno que se permite deducir en el período actual = (área de construcción actual de el proyecto inmobiliario en venta / área de construcción del proyecto inmobiliario en venta) * ha sido El precio pagado por el terreno.
1. Declaración de impuestos
Si los bienes inmuebles se desarrollan en condados (ciudades, distritos) y el registro de impuestos no se realiza en la ubicación del proyecto, el impuesto se pagará por adelantado. a una tasa de retención del 3% en la ubicación del inmueble. Luego de realizar el pago, declarar el impuesto a la autoridad fiscal competente donde esté ubicada la institución.
Cuando una empresa promotora inmobiliaria vende proyectos inmobiliarios de desarrollo propio, se aplica el método de cálculo del impuesto general. El impuesto corriente a pagar se calculará con base en el momento en que se produce la obligación tributaria, con base en el corriente. volumen de ventas y la tasa impositiva aplicable del 11%, deduciendo el impuesto pagado por anticipado. Luego, declarar y pagar impuestos a las autoridades fiscales competentes. Los impuestos impagos se pueden trasladar al siguiente período y continuar deduciéndose.
Si una empresa promotora inmobiliaria vende proyectos inmobiliarios de desarrollo propio y aplica el método de cálculo del impuesto simplificado, deberá calcular el impuesto a pagar del período actual con base en el momento en que se produce la obligación tributaria, con base en el volumen de ventas actual y una tasa impositiva del 5%, deduciendo el monto estimado del impuesto. Luego de pagar el impuesto, declarar el impuesto a la autoridad fiscal estatal competente. Los impuestos impagos se pueden trasladar al siguiente período y continuar deduciéndose.
2. Lugar de pago del impuesto
Las empresas fijas deberán declarar y pagar los impuestos ante la autoridad fiscal competente en el lugar de su establecimiento o residencia. Si la oficina central y las sucursales no están en el mismo condado (ciudad), deberán declarar y pagar impuestos a las autoridades fiscales encargadas de sus respectivas ubicaciones con la aprobación del Ministerio de Finanzas de la República Popular China, el Estado; Administración Tributaria o sus autoridades fiscales y tributarias autorizadas, la casa matriz podrá presentar declaraciones de impuestos ante las autoridades fiscales del lugar donde se encuentre la oficina matriz.
Si un contribuyente piloto perteneciente a un hogar comercial fijo tiene su sucursal general no en el mismo condado (ciudad) sino en la misma provincia (región autónoma, municipio directamente dependiente del Gobierno Central, o ciudad dependiente separadamente planificación estatal), el contribuyente deberá solicitarlo a través de la provincia (región autónoma, municipio directamente dependiente del Gobierno Central) donde esté ubicado Con la aprobación del Departamento de Finanzas (Oficina) y la Oficina Estatal de Impuestos de la ciudad bajo planificación estatal separada, la casa matriz puede declarar y pagar el impuesto al valor agregado a la autoridad fiscal competente donde esté ubicada la casa matriz.
Cuarto, ámbito de imposición
(1) Las ventas de bienes inmuebles son partidas sujetas al IVA.
La venta de proyectos inmobiliarios de desarrollo propio por parte de empresas promotoras de bienes raíces es una partida del impuesto sobre las ventas de bienes raíces;
Las ventas de bienes raíces se refieren a las actividades comerciales de transferencia de propiedad inmobiliaria. Bienes inmuebles se refiere a bienes que no se pueden mover o que cambiarán su naturaleza y forma después de ser movidos, incluidos edificios y estructuras.
Edificios, incluidos edificios residenciales, edificios comerciales, edificios de oficinas y otros edificios utilizados para residencia, trabajo u otras actividades.
Estructuras, incluyendo carreteras, puentes, túneles, presas y otras estructuras.
Si se transfieren los derechos de propiedad limitados o los derechos de uso permanente de un edificio, se transfiere la propiedad de un edificio o estructura en construcción, y al mismo tiempo se transfieren los derechos de uso del suelo ocupados por el edificio o estructura. En este momento, el impuesto al valor agregado se pagará como una venta de bienes inmuebles.
(2) La compra y venta de bienes raíces se lleva a cabo dentro de China y es una compra y venta de bienes raíces dentro de China.
(3) No hay partidas de impuesto al valor agregado
En el proceso de reorganización de activos, todos o parte de los activos físicos y sus derechos, pasivos y mano de obra asociados se transfieren a otras unidades a través de fusiones, escisiones, ventas, reposiciones, etc. y particulares, que impliquen la transmisión de bienes inmuebles y derechos de uso del suelo.
(4) Se considera una venta.
Cuando una unidad o individuo transfiere gratuitamente un inmueble a otras unidades o individuos, se considera venta de inmueble de servicio, excepto para empresas de bien público o para el público en general.
Base legal:
Medidas Transitorias para la Administración del Impuesto al Valor Agregado sobre Proyectos Inmobiliarios Desarrollados por Empresas de Desarrollo Inmobiliario.
Artículo 4 Cuando un contribuyente general de una empresa de desarrollo inmobiliario (en adelante, contribuyente general) venda un proyecto inmobiliario de desarrollo propio, se aplicará el método de cálculo del impuesto general y las ventas actuales Se deducirá con base en el precio total obtenido y los gastos sobreprecios. El saldo después del precio del terreno correspondiente al proyecto inmobiliario se utiliza para calcular el volumen de ventas. La fórmula de cálculo del volumen de ventas es la siguiente:
Ventas = (precio total y gastos extraprecio - precio del terreno que se permite deducir en el período actual) ÷ (1+11%)
Artículo 5 Período actual El precio del terreno que se permite deducir se calcula de acuerdo con la siguiente fórmula:
El precio del terreno que se permite deducir en el período actual = (el área de construcción actual del proyecto inmobiliario en venta ÷ el área de construcción del proyecto inmobiliario en venta) × el precio del terreno pagado.
El área de construcción de los proyectos inmobiliarios vendidos en este período se refiere al área de construcción correspondiente a las ventas con impuesto al valor agregado reportadas en este período.
El área práctica de construcción de un proyecto inmobiliario se refiere al área práctica total de construcción del proyecto inmobiliario, excluida el área de construcción de instalaciones públicas de apoyo que no se cotizan ni se liquidan por separado. al vender el proyecto inmobiliario.
Las tarifas pagadas por el uso de la tierra se refieren al precio de la tierra pagado directamente por el gobierno, el departamento de administración de tierras o la unidad encargada por el gobierno de recaudar el precio de la tierra.
Artículo 8 Los contribuyentes generales que vendan proyectos inmobiliarios antiguos de desarrollo propio podrán optar por aplicar el método de cálculo de impuestos simplificado y calcular el impuesto a una tasa impositiva del 5%. Una vez seleccionado el método de cálculo de impuestos simplificado, no se puede cambiar al método de cálculo de impuestos general dentro de los 36 meses.
Artículo 9 Si el método de cálculo del impuesto simplificado es aplicable a las ventas de proyectos inmobiliarios antiguos desarrollados por contribuyentes generales, el precio total obtenido y los gastos sobreprecios serán el monto de las ventas y el precio del terreno correspondiente. no se deducirá.