¡Conceptos básicos de la venta de bienes raíces!
Bienes Raíces Bienes Raíces y Bienes Raíces (también conocido como Bienes Raíces).
Término general para bienes inmuebles y casas y sus derechos (posesión, uso, renta, enajenación, etc.). ).
Los terrenos inmobiliarios y sus derechos (uso, renta, transmisión, etc.).
El sector inmobiliario se dedica al desarrollo, explotación, gestión y servicios de bienes inmuebles. bienes. Incluyendo: desarrollo de terrenos, construcción, mantenimiento y administración de viviendas, asignación pagada y transferencia de derechos de uso de la tierra, venta y alquiler de viviendas, préstamos hipotecarios inmobiliarios y mercado inmobiliario.
El desarrollo inmobiliario se refiere a la adquisición de derechos de uso del suelo de conformidad con la ley y la construcción de infraestructura y viviendas en función de la naturaleza y requisitos de uso. Incluye todo el proceso, desde la selección del sitio hasta la entrega para su uso, y consiste en la adquisición de terrenos, demolición y reasentamiento, planificación y diseño, suministro de agua, drenaje, suministro de energía, comunicaciones eléctricas, vías de acceso, ecologización, construcción de viviendas, etc.
El desarrollo de terrenos convierte terrenos no urbanizables (que se refieren a terrenos que aún no se han desarrollado y que aún no se han desarrollado en condiciones de terreno de construcción) en terrenos utilizables.
Para el desarrollo de viviendas, los promotores que obtengan derechos de uso de la tierra nivelarán el terreno, construirán carreteras, tenderán tuberías de agua y redes de calefacción y luego construirán varias casas e instalaciones públicas.
El sistema energético incluye instalaciones como el suministro de energía eléctrica, calefacción y suministro de gas (gas de hulla, gas natural, gas licuado del petróleo).
El sistema de abastecimiento y drenaje de agua incluye proyectos de toma de agua, proyectos de transmisión de agua, proyectos de purificación de agua, redes de tuberías de distribución de agua (alcantarillado), redes de tuberías de drenaje (alcantarillas), proyectos de tratamiento y descarga de aguas residuales.
Se vende vivienda económica a familias de bajos ingresos a precios de baja rentabilidad (vivienda comercial con propiedades de seguridad social, asequible). No todo el mundo puede comprarlo, pero deben cumplir las condiciones marcadas por el gobierno local y hacer cola para comprarlo.
Los bienes inmuebles desarrollados y construidos por promotores de viviendas comerciales después de obtener los derechos de uso de suelo a precio de mercado y circular en el mercado con la aprobación de la Oficina de Tierras y Recursos son una propiedad fija que puede transferirse, alquilarse , heredado, hipotecado y permutado después de obtener el título de propiedad.
Vivienda comercial "Cinco certificados, dos libros y un formulario"
Cinco certificados: certificado de uso de suelo de propiedad estatal, permiso de planificación de terrenos de construcción, permiso de planificación de proyectos de construcción, permiso de construcción de edificios, Licencia de venta (pre-venta) de vivienda comercial.
Dos libros: “Garantía de Calidad de Vivienda Comercial” e “Instrucciones de Vivienda Comercial”.
Tabla 1: Formulario de registro de aceptación de finalización de vivienda comercial.
Un edificio sin terminar se refiere a un edificio que no logró completar la construcción y la detuvo a mitad de camino. Las principales razones de las propiedades sin terminar son: fondos insuficientes, problemas graves de calidad de diseño y construcción, etc.
Edificios y viviendas iniciados pero aún no terminados. Es decir, el edificio de la imagen se encuentra en la etapa inicial de construcción, por lo que el tiempo de entrega es largo y el precio favorable. Después de comprarlo, puedes revenderlo y ganar la diferencia.
Vivienda comercial que aún no ha sido terminada y entregada para su uso y que cuenta con condiciones de preventa (precio bajo, gran selección de espacio, tipos de unidades completas y supervisión de calidad de los materiales de construcción).
La casa existente pasó la inspección y aceptación del departamento de supervisión de calidad del proyecto, obtuvo el certificado de calidad y puede entregarse como vivienda comercial (lista para comprar y entrar a vivir, el precio es alto, el apartamento tipo está desactualizado y no hay mucho espacio para elegir).
Se ha obtenido el título de propiedad de la vivienda de segunda mano y se ha traspasado la vivienda.
El precio inicial es el "precio inicial", que se refiere al precio de venta más bajo de todas las casas del edificio (generalmente se refiere al precio del edificio con mal tipo de apartamento, orientación y distribución, el La diferencia de precio de cada piso es de decenas a varias (desde cien yuanes).
El precio base es el "precio mínimo", que se refiere al precio básico por metro cuadrado de vivienda comercial determinado mediante contabilidad. El precio base se basa en el método de valoración inmobiliaria y no tiene nada que ver con el precio inicial (diferentes pisos y orientaciones conducen a diferentes precios).
Precio medio es el precio medio de venta de una propiedad. El precio medio por metro cuadrado se puede obtener dividiendo la suma de los precios de venta de cada vivienda de la promoción por la suma de la superficie construida de cada unidad.
La propiedad de la tierra se refiere a los derechos de los propietarios a poseer, usar, beneficiarse y disponer de la tierra de acuerdo con la ley.
Propiedad estatal de la tierra El Estado tiene derecho a poseer, utilizar, beneficiarse y disponer de la tierra de propiedad de todo el pueblo.
Propiedad colectiva de la tierra Las organizaciones económicas colectivas rurales disfrutan de los derechos de posesión, uso, beneficio y disposición de la tierra de su propiedad legal.
El estado de transferencia de derechos de uso de la tierra, como propietario de la tierra, transfiere los derechos de uso de la tierra a los usuarios de la tierra en función de la vida útil, el uso y la planificación urbana de las parcelas de tierra designadas, y cobra la tierra. -tarifas de transferencia de derechos de uso de los usuarios de la tierra.
El propietario de la vivienda disfruta de amplios derechos de control sobre la vivienda, incluyendo el derecho de posesión, uso, renta y disposición.
La gestión de propiedades la llevan a cabo empresas o instituciones profesionales, a las que los propietarios (o usuarios) confían la gestión profesional de propiedades y la prestación de servicios eficientes y atentos a los propietarios (o usuarios).
El contenido de la administración de la propiedad es administrar y mantener la casa y sus equipos auxiliares, gestionar la limpieza, seguridad, instalaciones públicas y vías del área de la casa, y proporcionar otros servicios integrales o especiales a los propietarios. La gestión de propiedades entra en la categoría de gestión comunitaria.
La junta de propietarios está compuesta por todos los propietarios de la zona de gestión de la propiedad y tiene derecho a decidir sobre la gestión de la propiedad de esta zona.
La junta de propietarios está compuesta por representantes de los propietarios del área de administración de propiedades y es una organización con poder de decisión sobre la administración de propiedades en la zona.
El comité de propietarios está compuesto por representantes de los propietarios dentro del área de administración de la propiedad. La organización que implementa la gestión autónoma de la propiedad en nombre de todos los propietarios es elegida por la asamblea de propietarios o por los representantes de los propietarios.
Año tras año se refiere a la relación entre el enésimo mes de este año y el enésimo mes del año pasado. Por ejemplo, febrero de este año es mejor que febrero del año pasado y junio de este año es mejor que junio del año pasado. Tasa de crecimiento interanual = (período actual - mismo período del año pasado)/mismo período del año pasado × 100.
Comparación entre el periodo mes a mes y el periodo estadístico anterior. Por ejemplo, la comparación entre julio de 2015 y junio de 2015 se llama mes a mes. Tasa de crecimiento de la cadena = (período actual - período anterior)/período anterior × 100.
Conceptos básicos de construcción
Suministro de agua, electricidad, acceso y formación del terreno durante el desarrollo del suelo.
Suministro de agua, drenaje, electricidad, telecomunicaciones, gas, calefacción, vías de acceso y nivelación de terrenos.
El ancho horizontal de la vivienda.
La longitud real de la casa profunda.
Altura de piso superior a piso superior, incluyendo espesor de piso, en metros.
El valor residual neto del edificio de gran altura neto menos el espesor de la losa del piso es la distancia desde la superficie superior de la losa del piso hasta la superficie inferior de la losa del piso superior.
El balcón está cubierto por el agua de lluvia y la pisada, y no hay ninguna parte del parabrisas que sobresalga del exterior del edificio.
La terraza no está cubierta por el agua de lluvia y tiene marcas de pisadas.
El ventanal es una ventana que sobresale de la pared. El tamaño del ventanal es de unos 40 ~ 60 cm.
Un muro de corte es un muro de un edificio o estructura que soporta principalmente cargas horizontales y cargas verticales (gravedad) causadas por cargas de viento o terremotos.
La zona por donde entra y abre la primera puerta del hall de entrada.
Edificio de dos o más plantas que alberga a muchas familias.
Los edificios puros de oficinas son edificios que proporcionan actividades de oficina para las operaciones diarias de diversas empresas.
El edificio complejo es un edificio que integra viviendas, oficinas y centros comerciales.
SOHO vivienda comercial y residencial, integrando hogar y oficina.
SHOPPINGMALL es un distrito comercial que integra compras, entretenimiento y ocio. Tiene su origen en Estados Unidos y también es conocido como el sexto formato comercial.
La casa con buhardillas ocupa dos niveles conectados por una escalera interior.
La clina compuesta se origina a partir de la termoclina y es superior a la termoclina. El tipo de habitación general es que la sala de estar o comedor está conectada a los pisos superior e inferior, y otras ubicaciones están separadas de los pisos superior e inferior con escaleras internas.
La buhardilla (entresuelo) es en realidad de una sola planta, pero su altura es superior a la de una sola planta, generalmente entre 3,5-4,5 metros. La mayor diferencia con un edificio dúplex es la diferencia de altura. Estructuralmente es un edificio de una sola planta, y en términos de superficie inmobiliaria es de una sola planta.
La altura de un edificio estándar de una sola planta de dos niveles (altura 2,8 m) es menor que la de los edificios dúplex, entrepiso (loft) y tipo loft. Simplemente elevando el suelo y las superficies superiores de algunas áreas funcionales decenas de centímetros y conectándolas a través de varios escalones, se puede lograr el efecto de enriquecer la forma espacial vertical.
La estructura de ladrillo-hormigón es un muro de carga compuesto por ladrillos y hormigón, los cuatro lados y las vigas no se pueden mover.
La estructura del marco está hecha de hormigón armado moldeado en vigas y columnas de carga, lo que es adecuado para la construcción industrial a gran escala y tiene una alta eficiencia.
El muro de carga está dentro de las vigas y columnas, y el muro se puede abrir libremente.
La durabilidad de una casa El número de años que una casa puede mantener un uso normal está relacionado con los estándares de diseño, los materiales de construcción, la calidad de la construcción, las condiciones de uso y el mantenimiento. En general, estructura de acero: 60 a 80 años; estructura ladrillo-hormigón: 40 a 60 años; estructura ladrillo-madera: 30 a 50 años; otras estructuras: menos de 15 años;
Clasificación de las viviendas
Según finalidades funcionales: edificios residenciales (comunidades residenciales, residencias de alto nivel), naves industriales (fábricas, almacenes), edificios comerciales (fachadas, centros comerciales), edificios de oficinas ( Edificios de oficinas), edificios administrativos (militares, escuelas y otras unidades).
Por estructura del edificio: estructura de acero, estructura de hormigón armado, estructura de ladrillo-hormigón, estructura de ladrillo-madera y otras estructuras.
Según titularidad: vivienda pública (vivienda pública de gestión directa y vivienda pública autogestionada, etc.) y residencia privada.
Clasificación del suelo
Según el grado de desarrollo y aprovechamiento: terrenos en bruto y terrenos cultivados.
Según función de edificación: terrenos edificables y terrenos no edificables.
Por uso: suelo residencial, suelo de servicios comerciales, suelo industrial, suelo de almacenamiento, suelo de equipamiento público municipal, suelo de transporte, suelo verde, suelo especial, etc.
Derechos de uso de la tierra
El derecho del propietario de la tierra a usar la tierra de acuerdo con la clasificación de la tierra (es decir, el derecho a operar, usar y beneficiarse de la tierra de acuerdo con la ley ).
Existen dos formas de propiedad pública de la tierra: la propiedad colectiva y la propiedad estatal. La tierra rural es propiedad colectiva de los agricultores; la tierra urbana es propiedad del Estado y de todo el pueblo. Ningún individuo puede adquirir títulos de propiedad.
Método de adquisición de uso de suelo
Cesión: uso libre, como escuelas, hospitales, terrenos militares, aeropuertos y otros proyectos de construcción municipal.
Transferencia: Obtener el derecho de uso del estado pagando una tarifa. Incluyendo la transferencia de acuerdo (como de 2 millones a 2,5 millones/mu), la transferencia de licitación (proponiendo un precio base y obteniéndolo de acuerdo con el propósito y el precio) y la transferencia de subasta (el mejor postor lo obtiene y lo obtiene a través de canales formales en el mercado). premisa de que no es ilegal).
Mercado inmobiliario
El mercado inmobiliario se divide en los siguientes tres niveles:
Mercado primario: con el suelo como cuerpo principal (también conocido como suelo mercado, mercado de transacciones de tierras).
Mercado secundario: después de que el desarrollador obtiene los derechos de uso del suelo, invierte una cierta cantidad de fondos para la construcción y revende los derechos de propiedad al demandante en forma de compensación o obsequio (el mercado de compra y venta de viviendas comerciales nuevas).
Mercado terciario: La recirculación de las viviendas en el mercado de consumo, incluyendo compraventa, hipotecas, transmisiones y arrendamiento (viviendas de segunda mano).
Período de uso de la tierra
Cuando el estado transfiere los derechos de uso de la tierra a los usuarios de la tierra, ambas partes acuerdan el número de años que los usuarios de la tierra pueden usar la tierra.
El plazo de transferencia del derecho de uso del suelo es de: 70 años para suelos residenciales; 50 años para suelos industriales, educativos, científicos y tecnológicos, culturales y sanitarios, deportivos e integrales u otros; 40 años para suelos comerciales, turísticos y; tierra de entretenimiento. La diferencia entre el precio del terreno y el número de años que el terreno debe cambiarse se determinará de conformidad con las reglamentaciones nacionales.
Qué hacer después de que expire el período de uso del terreno: el estado tiene derecho a recuperar el terreno incondicionalmente; el cuerpo principal del edificio no es peligroso después de haber sido probado por el departamento de supervisión de calidad y su existencia. del proyecto no afectará la planificación urbana y la apariencia de la ciudad. Siempre que la tarifa de transferencia de la tierra se pague al gobierno, se puede seguir utilizando, incluso si la tierra se compra al precio actual de la tierra durante el período de uso, el período de uso lo estipula el gobierno; ser retirado incondicionalmente. El artículo 149 de la Ley de Propiedad estipula que el derecho a utilizar terrenos para construcción residencial se renovará automáticamente al expirar.
Normas sobre división de pisos residenciales
Residencias de poca altura: 1 a 3 pisos; residencias de varias plantas: 4 a 6 pisos; residencias de media y alta altura: 7; hasta 9 pisos; residencias de gran altura: 10 ~ 30 pisos; edificios residenciales de gran altura: 30 pisos o más.
Varias zonas:
Zona del sótano La zona horizontal alrededor del reposapiés en la planta baja del edificio es la zona de construcción del primer piso del edificio.
El área total de construcción es la suma del área horizontal proyectada de los muros exteriores (o columnas) de cada piso del edificio.
El área de construcción familiar se refiere al área de construcción que posee cada hogar (o unidad).
Lo que los clientes suelen denominar "área de construcción" o "área de ventas" cuando compran una casa es "área de construcción de unidades".
El nombre completo del área del condominio es el área de construcción del condominio, que consta de tres partes: el área utilizable de la casa en el condominio, el área de paredes en el condominio y el área de construcción del balcón. en el condominio.
El área útil de una casa interior es el área útil de una casa interior Se basa en el área proyectada horizontal y se calcula según las siguientes normas: El área útil de. una casa interior es el dormitorio interior, sala de estar, vestíbulo, pasillo, cocina, baño. La suma de las áreas de trasteros, armarios, etc., y las escaleras internas de la casa interior se calculan en el área utilizable según el suma de las áreas de piso natural, excluyendo las chimeneas internas, conductos de ventilación y pozos de tuberías en el interior de la casa y se incluyen en el área estructural.
El área de la pared en la suite se refiere al área de la pared que rodea el espacio utilizado en la suite. Hay dos tipos de muros: muros públicos y muros no públicos. Los muros públicos incluyen tabiques divisorios entre cada conjunto, y la mitad del área proyectada horizontal de este conjunto de muros y el espacio del edificio público está incluida en el área de este conjunto de muros. Las paredes no públicas, como las paredes libres interiores, se incluyen en el área de la pared interna según el área proyectada horizontal.
El área de construcción del balcón de la suite se calcula en base al área proyectada horizontal entre la periferia del balcón y la pared exterior de la casa. Entre ellos, los balcones cerrados se calculan en función de la proyección horizontal total y los balcones no cerrados se calculan en función de la mitad de la proyección horizontal.
Superficie útil y superficie útil
Superficie útil = superficie edificable – superficie estructural. El área estructural se refiere al área ocupada por el hormigón, el ladrillo y otros componentes estructurales de la construcción. El área útil también se llama área de alfombra, área neta o área efectiva. El área útil en la suite es el área cubierta por la alfombra en el suelo.
Superficie útil = superficie edificable - superficie estructural - zona auxiliar. Zona auxiliar se refiere a la superficie ocupada por estancias auxiliares como cocinas y baños. Por tanto, superficie útil > superficie utilizable.
Área de construcción pública * * * y área compartida
Área de construcción pública * * * se refiere al área utilizable dentro y fuera del edificio principal, incluida el área de construcción * * * pública y área compartida que debe asignarse Común * * área del edificio que no puede ser prorrateada.
El área de construcción pública * * * asignada incluye escaleras interiores y exteriores, plataformas en voladizo de escaleras, pasillos internos y externos, vestíbulos, salas de ascensores, escaleras que sobresalen de la estructura del techo en edificios de varios pisos, etc. , es decir, el área de construcción asignada. En el uso diario se le conoce comúnmente como zona de puestos públicos o piscina.
El área de construcción pública * * no asignada se refiere al área de construcción pública * * que no está incluida en la relación de área de piso cuando el edificio se presenta para construcción y el área de construcción pública * * que no se distribuye de acuerdo a los documentos pertinentes, excepto los mencionados en el párrafo anterior. Las excepciones incluyen garajes para vehículos de motor, garajes para vehículos sin motor, cobertizos ignífugos, sótanos, semisótanos, salas de equipos, pisos de transferencia de estructuras elevadas con elevaciones inferiores de vigas que no excedan los 2 metros. y lugares elevados para el descanso o transporte público.
El área del edificio público * * * (incluida la parte que debe repartirse y la parte que no debe repartirse) es administrada de manera uniforme por el departamento de administración de derechos de propiedad de la vivienda, y sus derechos de propiedad pertenecen a todos los propietarios. que comparten el área pública * * * del edificio en el edificio. El departamento de administración de la propiedad no cambiará su función de uso ni lo alquilará (venderá) por una tarifa.
Las definiciones de cada área encima de la fórmula son lenguaje escrito. Para facilitar la comprensión, las relaciones entre varios campos ahora se organizan de la siguiente manera:
A menudo se dice que área de construcción = área de construcción por hogar.
A menudo se dice que el área dentro de la suite = el área del edificio dentro de la suite = el área utilizable de la casa dentro de la suite, el área de las paredes dentro de la suite y el área del balcón dentro de la suite.
Área total de construcción = suma del área de construcción por hogar = área de construcción de un solo piso × número de pisos.
El área de construcción real calculada = el área de construcción dentro de la suite y el área compartida.
Varias proporciones
Relación de superficie construidaRelación de superficie construida = superficie total de construcción ÷ superficie útil.
Proporción de superficie estándar nacional: villas: 1 ~ 0,8, generalmente 0,8; áreas residenciales de alto nivel: 2 ~ 2,5; comunidades de nivel medio: 3;
Densidad de edificación (tasa de cobertura) Densidad de edificación = área de edificación ÷ área de terreno utilizable.
Tasa de espacios verdes y tasa de cobertura verde
La tasa de espacios verdes se refiere a la relación entre la suma de varios espacios verdes dentro del área de terreno residencial y el terreno residencial.
Los terrenos dentro de 1,5 m de la pared exterior del edificio y dentro de 1 m del borde de la carretera, así como los terrenos con una profundidad de cobertura de superficie inferior a 3 m, no se incluirán en el área verde, independientemente de si hay vegetación en ellos.
La tasa de cobertura verde se refiere a la relación entre la suma del área vertical verde proyectada y el suelo residencial. Las sombras de los árboles y los ladrillos cuadrados plantados con césped en medio del estacionamiento al aire libre se pueden contar en la tasa de cobertura verde, por lo que la tasa de cobertura verde a veces puede alcanzar más del 60%. La tasa de ecologización anunciada por los promotores inmobiliarios cuando venden propiedades significa en realidad una gran cobertura ecológica.
Tasa de detergente (tasa de ventas) En el campo del marketing, la tasa de desintoxicación se refiere a la tasa de ventas dentro de un período de tiempo determinado, con origen en la provincia de Taiwán. En el ámbito inmobiliario se denomina tasa de ventas, la cual se refiere principalmente al porcentaje de ventas de un determinado producto sobre el total de ventas en un período determinado. La cantidad de productos químicos, es decir, las ventas. Tasa de eliminación = número de unidades vendidas ÷ número total de unidades.
Coeficiente de reparto Coeficiente de reparto = área de construcción pública * * * ÷ área de construcción a asignar, es decir, área pública ÷ área de construcción.
Tasa de uso (tasa de ocupación) y tasa de utilización
Tasa práctica (tasa de ocupación) = área del apartamento ÷ área del edificio = (área de la unidad, área de la pared, área del balcón) ÷ área del edificio = 1 - factor de reparto.
Tasa de uso = área de uso ÷ área de construcción.
Datos ampliados
Acerca de las habilidades de venta de bienes raíces
1. Ponga los puntos de venta importantes en primer lugar.
Según la teoría del efecto de primacía de la psicología de ventas, los puntos de venta presentados antes a los clientes tendrán resultados efectivos y quedarán profundamente impresionados. Por lo tanto, es necesario poner en primer plano los puntos importantes de venta del inmueble. ?
2. La formación de la psicología de la confianza del cliente.
Solo se puede aceptar la confianza, y la confianza es la base de las habilidades de venta de bienes raíces. La confianza se puede dividir en confianza en bienes raíces y confianza en las personas, y ninguna de las dos puede descuidarse. Debe aprender algunas técnicas para demostrar que su producto se vende.
3. Cree en tu propia casa
Cada casa tiene sus ventajas y desventajas. No debes desconfiar de tu propia casa por sus defectos. Si no confías en tu casa, tu confianza será baja y tus clientes lo notarán. Trate la casa como a su propio hijo y los niños siempre son buenos. Con este estado de ánimo, te irá bien. Este es un consejo importante para las ventas de bienes raíces. ?
4. Deben haber puntos destacados al final.
Debemos poner las cosas importantes al principio, pero no ignoremos el final. No podemos empezar por el final, porque también hay un efecto de actualidad y los clientes quedarán impresionados con lo que escuchen más tarde. Puedes poner algunas cosas sin importancia en el medio y dejar algunos aspectos destacados al final, lo que de repente llenará a los clientes de fragancia y emoción. Después de su presentación, los clientes deberían estar entusiasmados por comprar.
Datos de referencia
Enciclopedia Baidu-Habilidades de ventas