¿Cuáles son los procedimientos para la demolición de una vivienda?
1. Conocer el propósito de la valoración de la vivienda.
En la etapa inicial de demolición, el expropiante evaluará las viviendas. El objetivo principal de la tasación es permitir que el departamento de expropiación y la parte demolida comprendan claramente el valor real de la casa, a fin de proporcionar una base para una compensación posterior. La valoración del valor de la vivienda está directamente relacionada con la compensación real de la vivienda, que es la más importante.
2. ¿Cómo elegir una agencia de evaluación?
Actualmente también existen muchas agencias de tasación de viviendas. Al elegir, asegúrese de obtener más información sobre si tienen calificaciones de tasación. Sólo son fiables las tasaciones realizadas por empresas de tasación con cualificación de tasación. Además, la agencia de evaluación es seleccionada mediante negociación entre los expropiados y se determina de acuerdo con el principio de sumisión mayoritaria. Si el área de recolección es grande, también puede elegir dos empresas de evaluación, pero solo una puede actuar como unidad principal. Cabe señalar que es completamente ilegal desmantelar por la fuerza una institución de tasación sin calificaciones ni tasación.
3. Durante la evaluación, cumplir con las obligaciones de cobranza.
(1) En la etapa inicial de la investigación, el expropiador debe investigar la casa expropiada y aclarar el objeto de valoración. La empresa de valoración debe realizar una investigación in situ de la casa, investigar el estado real de la misma. la casa y hacer un buen trabajo grabando videos. Esta información debe reflejar las condiciones reales dentro y fuera de la casa y debe conservarse adecuadamente. Para estos materiales, la parte expropiada deberá firmar para su confirmación. Cabe señalar que estos deben estar sellados por el cobrador, sellados por la empresa tasadora y firmados por la persona que está siendo cobrada.
(2) Durante el período de publicidad, la empresa tasadora proporciona los resultados de la tasación a los recolectores, y los recolectores publican los resultados de la tasación. Transcurrido el plazo de publicidad, si no hay objeciones, la compensación se basará en el precio tasado. Si hay alguna objeción, la empresa tasadora explicará los resultados de la tasación y el expropiado deberá solicitar a la agencia tasadora de precios inmobiliarios la revisión de la tasación dentro de los 10 días siguientes a la recepción de los resultados de la tasación. Si no está satisfecho con los resultados de la evaluación, debe solicitar una evaluación al comité de expertos en evaluación local dentro de los 10 días. Si esto aún no funciona, sólo se podrá tramitar de conformidad con lo dispuesto en el artículo 26 del "Reglamento sobre Expropiación e Indemnización de Viviendas en Terrenos de Propiedad del Estado".
4. Cobertura de los honorarios de evaluación
Una vez seleccionada la empresa de evaluación, el cobrador firma un contrato de encomienda con la empresa de evaluación, por lo que los honorarios de evaluación son pagados por el cobrador. Si la evaluación cambia el resultado de la evaluación original, la tarifa de evaluación correrá a cargo de la agencia de evaluación de precios de bienes raíces original. Los costos de reevaluación correrán a cargo de la agencia de evaluación de precios de bienes raíces original. Por lo tanto, no tiene que preocuparse, no necesita asumir estos costos usted mismo.
Cosas a las que se debe prestar atención durante el proceso de tasación de expropiación y demolición de la vivienda
1. Presta atención al tiempo de tasación.
De acuerdo con la orientación pertinente sobre el precio de las acciones, la evaluación de la demolición de la casa rural toma la fecha del anuncio de adquisición del terreno como el momento de la evaluación, y el método de evaluación se basa principalmente en el método de comparación de mercado, es decir, basado en el precio y la evaluación de propiedades similares cerca del momento de la evaluación. Se compara el objeto (la casa demolida).
La determinación del tiempo de evaluación afecta directamente a los resultados de la evaluación de la adquisición de terrenos y la demolición de objetos de superficie. A menudo, para formular un plan de adquisición de tierras, una compensación presupuestaria y fondos de reasentamiento, la entidad de adquisición de tierras lleva a cabo una evaluación previa de la adquisición de tierras propuesta antes de que se publique el anuncio de adquisición de tierras. Este enfoque debe limitarse a la formulación de planes de adquisición de tierras y no puede reemplazar el proceso de evaluación posterior al anuncio de la adquisición de tierras. Primero, la evaluación previa reemplaza la evaluación de adquisición de tierras, privando a las personas expropiadas de su derecho a elegir una agencia de evaluación. El segundo es privar a los terrenos sujetos a adquisición de ganancias por apreciación desde el momento de la evaluación previa hasta el momento del anuncio de la adquisición de terrenos.
2. Período de validez del informe de evaluación.
Debería ser el plazo límite para el anuncio de adquisición de terrenos. El informe de evaluación es urgente y generalmente vence al mismo tiempo que el anuncio de adquisición de tierras, pero el período más largo no excederá el período de adquisición de tierras. El período de validez del informe de evaluación deberá indicarse en el informe. Si el informe de tasación tiene más de un año de antigüedad se deberá volver a tasar.
3. Determinar la agencia evaluadora.
La agencia dedicada a la evaluación de la adquisición de terrenos deberá tener las calificaciones para la evaluación de demolición de viviendas aprobadas por la autoridad de demolición. De acuerdo con las directrices de evaluación pertinentes, la selección de la agencia de evaluación se determinará mediante votación de las personas expropiadas o mediante sorteo entre las partes expropiadas. Según este diseño, la selección de las agencias de evaluación debe incluir los siguientes cinco pasos:
(1) Anunciar el proyecto de evaluación y los requisitos de calificación de la agencia de evaluación
(2) Registrar una agencia de evaluación calificada;
(3) Elección de la agencia de evaluación;
(4) Votación de demolición o lotería de demolición para determinar la agencia de evaluación;
( 5) Anuncio público de la agencia evaluadora seleccionada Agencia evaluadora.
4. Condiciones para confiar una agencia de evaluación.
Según opiniones pertinentes, el sujeto de adquisición del terreno encomienda a la agencia de tasación el pago de la tasa de tasación de demolición. Los terrenos requisados deben prestar atención al momento de confiar la valoración de demolición de la casa. La valoración de demolición de la casa debe confiarse a la agencia de evaluación después de que se publique el anuncio de adquisición del terreno.
En primer lugar, no hay ningún anuncio de adquisición de terrenos y no existe ningún derecho o calificación para confiar a una agencia de evaluación la realización de una evaluación especial de la adquisición de terrenos y la compensación por demolición.
2. El momento de valoración es la fecha del anuncio de adquisición del terreno. Si se encarga una evaluación antes de que se anuncie la adquisición de tierras, el tiempo de evaluación inevitablemente se adelantará, lo que dará como resultado conclusiones de evaluación inexactas y, por lo tanto, afectará los intereses de los propietarios.
5. Métodos y procesos de evaluación.
Según los estándares de evaluación, la evaluación se divide en evaluación clasificada y evaluación del hogar.
La adquisición y demolición de tierras en pequeña escala se puede evaluar directamente por hogar. Si las negociaciones no pueden llegar a un acuerdo de compensación y reasentamiento basado en los resultados de la evaluación clasificada, se puede solicitar una evaluación basada en el hogar. La evaluación de hogares se refiere a la evaluación casa por casa realizada por la agencia de evaluación en función de la ubicación, estructura, uso, área de construcción, desarrollo, orientación, piso, decoración, medio ambiente, instalaciones de apoyo y otros factores de adquisición y demolición de terrenos.
6. Procedimientos de promoción y entrega.
La persona expropiada del terreno deberá verificar la legalidad de los resultados de la evaluación preliminar anunciados por la agencia de evaluación y el procedimiento de entrega del informe de evaluación del hogar. De acuerdo con las directrices de tasación pertinentes, la agencia de tasación publicará los resultados de la tasación preliminar a las personas demolidas durante 7 días, brindará explicaciones in situ y escuchará las opiniones pertinentes. El sujeto de la expropiación del terreno deberá remitir el informe de valoración del hogar al expropiado e informarle al expropiado. Si tiene alguna pregunta u objeción sobre el informe de tasación, puede enviarlo a la agencia de tasación original y solicitar una revisión, o confiar a una agencia de tasación para que lo vuelva a tasar. Si la parte encargante tiene objeciones al resultado de la valoración original o al resultado de la revisión, o si el resultado de la valoración confiado por separado es diferente del resultado de la valoración original, y no se puede llegar a un acuerdo después de la consulta, la parte que adquiere la tierra, después de recibir el informe de valoración , conclusión de revaluación o informe de revaluación, Solicitar al Comité de Expertos en Tasación de Bienes Raíces la tasación técnica dentro de los 15 días.
¿Cuáles son los principales métodos de tasación de demolición?
1. Método del costo de reposición
El método de evaluación más común del método del costo de reposición es el llamado reemplazo de los edificios y fábricas sobre el suelo de la empresa. Seleccione un momento de evaluación y, si se requiere recopilación de campo a partir del 1 de mayo, el valor de reemplazo obtenido de ese momento de evaluación real. Por ejemplo, el valor de la ingeniería civil + el valor de la mano de obra + el valor de los impuestos relevantes = valor de reemplazo, y luego deducir la tasa de depreciación correspondiente (70% u 80%, etc.).
El costo El método se usaba comúnmente en el pasado, y tanto el valor de la tierra como el valor de la vivienda se pueden evaluar utilizando el método del costo. Pero ahora la Orden No. 590 y los Métodos de Evaluación de Expropiaciones de Vivienda del Ministerio de Construcción exigen el uso del método de comparación de mercado.
2. Ley de Ingresos
Existen requisitos relevantes en la Orden N° 590. Si se utiliza para producción y operación, se debe utilizar el método de ingresos para evaluar su producción y operación. De hecho, significa estimar los ingresos futuros esperados, elegir una tasa de capitalización adecuada para reflejarlos e invertir capital en bienes raíces. El concepto de tasa de capitalización no se utiliza comúnmente en la práctica y se refiere a la tasa de ganancia generada al invertir los ingresos relacionados en bienes raíces, casas y terrenos.
El método del ingreso evalúa principalmente algunas entidades comerciales dedicadas a la producción y operaciones reales en la práctica, algunas industrias intensivas en mano de obra con un gran valor agregado laboral e industrias que pueden aumentar geométricamente los ingresos laborales a través de tecnologías patentadas. En principio, las empresas del sector deberían evaluarse de manera realista según el enfoque de los ingresos.
El enfoque de ingresos no se utiliza ampliamente en la práctica y la evaluación de empresas no implica el enfoque de ingresos. Al evaluar empresas, utilice con más frecuencia métodos de costos y métodos de comparación de mercados.
3. Método de comparación de mercados
Cabe señalar que referirse a valores similares en el mercado inmobiliario se refiere a que las casas comerciales tienen la misma ubicación, ubicación, naturaleza (estado). -propiedad, colectivo), uso (Comercial, industrial, residencial) incluye usos residenciales y comerciales. En la práctica, es necesario prestar atención a a qué pertenece el terreno y hacer referencia al valor de los terrenos de la misma naturaleza en el área adjunta, refiriéndose principalmente al valor de mercado de inmuebles similares.
4. Método de desarrollo de hipótesis
El método de desarrollo de hipótesis no se utiliza ampliamente en la práctica. Por ejemplo, si el desarrollador a su vez se comunica con el gobierno como una persona demolida, esto inevitablemente se aplicará a la evaluación real. El desarrollador requiere el desarrollo real del uso del suelo, que puede ser para fines comerciales, residenciales o industriales, y se requiere que el uso del suelo cumpla con los requisitos principales. Por lo tanto, es necesario estimar el valor del desarrollo de la tierra, deducir los impuestos y tasas correspondientes y las pérdidas correspondientes después del uso de la tierra, y reflejar el valor de mercado.
Muchas pequeñas y medianas empresas esperan aplicar el método de desarrollo hipotético, especialmente para algunos terrenos no utilizados, es decir, cuando el promotor no los ha utilizado realmente después de comprarlos y todavía está solicitando la aprobación del planeamiento. y otros documentos, se debe utilizar el método de desarrollo hipotético para determinar la ocupación. Se evalúa el comportamiento del terreno. Por ejemplo, cuando una empresa siderúrgica en Tangshan se reubica, al negociar con el gobierno sobre cómo evaluar el valor de la tierra restante, se debe utilizar el método de desarrollo hipotético para evaluar el valor de los derechos de uso de la tierra. Este método se utiliza relativamente raramente. en la práctica.
5. Método de corrección del precio de la tierra de referencia
El método de corrección del precio de la tierra de referencia es principalmente un método de evaluación utilizado para evaluar la tierra al determinar la ubicación real. En la práctica, la determinación del coeficiente de corrección y el valor final en función de la ubicación del terreno no se utiliza mucho.
Proceso de evaluación de demolición de vivienda
El proceso de evaluación de demolición incluye principalmente ocho etapas:
El primer procedimiento es la negociación preliminar y la inspección in situ.
Por ejemplo, hay un proyecto de demolición que requiere que lo haga una empresa evaluadora, ya sea mediante licitación o confiando directamente a una agencia evaluadora. Primero, es necesario comprender la situación general, incluido ir al sitio para realizar investigaciones preliminares para comprender el alcance y los objetos de la evaluación.
La segunda etapa consiste en firmar un contrato de evaluación y luego desarrollar un plan de trabajo.
Si una empresa de tasación quiere participar en la demolición de una casa, debe discutir los honorarios. El Estado dispone de normas rectoras para la evaluación de las tarifas, que también se analizan en relación con las condiciones del mercado. Las partes encargadas firman un contrato de encargo de evaluación.
El tercer proceso es la evaluación in situ de la vivienda.
En la etapa de campo, la agencia de evaluación debe ir al sitio para realizar una evaluación puerta a puerta.
El cuarto procedimiento es el de liquidación interna.
Después de la evaluación de campo, estos datos deben transmitirse y calcularse según fórmulas.
El quinto proceso consiste en emitir un informe de evaluación formal.
El sexto procedimiento consiste en enviar el informe a las viviendas derribadas.
El séptimo procedimiento son las instrucciones de reubicación.
El octavo procedimiento es la presentación de un informe.
Es decir, se cierra el proyecto y se cierra la información relacionada.