La financiación tradicional para las empresas inmobiliarias se ha debilitado, mientras que la financiación innovadora se ha disparado.
65438 El 15 de octubre, Zou Lan, director del Departamento de Mercado Financiero del Banco Central, dijo en una conferencia de prensa de la Oficina de Información del Consejo de Estado que la tasa de crecimiento de los préstamos inmobiliarios el año pasado fue inferior a la la tasa de crecimiento de varios préstamos por primera vez en ocho años. El sistema de gestión prudente ha formado medidas como el seguimiento de fondos y detalles de gestión para empresas inmobiliarias clave.
Aunque a largo plazo, las restricciones a la industria inmobiliaria desde el lado de la oferta se han implementado durante muchos años, la voz del punto de congelación de la financiación es interminable y los desarrolladores claman por la pobreza cada año, de hecho La financiación total de la empresa sigue aumentando, pero el efecto Matthew se está volviendo cada vez más fuerte. Es más difícil para los pequeños y medianos desarrolladores conseguir dinero y el flujo de capital. la industria se está acercando a la cima.
En 2021, la deuda de las empresas inmobiliarias ascendió a 1.244,8 millones de yuanes, superando por primera vez el billón de yuanes y alcanzando el pico de pago de la deuda. Desde una perspectiva política, la financiación mediante deuda para las empresas inmobiliarias está restringida, la financiación mediante deuda en general es débil y la financiación mediante acciones se está disparando.
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Los canales tradicionales de financiación de la deuda se han debilitado.
En cuanto a la estructura de deuda de las empresas inmobiliarias en 2020, los datos del Instituto de Investigación Tongce muestran que la financiación total de 40 empresas inmobiliarias típicas en 2020 fue de 955.579 millones de yuanes, un aumento de 18,95 en comparación con 2019. La financiación total de 40 empresas inmobiliarias en 2019 fue de 803.322 millones de yuanes, en comparación con 694.972 millones de yuanes en 2018. En 2020, la tasa de crecimiento de la escala de financiación alcanzó un nuevo máximo.
Desde la perspectiva de la estructura de emisión: en 2020, 40 empresas inmobiliarias típicas emitieron bonos corporativos por 260,38 mil millones de yuanes, una disminución interanual de 1,289 yuanes; los préstamos bancarios nacionales fueron de 190,703 mil millones de yuanes, un el aumento interanual de 6.231 yuanes; la financiación de otras deudas fue de 18.1038 millones de yuanes, un aumento interanual de 1,03; los préstamos fiduciarios fueron de 96.645 millones de yuanes, un aumento interanual de 1,92.
Estos tres métodos de financiación han sido los principales canales de suministro de fondos a los promotores durante muchos años. Aunque la tasa de crecimiento de los préstamos bancarios nacionales para 40 empresas inmobiliarias típicas superó el 60%, aunque las cifras específicas no fueron reveladas, Zou Lan dijo en la conferencia de prensa que la proporción de nuevos préstamos inmobiliarios en varios préstamos ha caído del 44,8% en 2016 al 28% en 2020. .
El importe total de los préstamos inmobiliarios está disminuyendo, pero los préstamos bancarios a las principales empresas inmobiliarias han aumentado significativamente, lo que significa que los préstamos bancarios se concentran en las empresas líderes.
Por otro lado, la Comisión Reguladora de Banca y Seguros de China también ha fijado un límite de 40 para los préstamos bancarios relacionados con bienes raíces, lo que también ha restringido la oferta de financiación.
El fideicomiso, que fue favorecido por los desarrolladores en el pasado, ha estado sujeto a una estricta supervisión este año y ha experimentado un ligero aumento del 1,92. Una vez, los 50 principales desarrolladores expresaron su voluntad de recaudar fondos a una tasa de interés anual del 15%. Sin embargo, debido a una supervisión más estricta, no es fácil encontrar este dinero a través de canales fiduciarios.
Los bonos corporativos también cayeron ligeramente, lo que está relacionado con la aprobación de la Comisión Reguladora de Valores de China y también representa una actitud más estricta hacia la financiación en la industria inmobiliaria.
En general, la financiación mediante deuda se está reduciendo, mientras que la correspondiente financiación mediante acciones se está fortaleciendo.
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¿Aumenta la financiación mediante acciones? Un incremento interanual de 162,79.
De hecho, el aumento en 2020 se debe a la financiación mediante acciones, lo cual es comprensible. Después de todo, la financiación corporativa se divide principalmente en financiación de capital y financiación de deuda.
En comparación con la financiación mediante bonos, la ventaja de la financiación mediante acciones es que los fondos obtenidos no necesitan reembolsar el principal ni los intereses, sino que los nuevos accionistas compartirán las ganancias y el crecimiento de la empresa como los antiguos accionistas, lo que supone intercambiar espacio por tiempo.
Los datos del Instituto de Investigación Tongce muestran que en 2020, la financiación de capital de 40 empresas inmobiliarias típicas fue de 17.0923 millones de yuanes, un aumento interanual de 162,79 yuanes.
En general, existen cuatro modos de financiación de capital: pignoración de capital, transferencia de capital, aumento de capital y expansión de acciones, y financiación de capital privado. Durante mucho tiempo, el favorito de los promotores es la garantía de acciones. La mayoría de las empresas inmobiliarias de acciones A tienen garantía de acciones, que es un método de financiación relativamente barato y rápido.
La transferencia de capital es también la principal fuente de financiación para algunas empresas inmobiliarias, como China Fortune Land Development (600340, Stock Bar) y Sunshine City (000671, Stock Bar). Debido a las restricciones en el sector inmobiliario, los aumentos de capital y las ampliaciones de acciones son poco frecuentes.
La financiación privada no se puede verificar porque es difícil encontrar rastros, pero se rumorea que muchos desarrolladores la están utilizando, pero se requiere una invitación para ingresar, que es extremadamente cerrada.
Después de que se restringió la financiación mediante deuda, la financiación mediante acciones comenzó a aumentar y las cotizaciones de empresas derivadas a partir de la segunda mitad de 2020 fueron extremadamente populares. Cuando una empresa inmobiliaria divide sus propiedades y las pone a la venta en el mercado, también aumentará los fondos para complementar los fondos existentes. Algunos analistas dijeron que si la situación actual permanece sin cambios, los desarrolladores seguirán separando otros sectores para cotizar en bolsa. Un representante típico es la escisión y cotización de automóviles, bienes raíces y fútbol de Evergrande para reducir las cargas financieras. En el futuro, la tendencia general será la escisión y cotización de empresas inmobiliarias diversificadas.
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El pico de pago de la deuda ha alcanzado la marca del "billón de yuanes".
Según datos de RealData, la escala de deuda de las empresas inmobiliarias alcanzará los 1.244,8 millones de yuanes en 2021, lo que supone un avance histórico. Según estadísticas incompletas del CRIC, 95 empresas inmobiliarias tienen bonos con vencimiento en 2021 por valor de 722.235.438 millones de yuanes, un aumento interanual del 22,45%. Los bonos nacionales con vencimiento aumentaron un 577% interanual hasta 418.889 millones de yuanes. y los bonos extranjeros vencidos han aumentado un 5,652% interanual hasta 303.492 millones de yuanes.
En conjunto, las 100 principales empresas inmobiliarias representan la mayor parte de la cuota de financiación, y las frecuentes emisiones de bonos en el extranjero en los últimos años han alcanzado un pico en los reembolsos.
Desde 2015, las empresas inmobiliarias comenzaron a normalizar la alta rotación y comenzaron a emitir bonos corporativos de forma intensiva. El período de emisión de bonos corporativos es generalmente de 3 a 5 años y el período de pago de la deuda es de 2020 a 2021.
Por otro lado, después de que se restringiera la emisión de bonos nacionales a finales de 2016, las empresas inmobiliarias comenzaron a emitir bonos en el extranjero a gran escala, siendo la fuerza principal los períodos de emisión de bonos de 2 a 5 años. Por tanto, el pico de pago de la deuda exterior también se producirá a partir de 2020.
El informe de Ke Rui señaló que con el aumento en el número de empresas inmobiliarias que cotizan en bolsa en los últimos años y la creciente presión para pedir préstamos nuevos y reembolsar las antiguas, 95 empresas inmobiliarias han llevado la emisión de deuda a un nuevo nivel. nivel de 2018 a 2020. La escala es de más de 700 mil millones de yuanes, que es casi 300 mil millones de yuanes más que la ola de emisión de bonos en 2015. El pico de pago de la deuda continuará en el futuro.
En general, las empresas inmobiliarias están bajo una gran presión para pagar sus deudas y operar, y es posible que se produzcan más impagos de bonos en el futuro.
¿Cómo afrontar el pico de amortización de la deuda? Algunas empresas optan por continuar con la financiación a gran escala y los fondos se concentran cada vez más en empresas inmobiliarias líderes. La escala de financiación de China Evergrande, Zhongnan Construction (000961, Stock Bar), Jinke Group (000656, Stock Bar), China Fortune Land Development y Vanke supera los 50 mil millones de yuanes. Entre las cinco empresas, excepto Vanke y Jinke, las tres líneas rojas tuvieron éxito. En particular, los problemas financieros de China Fortune Land Development han causado turbulencias en el mercado de bonos. Vanke y Jinke también están pisando dos líneas, lo que no es optimista.
En la actualidad, el tema principal es pedir prestado dinero nuevo para pagar deudas antiguas, y las empresas líderes, especialmente las más endeudadas, tienen una mayor necesidad de financiación mediante deuda.
Fuente de datos: Instituto de Investigación Tongce
Los datos del Instituto de Investigación Tongce también muestran que los fondos que fluyen hacia la industria inmobiliaria se concentran en la parte superior, y las cinco principales empresas inmobiliarias financian más de 370 mil millones de yuanes. Desde la perspectiva de las tasas de interés de financiación corporativa, las empresas inmobiliarias con sólidas capacidades de financiación y bajas tasas de interés son básicamente empresas estatales o empresas centrales.
Cuando Dios cierra una puerta, también abrirá una ventana. Ahora ha llegado el período ventana para la financiación mediante acciones, pero esto diluirá el capital en manos de los magnates inmobiliarios. Cómo sopesar los pros y los contras es la decisión más difícil que haya tomado jamás un desarrollador.