¿Cuál es la diferencia entre el impuesto sobre la apreciación de la tierra y el impuesto sobre la renta de las sociedades inmobiliarias?
1) Similitudes entre ellos.
El impuesto sobre la renta de las empresas y el impuesto sobre el valor añadido de la tierra se basan en la renta (valor añadido). El impuesto sobre la renta de las empresas inmobiliarias se calcula cada año sobre la base de los ingresos imponibles después de deducir las partidas de deducción de los ingresos por ventas de los productos desarrollados (o los ingresos por ventas antes de su finalización). El impuesto al valor agregado de la tierra se aplica sobre el monto del valor agregado de los ingresos menos las deducciones.
2) Las diferencias entre ellos.
(1) Precios del suelo cobrados para diferentes proyectos. El impuesto al valor agregado de la tierra enumera el monto pagado para obtener derechos de uso de la tierra como un elemento separado, mientras que el impuesto sobre la renta de las empresas se incluye en los "honorarios de adquisición de tierras y tarifas de compensación de demolición" en el costo de cálculo del impuesto de los productos desarrollados.
⑵ Los gastos de promoción inmobiliaria se pueden deducir de diferentes formas. Cuando una empresa de promoción inmobiliaria calcula las partidas de deducción de su base imponible del Impuesto sobre Sociedades, incluye principalmente costos, gastos, impuestos, pérdidas y otros gastos. Los elementos de deducción del impuesto sobre el valor agregado de la tierra incluyen el precio pagado para obtener derechos de uso de la tierra, costos de desarrollo inmobiliario, gastos de desarrollo inmobiliario, impuestos y tasas relacionados con la transferencia de bienes inmuebles, más una deducción del 20%.
La partida de deducción del Impuesto sobre el Valor Añadido del suelo se diferencia del Impuesto sobre Sociedades en los gastos de promoción inmobiliaria (gastos de gestión, gastos de venta, gastos financieros). No se deduce según el importe real, sino según una determinada proporción (dentro del 10%). Si se agregan deducciones, no se basan en el costo real, sino en el 20% del costo total del terreno y el costo de desarrollo.
Entre los costes imponibles del Impuesto sobre Sociedades, los gastos de retención se pueden calcular de acuerdo con las leyes fiscales. El artículo 32 del Guoshuifa [2009] No. 31 estipula que, salvo los siguientes gastos devengados (pagados), el costo real será el costo imponible, es decir: (1) Si el proyecto de subcontratación aún no se ha liquidado definitivamente y todos No se han obtenido las facturas. Bajo la premisa de que haya suficientes documentos de respaldo, se puede acumular el monto de las facturas insuficientes, pero el monto máximo no excederá el 10% del monto total del contrato. Dichas instalaciones públicas deben cumplir con las condiciones clara e irrevocablemente comprometidas para la construcción en el contrato, acuerdo, anuncio o modelo de compraventa de la casa, o deben construirse de acuerdo con las leyes y reglamentos. (3) Los costos de construcción y los costos de mejora de la propiedad que deben presentarse al gobierno para su aprobación pero que aún no se han presentado para su aprobación pueden retenerse y pagarse de acuerdo con las regulaciones. Los costos de mejora de propiedades se refieren a fondos de administración de propiedades, fondos de mantenimiento de edificios públicos u otros fondos especiales que deben ser asumidos por las empresas de acuerdo con las regulaciones.
(3) Los métodos de asignación del precio de la tierra son diferentes. Entre los costos imponibles del impuesto sobre la renta de las sociedades, el artículo 30 del Guoshuifa [2009] Nº 31 estipula que los siguientes costos de una empresa se asignarán de acuerdo con los siguientes métodos. Los costos de la tierra generalmente se prorratean según el método del área. Si realmente es necesario combinar otros métodos de distribución, se deberá negociar con las autoridades fiscales. La promoción territorial y la promoción inmobiliaria están vinculadas al mismo tiempo. Se trata de una adquisición única de terreno para la promoción inmobiliaria por etapas. Con la aprobación de las autoridades tributarias, los costos de desarrollo del terreno pueden asignarse de acuerdo con el costo presupuestario general del terreno y luego ajustarse una vez completado el desarrollo general del terreno.
En términos de los elementos de deducción del impuesto al valor agregado de la tierra, de acuerdo con las disposiciones pertinentes del "Reglamento provisional sobre el impuesto al valor agregado de la tierra" y sus reglas de implementación, el precio de la tierra pagado por los contribuyentes para obtener el uso de la tierra Los derechos se pagarán de acuerdo con la normativa nacional unificada. Los gastos relacionados, las tasas de compensación por adquisición de terrenos y demolición, etc., si el terreno se desarrolla en fases y lotes, se prorratearán según el método de área y el monto de la deducción del terreno para cada uno. se determinará el proyecto si el mismo proyecto tiene casas estándar ordinarias y casas estándar no ordinarias, las partidas de deducción se basarán en el método de prorrateo del área de construcción y la parte del valor agregado se contabilizará por separado.
(4) Las deducciones de los intereses de los préstamos son diferentes. En el cálculo final del impuesto sobre la renta de las sociedades, los intereses de los préstamos se calculan de dos formas: capitalización y gasto. Es decir, los costos de endeudamiento incurridos por una empresa para pedir prestado fondos para construir y desarrollar productos que cumplan con los requisitos fiscales pueden recaudarse y asignarse de acuerdo con las disposiciones de las Normas de Contabilidad para Empresas Comerciales, y los costos de endeudamiento que son de naturaleza Los gastos financieros se pueden deducir directamente antes de impuestos.
En la liquidación del impuesto al valor agregado de la tierra, los gastos por intereses solo se pueden deducir por separado. La empresa debe excluir del costo los gastos por intereses incluidos en el costo y deducir los gastos por intereses incluidos en los gastos financieros juntos. . Si el gasto por intereses cumple ciertas condiciones, puede optar por deducirlo en función de los hechos; si no cumple con las condiciones, también puede optar por calcular la deducción. Consulte la siguiente sección para obtener más detalles: Asignación y deducción de gastos por intereses.
5] Los elementos de deducción tienen diferentes requisitos para las credenciales legales. En la liquidación final del impuesto sobre la renta de las sociedades, el artículo 34 del Guoshuifa [2009] No. 31 estipula que los gastos realmente incurridos por la empresa al liquidar los costos imponibles no se incluirán en los costos imponibles y se obtendrán después del impuesto legal real. Los costos están incluidos en el bono.
En la liquidación del impuesto al valor agregado de la tierra, el artículo 21 de Guoshuifa [2009] No. 91 estipula que en la liquidación del impuesto al valor agregado de la tierra, al calcular el monto de las partidas de deducción, los gastos reales Se obtendrán los gastos incurridos pero no se permitirán las deducciones legales.
[6] Los métodos de contabilidad de costos del proyecto son diferentes. En la liquidación final del impuesto sobre la renta de las empresas, el artículo 29 del Guoshuifa [2009] Nº 31 estipula que los productos de desarrollo desarrollados y construidos por las empresas se medirán y contabilizarán según el método del costo de fabricación.
Entre ellos, los gastos que deben incluirse en el costo de desarrollo de productos son los gastos directos y los gastos indirectos que pueden distinguirse del objeto de costo y se incluyen directamente en el objeto de costo. * * *El costo unitario del mismo costo y los objetos de carga no pueden distinguirse se asignarán a cada objeto de costo de acuerdo con el principio de beneficio y proporción.
En la liquidación del impuesto al valor agregado de la tierra, el artículo 17 de Guoshuifa [2009] No. 91 estipula que los proyectos de desarrollo inmobiliario se liquidarán con base en los proyectos aprobados y registrados por los departamentos nacionales pertinentes, desarrollados en fases; deberá, para ser liquidado en cuotas, para diferentes tipos de bienes raíces, el monto del valor agregado y la tasa de valor agregado deben calcularse por separado, y se debe pagar el impuesto al valor agregado de la tierra.
El impuesto al valor agregado de la tierra se refiere a unidades e individuos que transfieren derechos de uso de tierras de propiedad estatal y edificios sobre el suelo y sus anexos y obtienen ingresos obtenidos de la transferencia, incluidos los monetarios. Rentas, rentas físicas y otras rentas. Impuesto que se paga al Estado sobre el valor añadido una vez deducido el importe legal del proyecto, excluyendo la libre transferencia de bienes inmuebles en forma de herencia y donación. Los contribuyentes son unidades e individuos que transfieren derechos de uso de tierras de propiedad estatal y derechos de propiedad de edificios y otros anexos sobre el terreno y obtienen ingresos. Los objetos de tributación se refieren al valor agregado obtenido de la transferencia pagada de los derechos de propiedad de terrenos, edificios y otros bienes inmuebles de propiedad estatal.
El monto de la plusvalía del terreno se refiere al saldo de los ingresos provenientes de la transferencia de bienes inmuebles después de deducir los costos y gastos de desarrollo inmobiliario prescritos. El impuesto al valor agregado de la tierra implementa una tasa impositiva progresiva de cuatro niveles. El impuesto al valor agregado de la tierra es en realidad un impuesto contra las ganancias inesperadas de bienes raíces. Se refiere a la cantidad de ingresos obtenidos por empresas inmobiliarias y otras unidades e individuos por la transferencia pagada de derechos de uso de tierras de propiedad estatal y la venta de casas. después de deducir los costos de desarrollo y otros gastos, pagados al estado.
Actualmente, el impuesto al valor agregado de la tierra de mi país implementa una tasa impositiva progresiva de cuatro niveles. Si la tasa de valor agregado de la tierra es alta, la tierra se gravará más; si la tasa de valor agregado de la tierra es baja, la tierra se gravará menos y no habrá valor agregado. Por ejemplo, si el monto del valor agregado está entre el 20% y el 50%, la tasa impositiva es del 30%; si el monto del valor agregado excede el 200%, la tasa impositiva es del 60%. Según cálculos de expertos, siempre que el margen de beneficio bruto de un proyecto inmobiliario supere el 34,63%, será necesario pagar el impuesto sobre el valor añadido del suelo.
(1) La base para el cálculo del impuesto es el valor añadido del inmueble transferido.
El monto del valor agregado del impuesto al valor agregado de la tierra es el saldo después de deducir los costos, tarifas, impuestos y otros elementos relevantes de los ingresos totales por ventas de los objetos imponibles, que es diferente del impuesto al valor agregado.
(2) El alcance de la tributación es relativamente amplio.
Todas las unidades e individuos que transfieren bienes raíces y obtienen ingresos dentro de China, excepto aquellos exentos de impuestos según la ley tributaria, deben pagar el impuesto al valor agregado de la tierra de acuerdo con las regulaciones del impuesto al valor agregado de la tierra. Es decir, todas las unidades e individuos con actividades sujetas a impuestos, independientemente de su naturaleza económica, ya sean empresas nacionales y extranjeras o personal chino y extranjero, e independientemente de si se especializan o participan simultáneamente en negocios inmobiliarios, están obligados a pagar el impuesto al valor agregado.
(3) Implementar tasas impositivas progresivas.
La tasa impositiva del impuesto al valor agregado de la tierra se determina sobre la base de la tasa del valor agregado de los bienes inmuebles transferidos. Está diseñada de acuerdo con el principio progresivo e implementa impuestos clasificados. Si la tasa del valor agregado es alta, la tasa impositiva será alta y se pagarán más impuestos; si la tasa del valor agregado es baja, la tasa impositiva será baja y los impuestos serán menores;
(4) Implementación de cobros.
El impuesto al valor agregado de la tierra se aplica caso por caso durante la transferencia de bienes inmuebles, y el impuesto individual se aplica sobre el monto del valor agregado obtenido cada vez.