Los derechos de seguridad están subordinados a los derechos.
Palabras clave
Permiso para ejercer garantías reales
Alcance de la garantía para el pago prioritario de deuda
Juzgar puntos
La garantía de cesión es una garantía atípica que oculta el verdadero objeto de la garantía mediante una falsa transferencia de propiedad. La verdadera expresión de la intención de ambas partes debe examinarse exhaustivamente desde aspectos como el tiempo de transacción, el método de ejecución y la deuda básica. Que la eficacia del acto de garantía no se vea afectada por la nulidad de la transacción aparente, pero no puede producir el efecto jurídico de propiedad preferente del inmueble. Incluso si el acreedor de una hipoteca sobre una vivienda obtiene el registro de derechos de propiedad, no disfruta de la propiedad real. No se le permite interferir con el uso normal del propietario real antes de que venza la deuda, y no se le permite disponer arbitrariamente. de la propiedad de la casa. Si la deuda no se puede pagar cuando expire, el acreedor puede, con el consentimiento del garante, vender la casa a un precio razonable. Sin embargo, el requisito previo para el pago anticipado mediante la venta es cumplir con la obligación de pago al garante. de los derechos del acreedor garantizado se basará en el principal y los intereses de los derechos del acreedor pactados en la garantía son limitados. Si el acreedor no paga la deuda al garante y el garante reclama que el acreedor debe devolver el precio restante más allá del alcance de los derechos del acreedor garantizado, el tribunal popular lo respaldará.
Leyes y regulaciones pertinentes
103010 Artículo 146
Índice de casos
Segunda instancia: Tribunal Popular Intermedio N° 1 de Shanghai (2020) No. 3375 No. (18 de junio de 2020).
Hechos principales
El demandante Han afirmó que él y el demandado Huang firmaron los "Principios generales del derecho civil de la República Popular China" y las leyes nacionales, pero no hubo ninguna transacción real y ningún pago por la casa. Además, las dos partes también firmaron un "Contrato de compra y venta de bienes raíces en Shanghai", que estipulaba que Huang prestaría a Han 404.200 yuanes para pagar las deudas de Xu. Después de pagar todo el capital y los intereses, Huang transfirió la casa a Han. Después de que Huang vendió la casa a una parte ajena al caso, recibió un pago de 12.200 yuanes y se lo transfirió al demandante por 200.000 yuanes. No hubo una venta real de la casa entre las dos partes. Huang debía devolver el precio de compra de la casa al demandante, al menos el monto restante que excediera el capital y los intereses de la deuda, por lo que solicitó al tribunal: 1. Confirmar que la carta de compromiso firmada por el demandante y el demandado no es válida. 2. Se ordena al demandado compensar al demandante por pérdidas de 6,5438+0,02 millones de yuanes.
El acusado Huang argumentó que Han vendió la casa al acusado, y que el acusado ayudó a su hijo a pagar una deuda de aproximadamente 400.000 yuanes, y luego las dos partes completaron la transferencia. El contenido del 103010 incluye un préstamo coreano de 404 yuanes, de los cuales 200 yuanes se utilizaron para pagar la deuda, y el interés se calculó basándose en la tasa de interés del banco para el mismo período. Si Xu y Han posteriormente devuelven 404 yuanes, 200 yuanes e intereses, la casa en disputa será devuelta a Han y transferida a su nombre. Pero la casa que Han vendió al acusado no era una hipoteca. Solicite al tribunal que desestime el reclamo del demandante Han.
El tribunal descubrió que Han era el propietario original de una casa en el distrito de Minhang (en adelante, la casa involucrada en el caso).
El 21 de julio de 2065, Han (Parte A) y Huang (Parte B) firmaron la versión en línea del "Contrato de compra y venta de bienes raíces de Shanghai", estipulando que la Parte A vendería la casa en disputa a la parte a un precio de transferencia de 600.000 yuanes La Parte B deberá completar la transferencia antes del 20 de junio de 2015. No hay tiempo acordado para el pago o la entrega. Después de que se firmó el contrato anterior, Huang no pagó 600.000 yuanes a Han, y posteriormente Huang registró la propiedad. Han y su segundo hijo, Xu, todavía viven en la casa involucrada en el caso.
El 23 de julio, el 25 de julio y el 20 de agosto de 2015, Han Xu devolvió 20.000 yuanes, 100.000 yuanes y 100.000 yuanes a Wang y Chang, quienes no estaban involucrados en el caso, respectivamente.
En 2015, 2065 438+09, Xu devolvió la tarjeta de crédito por valor de 24.500 yuanes. Ese día, se depositaron 25.000 yuanes en la cuenta bancaria de Xu, y posteriormente Xu retiró 17.000 yuanes.
El 19 de abril de 2017, Huang y Guo firmaron una carta de compromiso, acordando vender la casa involucrada en el caso a un precio de 1,22 millones de yuanes, y acordaron gestionar la transferencia antes del 20 de junio de 2019. .
El 30 de mayo de 2019, la casa involucrada fue registrada a nombre de Guo.
El 10 de junio de 2065 438+2009, Huang transfirió 200.000 yuanes a Han.
2065438+El 17 de junio de 2009, Han denunció el caso al órgano de seguridad pública y dijo: "Tengo dos hijos y normalmente vivo con mi hijo menor. En 2015, la casa involucrada en el El caso fue transferido a Huang para ayudar a su hijo menor a pagar su deuda. Transferencia de propiedad Más tarde, ayudó a su hijo menor a pagar una deuda de 400.000 yuanes y le dio un automóvil (pero no un automóvil). Casa a un precio de 6,5438 millones de yuanes. De 2015 a 2019, transfirí la casa a Huang y viví allí hasta que la vendí en enero de este año. Para ayudar a mi hijo menor a pagar la deuda, Huang también escribió un papel. El artículo decía que si mi hijo podía pagar el capital y los intereses de 400.000 yuanes, nos devolvería la casa. La vendió en junio. + Octubre de este año porque mi hijo menor le pidió que la vendiera; de lo contrario, podría vivir allí para siempre”.
Han vivió en la casa involucrada desde 1982 hasta marzo de 2019.
En primera instancia, Han presentó una copia del "Contrato de venta de bienes raíces de Shanghai" firmado por Han y Huang con el número de fotografía 2065438 el 17 de agosto, y subió: Han transfirió temporalmente la casa involucrada en el caso. a Huang como hipoteca. Huang sacó 404.200 yuanes a su nombre y se los prestó temporalmente a Han para que su hijo Xu pagara la deuda. El préstamo de Huang genera intereses basados en las tasas de interés bancarias.
Después de pagar todo el capital y los intereses del préstamo, Huang transfirió la propiedad de la casa en disputa a su nombre y la devolvió. 103010 está firmado por tres partes. Huang negó la autenticidad de la foto del "Contrato de venta de bienes raíces de Shanghai", pero dijo en segunda instancia que las dos partes firmaron una carta de compromiso el mismo día, incluido el acuerdo de que Han pagaría las deudas de Xu con 404 y 200 yuanes, calculados al tipo de interés del banco para el mismo período. Si Xu y Han devuelven más tarde los 404.200 yuanes y los intereses, la casa en disputa debería devolverse a Han y transferirse a su nombre. Las dos partes no se pusieron claramente de acuerdo sobre el plazo de amortización y el tipo de interés específico. Después de firmar el contrato para 103010, la casa todavía está ocupada por Han. Huang no pagó el alquiler de la casa en disputa.
Resultado de la Sentencia
El tribunal de primera instancia dictó sentencia civil el 65438 de junio + 21 de octubre de 2020: rechazando todas las pretensiones del demandante.
Después de que se pronunció el veredicto de primera instancia, Han apeló de conformidad con la ley. El Tribunal Popular Intermedio N° 1 de Shanghai emitió (2020) la sentencia civil Shanghai Minzhong N° 3375 el 18 de junio de 2020: 1. Revocar la sentencia civil del tribunal de primera instancia; 2. Confirmar que el "Contrato de venta de bienes raíces de Shanghai" firmado por Han y Huang el 21 de julio de 2015 no es válido. 3. Huang devolverá 539.334 yuanes a Han dentro de los 15 días siguientes; fecha de vigencia de esta sentencia; 4. Desestimar las reclamaciones restantes de Han.
Motivos de la sentencia
La sentencia efectiva del tribunal consideró que,
01
Sobre el acuerdo alcanzado por las dos partes sobre el Disputa de vivienda
¿Cómo determinar la naturaleza jurídica de la relación contractual?
El "Contrato de Venta de Bienes Raíces de Shanghai" no estipulaba el tiempo de entrega y pago, y aunque los derechos de propiedad de la casa en disputa fueron transferidos oficialmente a nombre de Han, Han continuó viviendo en ella y Huang no. pagar realmente el precio de la vivienda. Ambas partes confirmaron por unanimidad que firmaron una carta de compromiso el 17 de agosto de 2065, en la que Han pidió prestados 404 yuanes a Huang, de los cuales 200 yuanes se utilizaron para pagar la deuda de Xu, y los intereses se calcularon en función de las tasas de interés bancarias. Si Han puede pagar el capital del préstamo y los intereses correspondientes en el futuro, Huang debería devolver la casa en disputa al apelante. Se puede ver que las dos partes no son una transacción de propiedad inmueble, sino una garantía de transferencia. Dado que ambas partes no expresaron sus verdaderas intenciones al firmar este contrato, el "Contrato de venta de bienes raíces de Shanghai" no es válido. Ambas partes han completado la transferencia formal de la casa en disputa, y no existe ninguna cláusula de "hipoteca" que viole las disposiciones prohibitivas de la ley. Han también afirmó que reconocía el efecto de consenso de la garantía de transferencia alcanzada por ambas partes, por lo que el comportamiento de garantía de transferencia implícita de ambas partes debería ser válido.
02
Acerca del dinero que vende casas de la competencia
¿Cómo pago la factura?
Según la declaración de Han en el órgano de seguridad pública, confirmó que Huang efectivamente había cumplido con las obligaciones de pago estipuladas en la carta de compromiso, y que su relación contractual de préstamo de 200 yuanes con Huang era válida. Han estuvo al tanto de la venta de la polémica casa No. 2019 y reconoció su precio de venta. Según la carta de compromiso, Huang puede reclamar que el importe de la venta de la casa de 6,5438 + 0,22 millones de yuanes debe pagarse con prioridad a los derechos del acreedor garantizado, pero Huang también debe devolver el importe restante que exceda el alcance del principal y los intereses de la deuda. Las dos partes no han llegado a un acuerdo sobre la liquidación del pago de la venta de la vivienda y los créditos garantizados, y la liquidación debe llevarse a cabo de acuerdo con lo acordado en la carta de compromiso. Aunque las dos partes no acordaron claramente el período de reembolso, llegaron a un acuerdo para pagar intereses, pero el acuerdo sobre la tasa de interés estándar no fue claro. En vista de que la casa en disputa fue transferida a nombre de una persona ajena al caso el 30 de mayo de 2019, y Huang realmente puede obtener una compensación vendiendo la casa, se determina que Han debe pagar los intereses desde el 17 de agosto de 2065438 a 30 de mayo de 2015, referencia 2015 a 2065438. Huang Can dedujo el principal de 404.200 yuanes y los intereses de 76.466 yuanes del precio de la vivienda de 6,5438 + 220.000 yuanes, y pagó 200.000 yuanes.
Por tanto, Huang debería devolver 539.334 yuanes a Corea del Sur.
Notas del Caso
Garantía de cesión significa que el deudor o un tercero transfiere la materia al acreedor para garantizar el cumplimiento de la deuda. Una vez liquidada la deuda, la cosa objeto será devuelta al deudor o a un tercero. Cuando una deuda no se cumple, se puede reclamar al acreedor el reembolso de la materia. [1] El valor de una casa es estable y el registro y la divulgación se utilizan como garantía de seguridad. Es la hipoteca más común, y el formulario de garantía de transferencia derivado de ella también es un área clave de la práctica judicial. En comparación con las garantías reales típicas, la cesión de garantías tiene las ventajas de ser conveniente y proteger plenamente los intereses de los acreedores, pero también conlleva el riesgo de infringir los intereses de terceros y violar la prohibición hipotecaria. Por lo tanto, los juicios judiciales deben equilibrar el valor entre promover la función financiera normal de las garantías atípicas y prevenir la infracción de los derechos reales de propiedad.
01
Se ha determinado la naturaleza de la garantía de transferencia.
Tres Características
No existen requisitos legales para la garantía de cesión, pero prevalecerá la verdadera intención de las partes. Sólo identificando con precisión la naturaleza de sus acciones podremos identificar correctamente las consecuencias de sus acciones. Según el artículo 71 [2] de la "Acta de la Conferencia de Trabajo de Juicios Civiles y Comerciales de los Tribunales Nacionales" (2065438 + 3 de julio de 2009, en adelante "Acta de la Novena Asamblea Popular Nacional"), las principales características de este comportamiento se puede resumir en tres ítems:
01
El período principal de cumplimiento de la deuda entre el acreedor y el deudor no ha expirado. Un contrato de garantía es un contrato accesorio a la deuda principal. Sólo cuando la deuda principal independiente está separada y la deuda no ha vencido, es posible que la garantía exista al mismo tiempo.
02
El deudor o un tercero se compromete a transferir bienes al acreedor en una transacción falsa.
El contrato de transferencia de derechos de propiedad entre las dos partes es sólo superficial y carece de significado real. Los procedimientos posteriores de cambio de derechos de propiedad pueden haberse completado o no.
03
El acuerdo real incluye el contenido de que cuando el deudor cancela la deuda principal a su vencimiento, el acreedor debe devolver el bien. Cualquier garantía real se extinguirá con el pago de la deuda principal. Este es el núcleo del acuerdo para transferir la garantía y es también una base importante para determinar la falsedad y la falta de independencia del comportamiento aparente.
No existen pasos unificados en las transacciones reales y las declaraciones de las partes pueden ser inconsistentes. Por tanto, la determinación de la naturaleza de la conducta en la práctica judicial debe basarse en la interpretación global de la expresión de intención basada en las pruebas y los hechos. Las características anteriores pueden presentarse de manera integral en la relación entre contratos múltiples y es posible que también deban regularse a través del desempeño de las partes.
En el caso No. (2015) No. 2128, el Tribunal Popular Supremo sostuvo que la Compañía A firmó un acuerdo de recompra al mismo tiempo que firmaba el contrato de venta de viviendas comerciales, acordando pagar a Kang y a otros dentro de Seis meses. El verdadero propósito de recomprar la propiedad vendida por 26 millones de yuanes era pedir prestado 20 millones de yuanes a Kang y otros, no vender viviendas comerciales. Cuando la Compañía A no recompró repetidamente la casa según lo estipulado en el acuerdo de recompra, Kang y otros no exigieron a la Compañía Kyoto que reanudara la ejecución del contrato de venta de viviendas comerciales, pero continuaron acordando con la Compañía A recomprar la casa, explicando la verdadera naturaleza. del contrato de compraventa de vivienda comercial el objetivo no es obtener la casa, sino proporcionar una garantía para el comportamiento de endeudamiento de ambas partes[3]. En este caso, las dos partes no firmaron un contrato de préstamo ni utilizaron explícitamente la casa como garantía. Sin embargo, el tribunal determinó después de una revisión exhaustiva que aunque el "comprador" pagó el "pago de la casa", no obtuvo la verdadera expresión de intención para la casa, y el "vendedor" prometió "recomprar la casa" a un precio exceder el "pago de la casa" dentro de un cierto período de tiempo "casas". De hecho, ambas partes han establecido al mismo tiempo una relación de préstamo y una relación de garantía de transferencia, lo que también es consistente con los tres artículos anteriores.
En este caso, las dos partes firmaron un contrato de venta de casa, y Huang obtuvo el registro de la casa e insistió en que había una venta de casa real entre las dos partes. Ambas partes acordaron firmar una carta de compromiso dentro de un mes después de la firma del contrato de venta de la casa, y acordaron que Han Xianghuang pediría prestados 404 yuanes y 200 yuanes. Si el préstamo puede pagarse en el futuro, la casa en disputa debería devolverse a Han. Aunque el contrato de venta de la casa se firmó antes que la carta de compromiso, Han todavía vivía en la casa en disputa en los tres años posteriores a que la casa fue transferida a nombre de Huang. Huang no pagó el pago acordado y la carta de compromiso había aclarado el asunto. relación de préstamo. Estado del sujeto del contrato. Los hechos anteriores son suficientes para demostrar que, aunque las dos partes han llegado a un contrato formal de venta de la casa, no existe una verdadera expresión de intención de comprar y vender la casa. La transferencia de vivienda es para brindar garantía a la relación de préstamo que aún no ha vencido, y ambas partes tienen un verdadero acuerdo sobre la garantía de transferencia.
Cabe señalar que la transferencia de garantía y la propiedad por deuda se confunden fácilmente en la práctica. La diferencia importante entre ambas radica en la relación entre el momento del comportamiento aparente de la transacción y el período de ejecución de la principal. deuda. La llamada garantía debe constituirse antes del vencimiento de la deuda principal. Proporciona una garantía esperada ante la incertidumbre de los intereses futuros del acreedor. Si ha transcurrido el período de ejecución y se ha confirmado que el deudor no ha pagado, no es necesario constituir una garantía, pero sí se debe determinar un plan de liquidación. Según los artículos 44 y 45 del Acta del Noveno Congreso Popular [4], la expiración del período de cumplimiento de la deuda es el elemento central para identificar un verdadero acuerdo de deuda en especie, mientras que un acuerdo antes de su vencimiento sólo puede reconocerse como una transferencia. La conducta de garantía[5] no puede sustentar el reclamo de entrega de bienes con una conducta superficial. En este caso, aunque la carta de compromiso no estipulaba una fecha de pago específica, obviamente otorgaba al prestatario un período de cumplimiento determinado. Cuando las dos partes firmaron el contrato de venta de la casa, la carta de compromiso aún no se había firmado y el período de cumplimiento de la deuda del préstamo ciertamente no había expirado, por lo que no hubo ningún acuerdo sobre usar la casa para pagar la deuda.
02
Se confirma la validez de la garantía de transferencia
Doble dimensión
La práctica judicial ha pasado por diferentes etapas de exploración de la efectividad de la garantía de transferencia. El artículo 24 [6] del "Reglamento del Tribunal Supremo Popular sobre diversas cuestiones relativas a la aplicación de la ley en el juicio de casos de préstamos privados" (en adelante, la interpretación judicial de los préstamos privados) estipula que cuando se determinen ventas falsas, El enfoque de prueba se basa en la relación principal-deuda, pero no oculta explícitamente la eficacia del acto de garantía. El artículo 146 [7] de los "Principios generales del derecho civil de la República Popular China" y la "Ley estatal" (en adelante, los "Principios generales del derecho civil") estipula reglas de evaluación independiente para la eficacia de Actos falsos y encubiertos. El artículo 71 del Acta del Noveno Congreso Nacional del Pueblo aclara además que, según el artículo 146 de los Principios Generales del Derecho Civil, los actos aparentes son inválidos debido a la falta de una verdadera expresión de intención, mientras que las transferencias implícitas de garantías son válidas. Esto evita que tal comportamiento se considere inválido en su conjunto debido a la falta de disposiciones legales claras e inhibe excesivamente la necesidad de transacciones de mercado. Refleja la actitud judicial de dar pleno juego a la función financiera de las garantías atípicas y promover el sano desarrollo de. transacciones comerciales.
Partiendo de la premisa de que la garantía de transferencia es válida, también debe estipularse su efecto jurídico. Según el principio jurídico tradicional de los derechos de propiedad, las partes no pueden crear libremente tipos de derechos de propiedad que no estén reconocidos por la ley a través de contratos, ni pueden cambiar el contenido de los derechos de propiedad legales. Sin embargo, las limitaciones del principio jurídico del derecho de propiedad a la autonomía del derecho privado pueden atenuarse o complementarse mediante la libertad de los derechos y contratos de los acreedores [8]. El punto de vista teórico representativo es que si el tipo de derechos de propiedad formados por el derecho consuetudinario es fijo, claro y razonable, no viola el propósito del legalismo de los derechos de propiedad y tiene la posibilidad de divulgación, existen intereses y necesidades reales. En la sociedad, mediante la aplicación antes mencionada de la legalización legal de los derechos de propiedad, va más allá de los límites de la interpretación y tiene espacio para el reconocimiento de los derechos de propiedad por el derecho consuetudinario.
[9] Si el efecto jurídico de la garantía de transferencia se limita a un rango razonable, que no sólo satisfaga la demanda del mercado sino que no dañe la seguridad de la transacción, entonces se puede obtener un espacio razonable para la aplicación de la analogía en el orden de derechos de propiedad existente.
Específicamente, tomando como ejemplo la garantía de transferencia de vivienda,
01
Porque el comportamiento aparente como motivo del cambio de registro no es válido, incluso si el acreedor paga la deuda cuando vence, incluso si el registro de propiedad se obtiene antes del período, la propiedad no se puede obtener. El registrante es solo un registrante formal y los derechos de propiedad aún pertenecen al garante.
02
La transferencia de garantía no puede tener el efecto de confirmar anticipadamente la propiedad. Según el contenido del acuerdo, las garantías de transferencia se pueden dividir en tipo de liquidación y tipo de adquisición de derechos. El primero significa que cuando el deudor no paga su deuda vencida, el acreedor puede obtener prioridad para recibir el reembolso en función del valor de la garantía después de su subasta y venta. Tal acuerdo cumple con el valor básico de la ley de propiedad y se confirma su validez; esto último significa que cuando el deudor no paga su deuda vencida, la propiedad hipotecada pertenecerá directamente al acreedor. Dado que la transferencia (o hipoteca) es un acto prohibido por la ley de derechos de propiedad y puede conducir fácilmente a ganancias desiguales, dicho acuerdo debería considerarse inválido. Al mismo tiempo, con base en la teoría de la transformación de efectos de los actos jurídicos, cuando un acto jurídico es nulo, no se producirá el efecto jurídico pretendido por las partes. Para implementar el principio de autonomía del derecho privado, los actos jurídicos deben transformarse en otros actos bajo ciertas condiciones antes de que puedan surtir efecto. [10] Por lo tanto, para proteger plenamente la parte jurídica del acuerdo entre las partes, el artículo 71 del Acta del Noveno Congreso Popular también aclara que las garantías conferidas pueden convertirse automáticamente en liquidación, en lugar de simplemente tomar la invalidez como resultado final. efecto.
03
Sólo cuando la garantía de transferencia haya sido registrada y publicitada podrá determinarse por analogía el derecho de prioridad a reembolsar. Si bien la garantía de transferencia de liquidación es válida, no necesariamente produce efectos sobre derechos de propiedad. El efecto de los derechos de propiedad es conflictivo y tiene un impacto directo en la seguridad de las transacciones de terceros. La realización del procedimiento de publicidad formal de los cambios en los derechos de propiedad es suficiente para proteger los intereses fiduciarios de terceros y establecer la legitimidad para la confrontación de derechos de prioridad.
Por lo tanto, el artículo 71 del Acta del Noveno Congreso Popular estipula claramente que las garantías reales transferidas sólo pueden entrar en vigor después de que se complete el anuncio público de los cambios en los derechos de propiedad. Este efecto es en realidad para la prioridad de otros. acreedores. Si no se completan los procedimientos de publicidad, el acreedor sólo podrá ser indemnizado en partes iguales que los demás acreedores[11]. En este caso, el contrato de compraventa de vivienda en disputa fue declarado inválido por el tribunal de segunda instancia porque la intención era falsa, pero la garantía implícita de transferencia era válida. Las dos partes no han acordado claramente la garantía de transferencia de propiedad y la naturaleza de la garantía debe considerarse de tipo liquidación. Huang obtuvo el registro de propiedad de la casa y tiene prioridad para recibir una compensación por la casa en disputa.
03
Ejercicio de las garantías reales transferidas
Reglas del debido proceso
El cesionario no es el verdadero propietario, y el cesionario garantiza El El ejercicio de los derechos deberá ajustarse a las normas del debido proceso. En la práctica, puede consultar las disposiciones más similares sobre garantías reales y consultar las disposiciones sobre prenda de bienes muebles, hipoteca sobre bienes inmuebles y prenda sobre bienes muebles, bienes inmuebles y garantía de transferencia de capital, respectivamente. [12] En particular, el acreedor hipotecario que haya registrado los derechos de propiedad de la casa no podrá utilizar su posición como propietario nominal para perjudicar los intereses legítimos del propietario real antes del vencimiento de la deuda. También deberá cumplir con las obligaciones de liquidación y respetar las obligaciones. Prelación del garante en la realización definitiva. Derecho a recuperar el bien remanente previo pago de una indemnización.
(1) Obligación de garantizar el uso del propietario
En la práctica de la garantía de transferencia, algunas hipotecas mobiliarias en realidad pueden transferirse y poseerse, de manera similar a una prenda mobiliaria. El acreedor cumplirá las obligaciones del administrador al tomar la custodia del bien hipotecado. [13] En este caso, durante más de tres años desde la transferencia de la casa en disputa a nombre de Huang y la venta final a un tercero, Han todavía usó la casa en disputa normalmente. Se puede ver que Huang no interfirió con la propiedad. uso del propietario real antes del vencimiento de la deuda.
(2) Obligación de limitar la disposición externa de la garantía
A diferencia de las garantías reales típicas, formalmente, la propiedad de la garantía se ha transferido al acreedor y el acreedor posee la apariencia. de los derechos de propiedad crea un mayor riesgo de disposición arbitraria de la garantía.
01
Antes del vencimiento del plazo de ejecución de la deuda, el verdadero propietario de la hipoteca sigue siendo el garante. El ejercicio de los derechos del acreedor sólo puede limitarse al mantenimiento del valor normal y. Garantía de propiedad de la hipoteca, y la hipoteca no puede enajenarse sin autorización del inmueble ni pagarse por adelantado. La enajenación del bien hipotecado sin el consentimiento del verdadero propietario es una enajenación ilegítima. Un tercero que cumple las condiciones para la adquisición de buena fe según la Ley de Derechos Reales puede obtener la propiedad, sin embargo, si la conducta del acreedor lo causa. pérdidas al fiador, éste también será responsable de la indemnización.
02
Una vez transcurrido el plazo de cumplimiento de la deuda, el deudor no puede saldar la deuda y la transferencia de la garantía ha entrado en la etapa final, pero el acreedor aún no puede disponer de la garantía. a voluntad. Esto se debe a que los procedimientos para realizar la transferencia de garantías reales también deben remitirse a las reglas de las garantías reales y ser descontadas, vendidas o subastadas en un procedimiento razonable y a un precio público para evitar que las enajenaciones unilaterales a bajo precio perjudiquen los intereses de el garante. Este es también el artículo 71 del Acta del Noveno Congreso Nacional del Pueblo. Una idea definitiva. En este caso, según la declaración de Han a la oficina de seguridad pública, debido a que no pagó el capital y los intereses del préstamo acordado, la casa en disputa finalmente se vendió en 2019. El motivo y el proceso de la venta fueron claros. Cooperó con un tercero para completar la entrega de la casa y no planteó ninguna objeción al precio de venta.
Por lo tanto, las dos partes en realidad acordaron vender la casa en disputa después de que venciera la deuda, y este proceso en sí no violó el debido proceso para realizar la transferencia de garantías reales.
(3) Normas de obligación de liquidación para la realización del derecho de prioridad de reembolso
1. El derecho de prioridad de reembolso debe basarse en el cumplimiento de la obligación de reembolso.
La cesión de garantía puede proteger plenamente los derechos reales del acreedor. La transferencia de propiedad garantiza la prioridad del acreedor garantizado, el acreedor garantizado obtiene la apariencia de propiedad y el riesgo de que un tercero obstaculice la realización de la misma. la realización de los derechos del acreedor es relativamente pequeña. [15] Sin embargo, el derecho de prioridad del acreedor al reembolso debe basarse en el cumplimiento de sus obligaciones de reembolso. Los artículos 198 y 221 de la Ley de Propiedad de la República Popular China[16] estipulan que una vez enajenado el bien hipotecado, el importe que exceda el importe de los derechos del acreedor pertenece al garante. De manera similar, en el proceso de realización de la garantía real transferida, el acreedor no obtiene naturalmente la propiedad de la cosa objeto y todavía tiene la obligación de liquidar al realizar sus derechos. El acreedor podrá solicitar remate, venta o descuento para liquidar con preferencia sus derechos. El acreedor deberá devolver la parte del valor de la cosa que exceda de la deuda garantizada.
En este caso, las dos partes no realizaron la garantía real pagando la deuda con descuento. Han acordó vender la casa en 2019, pero el garante aceptó venderla, lo que no significa que las dos partes llegaron a un acuerdo sobre la liquidación de reclamaciones y deudas. Según la declaración de Han al órgano de seguridad pública, creía que Huang le pagó muy poco por la compra de la casa, lo que demuestra que el alcance del pago entre las dos partes es controvertido. Huang tomó la iniciativa de pagarle a Han 200.000 yuanes después de vender la casa, lo que en realidad cumplió parcialmente con la obligación de liquidación. Sin embargo, independientemente de si se cumple o no la obligación de liquidación, el acreedor debe demostrar que ha devuelto la cantidad total de fondos fuera del alcance de los derechos del acreedor garantizado.
2. El alcance del reembolso de la deuda debe limitarse al acuerdo de garantía implícita.
La cesión de garantía no puede registrarse públicamente, por lo que el alcance de la devolución de los derechos del acreedor debe limitarse a la verdadera intención expresada por las partes cuando llegan a un acuerdo sobre la cesión de garantía.
En este caso, el precio de la casa en disputa era de 6,5438+220.000 yuanes. Ambas partes confirmaron que la carta de compromiso decía que Huang retiró 404 yuanes, de los cuales 200 yuanes fueron prestados a Han para pagar a su hijo. Xu, con intereses calculados a las tasas de interés bancarias. Han confirmó que Huang en realidad pagó el principal de 404.200 yuanes, por lo que la relación de préstamo de 404.200 yuanes entre las dos partes entró en vigor. Por tanto, el importe principal de la reclamación de liquidación es claro, es decir, 404.200 yuanes. En cuanto a los intereses, aunque las dos partes no han acordado un tipo de interés estándar específico, está claro que los intereses deben pagarse. Dado que la casa en disputa había sido transferida a nombre de una persona ajena al caso el 30 de mayo de 2019, Huang podría obtener una compensación vendiendo la casa. Por lo tanto, el tribunal de segunda instancia dictaminó que Han debería pagar la cantidad desde agosto de 2015 hasta. 30 de mayo de 2019. Calculado a partir de esto, el importe total de las reclamaciones liquidadas es de 404.200 yuanes en capital y 76.466 yuanes en intereses. Después de deducir la cantidad antes mencionada y los 200.000 yuanes pagados por Huang del precio de la vivienda de 6,5438+0,22 millones de yuanes, Huang no cumplió plenamente con sus obligaciones de pago y debería devolver los 539.334 yuanes restantes a Corea del Sur.
Cabe señalar que la deuda de Huang, a quien Huang afirmó ser el hijo de Han, Xu, era de más de 404.200 yuanes. Sin embargo, los principales deudores en este caso son Han y Huang. Incluso si Huang disfruta del reclamo de Xu de más de 404.200 yuanes, no puede considerarse como un préstamo de Han a Huang y no puede incluirse en el alcance del reembolso de los reclamos en este caso.
Inyección y liberación
[1] Gao Shengping: "Sobre la legislación sobre transferencia y garantía de bienes muebles", "Derecho chino y extranjero", número 5, 2017.
[2] “Acta de la Conferencia de Trabajo de Juicio Civil y Comercial de los Juzgados Nacionales” (3 de julio de 2019) Artículo 71: El deudor o un tercero contrata con el acreedor, conviniendo que el inmueble se transferirá formalmente a nombre del acreedor, si la deuda adeudada es cancelada por el deudor y el acreedor puede subastarla, venderla o reembolsarla con descuento, el tribunal popular determinará que el contrato es válido. Si el contrato estipula que el deudor no ha pagado sus deudas a su vencimiento y la propiedad pertenece al acreedor, el tribunal popular determinará que esta parte del acuerdo es inválida, pero no afectará la validez de otras partes del contrato. . Según el contrato antes mencionado, las partes transfirieron el cambio de derechos de propiedad a nombre del acreedor de manera pública, y el deudor no ha pagado sus deudas a su vencimiento. Si un acreedor solicita confirmar que la propiedad le pertenece, el tribunal popular no la admitirá. Sin embargo, si un acreedor, de conformidad con las disposiciones de la Ley de Garantías Reales, solicita que una propiedad sea subastada, vendida o descontada para pagar primero sus derechos de acreedor, el tribunal popular lo apoyará de conformidad con la ley. Si el deudor solicita subasta, venta o descuento para saldar la deuda contraída con el acreedor en virtud del contrato debido a deudas impagas a su vencimiento, el Tribunal Popular también apoyará la solicitud.
[3]Ver Tribunal Supremo Popular (2015) Shen Min Zhinuo. 2128 Sentencia Civil.
[4] El artículo 44 del “Acta de la Conferencia de Trabajo de Juicios Civiles y Comerciales de las Cortes Nacionales” (2065 438+09. 7. 3) señala que una vez vencido el plazo de cumplimiento de la deuda, el Las partes llegan a un acuerdo para pagar la deuda en especie. Si la deuda aún no ha sido entregada al acreedor y el acreedor exige al deudor que la entregue, el Tribunal Popular se centrará en examinar si el acuerdo de deuda por propiedad daña maliciosamente al deudor. derechos e intereses legítimos de un tercero para evitar litigios falsos. Después de la revisión, el Tribunal Popular determina que no existen otras razones inválidas para la situación anterior y debe respaldarla. Artículo 45. Si antes del vencimiento del período de cumplimiento de la deuda, las partes llegan a un acuerdo para pagar la deuda en especie, pero la deuda aún no ha sido entregada al acreedor y el acreedor exige que el deudor la entregue, entonces esta situación es diferente de la garantía de transferencia estipulada en el artículo 71 de este sumario, y el Tribunal Popular le proporcionará Explique que la demanda debe presentarse de conformidad con la relación acreedor-deuda original.
[5] “Este artículo en realidad utiliza este tipo de deuda física como garantía para el cumplimiento de los derechos y deudas del acreedor original.
"Understanding and Application", Editor en Jefe de la Segunda División de Juicio Civil del Tribunal Supremo Popular, People's Court Press, 2019, págs. 307-308.
[6] "El Tribunal Supremo Popular Ley Aplicable en el Juicio de Casos de Préstamo Privado" El artículo 24 de las Disposiciones sobre Determinadas Cuestiones estipula que si las partes firman un contrato de compraventa como garantía de un contrato de préstamo privado, y el prestatario no puede reembolsar el préstamo cuando vence, y el prestamista solicita la ejecución del contrato de compraventa, el tribunal popular conocerá el caso de conformidad con la relación jurídica de préstamo privado y explicará los cambios en las reclamaciones del litigio a las partes. Si las partes se niegan a cambiar, el tribunal popular decidirá. desestimar la demanda.
Una vez surtida la sentencia dictada conforme a la relación jurídica de préstamo privado, el prestatario no cumplirá la deuda dineraria determinada por la sentencia efectiva, el prestamista podrá solicitar la subasta de la materia. del contrato de compraventa para saldar la deuda. El prestatario o prestamista tiene derecho a solicitar la devolución o compensación de la diferencia entre el producto de la subasta y el principal e intereses del préstamo que deba reembolsarse. [7] Los Principios Generales del Derecho Civil de la República Popular China y el artículo 146 de la Ley Nacional estipulan que los actos jurídicos civiles realizados por el actor y la contraparte con falsas expresiones de intención son inválidos, y la validez del derecho civil Los actos ocultos mediante falsas expresiones de intención se realizarán de conformidad con las disposiciones legales pertinentes.
[8] Wang Zejian: "Principios generales de propiedad de los derechos de propiedad en el derecho civil", Universidad de Ciencias Políticas y de China. Law Press, 2001, página 46.
[9] Xie Zaiquan: "On Real Rights in Civil Law (Volumen 1)", Universidad de Ciencias Políticas y Derecho de China, edición de 2011, págs. 38
[10] Wang Zejian: "Principios generales del derecho civil", Prensa de la Universidad de Ciencias Políticas y Derecho de China, edición de 2001, página 490.
[11] Véase "Comprensión". and Application", Editor Jefe de la Segunda Sala de Primera Instancia Civil del Tribunal Supremo Popular, People's Court Press, 2019, página 405. 12] "Segunda Sala de Primera Instancia Civil del Tribunal Supremo Popular: Comprensión y aplicación", People's Court Press, 2019 , página 405 [13] Cao Bing: "Sistema de garantía y métodos de garantía de China" (3.ª edición), China Legal Publishing House, edición de 2015, página 344.
[14] Consulte "Comprensión y aplicación". , Segunda División de Juicio Civil del Tribunal Supremo Popular, People's Court Press, 2019, página 402.
[15] Wang Chuang: "Actitudes judiciales y soluciones a cuestiones prácticas relativas a las garantías de transferencia", "Justicia popular " Número 16, 2014.
[16] Según el artículo 198 de la Ley de Propiedad de la República Popular China, una vez descontada, subastada o vendida la propiedad hipotecada, la parte del precio que exceda el importe del derecho del acreedor pertenecerá al deudor hipotecario, y el déficit será pagado por el deudor. Artículo 11 Después de descontar, subastar o vender la cosa pignorada, la parte del precio que exceda del importe del derecho del acreedor. pertenecerá al pignorante, y el déficit será pagado por el deudor.
Preguntas y respuestas relacionadas: ¿Qué significa transferir una garantía? Se refiere a una garantía atípica en la que el deudor o un. tercero transfiere la cosa a otra persona para garantizar el cumplimiento de la deuda. Cuando la deuda no puede ser ejecutada, el deudor o un tercero puede compensar a la otra persona por la cosa. Entre ellos, el deudor o tercero que transfiere la cosa a otra persona es el cedente en la forma pero en realidad es el garante; el otro que recibe la cosa es el cesionario en la forma pero es real;