Cómo compensar los problemas de calidad de la vivienda
¿Qué compensación se puede ofrecer por los problemas de calidad de la vivienda?
1. Respecto a la resolución del contrato por mala calidad de la estructura principal del local comercial. El artículo 12 de la Interpretación del Tribunal Popular Supremo sobre varias cuestiones relativas a la aplicación de la ley en el juicio de disputas sobre contratos de venta de viviendas comerciales (en adelante, la Interpretación del Tribunal Supremo) estipula: “Si la calidad estructural principal de la casa no está a la altura estándar y no puede entregarse para su uso, o después de que la casa se entregue para su uso. Después de verificar que la calidad de la estructura principal de la casa es realmente deficiente, si el comprador solicita rescindir el contrato y compensar las pérdidas, debe ser apoyado ". El artículo 32 del "Reglamento de Gestión y Desarrollo Inmobiliario Urbano" estipula que "después de la entrega de la casa comercial, el comprador considera que la estructura principal no cumple con los estándares. Si la calidad no está calificada, puede presentar una solicitud. a la unidad de supervisión de calidad del proyecto para un nuevo examen. Si se verifica que la calidad de la estructura principal no está calificada, el comprador tiene derecho a verificar si se causan pérdidas al comprador de la vivienda, la empresa de desarrollo inmobiliario deberá hacerlo; "El artículo 35 de las "Medidas para la administración de las ventas de viviendas comerciales" también establece básicamente las mismas disposiciones. Según las regulaciones anteriores, los problemas de calidad de la estructura principal incluyen tres situaciones: primero, el problema de calidad de la estructura principal se descubre sin aceptación; segundo, el problema de calidad de la estructura principal se descubre durante la aceptación de la casa; , luego de la finalización, aceptación y entrega de la casa, la calidad de la estructura principal se determina luego de una pregunta de verificación. A los dos primeros casos no se les permite entregar la casa en absoluto. En el tercer caso, primero debemos determinar si existen problemas de calidad con la estructura principal mediante inspección. Bajo esta premisa, el comprador puede ejercer sus derechos conforme a la ley. Según el artículo 60 de la Ley de Construcción, la ingeniería básica y la estructura principal de un edificio deben garantizar la calidad dentro de una vida útil razonable. Por lo tanto, la “estructura principal” en el artículo 12 de la Interpretación de la Corte Suprema debe incluir la ingeniería de cimientos y la ingeniería estructural principal de la casa, excluyendo proyectos de impermeabilización de techos y otros proyectos de ingeniería civil, así como tuberías eléctricas, tuberías de suministro de agua y drenaje. Instalación de sistemas de calefacción y refrigeración, etc. "Vida útil razonable" se refiere a la vida útil prevista del edificio, es decir, la vida útil mínima del edificio en condiciones de uso normal. Se puede observar que la ingeniería de cimientos y la ingeniería estructural principal de la casa son las piedras angulares de un proyecto. Si hay problemas de calidad en la ingeniería de cimientos y la ingeniería de la estructura principal de un proyecto de construcción, no importa cuán buena sea la calidad de otros proyectos, no se puede garantizar la calidad de todo el proyecto. Por lo tanto, el Tribunal Supremo interpretó el artículo 12 en el sentido de que si la calidad de la estructura principal de la casa no es la adecuada, el comprador tiene derecho a rescindir el contrato y exigir al promotor una compensación por las pérdidas.
2. Respecto a la resolución del contrato por defectos de calidad de la vivienda comercial que afecten gravemente a su normal habitabilidad y uso. El párrafo 1 del artículo 13 de la Interpretación de la Ley Suprema estipula que "debido a que la calidad de la vivienda se ha visto gravemente afectada, se admitirá la solicitud del comprador de rescindir el contrato y compensar las pérdidas". este artículo se refiere a los trabajos de ingeniería básica excepto los cimientos y problemas de calidad distintos de la ingeniería estructural principal, es decir, proyectos de impermeabilización de techos y otros proyectos de ingeniería civil, así como problemas de calidad derivados de proyectos de instalación como tuberías eléctricas, suministro de agua. y tuberías de drenaje, sistemas de calefacción y refrigeración, etc. Si el comprador rescinde el contrato con base en este artículo, el contrato no podrá rescindirse a menos que existan problemas de calidad con la casa que afecten gravemente la vida y el uso normal. Sin embargo, la interpretación de la Corte Suprema no estipuló el estándar para “afectar gravemente el uso normal de una residencia”. En realidad, hay tres puntos de vista diferentes al respecto. La primera opinión es que el "uso residencial" normal de la vivienda comercial se basa principalmente en la seguridad. Mientras la casa se pueda utilizar de forma segura, no habrá problemas que afecten gravemente el uso de la residencia; la segunda vista es creada por el hombre para juzgar si el problema de calidad de la casa "afecta gravemente la vida y el uso normales". Se debe confiar al departamento de inspección de calidad del proyecto la realización de una evaluación y el tribunal emitirá un veredicto basándose en la conclusión de la evaluación. El tercer punto de vista es que si los problemas de calidad de la vivienda "afectan gravemente la vida y el uso normales" está dentro del alcance de la discreción del juez basado en el sentido común de la vida y no requiere una evaluación por parte del departamento de inspección de calidad de ingeniería. Estoy de acuerdo con la tercera opinión, porque la evaluación realizada por agencias de evaluación de calidad profesional sólo determina no calificado, calificado o excelente en función de las normas y estándares existentes, y confirma algunos indicadores cuantitativos. Sin embargo, no existe un estándar objetivo para determinar si la calidad de una casa "afecta seriamente la vida y el uso normales". Incluso si la determina un ingeniero profesional, la identificación que hace depende enteramente de la experiencia de la vida personal y del juicio subjetivo, y no tiene base ni estándar legal. Por tanto, el juez, como juez, puede tomar determinaciones basadas en el sentido común y la experiencia.
En tercer lugar, si hay problemas de calidad con la casa que aún se encuentra dentro del período de garantía, el comprador puede solicitar directamente la rescisión del contrato. Algunas personas creen que, según la interpretación literal del artículo 13, párrafo 1 de la Corte Suprema, mientras haya problemas de calidad con la casa, incluso si la casa todavía está dentro del período de garantía, el comprador no necesita estar sujeto a las restricciones de garantía y tiene derecho a solicitar directamente la rescisión del contrato. Y según el artículo 582 de los "Principios Generales del Derecho Civil de la República Popular China": "Si la calidad no cumple con lo pactado, las partes serán responsables del incumplimiento del contrato de conformidad con el acuerdo de las partes. Si no hay acuerdo sobre la responsabilidad por incumplimiento de contrato o el acuerdo no es claro, de conformidad con el artículo 60 de esta Ley. Si aún no se puede determinar lo dispuesto en el artículo 1, la parte perjudicada podrá optar razonablemente por exigir a la otra parte que asuma la responsabilidad. por incumplimiento de contrato como reparación, reemplazo, reelaboración, devolución, reducción de precio o remuneración basada en la naturaleza del asunto y la magnitud de la pérdida.
"Por lo tanto, cuando hay problemas de calidad en la casa, el comprador, como parte perjudicada, tiene derecho a optar por solicitar la garantía al promotor o rescindir el contrato. Creo que esta opinión no se puede establecer. (1) Artículo 62 de la "Ley de Construcción" de mi país estipula "Los proyectos de construcción implementan un sistema de garantía de calidad". El alcance de la garantía de los proyectos de construcción debe incluir proyectos de cimientos, proyectos de estructuras principales, proyectos de impermeabilización de techos y otros proyectos de ingeniería civil, así como proyectos de instalación de tuberías eléctricas, tuberías de alcantarillado, proyectos de sistemas de calefacción y refrigeración, etc.; ser lo más normal posible dentro de la vida útil razonable del edificio. Se determinan los principios de utilización y salvaguarda de los derechos e intereses legítimos de los usuarios. El alcance de la garantía específica y el período mínimo de garantía los estipula el Consejo de Estado. El artículo 31 del "Reglamento de Gestión de Operaciones y Desarrollo de Bienes Raíces Urbanos" estipula que "las empresas de desarrollo inmobiliario deberán proporcionar a los compradores de viviendas una carta de garantía de calidad residencial y un manual de instrucciones residenciales cuando la vivienda comercial se entregue para su uso". La carta de garantía de calidad residencial deberá indicar el grado de calidad, el alcance de la garantía, el período de garantía y la unidad de garantía aprobada por la unidad de supervisión de calidad del proyecto. Las empresas de desarrollo inmobiliario asumirán las responsabilidades de garantía de acuerdo con las disposiciones de la carta de garantía de calidad residencial. Durante el período de garantía, si una empresa de desarrollo inmobiliario repara una casa comercial, afectando el funcionamiento de la casa y causando pérdidas al comprador de la casa, será responsable de la compensación de acuerdo con la ley. El párrafo 2 del artículo 13 de la Interpretación de la Ley Suprema estipula que "la casa entregada para su uso tiene problemas de calidad, y durante el período de garantía, el vendedor será responsable de las reparaciones". "El artículo 16 del texto modelo del contrato de compraventa de vivienda comercial del Ministerio de la Construcción también estipula que "si la vivienda comercial adquirida por el comprador es una vivienda comercial, la carta de garantía de calidad residencial se incluirá como anexo a este contrato. El vendedor asumirá las responsabilidades de garantía correspondientes de acuerdo con los compromisos en la “Garantía de Calidad Residencial” a partir de la fecha de entrega de la casa comercial. Si la casa comercial comprada por el comprador es una casa no comercial, ambas partes deben aclarar el alcance de la garantía, el período de garantía y las responsabilidades de la garantía en forma de anexo al contrato. Si ocurren problemas de calidad dentro del alcance y el período de garantía de una casa comercial, el vendedor deberá cumplir con sus obligaciones de garantía. El vendedor no se hace responsable de los daños causados por fuerza mayor o por motivos que no sean imputables al vendedor, pero puede ayudar en las reparaciones, y los costes de reparación correrán a cargo del comprador. "Las anteriores son las obligaciones legales de garantía de los desarrolladores por la calidad de las casas que están claramente estipuladas en las leyes y reglamentos. Se puede ver que las leyes actuales de mi país estipulan que después de la entrega de la casa, si ocurren problemas de calidad durante el período de garantía, el desarrollador tendrá y deberá cumplir con las obligaciones de garantía (2) De acuerdo con el artículo 563 de la Ley Civil de la República Popular China, si una de las partes retrasa el cumplimiento de la deuda principal y no cumple dentro de un período razonable después de haber sido instada. , el contrato puede rescindirse. La casa tiene problemas de calidad y la empresa de promoción inmobiliaria no ha cumplido con la garantía si la obligación no se cumple dentro de un período razonable después de haber sido recordada y la calidad de la casa se ha visto gravemente afectada. el uso de la vivienda, el comprador podrá rescindir el contrato (3) Respecto del artículo 111 de la Ley de Contratos, este artículo sólo se aplica si las partes no han llegado a un acuerdo o no se puede determinar el incumplimiento del contrato. Como se mencionó anteriormente, el "Contrato de compraventa de vivienda comercial" estipula claramente cómo el vendedor asumirá la responsabilidad de garantía, y el comprador y el vendedor asumirán la responsabilidad por incumplimiento del contrato de conformidad con el acuerdo. "Código" exige que la parte perjudicada ejerza su derecho de elección de manera razonable. Es decir, el comprador debe seguir los principios de equidad y buena fe al elegir cómo asumir la responsabilidad por incumplimiento del contrato. Si el problema de calidad de la casa puede solucionarse mediante reparaciones, el comprador no debe rescindir el contrato Actualmente no está claro cuántas reparaciones se requieren antes de que el comprador pueda rescindir el contrato. Creo que podemos aprender del artículo 54 de la "Ley de Protección de los Derechos del Consumidor". República Popular China", es decir, "Si el producto no se puede utilizar normalmente después de haber sido reparado dos veces durante el período de garantía, el operador será responsable de reemplazarlo o devolverlo". Negarse a reparar o retrasar las reparaciones dentro de un período razonable o no operar normalmente después de más de dos reparaciones puede afectar seriamente las condiciones del comprador para rescindir el contrato (4) Si al comprador se le permite ejercer directamente el derecho de rescindir el contrato sin garantía, entonces las regulaciones para viviendas comerciales en mi. país son los siguientes. El sistema de garantía ha perdido su importancia práctica. Por lo tanto, si los problemas de calidad de la casa durante el período de garantía pueden solucionarse mediante reparaciones, el vendedor primero debe cumplir con las obligaciones de garantía de acuerdo con las disposiciones de la ley y. El contrato, y el comprador no debe hacerlo directamente. La interpretación de la Corte Suprema no estipuló claramente que la vida útil de una casa residencial general sea de 70 años. Si algunas partes de la casa comienzan a tener problemas de calidad después de su entrega, esto se aplicará primero. En primer lugar, el desarrollador correrá mayores riesgos comerciales y es extremadamente injusto con el desarrollador. Respecto a este tema, creo que con base en el análisis de las condiciones para la rescisión del contrato y las disposiciones legales pertinentes del sistema de garantía de mi país, el comprador puede ejercer. El derecho a rescindir el contrato estará limitado por el plazo de garantía. Los artículos 562 y 563 del Código Civil establecen que la rescisión de un contrato se puede dividir en rescisión contractual y rescisión legal. para la rescisión especificada en el contrato se cumplen durante la ejecución del contrato, una de las partes puede optar por rescindir el contrato. La rescisión legal se refiere al comportamiento de una de las partes que no cumple o viola el contrato después de la celebración del contrato. la otra parte ejerce el derecho legal de rescindir el contrato, lo que invalida el contrato. Según los principios del derecho contractual, ya sea una rescisión acordada o una rescisión legal, la rescisión es inválida. El requisito previo es que una de las partes tenga una obligación. a la otra parte, y la parte obligada no cumple con sus obligaciones contractuales o comete un incumplimiento de contrato. De acuerdo con lo anterior, debido al sistema de garantía de calidad posterior a la entrega de viviendas comerciales en mi país, el desarrollador debe asumir la responsabilidad según. a lo dispuesto en la ley y el contrato. Responsabilidad de garantía por la calidad de la casa durante el período de garantía. Una vez transcurrido el período de garantía, si la casa tiene problemas de calidad, el desarrollador ya no tiene obligaciones de garantía. Sin esta obligación no hay incumplimiento esencial del contrato, y el contrato pierde las condiciones de rescisión legal y pactada, y resulta imposible para el comprador ejercer nuevamente el derecho de rescindir el contrato.
Por tanto, creo que si el comprador ejerce el derecho de desistimiento porque la calidad de la casa afecta gravemente a su normal habitabilidad y uso, debe hacerlo dentro del periodo de garantía de la casa. Sin embargo, los problemas de calidad después de que expire la garantía son defectos de calidad ocultos que existían cuando el desarrollador entregó la casa o el desarrollador ocultó defectos de calidad a sabiendas. En este caso, si los problemas de calidad afectan gravemente al uso de la vivienda dentro de los 2 años siguientes a la fecha en que el comprador conoció o debería haber conocido, el comprador podrá solicitar la resolución del contrato.
En cuarto lugar, el alcance de la compensación del comprador debido a problemas de calidad de la casa. El párrafo 3 del artículo 31 del "Reglamento de Gestión del Desarrollo Inmobiliario Urbano" estipula que "durante el período de garantía, si una empresa de desarrollo inmobiliario repara casas comerciales que afecten las funciones originales de la casa y causen pérdidas al comprador de la casa, deberá responderá de una indemnización conforme a la ley." El artículo 32 estipula que “Después de que la casa comercial se entregue para su uso, si el comprador cree que la calidad de la estructura principal no está calificada, podrá solicitar a la unidad de supervisión de calidad del proyecto un nuevo examen después de la verificación, si la calidad de la. la estructura principal no está calificada, el comprador tiene derecho a realizar el check-out; si se causan pérdidas al comprador de la casa, la empresa de desarrollo inmobiliario será responsable de la compensación de conformidad con la ley "Artículo 14 del "Reglamento de Calidad". Garantía de Proyectos de Construcción de Vivienda" estipula que "Durante el período de garantía, si los defectos de calidad del proyecto de construcción de vivienda causan daños al propietario, usuario o a un tercero. Si tres personas sufren daños personales o patrimoniales, al propietario, usuario o a un tercero. "Puede exigir una compensación a la parte constructora, y la unidad de construcción solicitará una compensación a la parte responsable de los defectos de calidad en el proyecto de construcción de viviendas", explicó la Corte Suprema en el artículo 13, párrafo 2. "Si el vendedor se niega a reparar o retrasa reparaciones dentro de un período razonable, el comprador podrá repararlo él mismo o confiar a otros para que lo reparen. Los costos de reparación y otras pérdidas causadas durante el período de reparación correrán a cargo del vendedor". Las disposiciones anteriores dejan claro que durante el período de garantía, si la casa falla Por problemas de calidad, el desarrollador asumirá las obligaciones de garantía. Además, si el comprador sufre pérdidas debido a problemas de calidad de la vivienda, el promotor también debe asumir la responsabilidad de la indemnización. Al aplicar las disposiciones anteriores, exigir a los desarrolladores que asuman la responsabilidad de la compensación debe cumplir al mismo tiempo las siguientes condiciones: en primer lugar, el problema de calidad de la casa debe estar dentro del período de garantía; en segundo lugar, el problema de calidad de la casa debe estar dentro del período de garantía; alcance de la garantía; en tercer lugar, debido al problema de calidad de la casa, es necesario pagar una indemnización al comprador que causó la pérdida. Sin embargo, no se especificó el alcance específico de las pérdidas. Según el artículo 584 del Código Civil, la pérdida se basará en la pérdida causada por el incumplimiento del contrato debido a la calidad de la casa.