¿Cómo hacen las empresas promotoras inmobiliarias un buen trabajo en el control de costes de los proyectos y la planificación fiscal?
1. Determinar el costo objetivo del proyecto
En la etapa de toma de decisiones de inversión inmobiliaria, los desarrolladores necesitan tener una estimación preliminar del posicionamiento en el mercado y los requisitos de calidad del inmueble. proyectos que desarrollan. Existe una estimación preliminar del costo. Además, los cálculos preliminares de costos deben reflejarse en el proceso de diseño del proyecto.
Al ser un bien inmueble, tiene las mismas características que otros bienes y se puede aplicar la gestión de ingeniería de valor, es decir, esforzarse por obtener los mejores beneficios económicos bajo la premisa de satisfacer la estructura del proyecto. Funciones de calidad y uso.
En ingeniería de valor, el valor se define como: la relación entre una función y el coste de lograr esa función. La expresión es: valor = función/costo. La función es la función específica y el uso de un producto; el costo total desde la investigación, la producción hasta el uso en función de los requisitos funcionales propuestos por los usuarios. En términos generales, hay cinco formas de mejorar el valor del producto: primero, mantener las funciones sin cambios y reducir los costos; segundo, mantener los costos sin cambios y mejorar las funciones; tercero, aumentar los costos y mejorar las funciones aún más; cuarto, reducir algunas funciones menores; el costo se reduce considerablemente; en quinto lugar, se mejora la función y se reduce el costo. A través del refinamiento funcional, se eliminan las funciones redundantes y las funciones de alto costo se centran en controlar, reduciendo en última instancia los costos del proyecto y logrando los mejores beneficios económicos del proyecto de construcción.
Actualmente, el diseño de proyectos inmobiliarios adopta un método de licitación de diseño que combina el costo del proyecto y el plan de diseño, lo que contribuye a controlar eficazmente el costo del proyecto y al mismo tiempo garantizar el posicionamiento en el mercado y la calidad del proyecto. Sobre esta base, las empresas inmobiliarias deben calcular y optimizar aún más el proyecto para determinar el costo objetivo final del proyecto. Todavía existe un gran potencial a este respecto para reducir aún más los costos de desarrollo.
2. Control de costos objetivo del proyecto
Una vez establecido el costo objetivo del proyecto, cómo controlar los costos de manera efectiva es una garantía importante para saber si el proyecto inmobiliario será finalmente rentable o será generoso. regresa. En un mercado inmobiliario maduro con pocos cambios en el contexto, el posicionamiento de los bienes raíces en el mercado es relativamente estable, por lo que el control de los costos del proyecto es particularmente importante. Durante la fase de implementación, necesitamos especialmente controlar los costos en los siguientes aspectos principales.
2.1 Disposición razonable del ciclo del proyecto
La ocurrencia del costo del proyecto involucra todo el ciclo de construcción del proyecto. Organizar el ciclo de construcción de forma científica y racional puede controlar eficazmente el coste objetivo desglosado en elementos individuales según nodos de tiempo. Desde el comienzo de la preparación de la construcción del proyecto, a través del proceso de construcción hasta la entrega final, el trabajo de control de costos debe acompañar cada etapa del proyecto, como formular conjuntamente el mejor plan de construcción con el contratista general durante la etapa de preparación del proyecto, organizar razonablemente la secuencia de construcción. Y siguiendo los requisitos de diseño y las especificaciones de construcción, lleve a cabo la construcción, aproveche al máximo los recursos existentes, garantice la calidad del proyecto, reduzca los costos de construcción y reduzca los costos de retrabajo del proyecto. Mantenga los costos del proyecto bajo control efectivo de principio a fin.
Al mismo tiempo, los nodos de tiempo de diversos trabajos de apoyo se organizarán en consecuencia de acuerdo con el período de construcción y el progreso de la construcción, de modo que todo el trabajo relacionado con el proyecto se pueda llevar a cabo de manera ordenada.
2.2 Controlar estrictamente los costos de construcción e instalación
Controlar estrictamente los costos de construcción e instalación y reducir los costos del proyecto es otra parte importante de la gestión de costos objetivo de los proyectos inmobiliarios. En el trabajo real, aunque el proyecto se puede completar a tiempo y con alta calidad, el costo del proyecto se excede seriamente y no se pueden obtener los beneficios esperados. Por lo tanto, al firmar un contrato con la unidad de construcción, es necesario optimizar el diseño garantizando al mismo tiempo la calidad, invitar a empresas consultoras con experiencia a preparar documentos de licitación y textos de contrato estrictos, imponer restricciones generales al contratista y predecir posibles problemas con anticipación. Situación para evitar que la unidad de construcción encuentre varias razones para reclamar una compensación durante el proceso de implementación del proyecto. De acuerdo con las prácticas comunes y las regulaciones relevantes en el mercado de la construcción y la industria de la construcción, pueden ocurrir factores como responsabilidades poco claras, disputas mutuas, impacto en los costos y retrasos en la construcción. Debe acordarse de antemano y determinarse en forma legal para garantizar que ambas partes actúen según lo acordado.
El departamento de gestión de costos debe trabajar con el departamento de gestión de proyectos y los ingenieros de supervisión para analizar los cambios técnicos y de construcción que ocurren durante el proceso de construcción para minimizar los cambios. Para cambios técnicos y cambios de construcción, los documentos de reconocimiento (documentos de contrato técnico y documentos de visa de construcción) deben firmarse antes de la construcción. Si el cronograma del proyecto es ajustado, deben realizarse simultáneamente. Si hay adiciones o reducciones a los artículos, los precios deben revisarse de manera oportuna para evitar situaciones que no se puedan verificar y causen disputas innecesarias entre las dos partes. En resumen, todos los departamentos funcionales deben fortalecer el seguimiento, fortalecer la revisión del presupuesto y gestionar estrictamente las visas económicas y los cambios de ingeniería.
Es una buena idea contratar a un tasador de precios profesional independiente. Este trabajo debe intervenirse de manera oportuna al comienzo de la implementación del proyecto para ayudar a la unidad de construcción en el seguimiento oportuno y las estadísticas del volumen real de construcción del proyecto y los precios de selección de materiales, especialmente cambios en proyectos ocultos, para sentar las bases para la final. Auditoría contable y control de costes del proyecto.
2.3 Controlar estrictamente los precios de materiales y equipos.
El costo de los materiales y equipos representa aproximadamente el 70% de los costos de construcción e instalación del proyecto. El control de costos de materiales de ingeniería es un vínculo importante en el proceso de desarrollo del proyecto. Para algunos materiales y equipos importantes, la Parte A generalmente suministra o limita el precio. Las empresas de bienes raíces deben establecer una red de información de precios para comprender de manera rápida y precisa la información más reciente sobre precios de materiales y equipos en el mercado. Preste atención a si la ubicación de diversos materiales y equipos es consistente con el grado del edificio y si es económica y razonable. Para materiales a granel en pedidos de equipos, debe comparar precios o comprarlos mediante licitación. Con la premisa de cumplir con los requisitos de construcción, debe comprender el momento de realizar un pedido. Los mismos materiales y equipos tendrán precios diferentes debido a diferentes niveles de origen. Es decir, equipos de la misma marca tendrán precios diferentes debido a diferentes agentes de ventas. Es necesario establecer una conciencia de los costos y formar un mecanismo de control de costos.
Los materiales suministrados por partes distintas a la Parte A pueden controlarse mediante límites de precios. El departamento de gestión de costos, el departamento de gestión de proyectos y los ingenieros de supervisión deben participar adecuadamente en el pedido de materiales de la unidad de construcción y pueden recomendar fabricantes relevantes para comparar, al mismo tiempo deben controlar el precio de compra del material, supervisar la calidad del material y de manera razonable; limitar el precio bajo la premisa de garantizar la calidad.
2.4 Organizar razonablemente los fondos para la construcción
Las empresas inmobiliarias deben recaudar fondos de manera razonable para garantizar el desarrollo del proyecto y controlar los costos de capital. Las empresas de bienes raíces generalmente tienen índices de activos y pasivos relativamente altos, y un índice de activos y pasivos más alto es una de las razones por las que las empresas de bienes raíces deben recaudar fondos de manera razonable para garantizar el desarrollo de proyectos y controlar los costos de capital. Las empresas de bienes raíces generalmente tienen altos índices de activos y pasivos, y un alto índice de activos y pasivos es un obstáculo para los préstamos bancarios. Por tanto, si las empresas inmobiliarias quieren ampliar sus canales de financiación, deben elegir métodos de financiación adecuados en función de la duración del período de inversión, la situación del capital de la empresa y la recuperación de fondos.
Para las empresas que invierten en múltiples proyectos de desarrollo inmobiliario al mismo tiempo, debido a los grandes montos de inversión y la alta presión financiera, no solo deben asegurar el desarrollo de múltiples proyectos a través de financiamiento, sino también evitar el exceso. Los costos de capital causados por la ocupación excesiva de fondos son altos. Si tenemos un pronóstico muy preciso de los ingresos y gastos de capital durante el proceso de desarrollo de cada proyecto y tenemos una comprensión clara de las operaciones de capital de la empresa, podemos formular el mejor plan de capital y minimizar los costos de capital de la empresa.
Por ejemplo, debido a que la empresa tiene mucho terreno para desarrollo inmobiliario y está escasa de fondos, destina parte de sus propios fondos para el desarrollo de un determinado proyecto, y utiliza financiamiento fiduciario para resolver el problema. problema de los fondos para la compra anticipada de tierras. Después de obtener los "cuatro certificados", de acuerdo con la disposición de los fondos de construcción, los fondos de construcción se pagaron gradualmente a préstamos bancarios y se devolvieron los primeros préstamos de financiación fiduciaria, y luego los ingresos de las ventas se utilizaron para devolver los fondos de préstamos y fondos fiduciarios. que logró buenos resultados. A través de la gestión financiera fiduciaria, se puede evitar eficazmente el problema de los "cuatro certificados" incompletos y la imposibilidad de obtener préstamos bancarios, y se puede resolver el problema de la inversión temprana; también se puede optimizar razonablemente la estructura de capital para que tenga la capacidad de refinanciar; ; esto evita efectivamente el problema de la alta relación activo-pasivo.
3. Aplicación razonable de la planificación de la política fiscal
Las empresas de desarrollo inmobiliario deben realizar una planificación fiscal científica e integral para toda la empresa para reducir eficazmente las cargas fiscales. El departamento de finanzas corporativas debe formular las correspondientes medidas razonables de evasión fiscal basadas en las características de cada tipo de impuesto.
Los impuestos sobre proyectos de promoción inmobiliaria incluyen principalmente el impuesto y recargos empresariales, el impuesto sobre la renta y el impuesto sobre el valor añadido del suelo. El impuesto sobre el valor añadido de la tierra se aplica progresivamente en función del valor añadido.
Si la planificación fiscal de los proyectos inmobiliarios se realiza correctamente, estos tres tipos de impuestos deberían tener mayor margen de elusión fiscal.
Las principales formas de planificación de proyectos de desarrollo inmobiliario por parte de la política fiscal son: método de asignación racional; planificación de precios, planificación de políticas preferenciales, etc. Si los costos se pueden compartir de manera razonable y se utilizan plenamente las políticas preferenciales, habrá mucho espacio para la planificación.
Dado que la ley tributaria estipula que la suma del monto pagado por el proyecto de desarrollo inmobiliario para obtener los derechos de uso del suelo y los costos de desarrollo inmobiliario se pueden deducir en 20, por lo que los gastos del tercer período puede estar dentro del 10% de la suma de los costos de desarrollo inmobiliario. Después de la deducción, el impuesto sobre el valor agregado de la tierra puede estar exento si el valor agregado de la vivienda ordinaria no excede el 20%. Por lo tanto, si el proyecto de desarrollo involucra desarrollo residencial ordinario y otros bienes raíces, se debe considerar no calcular el impuesto al valor agregado del terreno por separado (siempre que el impuesto local permita que se puedan obtener diferentes tasas de valor agregado para seleccionar el valor). -impuesto adicional a pagar; también es posible aumentar el monto del proyecto deducible, reduciendo el precio de venta de bienes inmuebles, etc., para controlar el valor agregado de las residencias ordinarias a no más de 20 durante este período, los tres; Los gastos deben intentar alcanzar el límite superior de 10 para gastos de desarrollo.
4. Conclusión
El objetivo de la gestión de costes de las empresas inmobiliarias es la gestión de todos los empleados y de todo el proceso. Las empresas deben tener un sistema sólido de gestión de costos, fortalecer la supervisión y el análisis de costos durante el proceso de implementación y proporcionar retroalimentación oportuna sobre la información de costos. Proporcionar una base para la formulación y ajuste de las estrategias de marketing corporativo permitirá a las empresas obtener mayores beneficios económicos.
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