Cómo elegir un tema para tu tesis de graduación con especialización en gestión y valoración inmobiliaria
Resumen: El método de reducción de ingresos es el método más utilizado e importante para la valoración de bienes raíces generadores de ingresos. Sin embargo, dado que es difícil determinar si la reducción de la tasa de interés es precisa y científica, su aplicación está sujeta a ciertas restricciones. Al analizar los métodos comúnmente utilizados actualmente para determinar las reducciones de las tasas de interés, se derivó un método optimizado para determinar las reducciones de las tasas de interés utilizando el método de ajuste compuesto.
Palabras clave: método de ajuste compuesto, tasa de restauración de la valoración inmobiliaria
La valoración inmobiliaria es una actividad económica compleja. Para que las actividades de identificación sean eficientes, precisas y justas, debemos prestar atención al rigor y la cientificidad del proceso de actividad. El método de la renta de tasación de bienes inmuebles es actualmente uno de los métodos de tasación de activos más populares en el mundo. Es un método de valoración que utiliza el principio del valor del dinero en el tiempo para descontar los ingresos futuros de los bienes inmuebles y encontrar su valor de mercado actual. En la práctica, sin embargo, existen algunas dificultades con el enfoque de los ingresos. La dificultad central radica en determinar el ingreso neto futuro y la tasa de capitalización, especialmente si la tasa de capitalización es precisa, lo que afectará en gran medida la autenticidad y objetividad de las conclusiones de la evaluación extraídas por este método. Por lo tanto, cuando se utiliza el método de reducción de ingresos para evaluar el valor de un inmueble, la precisión de la tasa de reducción tiene un impacto importante en la precisión de los resultados de la valoración.
Recuperar la esencia de la velocidad
Dado que el inmueble tiene las características de posicionamiento fijo, no renovable, personalización y sostenibilidad, y tiene el doble atributo de inversión y consumo, cuando un usuario Ocupa un bien inmueble, la propiedad no sólo puede proporcionarle ingresos netos en el período actual, sino que también puede esperar seguir recibiéndolos durante el próximo año. Por lo tanto, comprar una propiedad puede verse como una inversión y el precio de la propiedad puede verse como el capital invertido después de varios años de ingresos por la compra de la propiedad. El precio de un inmueble depende de los ingresos esperados que se pueden obtener, lo que da origen al método de la renta de valoración de inmuebles. La fórmula básica del método de reducción de ingresos es:
Precio del ingreso = ingreso neto anual/tasa de reducción (si el ingreso neto anual es igual e incierto)
La tasa de reducción es una proporción de la tasa de rendimiento de la inversión de capital Este tipo, también conocido como rendimiento, tasa de rendimiento, tasa de beneficio, tasa de beneficio, tasa de interés, es una relación que se utiliza para restaurar el ingreso neto de los bienes raíces al precio de los bienes raíces. La esencia de la reducción de la tasa se refleja en los siguientes aspectos:
La tasa de reducción variará según la ubicación y el uso de la propiedad de inversión y cambiará con el tiempo.
La reducción del tipo de interés debe ser positiva. Si el tipo de interés de reducción es inferior a cero, significa una pérdida de ingresos por inversiones inmobiliarias y la imposibilidad de obtener ingresos netos anuales. Entonces la aplicación del método de reducción de ingresos pierde su fundamento y el cálculo no tiene sentido.
La reducción mínima de la tasa de interés debe ser mayor que la tasa de interés de los depósitos a plazo del banco o la tasa de interés de los bonos del gobierno para el mismo período. De lo contrario, los ingresos de la inversión no serán superiores a los fondos depositados en el banco o. la compra de bonos gubernamentales, por lo que es antieconómico.
La tasa de reducción es directamente proporcional al riesgo de la inversión. Si se espera que haya una tasa de inflación más alta en el futuro, o que los ingresos anuales futuros de los bienes raíces generadores de ingresos sean más riesgosos, más especulativos, la tasa de capitalización será mayor y el precio de la vivienda será menor. Viceversa, es decir, si los ingresos futuros de los bienes raíces son más seguros o no hay una tasa de inflación obvia, entonces la tasa de capitalización será menor y el precio de la vivienda será mayor.
Cuando se utiliza el método de reducción de ingresos para evaluar los precios de bienes raíces, la precisión de los resultados de la valoración depende de la determinación por parte del tasador del ingreso neto y la tasa de reducción, especialmente la tasa de reducción, cuyos pequeños cambios tendrán un gran impacto. impacto. Para los tasadores, elegir una tasa de reducción adecuada es más importante. Determinar una reducción de precio razonable es clave para calcular con precisión los precios inmobiliarios.
Métodos comunes para calcular la tasa de reducción
Existen muchos puntos de vista para determinar la tasa de reducción, tales como: extracción de mercado, tasa de interés bancaria promedio, tasa de interés de préstamo, tasa de interés de capital. inversión en valores que devengan intereses, valores Tasa de interés más tasa de ajuste de riesgo, tasa de apreciación del capital (tasa de costo de oportunidad), tasas de interés obtenidas mediante métodos de combinación de capital libre e hipotecario, tasas de interés generales, ratios de alquiler-venta, etc. Cada uno de los puntos de vista anteriores tiene sus propias características y sus cálculos de tasas de interés también tienen su propio énfasis. En teoría, los tasadores inmobiliarios pueden obtener resultados satisfactorios seleccionando razonablemente diferentes proyectos de valoración, pero en la práctica esto se basa en el pleno conocimiento del mercado por parte del tasador y no es fácil lograrlo.
En el proceso de determinación de la tasa de reducción, hay muchos factores que influyen, incluida la proporción de fondos propios, intereses extranjeros, depreciación o reducción de ingresos debido a una disminución funcional y la apreciación y aumento de los bienes raíces. en ingresos debido a la inflación, aumento de los fondos propios después del reembolso, etc.
Además, la compensación de riesgos, la política de exención de impuestos, el tipo de propiedad, la ubicación, la antigüedad, el arrendamiento, la estructura, etc. también afectan la tasa de restauración. Por lo tanto, los factores que influyen en la tasa de restauración de la propiedad son muy complejos y difíciles de determinar. ser reemplazado por tasas de interés bancarias, lo que requiere una evaluación. El consultor hace pleno uso de su conocimiento y sabiduría profesionales para determinar una tasa de restauración que se acerque más al precio del mercado inmobiliario.
Este artículo explicará sistemáticamente varios métodos de cálculo de la tasa de reducción comúnmente utilizados en la práctica y su comparación.
(1) Método de extracción de mercado
Este método es adecuado para situaciones en las que el mercado inmobiliario es maduro y activo, y los alquileres del mercado y los precios de transacción son fáciles de cobrar. El método es intuitivo, fácil de entender y aceptar y tiene una alta precisión. En términos generales, el cálculo se divide en una tasa de reducción anual finita y una tasa de reducción anual ilimitada. El cálculo de la tasa de disminución anual finita es relativamente complicado y puede resolverse mediante el método de iteración de aproximación gradual. Vale la pena señalar que al utilizar el método de relación alquiler (ingreso)/precio de mercado para calcular la tasa de interés de restauración, la instancia de mercado seleccionada debe ser similar al inmueble a evaluar, es decir, debe estar en la misma oferta reciente. y círculo de demanda en términos de uso, estructura, función, equidad, etc. o ser iguales o parecidos. Además, para evitar errores causados por contingencias, es necesario extraer varios inmuebles similares y encontrar el promedio aritmético o promedio ponderado de la relación ingreso neto-precio como tasa de reducción del inmueble a evaluar.
La desventaja de este método es que requiere abundante información de mercado y muchos ejemplos comparables, y sólo se puede aplicar después de que el evaluador haya realizado correcciones para algunas situaciones comerciales especiales, por lo que el cálculo es más complicado. Además, las condiciones de construcción y los períodos de operación de cada ejemplo comparativo pueden diferir. Además, los años de ingresos futuros de las propiedades vendidas en el mercado no pueden ser exactamente los mismos y la reducción de la tasa de interés está relacionada con los años de ingresos futuros. Si los años futuros de rentabilidad del objeto de valoración y del ejemplar comparable son diferentes, la reducción del tipo de interés resultante no será práctica. Y con respecto a este método, muchos tasadores nacionales creen que, dado que existen ejemplos comparables en el mercado, es mejor utilizar el método de comparación de mercado en lugar del método de ingresos.
(2) Método de acumulación
El método de acumulación, también conocido como método de tasa de interés segura más valor de ajuste de riesgo, es un método ampliamente utilizado en la práctica de evaluación. Su base teórica es que los inversores deben recibir las recompensas correspondientes antes de poder invertir; su punto de partida es elegir una tasa de rendimiento de inversión cercana a la libre de riesgo, que es la llamada tasa de interés segura. Si los países extranjeros creen que la tasa de interés de los bonos del Tesoro de Estados Unidos está casi libre de riesgo, China suele utilizar una tasa de interés fija para depósitos bancarios a un año como tasa de interés segura. Además de varios ajustes que no son tan buenos como los tipos de interés seguros. Generalmente se suman tres factores: riesgo adicional de inversión, iliquidez y carga administrativa. Podemos obtener la tasa de rendimiento requerida por los inversores, restar la tasa de crecimiento de las ganancias esperada y obtener la tasa de reducción de los bienes raíces.
Las deficiencias del método de tasa de interés segura más ajuste de riesgo son: primero, faltan ciertos criterios para la selección de tasas de interés seguras; segundo, las tasas de interés de depósitos y préstamos en mi país cambian a menudo; que tiene un cierto impacto en los precios inmobiliarios; en tercer lugar, factores de inversión adicionales. La determinación del valor tiene un cierto componente subjetivo y el nivel real de riesgo en el mercado inmobiliario a menudo es difícil de determinar. Además, con diferentes intereses en diferentes regiones, diferentes tipos y el mismo inmueble, las tasas de interés de riesgo reales son diferentes, por lo que los resultados también son diferentes.
(3) Método de inserción de la clasificación de la tasa de rendimiento de la inversión
El método de inserción y clasificación de la tasa de rendimiento de la inversión tiene como objetivo conocer las variedades de inversión relevantes y su tasa de rendimiento, hacer comparaciones y juicios basados en el grado de riesgo y basados en la experiencia Determine el nivel de riesgo, luego clasifique y analice varias tasas de interés para obtener la tasa de rendimiento. Por ejemplo, la tasa de interés de los depósitos bancarios a un año es del 2,52%, la tasa de interés de los bonos gubernamentales a un año es del 2,72%, el rendimiento de los bonos corporativos es del 5%, la tasa de interés de los préstamos a un año es del 5,85% y el stock de inversión La tasa de rendimiento es del 12%. Considerando que el riesgo de invertir en bienes raíces es mayor que el de un préstamo bancario a un año pero menor que el de invertir en acciones, su tasa de retorno debería ser mayor que la tasa de interés del préstamo a un año pero menor que la tasa de retorno de invertir en acciones, y se puede determinar que la reducción es del 5,85%.
Esta ley capta la relación entre rendimientos y riesgos de bienes raíces y otros activos de inversión (depósitos bancarios, préstamos, bonos del tesoro, seguros, bonos corporativos, acciones y campos relacionados) desde una perspectiva macro. para determinar otras inversiones Los ingresos de los activos son atribuidos por el autor a los ingresos y riesgos de diversos activos de inversión. En un entorno de mercado de inversiones competitivo y ordenado, el método de inserción por clasificación de los ingresos por inversiones es un método deseable. Sin embargo, cuando aumenta la especulación inmobiliaria y se produce una burbuja inmobiliaria, se debe comprender cuidadosamente el orden de los recortes de las tasas de interés entre los distintos ingresos por inversiones.
Además, como se mencionó anteriormente, el rango de datos entre 5,85% y 12% sigue siendo relativamente amplio, lo que tiene un impacto relativamente grande en los resultados de la identificación. Por lo tanto, este método depende en gran medida de la experiencia del tasador y requiere una calidad relativamente alta. al tasador, lo que dificulta la evaluación. Su valor final está científicamente explicado.
(4) Método múltiple de rentabilidad al riesgo
El método múltiple de rentabilidad al riesgo es un método mejorado de la tasa de interés segura más el método del valor de ajuste basado en la inserción en la clasificación método con referencia a la tasa de rendimiento de la inversión, es decir, cambiar el valor de ajuste de riesgo requerido en el método de tasa de interés segura más valor de ajuste a un múltiplo adicional, que se utiliza para determinar el monto de recuperación anual de la inversión inmobiliaria y la inversión segura. . Dado que el riesgo de la inversión inmobiliaria es mayor que el de los bonos del tesoro, la tasa de rendimiento de la inversión inmobiliaria debería ser mayor que la tasa de interés anual de los bonos del tesoro durante el mismo período. La idea específica es: suponga que el precio total de los bienes inmuebles rentables adquiridos mediante inversión inmobiliaria es V, la vida útil es N, la tasa de capitalización es R y el ingreso neto anual es A. Al mismo tiempo, si la inversión monto es P, el plazo es N, y la tasa de interés anual es I, el monto de recuperación anual que devenga intereses es A, entonces hay:
v = a/r×[1-1/( 1+r)n]
p = a×( 1+I)n-1/I×(1+I)n
Porque el riesgo y el retorno de la inversión inmobiliaria son mayores que los de la inversión en bonos del tesoro, si las dos inversiones son iguales y el período de retorno es el mismo, entonces el rendimiento anual de la inversión en bienes raíces (ingreso neto) es mayor que la recuperación de capital e intereses de las inversiones en bonos del tesoro. Suponiendo que el rendimiento anual de la inversión inmobiliaria es mayor que el rendimiento del principal y los intereses de la inversión en bonos gubernamentales en un múltiplo de B, entonces:
a=(1+b)×A
Porque V=P, Entonces hay:
(1+I)n-1/I×(1+I)n =(1+b)/r×[1-1/( 1+r)n]
Esta fórmula es la fórmula básica para determinar la tasa de capitalización utilizando el método del múltiplo de retorno-riesgo, donde B se denomina múltiplo de retorno-riesgo. Usando esta fórmula, siempre que I y N se conozcan de antemano, la tasa de capitalización R se puede determinar en función del múltiplo rendimiento-riesgo. La clave de este método es determinar un múltiplo razonable, y la determinación del múltiplo depende de la experiencia y el juicio del evaluador.
(5) Método de tasa de rendimiento de inversión compuesta
Este método utiliza el promedio ponderado de la tasa de rendimiento de la hipoteca para la compra de vivienda y la tasa de rendimiento del capital propio como tasa de reducción. y se calcula según la siguiente fórmula:
R=M? RM+(1m)RE
Entre ellos: r-tasa de reducción (%); m-relación préstamo-valor (%), la relación entre el monto del préstamo hipotecario y el valor inmobiliario RM - interés hipotecario; tasa de reducción ( %), la relación entre el reembolso del principal y los intereses en el primer año y el monto del préstamo hipotecario; luego, la tasa de rendimiento normal requerida para el capital propio;
La premisa de su utilización es determinar el tipo de interés hipotecario para la financiación inmobiliaria, el retorno de la inversión de los fondos propios y su proporción en el valor total. Para maximizar el retorno de la inversión, la proporción de los préstamos hipotecarios sobre el valor total tiene un valor razonable, que generalmente se sitúa entre el 60% y el 70% en nuestro país. Cuanto mayor sea el valor, mejor. Si es demasiado alto, generará riesgos de deuda. Una vez que se puedan determinar razonablemente todos los parámetros, se podrá derivar una tasa de capitalización objetivamente razonable. Pero así como es difícil determinar la compensación del riesgo, también lo es determinar la tasa de rendimiento de la inversión de capital propio (inversión de capital). Además, según esta fórmula, si se supone que la relación préstamo-valor es 0, entonces la tasa de interés de restauración es igual al rendimiento requerido sobre el capital propio, lo que obviamente no es realista.
(6) Método de ajuste del índice de precios y rendimiento de referencia de la industria
La premisa para determinar la tasa de capitalización inmobiliaria es tratar los bienes raíces como una inversión. Supongamos que invierte en un bien inmueble al precio P (salida neta de capital) y puede obtener un ingreso neto (entrada neta de capital) cada año. Suponiendo que A permanece sin cambios todos los años, el período de ingreso es n:
FNPV = a/ (1+R)[1-1/(1+R)n]-P
Donde, FNPV es el valor actual neto financiero y R es la tasa de descuento.
Supongamos que FNPV=0, entonces:
R=FIRR (tasa interna de rendimiento financiero)
Cuando FIRR & gt; ), fnpv>; 0, invertir en bienes raíces puede obtener ganancias excesivas; cuando FIRRC, fnpv
Este método es simple y factible, tiene cierta base teórica, es relativamente preciso y actualmente se usa ampliamente. Sin embargo, la desventaja de este método es que solo calcula la tasa de interés de restauración general del inmueble, y es necesario utilizar otros métodos para ajustar esta tasa de interés de restauración general a la tasa de interés de restauración específica del inmueble a evaluar.
Optimización del método de cálculo de la tasa de reducción
Los seis métodos anteriores para determinar la tasa de reducción son métodos populares en la actualidad, pero algunos métodos tienen algunos defectos irrazonables y otros no pueden reflejar completamente Para restaurar la esencia de las tasas de interés, algunos confían demasiado en la experiencia del tasador. El autor resume el proceso de determinación de la tasa de reducción en la práctica. Sobre la base del análisis de la esencia de la tasa de reducción, integrará varios factores que tienen un mayor impacto en la tasa de reducción, hará las combinaciones y correcciones necesarias entre sí y obtendrá los resultados requeridos. tasa de reducción. Los detalles son los siguientes:
(1) Paso 1, determinar la tasa de reducción de referencia
Seleccionar la tasa de interés de los bonos del tesoro a un año como referencia para la tasa de interés de reducción, y aclarar la rentabilidad de la reducción de la tasa de interés; seleccionar la industria. La tasa de ganancia promedio se utiliza como valor de corrección para la reducción de la tasa de interés para reflejar los atributos de inversión de bienes raíces; la tasa de ganancia promedio se calcula sumando la tasa de interés de los bonos nacionales; la tasa de ganancia promedio de la industria para determinar la reducción de la tasa de interés en un cierto punto (punto de referencia), que se determina como la reducción de la tasa de interés base. La fórmula es la siguiente:
Tipo de interés de recorte de referencia = (tipo de interés del bono a un año + tasa de beneficio promedio de la industria)/2
Por ejemplo, el interés del bono gubernamental a un año La tasa de interés es del 2,72% y la tasa de beneficio de la industria inmobiliaria es del 12,2%, entonces el rango de ajuste a la baja de referencia = (2,72%+12,2%)/2 = 7,46%.
Debido a que estos dos elementos están respaldados por datos fácilmente disponibles de reconocimiento oficial o estadísticas de la industria, generalmente es más fácil para los evaluadores determinar el valor de la tasa de reducción de referencia.
(2) El segundo paso es revisar el índice de precios.
Consultar el índice de precios inmobiliarios en el momento de valoración de la propiedad, compararlo con el índice de precios en el momento de referencia, obtener el cambio de precio (expresado como porcentaje) entre el momento de valoración y el momento de referencia y calcular su valor. Como coeficiente de ajuste de precios, se obtiene el valor de corrección a la baja del tipo de interés en el momento de valoración.
Por ejemplo, si el índice de precios inmobiliarios en la fecha base de valoración y la fecha de valoración son 65.438+003,6 y 65.438+026,7 respectivamente, entonces la corrección de la tasa de depreciación en la fecha de valoración se puede obtener con base en el resultados del primer paso Valor = 7,36% × (65, 438+065, 438+06,7/65, 438+003,6) = 8,29%.
Estos datos no se basan en la experiencia del tasador y pueden calcularse basándose en el índice autorizado de precios de venta de viviendas y el índice de precios de transacciones de terrenos.
El tercer paso es ajustar el riesgo.
Con base en los principios de bajo riesgo del terreno, alto riesgo inmobiliario, bajo riesgo residencial y gran espacio comercial, el tasador determina el riesgo del inmueble a evaluar, obtiene su valor de ajuste de riesgo y determina la reducción final del tipo de interés.
Ejemplo: Suponiendo que el valor de ajuste del riesgo es del 0,5%, se puede deducir que la tasa de reducción final es del 8,29%+0,5%=8,79%.
A este método lo denominamos "método de ajuste compuesto". De los pasos anteriores se puede ver que el método de ajuste compuesto no solo tiene en cuenta la naturaleza científica de determinar la tasa de reducción, sino que también incorpora la naturaleza artística de determinar la tasa de reducción. El primer y segundo paso no se basan en la experiencia del tasador, sino en datos autorizados existentes, y la operación es simple y clara. El tercer paso refleja el impacto del riesgo en la tasa de reducción, más la tasa de reducción real antes del ajuste del riesgo; El valor está cerca del resultado final, lo que prácticamente reduce la dificultad para los tasadores de determinar la tasa de reducción en el trabajo real.
Por supuesto, valoración de bienes raíces = ciencia + arte, y los tasadores deben tener una amplia experiencia para emitir juicios precisos y razonables. Independientemente del método que se utilice para determinar la tasa de reducción, debe verificarse con experiencia en evaluación para poder evaluar con mayor precisión el precio de la propiedad inmobiliaria.
Materiales de referencia:
1. Altura de manejo. Discusión sobre las teorías y métodos de rendimiento inmobiliario y valoración inmobiliaria [W]. Valuation Expert Network, 2006
2. Algunas reflexiones sobre la evaluación de la tasa de capitalización (tasa de reducción) [W]. Appraiser Information Network, 2006