Discusión sobre el rendimiento inmobiliario y las teorías y métodos de valoración inmobiliarios relacionados

Las actividades modernas de valoración de bienes raíces en China comenzaron relativamente tarde, y el sistema de teoría de valoración utilizado fue básicamente introducido desde los países occidentales. En vista del hecho de que el actual sistema de transferencia de derechos de uso de tierras de propiedad estatal de mi país es diferente de la propiedad privada de tierras en los países británicos y americanos, se determina que el sistema teórico de valoración de bienes raíces, especialmente en aplicaciones prácticas, también debería cambiar en consecuencia. . En la actualidad, las teorías y métodos de rentabilidad y valoración inmobiliaria no son muy claros. Este artículo explica mis puntos de vista personales sobre esto.

El rendimiento inmobiliario es la tasa a la que los ingresos netos de un inmueble se convierten en valor. Diferentes tasas de rendimiento pueden dar lugar a grandes cambios de valor. Si el rendimiento se elige incorrectamente, los resultados del cálculo serán muy diferentes. Los métodos de valoración de bienes inmuebles que implican rendimiento incluyen no sólo el método de ingresos, sino también el método de desarrollo hipotético, el método del coeficiente de corrección del precio de referencia de la tierra e incluso el método de costo y el método de mercado. Este artículo solo analiza la teoría y los métodos del rendimiento inmobiliario y la valoración inmobiliaria.

1. Cálculo de la tasa de rendimiento

Los métodos para obtener la tasa de rendimiento incluyen el método de extracción de mercado, el método de acumulación, la clasificación de la tasa de rendimiento de inversión y el método de inserción, combinación de hipoteca y propia. método de fondos, método de integración de terrenos y edificios, etc. La cuestión clave para obtener la tasa de rendimiento es que el calibre de cálculo del monto del ingreso debe ser consistente con el calibre de cálculo de la tasa de rendimiento. Aquí se explican el método de extracción de mercado y el método de acumulación que se utilizan ampliamente en la práctica de valoración.

1. Método de extracción del mercado. Hay dos ideas en el método de extracción de mercado, es decir, el beneficio contable y el flujo de caja neto se utilizan para el ingreso neto.

(1) La utilidad neta adopta el resultado contable.

En este caso, el gasto de depreciación anual se puede restablecer al final de la vida útil del edificio, que en realidad es una forma indefinida de ingreso, es decir, v = a/r, r = a/v.

Tomando como ejemplo las operaciones de alquiler, la opinión general es que el ingreso neto es el saldo del ingreso total anual menos los gastos anuales de depreciación, tarifas de mantenimiento, tarifas de administración, impuestos relacionados, gastos por intereses y primas de seguros. La tasa de depreciación aquí solo se refiere a la depreciación del edificio y es aplicable bajo la premisa de uso ilimitado del terreno. Sin embargo, nuestro país actualmente implementa una política de transferencia de tierras dentro de un plazo limitado. El valor de la tierra disminuye con el aumento de su vida útil. Por lo tanto, el gasto de depreciación aquí es amplio y también debe incluir el gasto de amortización del valor de uso de la tierra. derechos. Para los ingresos y gastos por intereses, al calcular el rendimiento, generalmente se supone que los ingresos y gastos ocurren al final del año, pero este no es el caso. Si los ingresos reales por alquiler ocurren al final del período y los gastos ocurren en promedio durante el período, se deben considerar los intereses del préstamo por los gastos incurridos durante el período si los ingresos reales por alquiler ocurren al comienzo del período, o Si hay ingresos por depósitos, los ingresos por alquileres o los intereses sobre los ingresos por depósitos también deben considerarse ingresos.

(2) El flujo de caja neto se utiliza para ingresos. Es decir, en el pensamiento anterior, los gastos de depreciación no se deducían de los ingresos totales a mitad de año. En este caso, en realidad es una forma de ingreso limitado, es decir, v = a/r[1-1/(1 r)n]. Sustituya la cantidad conocida para encontrar r.

Teóricamente, siempre que el calibre de cálculo del ingreso sea consistente con el calibre de cálculo de la tasa de rendimiento, es factible utilizar la ganancia neta y el flujo de efectivo neto para el ingreso neto anual. Sin embargo, mi país implementa actualmente una política de transferencia de tierras a plazo limitado y existe un problema de amortización de los derechos de uso de la tierra, es decir, es difícil determinar el valor de reposición de los edificios y los derechos de uso de la tierra en la práctica. Además, a los arrendadores les preocupa el flujo de caja neto más que el beneficio contable neto. El autor cree que es más apropiado utilizar el método de los ingresos para evaluar bienes raíces y utilizar el flujo de caja neto como ingreso neto.

(2) Método de acumulación. El método de acumulación, también conocido como método de tasa de interés segura más valor de ajuste de riesgo, es un método ampliamente utilizado en la práctica de evaluación. Su fórmula básica es:

Rendimiento inmobiliario = rendimiento de riesgo de tasa de interés libre de riesgo<. /p>

El ingreso neto correspondiente a la fórmula anterior debe ser beneficio neto contable. Siguiendo la convención de utilizar el flujo de caja neto para los ingresos netos, se examinan los gastos de depreciación de los edificios y los gastos de amortización de los terrenos. Algunas personas piensan que la tasa de rendimiento de una casa = tasa de interés libre de riesgo, tasa de rendimiento de riesgo, tasa de depreciación. El autor cree que no es apropiado simplemente sumar la tasa de depreciación de los edificios o la tasa de amortización del terreno. Supongamos que la tasa de interés de los bonos del gobierno es una tasa libre de riesgo, porque el principal se recupera al final de la emisión del bono del gobierno. En este caso, se puede suponer que el principal se recuperará en cantidades iguales durante la emisión. vida económica.

Suponiendo que la vida económica de los bienes raíces es de 50 años, la tasa de interés del bono gubernamental a cinco años emitido en febrero de 2003 es 2,62 y su tasa de recuperación anual es (a/f, 2,62, 50) = 0,99, que está relacionada a la tasa de depreciación de 65438. Es decir, la fórmula de tasa de rendimiento acumulada correspondiente al flujo de caja neto es:

Tasa de rendimiento inmobiliario = tasa de interés libre de riesgo, tasa de rendimiento de riesgo, tasa de recuperación de principal igual (coeficiente de depósito anual del fondo)

2. Método de ingresos

La clave para la aplicación del método de ingresos es que el calibre de cálculo del monto de los ingresos debe ser consistente con el calibre de cálculo de la tasa de rendimiento. Los puntos de vista relevantes se han explicado en el cálculo anterior de la tasa de rendimiento. Este artículo explica la aplicación del método de ingresos basándose en ejemplos y puntos de vista del Examen de Calificación de Tasador de Tierras y libros de texto relacionados.

(1) Uso del método de la renta para evaluar bienes inmuebles

Un caso de libro de texto es el siguiente:

1. p>Los objetos de valoración son dos Es un centro comercial de estructura mixta con un área de construcción de 2180 m2 y un área de 1250 m2 es de uso comercial.

2. Técnicas, métodos y procesos de valoración

Con base en las características del centro comercial como objeto de valoración, la finalidad de la valoración y factores de mercado, se utiliza el método de la renta para su cálculo. el valor del objeto de valoración en la fecha base de valoración.

(1) Calcular el ingreso total

Según la ubicación del centro comercial y los niveles de alquiler de tiendas similares en los alrededores, se utiliza el método de comparación de mercado para determinar el alquiler de el centro comercial y las tiendas costarán 4,4 yuanes/metro cuadrado/día. La tasa de ocupación promedio de las tiendas de los centros comerciales es de 75 y el ingreso total anual por alquiler es de 1964 × 4,4 × 365 × 75 = 2365638 yuanes.

(2) Calcular el coste total

①Gasto de depreciación anual. Los centros comerciales y las tiendas son estructuras mixtas con una vida útil de 50 años. Por lo tanto, la vida de depreciación del edificio es de 50 años, la tasa de valor residual es 2 y la vida útil es de 50 años. Según el costo de mercado del proyecto, el costo de este tipo de casa es de 900 yuanes/m2, entonces:

Depreciación anual = costo de construcción de la casa × (tasa de valor residual 1)/vida útil

=900×2180×(1-2)/50

= 38455 yuanes

②Comisión de gestión anual. Se proporciona 3 para el alquiler anual y la tarifa de gestión anual es de 70.969 yuanes.

③Cuota de mantenimiento anual. Calculado en base al 0,5 del costo del proyecto de construcción 65438, la tarifa de mantenimiento anual es de 29.430 yuanes.

④Prima anual del seguro. Considerando el 2‰ del coste de construcción del edificio, la prima anual del seguro es de 3.924 yuanes.

⑤Paga impuestos todos los años. El impuesto comercial y los recargos se acumulan al 5,565% del alquiler anual, y el impuesto comercial y los recargos anuales son 131.648 yuanes;

El impuesto a la propiedad se acumula al 12% del alquiler anual y el impuesto anual a la propiedad el impuesto es de 283.877 yuanes;

El impuesto sobre el uso de la tierra se calcula en 5 yuanes/metro cuadrado. En el año, el impuesto anual sobre el uso de la tierra es:

5×1250=6250 yuanes;

El pago total del impuesto anual es 421.775 yuanes.

⑥Tipo de interés anual. Calculado sobre la base del costo de construcción de 6,93, 6,93 es la tasa de interés de depósito a un año. Suponiendo que los fondos se invierten en promedio durante el período de construcción de un año, el interés de depósito anual es de 67.983 yuanes.

Los seis gastos anteriores suman un total de 632.536 yuanes.

(3) Calcular el ingreso neto anual

El ingreso neto anual es el ingreso anual total menos los gastos del año pasado. Los gastos totales son 1.733.102 yuanes.

(4) Determine la tasa de interés de restauración

La tasa de interés más baja se redondea a 10, la tasa de interés del préstamo a un año es 6,93 y la tasa de interés de riesgo es 3.

(5) Calcular el precio inmobiliario

Precio inmobiliario = 1733102 × (p/a, 10, 50) = 17183360 yuanes.

El autor cree que las ideas de evaluación anteriores tienen los siguientes problemas:

El primero es el tratamiento de los gastos de depreciación. En este ejemplo, los ingresos se calculan utilizando el beneficio contable, que sólo deprecia el edificio y no indica la propiedad de los derechos de uso del suelo. De acuerdo con la actual política de transferencia de tierras de mi país, el valor de los derechos de uso de la tierra debe amortizarse, de lo contrario se obtendrá una ganancia contable incompleta, que en realidad es inconsistente con la tasa de interés de reducción obtenida por suma.

El segundo es determinar el tipo de interés de restauración.

En este ejemplo, se utiliza el método acumulativo para determinar la tasa de interés reducida. La tasa de interés del préstamo es una tasa de interés riesgosa y obviamente no es apropiado utilizarla aquí como una tasa de interés libre de riesgo.

El tercero son los gastos por intereses. En este caso, no es apropiado calcular los gastos por intereses con base en los costos de construcción, porque los costos de construcción son en realidad parte del valor inmobiliario, y el valor inmobiliario se evalúa, y su interés es la parte más fundamental de los ingresos netos que se obtendrán. obtenidos de operaciones inmobiliarias. Evidentemente no es razonable deducirlo aquí como gasto. El autor cree que si los ingresos y los gastos ocurren al mismo tiempo que su período de descuento, los gastos por intereses no deben considerarse, al igual que la fórmula del método de descuento en el método de desarrollo no asume intereses de inversión ni ganancias de desarrollo, porque se basa en un adecuado tasa de rendimiento y una El período de descuento se descuenta a la fecha base de valoración adecuada. El método de los ingresos generalmente supone que los gastos de ingresos ocurren en un momento determinado, y el momento real en que ocurren se desvía de este supuesto, por lo que los gastos por intereses pueden ajustarse. Si el ingreso objetivo por alquiler ocurre al final del período y los gastos ocurren en promedio durante el período, entonces, al suponer que los ingresos y gastos ocurren al final del período, el interés del préstamo sobre los gastos incurridos durante el período debe ser consideró. Si el ingreso objetivo por alquiler ocurre al comienzo del período y los gastos se incurren uniformemente durante el período, suponiendo que los ingresos y gastos ocurren al comienzo del período, entonces los gastos incurridos durante el período deben descontarse. De hecho, el método de los ingresos es un método dinámico, mientras que el método de los gastos por intereses es un método estático. Mezclar los dos enfoques es imprudente. Por lo tanto, los autores recomiendan que el calendario supuesto de ingresos y gastos sea lo más consistente posible con sus períodos de descuento ponderados, y que se puedan ignorar los gastos por intereses.

El cuarto es el momento en el que se incurren los ingresos y gastos. Cuando se utiliza el método de los ingresos para evaluar bienes raíces, generalmente se supone que los ingresos y los gastos ocurren al final del período, pero la situación real es que los ingresos por alquiler generalmente ocurren al comienzo del período y los gastos generalmente ocurren de manera uniforme durante el período. período. Los autores sostienen que el momento supuesto de los ingresos y gastos debe ser coherente con el momento objetivo de los alquileres y gastos utilizados en la valoración, de modo que los ingresos netos se produzcan al principio y al final de la valoración, con un rendimiento aparte.

(2) Uso del método de ingresos para evaluar los derechos de uso de la tierra

En el libro de texto tutorial del Examen Nacional de Calificación de Tasadores de Tierras de 2002 "Teoría y métodos de valoración de tierras", la idea de utilizar El método de ingresos para evaluar los precios del terreno es: primero utilizar métodos distintos al método de ingresos para obtener el precio del edificio, luego restar los ingresos netos pertenecientes al edificio de los ingresos netos del inmueble a evaluar para obtener el ingreso neto de la tierra; luego restaurarlo de acuerdo con la tasa de interés de reducción de la tierra para obtener el precio de la tierra. La fórmula de cálculo es:

l =[a-b(R2 d)]/r 1 = a 1/r 1

Donde:

l: precio del suelo

A: Los ingresos netos generados por el edificio y su correspondiente terreno (si A son ingresos por depreciación, elimine D);

b: El precio del edificio;

B: El precio del edificio;

p>

R1: Tasa de restauración del suelo;

R2: Tasa de reducción de la construcción;

d: Tasa de depreciación del edificio;

A1: Renta neta del suelo.

Según el punto de vista de este libro de texto, el precio B del edificio en la fórmula es el valor neto después de deducir la depreciación del precio de reposición. De esta forma, a medida que aumenta la vida útil, se generan los ingresos netos. por el edificio disminuye año tras año, pero si Independientemente de los cambios de precio, el ingreso neto real A del año anterior básicamente no cambia. De esta manera, el ingreso neto a1 del terreno aumentará año tras año, mientras que r1 permanece básicamente sin cambios. , y el valor tasado L del terreno aparecerá con el tiempo. El autor cree que el ingreso neto anual de bienes raíces es el rendimiento esperado de la inversión inmobiliaria, que está determinado por el valor de los bienes inmuebles en un estado nuevo. Una vez determinados, los ingresos netos procedentes de edificios y terrenos permanecen esencialmente sin cambios si no se tienen en cuenta los cambios de precios. Por lo tanto, B en la fórmula anterior debería ser el valor de reposición del edificio, no el valor neto después de deducir la depreciación.

En tercer lugar, el método de desarrollo de hipótesis

El examen de calificación de tasador de bienes raíces de China de 2003, designado libro de texto "Teoría y métodos de valoración de bienes raíces", señala que la fórmula más básica del método de desarrollo de hipótesis se divide en los siguientes dos Tipos:

65438

Valor del inmueble a desarrollar = valor del inmueble después del desarrollo - costo de desarrollo - honorarios de administración - interés de inversión - impuesto sobre las ventas - impuesto sobre las ventas - utilidad del desarrollo - compras de inversionistas a desarrollar Impuestos a pagar sobre bienes inmuebles.

2. Método de descuento

Valor del inmueble a desarrollar = valor del inmueble después del desarrollo - costos de desarrollo - honorarios de administración - impuesto sobre las ventas - impuesto sobre las ventas - impuesto a pagar por los inversores que compran Bien inmueble a desarrollar honorario.

Según el artículo 5.5.6 del "Especificaciones de Valoración de Bienes Raíces": "Cuando se utiliza el método de desarrollo hipotético, se debe considerar el valor temporal de los fondos. En la práctica, es fácil utilizar el método de descuento ; cuando es difícil utilizar el método de descuento. Al utilizar este método, puede utilizar el método de cálculo de intereses".

El autor cree que se debe prestar atención a dos cuestiones al utilizar este método:

La primera es la diferencia entre la tasa de rendimiento del desarrollo inmobiliario y la tasa de rendimiento operativa del sector inmobiliario. En el libro de texto designado "Teoría y métodos de valoración de bienes raíces" del Examen Nacional de Calificación de Tasadores de Bienes Raíces de 2003, la tasa de capitalización y la tasa de descuento son dos conceptos diferentes (como los casos 7 ~ 4 en la página 248 de este libro de texto), y la tasa de capitalización es la neta. Valor de los bienes inmuebles. La relación en la que las ganancias se convierten en valor. En cuanto a la tasa de descuento en el método de flujo de efectivo descontado en el método de desarrollo hipotético, el libro de texto dice que el principio de la tasa de capitalización es el mismo que en el método del ingreso, y debe ser equivalente a la tasa de rendimiento promedio requerida por tasas similares. proyectos de desarrollo inmobiliario en el mismo mercado, incluidos los intereses del Fondo y las ganancias del desarrollo. El autor cree que la tasa de descuento mencionada en el libro de texto es en realidad la tasa de rendimiento inmobiliario, pero la tasa de rendimiento del desarrollo inmobiliario es diferente de la tasa de rendimiento de las operaciones inmobiliarias, lo que refleja mejor su esencia y es más comprensible. . Es decir, la tasa de rendimiento del desarrollo inmobiliario se utiliza para descontar el valor y el costo de desarrollo una vez finalizado el desarrollo, y la tasa de rendimiento operativa del inmueble se utiliza para obtener el valor del inmueble mediante operaciones de arrendamiento.

En segundo lugar, cuando el pago real del proyecto y otros gastos a pagar son consistentes con el progreso de la imagen, se aplica la fórmula anterior, pero el pago real del proyecto y otros gastos a pagar a menudo son consistentes con el progreso de la imagen. Según las disposiciones legales vigentes, los pagos del proyecto a pagar tienen prioridad de reembolso. Por lo tanto, al evaluar el valor de un proyecto en construcción, la diferencia entre el pago real del proyecto y otras cuentas por pagar y la imagen de avance debe incluirse en la descripción de asuntos especiales, o deducirse directamente al evaluar el préstamo hipotecario. 4. Método de costos

Actualmente, varios libros de texto no son muy claros sobre el método de costos para evaluar bienes raíces y los métodos de evaluación de integración inmobiliaria. Por ejemplo, el Examen de Calificación de Tasador de Bienes Raíces de China de 2003 designó el libro de texto "Teoría y métodos de valoración de bienes raíces" (p. 149), la fórmula básica aplicable a bienes raíces antiguos:

Precio de la casa y el terreno antiguos = terreno precio de recuperación o costo de reconstrucción del edificio El precio de compra y construcción de la propiedad - la depreciación del edificio

El problema con la fórmula anterior es que ahora la transferencia del terreno tiene un límite de tiempo y no hay corrección de la vida útil restante y el precio de readquisición o costo de reurbanización del terreno se refiere a la finalización del desarrollo del terreno. El costo de reposición del terreno en un proyecto de integración inmobiliaria debe ser el valor de todo el proyecto de desarrollo inmobiliario una vez finalizado, incluidos los intereses del préstamo; y ganancias de desarrollo durante el período de construcción.

En la práctica, existe una fórmula de cálculo de este tipo:

Precio de la casa antigua = (coste de reemplazo del terreno costo de reemplazo del edificio) × tasa de reemplazo

Arriba El problema con la fórmula es que tampoco resulta adecuado equiparar la corrección a la vida útil restante del terreno con la tasa de renovación de la edificación.

En mi opinión, es más claro cambiarlo a la siguiente fórmula:

Precio de la casa y el terreno antiguos = costo de reposición del terreno × factor de corrección de vida útil restante costo de reposición del edificio × tasa de novedad .

=(Precio de adquisición de terrenos, gastos de apoyo, impuestos y tasas relacionados, intereses de préstamos durante el período de construcción, ganancias de desarrollo) × ) × tasa de innovación.

Coeficiente × coeficiente de corrección de vida restante